商品房买卖/2026-04-13

姜清东：政策调整解除预约合同纠纷中的情势变更与定金返还要

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、案情回顾：“内部认购”背后的隐情

2017年3月，北京居民李英辉、吴红梅夫妇经介绍，与河北永清县的廊坊东岳房地产公司签订《东岳润科花园员工内部认购协议书》，约定以156.82万元购买一套100㎡的房屋，单价1.5682万元/㎡。夫妇俩支付了5万元定金、42.82万元购房款，还向北京太和经纪公司永清分公司支付3.5万元“服务费”。

然而，两年过去，涉案房屋不仅未开工，东岳公司连《商品房预售许可证》都没拿到。更糟的是，2017年6月廊坊出台限购政策：非本地户籍需3年社保或纳税证明，夫妇俩完全不满足购房资格。他们起诉要求解除协议、返还房款并双倍返还定金。

二、争议焦点：预约合同能否因政策调整解除？

东岳公司辩称：认购协议是双方真实意思表示，原告明知项目未开盘、无预售证，且政策调整是“不可归责于双方的事由”，不应解除协议。

法院审理后认为：

认购协议属“预约合同”：仅约定面积、价格，缺乏交房日期、产权登记等核心条款，需另行签订正式合同。
政策调整构成“情势变更”：2017年6月的限购政策是双方签约时无法预见的重大变化，导致原告丧失购房资格，继续履行对原告明显不公平。
开发商无预售证不影响预约合同效力：预约合同的目的是“预约签约”，而非直接买卖房屋，因此未取得预售证不导致协议无效，但开发商长期未推进项目、未取得证件，构成履行障碍。

三、法院判决：解除协议+返还房款，但定金不双倍

最终法院判决：

解除认购协议：因情势变更（政策调整）和开发商长期无法推进项目，继续履行不公平。
返还购房款及利息：东岳公司返还42.82万元购房款，并按央行同期贷款利率支付自2017年3月12日起的利息。
定金返还但不双倍：双方均无违约，定金5万元返还，但不适用“定金罚则”。
返还服务费：太和经纪公司无依据收取3.5万元，需全额返还，但利息不予支持（原告未尽审慎义务）。

四、当事人关注的痛点关键词解析

1. 预约合同 vs 正式合同

预约合同：仅为“预约签约”，核心是约定未来签订正式合同，条款简单（如本案的认购协议）。
正式合同：需包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的13项核心条款（交房日期、面积差异处理、产权登记等）。
风险点：开发商常以“内部认购”“诚意金”等名义签订预约合同，规避预售证要求，购房者需警惕。

2. 情势变更原则的适用

条件：① 客观情况发生重大变化（如政策调整）；② 变化不可预见；③ 继续履行显失公平。
本案关键：限购政策导致原告丧失购房资格，属于“不可归责于双方的事由”，符合情势变更。

3. 定金罚则的适用边界

适用前提：一方违约（如开发商拒绝签约、购房者无故不买）。
本案例外：双方均无违约，政策调整属不可抗力，因此定金仅返还本金，不双倍。

4. 服务费的合法性

判断标准：是否有合同依据或法律依据。本案中，太和经纪公司作为销售代理，佣金应由开发商支付，向购房者收“服务费”无依据，需返还。

五、一句话问答

问：签了内部认购协议，开发商没预售证，协议有效吗？
答：预约合同（如认购协议）的效力不受预售证影响，但正式合同需预售证，否则无效。
问：因限购政策失去购房资格，能解除预约合同吗？
答：若政策调整是签约时无法预见的，且继续履行不公平，可依据情势变更原则解除。
问：交了定金，因政策不能买房，能要求双倍返还吗？
答：若双方均无违约，定金仅返还本金；若开发商违约（如拒绝签约），可双倍返还。
问：中介收的“服务费”能退吗？
答：若中介无合同或法律依据收取，需全额返还；若购房者未尽审慎义务，利息可能不支持。
问：预约合同解除后，房款利息怎么算？
答：一般从付款日起按央行同期贷款利率计算，直至实际返还之日。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

河北省永清县人民法院
民事判决书
（2019）冀1023民初981号
原告：李英辉，男，1977年8月26日出生，汉族，保险公司职员，北京市东城区人，现住北京市东城区。
原告：吴红梅，女，1981年10月10日出生，汉族，汽车销售，河南省新县人，现住北京市东城区。
被告：廊坊市东岳房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县黄金台小区3号楼8号底商。
法定代表人：考锋军，公司执行董事。
委托诉讼代理人：赵春蕾，河北商宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李磊磊，公司职员。
被告：北京太和房地产经纪有限公司永清分公司，住所地河北省廊坊市永清工业园区东壮村西廊霸路北侧。
法定代表人：仇炎炜，公司总经理。
原告李英辉、吴红梅与被告廊坊市东岳房地产开发有限公司（以下简称廊坊东岳公司）、北京太和房地产经纪有限公司永清分公司（以下简称北京太和经纪公司永清分公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李英辉、原告吴红梅、被告廊坊东岳公司委托诉讼代理人赵春蕾和李磊磊到庭参加诉讼，被告北京太和经纪公司永清分公司法定代表人仇炎炜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李英辉、吴红梅向本院提出诉讼请求：l、请求法院依法解除原告与被告廊坊东岳公司所签订的《东岳润科花园员工内部认购协议书》；2、请求法院依法判令被告廊坊东岳公司返还原告购房款42.82万元，并以原告购房款42.82万元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率向原告支付自2017年3月12日至其实际返还之日的购房款利息损失；3、请求法院依法判令被告廊坊东岳公司按定金罚则双倍返还定金10万元；4、请求法院依法判令被告北京太和经纪公司永清分公司返还原告服务费3.5万元并支付利息；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月份，原告经人介绍得知被告廊坊东岳公司开发的涉案商品房信息，在找到该公司销售人员了解情况时，被告公司工作人员告知原告，涉案房屋五证齐全，开发手续合法。现在购买价格正合适，还能帮忙办理一个内部员工购置价格，很优惠。原告觉得不错，遂在没有进行详细核实的情况下，于2017年3月6日与被告廊坊东岳公司签订了《东岳润科花园员工内部认购协议书》，双方约定：原告购买被告廊坊东岳公司开发的坐落于东岳润科花园1栋1单601室的房屋一套，房屋预测面积100平方米，单价为每平方米1.5682万元，总价为156.82万元。另外，合同就双方权利义务、按揭贷款等进行了简单的约定。合同签订后，原告向被告廊坊东岳公司支付了定金5万元、购房款42.82万元，同时向被告北京太和经纪公司永清分公司支付了服务费3.5万元。因当初买房时被告提供的不是正式商品房预售合同，被告销售人员称在付款后最迟两个月内保证签订正式的商品房买卖合同。然而，时至今日，被告廊坊东岳公司卖与原告的房屋始终都没有开工建造，双方也没有签订商品房买卖合同。并且经原告多方了解得知：被告廊坊东岳公司所销售给原告的房屋不仅没有《商品房预售许可证》，且五证不全。被告廊坊东岳公司的销售人员一直都在欺骗原告，隐瞒被告没有取得预售资格的事实。在得知真相后，原告多次找到被告廊坊东岳公司，要求退还房款，但至今被告廊坊东岳公司不能将原告购房款退还。此外，在2017年6月2日，廊坊市人民政府发布了《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，涉案房屋所在地进行了限购、限贷政策。该政策要求非当地户籍居民家庭购房需要提供当地3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明。原告非当地户籍、不在该地工作、无在该地缴纳社保、纳税的记录，依据现行的限购限贷政策原告已经不具备购买涉案房屋的资格。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请法院依法判如所请。
廊坊东岳公司辩称，1、原告诉请解除认购协议书既无约定事由，也无法定解除事由，因此其主张解除认购协议书并返还购房款的诉请不应得到支持；2、廊坊东岳公司没有隐瞒该项目无预售许可证的情况，也从未向原告承诺涉案房屋五证齐全，而是向原告进行了充分的告知。原告在签订认购协议时已经充分了解该项目的实际情况，且认购协议书中明确显示该项目尚未开盘，不具备预售条件，并且协议书中还约定了更名事项，因此原告的陈述是不属实的；3、廊坊东岳公司并无违约事由，目前主张解除合同的违约方应为原告，因此定金不应予以返还。综上应依法驳回原告对被告廊坊东岳公司的诉讼请求。
北京太和经纪公司永清分公司在法定期间未提交书面答辩意见，也未提供相关证据。
本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2017年3月6日二原告与被告廊坊东岳公司签订了一份《东岳润科花园员工内部认购协议书》，该协议书约定：出卖人（甲方）廊坊市东岳房地产开发有限公司，买受人（乙方）；经双方友好协商，乙方认购东岳润科花园1栋1单元601室，房屋预测面积100平方米，单价为1.5682万元每平方米，总房款为156.82万元；立约定金：乙方应在签订本协议的同时向甲方支付立约定金5万元；乙方于2017年3月12日支付总房款的30%即人民币47.82万元（含定金），剩余相应房款109万元于正式网签时办理贷款手续；乙方已全面了解项目的所有资料，自愿参加甲方组织的员工内部认购活动，乙方对本协议的内容没有任何异议。协议书签订后，原告于当天交付被告廊坊东岳公司定金5万元，向被告北京太和经纪公司永清分公司交付服务费3.5万元；于2017年3月11日向被告廊坊东岳公司交付购房款42.82万元。
另查，被告廊坊东岳公司与被告北京太和经纪公司永清分公司之间签有委托销售合同，被告廊坊东岳公司就东岳润科花园楼房委托被告北京太和经纪公司永清分公司进行对外预售，由被告廊坊东岳公司按合同约定向被告北京太和经纪公司永清分公司支付销售佣金。本案至开庭审理时，涉案楼房仍没有开工建设，被告廊坊东岳公司更没有取得该房屋的《商品房预售许可证》，原告也不是被告廊坊东岳公司的员工。
上述事实有《东岳润科花园员工内部认购协议书》、收据三张以及原被告的当庭陈述在卷予以证实。
本院认为，原告与被告廊坊东岳公司签订的《东岳润科花园员工内部认购协议书》，只是原被告就涉案房屋的面积、价格等内容进行了简单的约定，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，特别是涉案房屋交付使用条件及日期、涉案房屋面积差异的处理方式、办理产权登记事宜等商品房买卖合同的必备条款。因此结合原被告的当庭陈述和购房当时的实际情况可确认，原被告签订的内部认购协议书应为商品房买卖预约合同，是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。原被告签订该内部认购协议书属于商品房买卖前契约实施的民事行为，即使签订内部认购协议的原被告履行了认购协议，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房买卖合同，才能实现商品房买卖的缔约目的。所以原被告签订涉案内部认购协议书的行为不受被告当时是否取得商品房销售许可证的约束,并且原告虽然不属于被告的员工，但原告作为完全民事行为能力人，在购买...