姜清东：政策调整下预约合同解除纠纷中的转让费返还要点

一、案情回顾：6万转让费的“购房梦”因政策破灭

2017年8月，许春红通过中介与朱晴娣达成口头协议：朱晴娣将“丰源大厦7楼2号房”的认购权转让给许春红，转让费6万元，同时许春红向中介置家信息部支付2万元定金（由朱晴娣原定金更名而来）。双方办理转让手续时，开发商和中介均称“大街铺设完成后动工”，未提及项目手续问题。

同年10月，新丰县不动产登记中心发布政策：严格按规范办理登记，导致丰源大厦因无法分割产权证停止建设——许春红不仅拿不到房，还支付了6万转让费和2万定金。多次协商无果后，许春红起诉要求返还费用，引发了这场商品房预约合同纠纷。

二、核心争议：政策调整与预约合同解除的法律认定

1. 预约合同的效力：认购权转让为何无效？

二审法院明确指出：案涉“丰源大厦”项目未取得《土地使用权证书》《建设工程规划许可证》《施工许可证》，属于非法开发。根据《民法通则》第58条（现《民法典》第153条），“违反法律、行政法规的强制性规定”的民事行为无效——朱晴娣取得认购权本身无效，转让行为自然也无效。

2. 政策调整的法律定性：是“不可抗力”还是“无效前提”？

一审曾认为“政策调整是不可预见的情况”，但二审纠正了这一逻辑：项目本身手续不全是根本问题，即使没有政策调整，该认购权也不具备合法基础。政策调整只是“压垮骆驼的最后一根稻草”，而非合同解除的核心原因。

3. 转让费的返还：无效行为的财产返还义务

根据《民法通则》第61条（现《民法典》第157条），民事行为无效后，“因该行为取得的财产应当返还”。朱晴娣收取的6万转让费是基于无效的转让行为，因此必须全额返还；置家信息部收取的2万定金也因合同目的无法实现，需返还给许春红。

三、当事人关注的痛点关键词解析

1. 预约合同 vs 本约合同：别把“认购权”当“购房权”

痛点：很多购房者误以为“预约合同（认购协议）”就是“正式购房合同”，忽略了前者只是“约定将来订立本约”的意向，不直接产生房屋所有权。
提示：签订预约合同时，务必确认开发商是否取得预售许可证（或规划、土地手续），否则预约合同可能因“标的违法”无效。

2. 政策调整的“可预见性”：开发商的告知义务

痛点：开发商/中介常以“政策变化不可抗”为由免责，但如果项目本身手续不全，政策调整只是“暴露问题”而非“造成问题”。
提示：若开发商明知手续不全仍销售，属于欺诈或隐瞒重要信息，购房者可主张赔偿（本案中许春红未主张，法院未处理）。

3. 转让费的合法性：“指标转让”不是“交易习惯”

痛点：朱晴娣主张“转让认购权是行业交易习惯”，但二审明确：违法项目的指标转让本身无效，“交易习惯”不能突破法律强制性规定。
提示：购买“认购权”前，先查项目手续——无合法手续的“指标”一文不值，转让费可能打水漂。

4. 中介责任：定金返还的边界

痛点：中介常以“只是牵线搭桥”为由逃避责任，但如果中介明知项目手续不全仍促成交易，需承担过错责任（本案中置家信息部因合同无效返还定金，但未被判决违约金）。
提示：选择中介时，要求其提供项目合法手续的书面证明，避免“口头承诺”。

四、一句话问答

因政策调整导致预约合同无法履行，转让费能退吗？
答：若项目本身合法，政策调整属于不可抗力，转让费可能按过错分担；若项目违法，转让行为无效，转让费必须全额返还。
开发商没拿齐手续就卖“认购权”，购房者能要违约金吗？
答：可以——开发商隐瞒手续不全的事实，构成欺诈，购房者可主张解除合同并要求赔偿损失（包括利息、中介费等）。
中介促成了违法的认购权转让，需要担责吗？
答：需要——中介未尽审查义务，导致购房者损失的，需承担相应赔偿责任。
口头约定的认购权转让有效吗？
答：若标的合法，口头约定有效；若标的违法（如无手续），即使书面约定也无效。
政策调整后，预约合同解除的损失谁承担？
答：若项目合法，损失按“不可归责于双方”处理；若项目违法，由过错方（开发商、转让方、中介）承担。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

广东省韶关市中级人民法院
民事判决书
(2018)粤02民终1064号
上诉人（原审被告）：朱晴娣，女，1987年2月16日出生，汉族，住广东省新丰县。
委托诉讼代理人：张水清，广东省韶关市武江区粤韶法律事务所工作人员。
被上诉人（原审原告）：许春红，女，1984年1月24日出生，汉族，住广东省新丰县。
原审被告：新丰县鸿粤房地产开发有限公司。地址：广东省新丰县丰城街道丰城大道东142号102房。
法定代表人:李文静,该公司经理。
委托诉讼代理人：余雷，该公司监事。
原审被告：新丰县置家地产信息咨询服务部。地址：广东省新丰县丰城街道车田路46号。
经营者：周志勇，男，1979年12月13日出生，汉族，住广东省新丰县。
委托诉讼代理人：李秀凤（周志勇的妻子），女，1980年3月23日出生，汉族，住广东省新丰县。
上诉人朱晴娣因与被上诉人许春红、原审被告新丰县鸿粤房地产开发有限公司（以下简称鸿粤公司）、新丰县置家地产信息咨询服务部（以下简称置家信息部）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省新丰县人民法院（2018）粤0233民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人朱晴娣及其委托诉讼代理人张水清，被上诉人许春红，原审被告鸿粤公司的委托诉讼代理人余雷、置家信息部经营者李秀凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱晴娣上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回许春红的诉讼请求；3.由许春红承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定许春红商品房预约合同解除之诉归责欠妥，判决明显错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。……并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但一审判决却认定鸿粤公司和置家信息部在未取得相关部门合法不动产审批手续和开发商品房交易权证分割手续的违规行为无过错，且对朱晴娣和许春红、置家信息部订立的商品房买卖合同目的不能实现的欺诈行为不予以依法归责，违反上述法律及《中华人民共和国合同法》第107条及第113条的规定，判决明显错误。二、原审判决朱晴娣返还6万元转让费不符合法律规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第七条第一项规定：“在交易行为当地或者某一领域某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法”。朱晴娣依据《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》所称的“交易习惯”的法律规定，将本案订购的商品房合同指标转让给许春红，依约定收取转让费6万元的事实行为，符合上述法律规定及第46条、79条、89条关于合同的效力、合同的权利与义务及双方当事人的意思自治的原则。但一审判决却依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的免责条款“不可抗力的政策变化”作为裁定依据，适用法律不当，且归责认定不明确，存在过错：其一，(1)本案朱晴娣转让订购的商品房合同指标给许春红，收取转让费6万元整的民事活动是否属于合法?(2)朱晴娣订购的本案商品房如果未能转让给许春红，时至今日不能实现合同目的属于谁的违约责任?(3)鸿粤公司和置家信息部明知商品房的土地开发审批手续及产权分割相关手续无法办理，仍故意蒙骗和欺诈收取朱晴娣的中介费和更名费，牟取利益，其目的行为十分清楚。但一审法院审查均未作出认定或依法释明，不符合归责原则。其次，朱晴娣和许春红同是在鸿粤公司和置家信息部经营的开发公司和中介公司订购商品房的受害人，2017年8月11日，朱晴娣因与许春红达成转让事宜到置家信息部办理更名手续，该公司明知未依规办理商品房开发手续和产权证分割手续，并可以预见许春红无法取得产权证书，却不及时通知许春红止损减损。反而继续隐瞒事实真相，让许春红再次蒙受转让费6万元的损失。由上可见，鸿粤公司和置家信息部负有不可推卸的合同违约责任。但一审判决认定“各方均无过错”，让朱晴娣承担不利后果。显然违背了相关法律和司法解释，恳请贵院查明并予以纠正。
许春红口头辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
鸿粤公司口头述称，朱晴娣所诉与鸿粤公司无关。
置家信息部口头述称，朱晴娣陈述的交易习惯是普遍存在的。至于朱晴娣与许春红之间的转让行为，与置家信息部没有任何关系。
一审法院认定事实：2017年8月9日，许春红通过江源房地产中介公司的介绍与朱晴娣达成口头协议，朱晴娣将位于丰城街道新兴街二巷5号丰源大厦7楼2号房的认购权转让给许春红，转让费为60000元，同日许春红与朱晴娣、置家信息部办理了转让手续，许春红当日支付了80000元给朱晴娣，置家信息部将朱晴娣原交纳的20000定金更改为许春红交纳并重新出具收据，约定房价每平方米3400元，收据时间写为2017年5月11日，丰源大厦的开发商余雷在收据上签名确认。当时置家信息部告知许春红将要在大街铺设完成后动工兴建丰源大厦。朱晴娣收到许春红支付的80000元后，向置家信息部支付了更名费10000元，向江源房地产中介公司支付了中介费3600元。2017年10月，新丰县不动产登记中心通知于当年10月中旬以后将严格按照不动产登记规范办理登记，致使开发商余雷准备兴建的丰源大厦楼房无法办理产权证分割手续，购房者亦无法取得产权证书，因此丰源大厦的兴建只能停止。2018年1月11日，许春红提起本案诉讼，请求：1.判令撤销许春红与朱晴娣、鸿粤公司、置家信息部的商品房买卖合同；2.判令置家信息部返回2万元定金并支付2万元违约金，鸿粤公司承担连带责任；3.判令朱晴娣返还转让费6万元并支付银行同期贷款利息1087.5元；4.判令朱晴娣、鸿粤公司、置家信息部承担本案诉讼费用。
一审法院认为，本案各方争议的主要事实是商品房预约合同问题，因此案件案由应定为商品房预约合同纠纷。许春红与朱晴娣、鸿粤公司、置家信息部各方当时口头约定的预约合同及履行，是各方真实意思表示，各方均无过错。许春红约定及履行预约合同的目的，是为了取得丰城街道新兴街二巷5号丰源大厦7楼2号房的所有权，之后由于房地产政策的变化，许春红已无法通过不动产登记来实现对该房屋的所有权，造成许春红与朱晴娣、鸿粤公司、置家信息部约定的合同目的不能实现，预约合同已因不能预见的情况无法继续履行，因此应予解除，因该合同而取得的财产应当返还。对许春红要求朱晴娣返还转让费6万元及要求置家信息部返回2万元定金的请求，该院予以支持；由于造成合同的解除不是朱晴娣及置家信息部的过错所造成，因此，对于许春红要求朱晴娣支付利息及要求置家信息部支付2万元违约金的请求，该院不予支持。对于许春红要求鸿粤公司承担连带责任问题，由于许春红未提供证据证明，该院不予支持。朱晴娣所支付的更名费及中介费可以另行提起诉讼来主张权利。
一审法院判决：一、朱晴娣应在判决生效后十日内返还许春红转让费6...