买卖合同纠纷/2026-04-13

姜清东解析农村房屋买卖共有权人追认纠纷中的合同效力认定

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、案件核心事实：“无权代理”引发的房屋买卖纠纷

方某通过陈某甲朋友圈的售房信息，与陈某甲签订《销售协议》，约定以25万元购买一套129.45㎡的房屋，当日支付15万元首付款后装修入住。但入住后发现，房屋实际登记在刘某名下，陈某甲并非所有权人。

方某随后微信联系刘某，询问“是否委托陈某甲卖房？房款是否付给陈某甲即可？”刘某明确回复：“12楼的你可以找他，价格由他定，房款直接付给他”。但后来刘某以陈某甲无权代理、售价过低为由，拒绝配合过户，主张合同无效。

双方诉至法院：方某要求继续履行合同并办理过户，刘某反诉合同无效，要求方某搬离或按备案价34.95万元补付房款。

二、争议焦点：合同有效吗？核心是“事后追认”的认定

本案的关键在于陈某甲的无权代理行为是否被刘某追认，以及追认后合同对刘某是否具有约束力。

1. 什么是“无权代理”与“事后追认”？

根据《民法典》第171条：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；但被代理人通过明确表示、实际行为（如接受房款、协助履行） 追认的，代理行为有效，合同对被代理人产生约束力。

2. 本案中刘某的“追认”如何体现？

从方某与刘某的微信聊天记录可见：

方某明确询问“是否委托陈某甲卖房”，刘某回复“是的，你找他和找我都差不多”；
方某问“房款付给陈某甲可以吗”，刘某回复“是的”；
方某装修入住后，刘某未提出异议，且在聊天中表示“过户时我会签字”。

这些行为已构成**“事后追认”**——刘某通过微信确认委托关系、认可房款支付方式，且默认方某入住的事实，应视为对陈某甲代理行为的追认。因此，陈某甲与方某签订的《销售协议》对刘某具有法律约束力。

三、当事人最关心的痛点问题：这些细节直接影响结果

1. 房价“过低”能推翻合同吗？

刘某主张“25万元售价远低于备案价34.95万元，显失公平”，但法院最终支持按备案价补付房款，核心原因是：

方某在签订合同时未审慎核查房屋权属（明知陈某甲不是房主仍交易），存在过错；
刘某虽追认代理关系，但未明确追认“25万元售价”（仅说“价格由陈某甲定”，但陈某甲定价是否合理需结合市场）；
结合当地住建、税务部门的备案数据，案涉房屋周边同期成交价约3100元/㎡，而《销售协议》单价仅1931元/㎡，明显低于市场合理价格，继续履行对刘某不公平（《民法典》第533条情势变更原则）。

痛点提示：买房时务必核查房屋权属（查不动产登记），避免与非所有权人交易；若事后发现权属问题，需及时让真正权利人明确追认合同全部内容（尤其是价格），而非仅追认代理关系。

2. 违约金能要到吗？

方某主张刘某未按时过户应支付3万元违约金，但法院未支持，原因是：

方某未催告刘某履行《销售协议》的具体条款（如过户时间）；
方某自身存在过错（未核查权属）。

痛点提示：合同中需明确违约金条款（如逾期过户的具体责任），且事后要通过书面形式催告对方履行，保留催告证据（如短信、微信记录、律师函）。

3. 无权代理下，房款该付给谁？

本案中，方某已付陈某甲15万元，法院判决：

方某向刘某补付剩余19.95万元（按备案价34.95万元-已付15万元）；
陈某甲向刘某返还已收的15万元（因陈某甲未履行代理职责，损害刘某利益）。

痛点提示：与代理人交易时，最好要求将房款直接支付给被代理人（所有权人），或要求被代理人出具《收款确认书》，避免代理人卷款跑路。

四、律师提醒：避免“无权代理”纠纷的3个关键动作

查权属：签订合同前，务必通过不动产登记中心查询房屋所有权人，确认出卖人是否为权利人；
要授权：若出卖人是代理人，要求其出具书面授权委托书（明确代理权限：是否有权定价、收款、过户）；
留证据：与权利人的沟通（如微信、短信）需明确追认合同的核心条款（价格、付款方式、过户时间），并保存聊天记录、录音等证据。

五、一句话问答

问：和代理人签了房屋买卖合同，房主事后才认可，合同有效吗？
答：房主通过明确表示或实际行为（如接受房款、默认入住）追认的，合同有效。
问：代理人卖的房价太低，房主能要求补差价吗？
答：若房价明显低于市场合理价格，且房主未明确追认价格，法院可能结合公平原则调整房价。
问：买了无权代理的房子，已装修入住，房主能让我搬吗？
答：若房主事后追认代理关系，你只需补付合理房款即可继续居住；若未追认，可能需搬离并要求代理人赔偿损失。
问：房款付给了代理人，房主能再向我要吗？
答：若房主追认代理关系，代理人收款视为房主收款；若未追认，房主有权要求你重新支付，你可向代理人追偿。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2025）赣07民终3619号
上诉人（原审原告、反诉被告）：方某，男，1984年7月21日生，汉族，住江西省会昌县，身份证号码：XXX。
委托诉讼代理人：池稼青，江西柯睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：陈某甲，男，1967年11月8日生，汉族，住江西省会昌县，身份证号码：XXX。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某，男，1993年11月26日生，汉族，住江西省瑞金市，身份证号码：XXX。
上诉人方某因与被上诉人陈某甲、刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省会昌县人民法院（2025）赣0733民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人方某上诉请求：1.撤销一审判决第一项关于“自本判决生效之日起十日内，方某向刘某支付案涉房屋购房款199515元”的判决内容，依法改判为“方某向刘某支付购房款100000元”；2.判令陈某甲、刘某支付违约金30000元；3.一、二审诉讼费用由陈某甲、刘某承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为关于案涉房屋价格的问题，应当适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条之规定，该条规定是关于情势变更制度，不能适用于本案。情势变更制度的适用应当具有情势变更的事实，“情势”必须是客观的、具体的事实。“变更”是指“合同的基础条件”发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。本案中，方某与陈某甲在签订《销售协议》时，房屋价款支付方式和交付房屋及办理过户手续等内容均作出了明确的约定，方某按协议约定的条款履行义务，之后并未发生任何无法预见且不属于商业风险的重大变化。2.情势变更制度的核心要件是“继续履行合同对于当事人一方明显不公平”。本案中，刘某委托陈某甲对外出售房屋，与方某签订了《销售协议》，约定房屋价款为250000元，而刘某提供的发票价格为349515元。虽然房价款相差9万余元，但是，案涉房屋小区因地处的位置较为偏僻，小区对面有殡仪馆、公墓群、垃圾处理厂，导致该小区的房屋销售量极低，购买消费者少之又少。所以，小区的房价由原来的2700元/平方米，持续跌破至2000元/平方米以内，这个事实是会昌人众所周知的，因此，方某与陈某甲签订的《销售协议》，不存在显失公平的情况，该协议应当继续履行。3.情势变更制度的适用，要求是不属于商业风险。一般的市场供求变化、价格涨落等均属于商业风险，当事人双方应当承担由于市场变化所带来的合理、正常的损失。本案中，房屋买卖属于正常的商业活动，方某与陈某甲在签订《销售协议》之时，因房地产行业的低迷，以及受“新冠疫情”的影响下，案涉房屋小区的房价已经跌破2000元/平方米的价格，该客观事实已经存在，协议签订后并未发生其他重大变化，不能适用情势变更制度，应当属于商业风险。因此，一审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，属于适用法律错误，应当予以纠正。4.一审法院认为关于本案违约金的问题，适用《中华人民共和国民法典》第五百九十二条之规定，适用法律错误，应当予以纠正。该条规定属于当事人双方均违约或者均有过失才得以适用。本案中，方某与陈某甲签订《销售协议》的过程中，方某均按照协议约定的条款履行，不存在任何违约行为。反之，陈某甲未按照协议条款履行，其存在违约行为。由于陈某甲系刘某的代理人，该违约责任应当由刘某承担。二、方某要求刘某配合办理房屋产权过户登记，符合法律规定，应当依法予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百二十六条之规定，刘某是委托人，陈某甲是受托人（代理人）。方某是通过陈某甲在其微信中发布的售房消息而购房的。方某购买房屋后，当打听到该房系备案于刘某名下时，对房屋权属产生疑惑，便以购房人的名义，通过微信与刘某联系。在方某询问刘某是否委托陈某甲卖房，价款是否由陈某甲确定，以及房款是否付给陈某甲即可时，刘某作出了明确而肯定的回答，同时还提示并告知方某应与陈某甲签订协议等有关事项，方某购得房屋后，进行装修，并搬入居住至今。刘某对微信聊天记录的内容及方某的占有、使用均未提出任何异议。刘某与陈某甲之间的委托代理关系的法律事实，足以认定。陈某甲基于代理权，与方某签订的《销售协议》，意思表示真实，不违反法律规定，符合合同成立的要件，应认定为合法有效。至于陈某甲的履职行为是否符合委托代理合同约定，是另一个法律关系，应由刘某与陈某甲之间按委托代理合同处理。因此，方某的上诉请求符合法律规定，应当依法予以支持。三、1.假设刘某与陈某甲密谋串通，由陈某甲代理刘某对外低价销售房屋，从而吸引大批购房人前来购买，当购房人签订房屋买卖合同和支付房价款后，刘某作为房屋所有权人找到房屋买受人，要求按更高的发票价格予以购买，若不同意通过诉讼，获得胜诉判决后申请强制执行，买受人将进入进退两难的困境。若法院支持刘某的反诉请求，有违诚信原则，不利于市场经济以及社会稳定发展的根本遵循。2.根据法律规定，不动产和动产的总价值低于市场行情价格的70%属于价格明显过低，人民法院可以结合市场行情、本身价值、物品用途、地理位置等情况予以相应的调整。本案中，《销售协议》中约定的房屋总价款为250000元，而刘某提供的发票价格为349515元，价格相差99515元，显然方某的购买价未低于发票价的70%，不属于价格明显过低，假如是低于70%也是因为“新冠疫情”和近几年房地产低迷的原因导致，属于正常合理的范围。3.刘某在案涉房屋小区拥有30多套房屋，均登记备案在其名下，该几十套房屋均是折抵工程款所取得。众所周知，折抵工程款所换取房屋在房屋价格方面会有虚高，一审法院判决方某按发票价格购买，显然没有考虑到房屋的综合情况。综上所述，方某的诉讼请求符合法律规定，应当依法予以支持，请求二审法院查清事实并依法改判。
被上诉人陈某甲未作答辩。
被上诉人刘某辩称，依法驳回方某的上诉请求，维持原判。
方某向一审法院起诉请求：1.依法判令陈某甲、刘某继续履行2021年8月23日签订的《销售协议》，并与方某签订“网签协议”；2.依法判令陈某甲、刘某支付违约金30000元；3.本案诉讼费用由陈某甲、刘某承担。诉讼过程中，方某增加诉讼请求：依法判令陈某甲、刘某为方某办理房屋产权证。
刘某向一审法院反诉请求：1.判令方某、陈某甲签订的《销售协议》无效；2.判令方某搬出位于案涉房屋或方某、陈某甲连带支付购房款350000元及利息；3.本案诉讼费用由方某、陈某甲承担。
一审法院认定事实：2016年12月10日，刘某与会昌县某有限公司签订《商品房买卖合同》，由刘某向会昌县某有限公司购买案涉商品房，该商品房建筑面积为129.45㎡，单价为2700元/㎡，总价为349515元。刘某支付全部购房款后，于2020年6月29日在会昌县不动产登记中心进行了登记备案。
2021年8月23日，陈某甲（甲方）与方某（乙方）签订《销售协议》，协议约定：甲方将坐落在案涉房屋出售给乙方，价格为250000元，在签订合同时付150000元，余款100000元在产权证到手后一次...