姜清东解析农村房屋买卖共有权人追认纠纷中的隐名代理与价格

一、案件核心事实：“代理人”卖房，“真房主”事后认账？

陈某甲通过陈某乙朋友圈的售房信息，以25万元价格购买了一套129.45㎡的房屋，签订《房屋买卖合同》后支付15万元首付款，装修入住。入住后才发现房屋实际登记在刘某名下，陈某乙并非房主。

陈某甲通过朋友方某微信询问刘某，刘某明确回复：“12楼的你可以找陈某乙，价格委托他定，房款直接付给他”“过户时我会签字”。但刘某事后以“售价过低”为由，主张合同无效，要求陈某甲按备案价34.95万元补差价。

二、争议焦点：合同是否有效？价格能否按“显失公平”调整？

（一）合同效力：隐名代理+事后追认=合同对真房主生效

根据《民法典》第171条（无权代理的追认规则）：

陈某乙签订合同时未披露刘某，属于隐名代理；
刘某通过微信向方某确认“委托陈某乙卖房、价格由其定、房款付陈某乙”，构成事后追认；
陈某甲已装修入住多年，刘某未提出异议，进一步印证追认效力。

因此，陈某乙与陈某甲签订的《房屋买卖合同》对刘某具有法律约束力，合同有效。

（二）价格争议：“低价售房”是商业风险还是显失公平？

刘某主张25万元售价（单价1931元/㎡）远低于备案价34.95万元（单价2700元/㎡），构成显失公平；陈某甲则认为小区因“殡仪馆+公墓+垃圾处理厂”配套，房价已跌至2000元/㎡以内，属于商业风险。

法院最终认定：

商业风险VS显失公平的边界：
- 商业风险是“可预见的市场波动”，如疫情、地段因素导致的房价下跌；
- 显失公平需满足“价格明显低于市场合理范围”（通常指低于市场价70%）。
本案关键证据：
- 住建局备案显示同小区1号楼多数房屋单价2700元/㎡，税务局数据显示周边楼栋均价3138元/㎡；
- 陈某甲提交的中介报价、业主聊天记录等“零散证据”，不足以证明“市场价已跌至1931元/㎡”。
公平原则的适用：
法院依据《民法典》第533条（情势变更），以“继续履行25万元合同对刘某明显不公平”为由，将价格调整为备案价34.95万元。

三、当事人关注的痛点关键词解析

1. 隐名代理的“坑”：

代理人身份审查：买房时务必要求代理人出具《授权委托书》，或直接与房主核实权属（可通过不动产登记中心查询）；
事后追认的“模糊地带”：微信聊天记录需明确“认可合同价格、同意过户”，避免仅模糊回复“找代理人即可”；
善意相对人的认定：若明知代理人无授权仍交易，可能被认定为“非善意”，无法主张表见代理。

2. 价格争议的“举证责任”：

市场价举证：主张“价格合理”需提供同小区同期成交记录、中介备案价、税务部门数据等“官方/权威证据”，而非朋友圈、抖音截图；
显失公平的认定标准：低于市场价70%才可能被调整，普通降价（如本案25%跌幅）不必然构成显失公平；
抵债房的特殊情况：若房屋是“以物抵债”所得，备案价可能虚高，但需提供“抵债协议、工程款结算单”等证据证明实际价值。

3. 违约金的“触发条件”：

合同约定“违约金以解除合同为前提”时，若主张继续履行，法院通常不支持违约金；
需证明“对方存在根本违约”（如拒绝过户、延迟交房），且自身无过错（如未催告履行）。

四、一句话问答

代理人没说自己是“代卖”，合同对真房主有效吗？
→ 若真房主事后通过微信、口头等方式追认（如认可价格、同意过户），合同对其生效。
买房时没看房产证，发现房主不是签合同的人，能退房吗？
→ 若真房主追认合同，需继续履行；若不追认，可要求代理人返还房款并赔偿装修损失。
房价低于备案价多少算“显失公平”？
→ 通常低于市场价70%（需结合官方数据认定），普通市场波动不算。
微信聊天记录能作为“追认证据”吗？
→ 能，但需明确包含“认可合同内容、同意履行义务”的表述，模糊回复（如“找代理人就行”）可能不被认可。
抵债房的备案价虚高，法院会按实际成交价判吗？
→ 需提供“抵债协议、工程款凭证”证明备案价虚高，否则法院可能按备案价或市场价调整。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2025）赣07民终3621号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某甲，女，1982年12月12日生，汉族，住江西省会昌县，身份证号码：XXX。
委托诉讼代理人：池稼青，江西柯睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：陈某乙，男，1967年11月8日生，汉族，住江西省会昌县，身份证号码：XXX。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某，男，1993年11月26日生，汉族，住江西省瑞金市，身份证号码：XXX。
上诉人陈某甲与被上诉人陈某乙、刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省会昌县人民法院（2025）赣0733民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈某甲上诉请求：1.撤销一审判决第一项关于“自本判决生效之日起十日内，陈某甲向刘某支付案涉房屋购房款199515元”的判决内容，依法改判为“陈某甲向刘某支付购房款100000元”；2.判令陈某乙、刘某支付违约金5000元；3.一、二审诉讼费用由陈某乙、刘某承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为关于案涉房屋价格的问题，应当适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条之规定，该条规定是关于情势变更制度，不能适用于本案。情势变更制度的适用应当具有情势变更的事实，“情势”必须是客观的、具体的事实。“变更”是指“合同的基础条件”发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。本案中，陈某甲与陈某乙在签订《房屋买卖合同》时，房屋价款支付方式和交付房屋及办理过户手续等内容均作出了明确的约定，陈某甲按合同约定的条款履行义务，之后并未发生任何无法预见且不属于商业风险的重大变化。2.情势变更制度的核心要件是“继续履行合同对于当事人一方明显不公平”。本案中，刘某委托陈某乙对外出售房屋，与陈某甲签订了《房屋买卖合同》，约定房屋价款为250000元，而刘某提供的发票价格为349515元。虽然房价款相差9万余元，但是，案涉房屋小区的房屋因地处的位置较为偏僻，小区对面有殡仪馆、公墓群、垃圾处理厂，导致该小区的房屋销售量极低，购买消费者少之又少。所以，案涉房屋小区的房价由原来的2700元/平方米，持续跌破至2000元/平方米以内，这个事实是会昌人众所周知的，因此，陈某甲与陈某乙签订的《房屋买卖合同》，不存在显失公平的情况，该协议应当继续履行。3.情势变更制度的适用，要求是不属于商业风险。一般的市场供求变化、价格涨落等均属于商业风险，当事人双方应当承担由于市场变化所带来的合理、正常的损失。本案中，房屋买卖属于正常的商业活动，陈某甲与陈某乙在签订《房屋买卖合同》之时，因房地产行业的低迷，以及受“新冠疫情”的影响下，案涉房屋小区的房价已经跌破2000元/平方米的价格，该客观事实已经存在，合同签订后并未发生其他重大变化，不能适用情势变更制度，应当属于商业风险。因此，一审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，属于适用法律错误，应当予以纠正。4.一审法院认为关于本案违约金的问题，适用《中华人民共和国民法典》第五百九十二条之规定，适用法律错误，应当予以纠正。该条规定属于当事人双方均违约或者均有过失才得以适用。本案中，陈某甲与陈某乙签订《房屋买卖合同》的过程中，陈某甲均按照协议约定的条款履行，不存在任何违约行为。反之，陈某乙未按照协议条款履行，其存在违约行为。由于陈某乙系刘某的代理人，该违约责任应当由刘某承担。二、陈某甲要求刘某配合办理房屋产权过户登记，符合法律规定，应当依法予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百二十六条之规定，刘某是委托人，陈某乙是受托人（代理人）。陈某甲是通过陈某乙在其微信中发布的售房消息而购房的。陈某甲购买房屋后，当打听到该房系备案于刘某名下时，对房屋权属产生疑惑，便由方某以购房人的名义，通过微信与刘某联系。在方某询问刘某是否委托陈某乙卖房，价款是否由陈某乙确定，以及房款是否付给陈某乙即可时，刘某作出了明确而肯定的回答，同时还提示并告知方某应与陈某乙签订协议等有关事项，陈某甲购得房屋后，进行装修，并搬入居住至今。刘某对微信聊天记录的内容及陈某甲的占有、使用均未提出任何异议。刘某与陈某乙之间的委托代理关系的法律事实，足以认定。陈某乙基于代理权，与陈某甲签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，不违反法律规定，符合合同成立的要件，应认定为合法有效。至于陈某乙的履职行为是否符合委托代理合同约定，是另一个法律关系，应由刘某与陈某乙之间按委托代理合同处理。因此，陈某甲的上诉请求符合法律规定，应当依法予以支持。三、1.假设刘某与陈某乙密谋串通，由陈某乙代理刘某对外低价销售房屋，从而吸引大批购房人前来购买，当购房人签订房屋买卖合同和支付房价款后，刘某作为房屋所有权人找到房屋买受人，要求按更高的发票价格予以购买，若不同意通过诉讼，获得胜诉判决后申请强制执行，买受人将进入进退两难的困境。若法院支持刘某的反诉请求，有违诚信原则，不利于市场经济以及社会稳定发展的根本遵循。2.根据法律规定，不动产和动产的总价值低于市场行情价格的70%属于价格明显过低，人民法院可以结合市场行情、本身价值、物品用途、地理位置等情况予以相应的调整。本案中，《房屋买卖合同》中约定的房屋总价款为250000元，而刘某提供的发票价格为349515元，价格相差99515元，显然陈某甲的购买价未低于发票价的70%，不属于价格明显过低，假如是低于70%也是因为“新冠疫情”和近几年房地产低迷的原因导致，属于正常合理的范围。3.刘某在案涉房屋小区拥有30多套房屋，均登记备案在其名下，该几十套房屋均是折抵工程款所取得。众所周知，折抵工程款所换取房屋在房屋价格方面会有虚高，一审法院判决陈某甲按发票价格购买，显然没有考虑到房屋的综合情况。综上所述，陈某甲的诉讼请求符合法律规定，应当依法予以支持，请求二审法院查清事实并依法改判。
被上诉人陈某乙未作答辩。
被上诉人刘某辩称，依法驳回陈某甲的上诉请求，维持原判。
陈某甲向一审法院起诉请求：1.依法判令陈某乙、刘某继续履行2021年9月1日签订的《房屋买卖合同》，并与陈某甲签订“网签协议”；2.依法判令陈某乙、刘某支付违约金5000元；3.本案诉讼费用由陈某乙、刘某承担。诉讼过程中，陈某甲增加诉讼请求：依法判令陈某乙、刘某为陈某甲办理房屋产权证。
刘某向一审法院反诉请求：1.判令陈某甲、陈某乙签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令陈某甲搬出位于案涉房屋小区1号楼1202室或陈某甲、陈某乙连带支付购房款350000元及利息；3.本案诉讼费用由陈某甲、陈某乙承担。
一审法院认定事实：2016年12月9日，刘某与会昌县某有限公司签订《商品房买卖合同》，由刘某向会昌县某有限公司购买案涉房屋小区1号楼1202室的商品房，该商品房建筑面积为129.45㎡，单价为2700元/㎡，总价为349515元。刘某支付全部购房款后，于2020年6月29日在会昌县不动产登记中心进行了登记备案。
2021年9月1日，陈某乙（甲方）与陈某甲...