姜清东解析农村房屋买卖共有权人追认纠纷中的无权代理与合同

一、核心案情回顾

2023年10月，张某1（非房屋所有权人）与穆某1签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张某1将位于西城区某街的房屋以900万元出售给穆某1，穆某1当日支付定金50万元。补充协议明确：张某1需取得房屋产权人的公证授权委托书后，合同才正式生效。

签约后，某1公司受委托拆除房屋违建，但因邻居举报未完成修复。2024年3月，该房屋因产权纠纷被法院调解确认由朱某8、朱某7各占50%份额；7月，张某1与穆某1互发函件终止合同；9月，张某1以808万元将房屋售予案外人。

穆某1起诉要求撤销合同、返还定金并赔偿违约金，张某1反诉要求穆某1赔偿房屋差价损失。最终法院判决：合同成立但未生效，张某1返还定金50万元，驳回双方其他诉求。

二、法律要点解析：无权代理与合同效力的关键逻辑

1. 无权代理≠合同无效，“追认”是核心

根据《民法典》第171条，行为人无代理权签订的合同，未经被代理人追认则对其不发生效力，但合同本身“成立”（需满足签字盖章等形式要件）。本案中，张某1并非房屋产权人，签订合同时未获授权，属于典型的“无权代理”。

2. 附生效条件的合同：授权未成就则不生效

《补充协议》约定“张某1取得公证授权后合同生效”，这属于《民法典》第158条的“附生效条件”民事法律行为。因张某1始终未取得产权人授权（直至合同终止也未完成），条件未成就，合同未生效。

3. 合同未生效的后果：返还财产+过错担责

《民法典》规定，合同无效/未生效时，行为人应返还取得的财产。本案中，张某1收取的50万元定金需返还；而穆某1主张的违约金、居间费因合同未生效不被支持；张某1反诉的差价损失，因自身未履行“取得授权”的主要义务，过错在先，亦被驳回。

三、当事人痛点关键词及避坑指南

（一）买方必看：交易前的“授权核查”清单

产权人身份核实：要求卖方提供房产证原件，核对登记姓名与签约人是否一致；
授权文件有效性：若卖方是代理人，需查看公证授权委托书（注意：普通手写委托书无法律效力），明确代理权限包含“签订买卖合同、收取房款、办理过户”等核心事项；
产权纠纷排查：通过“北京不动产登记中心”官网查询房屋是否存在查封、抵押或共有权纠纷；
合同生效条件明确：在补充协议中约定“授权未取得则合同不生效，定金全额返还”，避免“无效合同仍需担责”的风险。

（二）卖方必看：无权代理的“责任红线”

禁止越权签约：非产权人或未获授权时，不得擅自签订买卖合同，否则需承担“返还定金+赔偿损失”的责任；
授权前置义务：若需代理出售，务必先取得产权人公证授权，并在合同中明确授权取得的时限；
避免恶意抗辩：以“买方拆房导致无法测绘”为由拒绝返还定金，需提供直接证据（如修复通知、测绘机构证明），否则法院不予支持。

四、一句话问答

问：代理人未获公证授权签的房屋买卖合同有效吗？
答：合同成立但未生效，需产权人事后追认才对其产生效力。
问：合同约定“取得授权后生效”，但始终没拿到授权，定金能退吗？
答：能，合同未生效，卖方需返还已收定金。
问：买方拆房导致卖方无法办理授权，卖方可以不退定金吗？
答：需提供“拆房与无法授权存在直接因果关系”的证据，否则仍需返还。
问：无权代理签订的合同，买方可以直接撤销吗？
答：若买方明知卖方无授权，则不享有撤销权，只能主张合同未生效。
问：房屋因产权纠纷被法院分割后，原买卖合同还有效吗？
答：若卖方未获新产权人的授权，原合同仍未生效。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2025）京02民终8364号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张某1，。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：穆某1。
被上诉人（原审第三人）：某1公司。
上诉人张某1因与被上诉人穆某1、某1公司（以下简称某1公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2025）京0102民初7945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年6月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张某1之委托诉讼代理人蒲某1，被上诉人穆某1之委托诉讼代理人张某1、孙某1，被上诉人某1公司之委托诉讼代理人段某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张某1上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判张某1不予返还定金50万元；2.本案诉讼费由穆某1、某1公司承担。事实与理由：张某1在案涉房屋买卖合同履行期间不存在过错，不应退还穆某150万元。一、一审法院仅以张某1未取得公证授权委托书为由认定张某1存在过错，明显不当。取得公证授权委托书的条件是，先办理房屋测绘、取得新房本后，才能办理公证委托。穆某1和某1公司将涉案房屋拆毁后，怠于履行修复义务，导致涉案房屋无法办理测绘，进而直接造成张某1无法办理公证委托。二、穆某1与某1公司存在利害关系，恶意串通损害张某1利益。
穆某1与某1公司双方长期从事倒卖西城区平房赚取差价的行为，因房价下跌，无法高价转售，故穆某1与某1公司串通故意不修复房屋。三、张某1在涉案合同履行期间不存在任何过错，一审法院未考量对方将房屋拆毁给张某1造成的经济损失，直接判决张某1全部退还定金50万元存在错误。根据涉案《补充协议》第7条约定该50万元定金不应退还。
穆某1辩称，同意一审判决，对一审法院认定的合同效力不予评价，对判决结果认可。1.案涉房屋买卖合同和买卖交易未生效，一审法院判决张某1返还定金50万元符合法律规定；2.穆某1在房屋交易过程中无任何过错，而张某1存在隐瞒房屋产权纠纷、欺骗穆某1短时间内即可取得经公证的授权委托书等形为，系重大过错；3.张某1请求权基础适用混乱，违反禁反言原则；4.张某1主张穆某1与某1公司存在倒卖房屋的情形，其并未提供完整证据链，属于恶意捏造诋毁。
某1公司述称，同意一审判决，没有其他意见。
穆某1向一审法院起诉请求：1.确认穆某1、张某1双方订立的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》已于2024年7月8日撤销；2.判令张某1返还穆某1已支付的购房定金50万元；3.判令张某1向穆某1支付约定违约金180万元；4.判令张某1向穆某1赔偿居间服务费损失14万元；5.判令本案保函保险费由张某1承担，以上金额合计244万元。
张某1在一审中提出反诉请求：判令穆某1赔偿张某1经济损失92万元。
一审法院认定事实：日期为1988年7月的宣字第XXXX1号《房产所有证》记载：本证所列房产，经审查属于朱某1七人所有，房产坐落某区某街XX1号幢号1南房2间、幢号2西房1间、幢号3北房2间。
1990年7月2日，北京市宣武区公证处签署[90]京宣证字第XX1号《公证书》，内容有：我们，朱某2、朱某3、朱某4、朱某5、朱某6、朱某1、朱某7七人是坐落在北京市某区某街XX1号五间房产的产权共有人，现我们朱某2、朱某3、朱某4、朱某5、朱某6五人自愿将上述房产属于我们自己的份额部分全部无偿地赠给朱某1、朱某7二人。
2023年10月22日，出卖人张某1与买受人穆某1签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，内容有：第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋坐落为北京市某区某街XX1号1幢、2幢、3幢。第二条房屋权属情况。（一）该房屋所有权证证号为宣字第XXXX1号。第三条成交方式。出卖人与买受人通过某1公司居间介绍成交。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为900万元。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.买受人向出卖人支付定金120万元。2.剩余房款付款约定见附件。第五条房屋产权及具体状况的承诺。（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效。守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。（二）出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及装饰装修保持良好的状况。第六条房屋的交付。（一）出卖人应当按照下列第1项约定将该房屋交付给买受人。1.办理完毕该房屋所有权转移登记当日将该房屋交付给买受人。第七条违约责任。（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%，向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日之内自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续展行；2.逾期15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按照房款的20%支付违约金。第八条税费相关规定。第九条权属转移登记。第十条不可抗力。第十一条争议解决方式。
2023年10月22日，出卖人（甲方）张某1、买受人（乙方）穆某1、丙方某1公司签订《补充协议》，内容有：1...