姜清东解析农村房屋买卖共有权人追认纠纷中的划拨土地合同效
一、案情回顾：80万买划拨土地房，7年后卖家反悔
2010年，杨盛元因涉嫌诈骗罪被刑拘，为退赔35万元赃款获取轻判，他向父母杨昌泉、邵良敏出具《委托书》，全权委托二人出售自己名下的划拨土地房屋（房产证号：凯房权证私字第××号，土地性质为国有划拨）。
同年3月，杨昌泉单独与刘志宏签订《房屋买卖协议书》，约定售价80万元：刘志宏先付35万元（直接用于退赔），余款45万元通过结清杨盛元的47万元银行贷款抵扣，另欠3万元。合同签订后，刘志宏支付了款项、结清了贷款，杨昌泉与邵良敏共同腾房，刘志宏入住至今。
但2017年杨盛元刑满释放后，却以三大理由反悔：
- 划拨土地未审批无效：认为转让划拨土地上的房屋需政府批准，否则合同无效；
- 代理权限超范围：委托书是委托父母二人，杨昌泉单独签字“越权”；
- 诉讼时效已过：主张刘志宏7年后才要求过户，超过时效。
最终，黔东南州中院二审维持原判：合同有效，杨盛元需协助过户。
二、核心争议解析：这些痛点你可能也遇到过
痛点1：划拨土地上的房屋买卖，没审批就一定无效？
法院观点：《城市房地产管理法》第四十条是“管理性规定”，不是“效力性规定”，不直接导致合同无效。
- 划拨土地转让需审批是行政监管要求（比如补缴出让金），但合同效力看“是否违反法律强制规定”——本案中，房屋买卖的核心是转移房屋所有权，未改变土地性质（仍为居住），补缴出让金可在过户时由职能部门处理，不损害国家利益。
- 最高院司法解释第十一条针对的是“直接转让土地使用权”，而非“房屋带土地一并转让”，不适用于本案。
当事人避坑提示：
- 买划拨土地房屋时，需在合同中明确“过户时的土地出让金由谁承担”（本案约定“手续费由乙方承担”，即刘志宏）；
- 保留“房屋交付后实际占有使用”的证据（如物业费、水电费缴费记录），这是法院认定“合同实际履行”的关键。
痛点2：委托书是“共同委托”，一人签字算越权吗？
法院观点：事后追认行为可补正“单独签字”的瑕疵。
- 杨盛元委托父母“共同出售”，但杨昌泉单独签字后，邵良敏（母亲）参与了“用购房款退赔赃款”“共同腾房交付”，且刘志宏入住8年未提出异议——这些行为视为邵良敏对合同的事后追认，代理行为有效。
当事人避坑提示：
- 接受委托代理时，务必要求“所有受托人共同签字”；
- 若只有一人签字，需保留“其他受托人知晓并参与履行”的证据（如共同收款、共同交房的记录）；
- 委托书需明确“代理权限范围”（如“全权代理出售、签订合同、收取房款”），避免模糊表述。
痛点3：过户请求有诉讼时效吗？
法院观点：物权请求权不适用诉讼时效。
- 刘志宏要求过户是基于“房屋所有权转移的请求权”，属于物权范畴，而非债权（如欠款）；
- 杨盛元服刑导致无法过户是客观事实，且双方未约定过户期限，不存在“时效起算点”。
当事人避坑提示：
- 房屋交付后，应及时要求卖家协助过户，避免拖延；
- 若卖家拖延，可通过书面函件、聊天记录固定“主张过户”的证据，即使过了几年，也不影响权利主张。
三、判决背后的法律逻辑：合同有效需满足这3点
- 意思表示真实：杨盛元委托卖房是为退赔，刘志宏支付房款、实际入住，双方均按合同履行；
- 不违反效力性强制规定：划拨土地审批是管理要求，不影响合同效力；
- 代理行为追认有效：邵良敏的实际参与行为补正了“单独签字”的瑕疵。
四、一句话问答
-
买了划拨土地上的房子，卖家以“未审批”为由反悔，合同有效吗？
答：合同有效，审批是过户的行政手续，不影响合同效力。 -
委托书要求“两人共同代理”，一人签字的合同有效吗？
答：若另一受托人有事后追认行为（如收款、交房），合同有效。 -
买了房7年没过户，卖家说过了诉讼时效，能起诉吗？
答：能，过户请求是物权请求权，不适用诉讼时效。 -
划拨土地房屋过户时，土地出让金谁来交？
答：按合同约定，没约定的可协商，协商不成由受让方承担（参考本案）。 -
卖家服刑导致无法过户，责任算谁的？
答：卖家承担，服刑不是拒绝履行的理由，出狱后需继续协助过户。
姜清东，北京安博（上海）律师事务所。
判决书内容：
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终1621号
上诉人（一审被告）：杨盛元，男，1986年6月6日出生，苗族，大学本科文化，自由职业，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托诉讼代理人侯曾育，贵州天合律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被上诉人（一审原告）：刘志宏，男，1955年5月18日生，侗族，高中文化，自由职业，贵州省黎平县人，现住凯里市。
一审被告：杨昌泉，男，1957年3月26日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。
上诉人杨盛元因与被上诉人刘志宏、一审被告杨昌泉房屋买卖合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2018）黔2601民初2310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨盛元上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决错误认定《房屋买卖协议》合法有效。1.《房屋买卖协议》违反了法律和行政法规的强制性规定。《房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条也规定只有在经政府土地管理部门和房产管理部门批准后并与政府签订土地使用权出让合同、补交土地使用权出让金后，国有划拨的土地使用权和地上建筑物才可以转让，同时《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让拨土地使用权的，应当认定合同无效”。显然上述法律、行政法规条款不仅是强制性规定，而且根据上述最高人民法院的司法解释应属于效力性强制性规定。本案所涉《房屋买卖协议书》中载明出售建筑面积612.49㎡的住宅和用地面积140㎡(房产证上记载土地使用面积为105㎡，土地证上记载土地使用面积140.01㎡)，根据《房地产管理法》第三十二条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条的规定，我国实行的是房地不相分离的基本原则，该协议书中涉及的土地是国有划拨性质，双方之间的房地产转让因涉及国有划拨土地的转让，必须经政府部门批准并交纳土地使用权出让金，但双方并未报请政府批准，更未交纳土地使用权出让金，因此本案所涉《房屋买卖协议书》严重违反了效力性强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定和上述最高人民法院的司法解释，应认定为无效。2.涉及国有划拔土地的转让，必须先经过政府部门批准，然后才缴纳土地出让金，最后才是办理过户手续。一审判决书在其中回避了“需经政府批准”这一必须的前置条件，仅以“土地出让金如何交纳由政府确定征收”为由来认定《房屋买卖协议》有效，显然错误。同时将土地出让金缴纳系在办理过户之前进行的法定前置程序，将其表述为“系在过户过程中由职能部门予以确定并征收”，这不仅错误，而且不符合《房地产管理法》第四十条关于先报批准后缴土地出让金的规定。同时，上诉人一审答辩状中陈述的是“……且原被告双方并未报请政府批准，更未交纳土地使用权出让金……”，但一审判决书在引用上诉人一审答辩理由时却改为“杨盛元没有支付相应土地出让金，所以转让给原告的房屋用地未经政府批准”，如此一改，变成杨盛元未交土地出让金是造成政府未批准的原因，这不仅改了上诉人一审答辩的原意，而且也不符合先报批准后缴土地出让金的法律规定。3.杨盛元出具的《委托书》中委托的是杨昌泉、邵良敏两人出售房屋，但《房屋买卖协议书》却只有杨昌泉一人签名，显然杨昌泉没有单独一人签订合同的权利，也即其没有代理权或超越了代理权，且没有得到杨盛元的追认，根据《民法总则》第一百七十二条的规定，杨昌泉与被上诉人签订的协议对杨盛元不发生效力，也即该协议无效（《民法总则》第一百六十六条还规定“数人为同一事项的代理人的，应当共同行驶代理权”，也即本案所涉房地产转让应由杨昌泉、邵良敏共同行驶才符合法律规定）。事实上，杨昌泉以80万元的出售价格签订协议，也未在事前取得杨盛元的同意（杨盛元直至服刑期满出狱后才知此出售价格，其父母为免其服刑期间情绪波动，故一直没有告知），该协议对杨盛元同样不发生效力，《房屋买卖协议书》同样无效。从委托代理的角度，《房屋买卖协议书》也应是无效的，但一审判决以案外人出具的《收条》内容体现了杨昌泉与邵良敏共同将刘志宏支付的35万元用于退赔的事宜认定邵良敏知晓退赔款的来源及房屋出售的事实为由认定杨昌权没有超越代理权，但这完全属于张冠李戴。首先，《收条》没有邵良敏签名，不能证实邵良敏在退款现场，事实上其也没有在现场。《收条》的文字表述是“今收到杨盛元、杨昌泉、邵良敏还款叁拾伍万元整”，这只是周建林自认为此款系杨盛元、杨昌泉、邵良敏三人返还，并不等于邵良敏也在现场；其次，即使邵良敏在还款现场及知晓退赔款的来源，并不等于邵良敏行使了代理权，不能改变杨昌泉擅自一人签订《房屋买卖协议》的事实。被上诉人自己在一审提交杨盛元出具的委托书也说明签订《房屋买卖协议》时，其知晓杨盛元委托的是杨昌泉、邵良敏两人共同代理。二、一审判决上诉人协助被上诉人办理过户手续完全错误。1.本案所涉协议无效，被上诉人一审诉请上诉人协助其到房产管理部门办理过户手续当然应当驳回。即使合同有效，但因涉案房屋所占土地属于国有划拨性质，而《房地产管理法》第四十条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定了划拨土地上房屋转让必须履行行政审批及交纳土地出让金等前置程序，在前置程序未解决的情况下，房屋过户尚不具备条件，被上诉人一审要求协助办理过户手续的诉请应予以驳回。2.被上诉人一审诉请上诉人协助其到房产局办理房屋过户手续，但自从国务院颁布的《不动产登记暂行条例》和国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》分别于2015年3月1日和2016年1月1日实施以后，房屋和土地权属一并登记在《不动产权证书》中，并由国土管理部门下设的不动产登记管理中心具体办理。显然，相关部门已不可能就房屋和土地权属分别办理过户手续，且房产局也己无此职能，被上诉人关于“到房产局办理房屋过户手续”的诉请不符合规定，本身就应直接驳回，而一审法院在己查清本案所涉房地产分别拥有房产证和土地使用权证的情况下（凯房权证私字第和凯里国用<2007〉第06888号），判决“。协助刘志宏办理位于凯里对门坡新村房屋（房产证号：凯房权证私字第）的产权过户变更登记手续”，也即一审仅判决协助对地上建筑物办理过户，这显然不符合上述现行不动产登记法律法规的规定。需强调的是，一审庭审上诉人指出协议约定价格不公平和划拨性质的土地转让违法时，被上诉人自觉价格确实过低，竟称80万只指房价，不包含地价，同时称土地是划拨的，其无权购买，这不仅说明了价格的不公平，也说明其诉请的真实意图只是要求办理地上建筑物过户，但这完全违背了现行不动产登记法律法规。同时，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条关于违反法律、行...
