农村房屋买卖/2026-04-13

姜清东谈农村房屋买卖欺诈胁迫纠纷中的集体土地合同效力

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、案件回顾：“合作建房”背后的陷阱

2013年，卢超刚与广西金悦房地产开发有限公司签订《“金悦·阳光里”合作建房合同》，约定在明华村八队的集体三产建设用地上合作建房，卢超刚支付13.7万元购房款。然而，项目建到8层后停工，金悦公司将项目转让给三骏公司。卢超刚起诉要求确认合同无效、返还房款并赔偿损失。法院最终判决合同无效，金悦公司返还房款并承担70%的利息损失，三骏公司和明华村八队不承担责任。

二、核心法律问题解析

1. 合同性质：名为“合作建房”，实为房屋买卖

法院认为，尽管合同名为“合作建房”，但从房产交付日期、使用期限、计价方式等条款来看，双方真实意图是转移房屋所有权，属于房屋买卖合同关系。金悦公司向不特定公众发售房产，应受商品房销售相关法律规制。

2. 合同无效的法律依据

违反土地管理法：《土地管理法》第四十三条规定，建设需使用国有土地，除非是乡镇企业、村民住宅或公共设施。涉案土地为集体三产建设用地，未依法转为国有土地，金悦公司在集体土地上建设并销售房屋，违反法律强制性规定。
未取得预售许可：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得预售许可证明签订的预售合同无效。金悦公司未取得相关许可，合同无效。
损害社会公共利益：集体土地上的房屋销售可能导致土地用途混乱，损害集体经济组织利益，属于《合同法》第五十二条第四项规定的“损害社会公共利益”情形。

3. 责任承担：过错方的赔偿义务

返还房款：合同无效后，金悦公司应返还卢超刚已支付的13.7万元。
利息损失：金悦公司作为专业房地产公司，明知手续不全仍销售房屋，承担70%的利息损失；卢超刚未尽审查义务，自担30%。
第三方责任：三骏公司未与卢超刚重新签订合同，不承担责任；明华村八队未参与合同签订，也未收取款项，不承担连带责任。

三、当事人关注的痛点关键词

集体土地性质：三产建设用地≠住宅用地，不可随意建设销售住宅。
预售许可：购买房屋前务必核查开发商是否取得《商品房预售许可证》。
合同性质：警惕“合作建房”“使用权转让”等名义掩盖的房屋买卖，避免法律风险。
过错比例：买方未尽审查义务可能承担部分损失，需谨慎核实项目合法性。
第三方连带责任：出地方（如村委会、村民小组）未参与合同或未获益，可能不承担责任。

四、一句话问答

问：集体土地上的“合作建房合同”是否有效？
答：若未依法转为国有土地且未取得预售许可，合同通常无效。
问：购买集体土地上的房屋，已付房款能否追回？
答：合同无效后，卖方应返还房款，但买方可能因自身过错承担部分利息损失。
问：开发商转让项目后，新公司是否需承担原合同责任？
答：若未与买方重新签订合同，新公司不承担原合同义务。
问：村民小组作为出地方，是否需对购房款返还承担连带责任？
答：若未参与合同签订或未收取款项，一般不承担连带责任。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民事判决书
（2017）桂0107民初5442号
原告：卢超刚，男，1973年10月11日出生，汉族，住广西横县。
委托诉讼代理人：邓春光，广西广为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆凤城，广西广为律师事务所实习律师。
被告：广西金悦房地产开发有限公司，住所地：南宁市江南区菠萝岭中六街190-11号。统一社会信用代码：91450100584329191L。
法定代表人：覃春凯，该公司执行董事。
被告：广西三骏房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市兴宁区盘龙路2号盘龙居小区26栋3单元1层01号房。统一社会信用代码：91450100330736635R。
法定代表人：苏伟波，该公司执行董事。
被告：南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（组），住所地南宁市西乡塘区心圩街道明华村。
负责人：陈玉琨,队（组）长。
原告卢超刚与被告广西金悦房地产开发有限公司（以下简称＂金悦公司＂）、广西三骏房地产开发有限责任公司（以下简称＂三骏公司＂）、南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（组）（以下简称＂明华村八队＂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年5月11日公开开庭进行审理。原告卢超刚之委托诉讼代理人邓春光到庭参加诉讼。被告金悦公司、三骏公司经本院公告送达传票，被告明华村八队经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告卢超刚向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告金悦公司、三骏公司签订的《合作建房合同》无效；二、被告金悦公司、三骏公司返还原告已支付的房款137000元；三、被告金悦公司、三骏公司向原告赔偿经济损失（计算方式：以已付房款为基数，按同期银行利率从2013年12月8日起暂计至2017年6月15日为26134元，此后的损失计算至被告实际返还款项之日止）；四、被告明华村八队对被告金悦公司、三骏公司的上述债务承担连带责任；五、本案诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。原告当庭明确第一项诉讼请求为：确认原告与被告金悦公司签订的《＂金悦·阳光里＂合作建房合同》无效。事实和理由：2013年12月22日，原告与被告金悦公司签订《＂金悦·阳光里＂合作建房合同》，约定原告与被告金悦公司在属于明华村八队的集体三产建设用地上合作建房，项目名为金悦·阳光里。原告参与合作建房的房屋位于该楼盘的2号楼C单元6层02号房。被告金悦公司承诺自交付之日起享有70年使用权，还承诺该集体土地不久将会取得国有建设用地，可以办房产证。合同签订后，原告先后共向被告金悦公司支付了137000元购房款。项目建到第8层就处于停工状态至今。之后被告金悦公司将涉案楼盘＂金悦·阳光里＂全部转让给被告三骏公司。
经了解，该项目系被告金悦公司出资、被告明华村八队出地合作开发的三产综合楼，因该项目用地为三产建设用地，不可能用于建设住宅，所以工程没有取得相关政府许可证等批文而被勒令停工。可见，被告明华村八队明知涉案土地并非住宅用地，却在《联营合同书》里同意被告金悦公司建造住宅楼出售，因此被告明华村八队对《合作建房合同》的无效存在过错，同时其通过与被告金悦公司合作开发涉案楼盘也从中获益匪浅，因此被告明华村八队应对被告金悦公司、三骏公司债务承担连带责任。
据悉现被告明华村八队与被告金悦公司、三骏公司合谋，通过解除《联营合同书》，收回涉案楼盘的方式来达到侵吞原告购房款的目的，故请求法院支持原告的诉讼请求。
被告金悦公司、三骏公司、明华村八队均未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，也未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金悦公司、三骏公司系有限责任公司，具备房地产开发资质。原告并非明华村的村民。
2013年12月22日，原告（乙方）与被告金悦公司（甲方）签订一份《＂金悦·阳光里＂合作建房合同》（合同编号：0000170）。合同第一条＂合作建房模式＂约定：＂1、南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（下称＂丙方＂）负责提供自用集体三产建设用地合作建房，不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。＂第二条＂土地基本情况＂约定：＂合作建房的土地证号：南宁集用（2013）第702684号，坐落：南宁市西乡塘区心圩街道高新二路东面、振兴路北面；用途：其他商住用地；使用权类型：批准拨用企业用地；面积：12240.15平方米＂。房屋所在项目名称为金悦·阳光里。合同第四条约定合作建房之房屋位于项目2号楼C单元6层02号房，建筑面积为101.34平方米。第五条约定原告享有房屋自交付之日起70年的使用权即2015年7月1日至2085年7月1日。同时约定，如该项目所占之集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，明华村八队同意将原告房屋所有权及其相应国有土地建设用地使用权无偿转让给原告，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。合同第六条约定合作建房款单价为3380元/平方米，总价款342529元。第七条约定原告采取分期付款的方式支付转让款，即，签订本合同时，支付总价款的40%即137012元（含定金）；第二期款项为总房款的20%即68506元，须于房屋楼体建到10层时付清；第三期款项为总房款的20%即68506元，须于房屋楼体封顶时付清；第四期款项为总房款的20%即68506元，须于房屋交付使用前5日内付清；被告金悦公司收到前述款项后，将出具等额收据。该条同时约定了原告逾期付款的违约责任。第八条约定，在原告按期支付合作建房款的情况下，被告金悦公司、明华村八队应于2015年6月30日前将按照图纸施工完工并通过验收的房屋交付原告使用，并约定了可延期交房的三种情形。第九条约定被告金悦公司逾期交房的违约责任。第十一条约定房屋及所占土地被政府征收、征用的，所得拆迁补偿款按剩余使用年限计算，但不包括土地补偿款。合同附件三约定装修标准。
2015年5月6日，被告金悦公司与被告三骏公司签订一份《联营资格转让合同》，约定金悦公司将其取得的明华村八队三产综合楼的联营资格无偿转让给三骏公司，由三骏公司继受金悦公司的全部权利和义务，金悦公司的债权债务一并由三骏公司享有和承担。对于金悦公司与业主签订的《合作建房合同》，三骏公司承认业主已交款，由三骏公司与业主协商后重新签订《合同》或签订《补充协议》，三骏公司应履行向业主交付义务，业主未交清的合作建房款由三骏公司继续收取和支配。合同落款处有金悦公司与三骏公司的公司印章及法定代表人签名。
2015年7月3日，被告三骏...