姜清东谈商品房预售阴阳合同纠纷：解除权行使边界与风险防范

一、案件回顾：一场因按揭贷款未获批引发的解约风波

2010年4月，姚必玲与南宁东信房地产有限公司（以下简称“东信公司”）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定以“40%首付+60%按揭贷款”的方式购买总价330万元的商品房。合同附件补充协议明确：若按揭申请未获批准，买受人需在银行通知后15日内付清全款，逾期超30日，出卖人有权解除合同。

签约后，姚必玲依约支付132万元首付，但按揭贷款因银行政策调整（存款准备金率上调）未获足额批准。双方遂签订《补充协议（一）》，姚必玲增付50万元，余款148万元继续申请按揭。然而，二次按揭仍未获批，姚必玲又于2011年1月增付50万元，尚欠98万元。

2011年4月，东信公司发函要求姚必玲15日内付清余款；姚必玲回函请求宽限一年，未获同意。2011年7月，东信公司发出《解除合同函》；姚必玲于8月支付78万元（累计付款310万元，占总房款94%），并诉至法院要求继续履行合同，东信公司则反诉确认合同已解除。

二、争议焦点：合同解除权的行使是否合法？

本案核心围绕**“约定解除权的条件是否成就”和“合同目的是否已基本实现”**展开：

1. 姚必玲是否构成违约？

根据合同约定，“按揭未获批需15日内付清全款”。法院查明：姚必玲的二次按揭申请于2010年9月被银行退回，但其直至2011年1月才增付50万元，远超15日的付款期限；东信公司2011年4月发函后，姚必玲仍未在宽限期内付清余款，已构成逾期付款违约。

2. 东信公司的解除权是否有效？

合同约定“逾期超30日，出卖人有权解除合同”，东信公司在姚必玲逾期80天后发函解约，符合约定解除条件。尽管姚必玲后续支付了大部分房款，但合同解除通知自送达时（2011年7月28日）已生效，后续付款行为不影响合同解除的效力。

3. 合同目的是否已实现？

姚必玲主张“已付94%房款，东信公司获取价款的目的已基本实现”，但法院认为：合同目的不仅包括“获得房款”，还包括“按期获得房款”。东信公司作为开发商，资金回笼是关键，姚必玲长期逾期付款已损害其期限利益，不符合“鼓励交易”的前提（需以不违反合同约定为基础）。

三、当事人关注的痛点关键词解析

1. 格式条款的效力

本案中，“按揭未获批需15日内付清全款”是否为格式条款？法院认为：该条款是双方协商确定的付款条件，不属于“免除出卖人责任、加重买受人义务”的无效格式条款，对双方均有约束力。

2. 银行政策变化是否属于“不可抗力”？

姚必玲主张“银行上调存款准备金率是不可抗力”，但法院认定：政策调整属于可预见的商业风险（近年来楼市调控政策持续，当事人应尽注意义务），不构成免责事由。

3. 合同解除后的后续付款效力

姚必玲在解约后支付的78万元，被认定为“重新履行合同的要约”，但因未明确剩余房款支付方式（如期限、利息），不符合“要约内容具体确定”的要求，东信公司无义务承诺。

4. 违约金的调整空间

东信公司反诉要求按总房款10%支付违约金（33万元），再审中东信公司自愿放弃该请求。若未放弃，法院可能根据《民法典》第585条，结合违约程度、损失大小等因素调整违约金（本案中姚必玲已付大部分房款，违约金可能过高）。

四、律师建议：避免类似纠纷的关键操作

明确按揭条款细节：签订合同时，需约定“按揭未获批的具体处理方式”（如延长申请期限、变更付款方式），避免仅约定“15日内付清全款”的刚性条款。
保留沟通证据：若按揭出现问题，及时以书面形式（函件、邮件）与开发商沟通，明确宽限期请求及付款计划，避免被认定为“无履约意愿”。
关注解除权行使期限：对开发商的解约通知有异议，需在3个月异议期内起诉（《民法典》第565条），逾期将丧失异议权。
区分“约定解除”与“法定解除”：约定解除只需条件成就即可行使，无需“根本违约”；法定解除需达到“合同目的无法实现”（如开发商逾期交房超90日）。

五、一句话问答

按揭贷款未获批，开发商能直接解除合同吗？
答：需看合同约定，若约定“按揭未获批15日内付清全款，逾期超30日可解约”，则开发商有权解除。
已付大部分房款，开发商仍能解约吗？
答：若逾期付款符合约定解除条件，即使已付大部分房款，开发商仍可解约（需考虑期限利益是否受损）。
银行政策变化导致按揭失败，算违约吗？
答：一般不算不可抗力，属于商业风险，买受人仍需承担付款义务。
解约后支付的房款，开发商必须退还吗？
答：是的，合同解除后应恢复原状，开发商需返还已付房款及利息。
对解约通知有异议，多久内起诉有效？
答：需在收到通知后3个月内起诉，逾期法院可能不支持异议。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

广西壮族自治区高级人民法院
民事判决书
（2013）桂民提字第133号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：姚必玲，女，汉族，1964年5月3日出生，住南宁市××区××号。
委托代理人：郭广，广西欣和律师事务所律师。
委托代理人：冯春丽，广西欣和律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：南宁东信房地产有限公司。住所地：南宁市人民东路××福莱阁。
法定代表人：郑良，董事长。
委托代理人：熊瑞阳，广西欣源律师事务所律师。
委托代理人：祝允，该公司总经理。
申诉人姚必玲因与被申诉人南宁东信房地产有限公司（简称东信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第1372号民事判决，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院于2013年3月29日作出桂检民抗（2013）54号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年5月9日作出（2013）桂民抗字第209号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广西壮族自治区人民检察院指派助理检察员刘晶晶出庭支持抗诉。申诉人姚必玲的委托代理人冯春丽，被申诉人东信公司的委托代理人熊瑞阳、卢贤军（开庭后已终止代理）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年11月3日，一审原告（反诉被告）姚必玲起诉至南宁市青秀区人民法院称，2010年4月15日，姚必玲与东信公司经协商，签订《南宁市商品房买卖合同》一份，约定东信公司将其开发建设的青秀区朱槿路18号日本园区和润园第B-05号楼销售给姚必玲，总价款为3300002元；东信公司于2010年12月31日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付给姚必玲。2010年3月31日，签约之前，姚必玲已向东信公司支付了约定的首期房款1320002元。由于东信公司指定的银行批准的按揭金额低于原双方约定的按揭金额，故双方于2010年9月7日签订了《补充协议》（一）作为对上述《南宁市商品房买卖合同》的修改，约定由姚必玲增付房款50万元，余款148万元由姚必玲继续向东信公司指定的银行申请按揭贷款付清。此后姚必玲依约向东信公司增付了房款50万元，还与东信公司指定的银行签订了有关《借款合同》，但由于银行方面按政策调增存款准备金后，依然无法履行向姚必玲发放按揭贷款的合同义务，迫使姚必玲于2011年1月21日再次增付房款50万元给东信公司。2011年4月25日，东信公司突然致函姚必玲，要求姚必玲在收到通知后15日内付清尚余房款98万元。姚必玲则复函无法在15天内筹集到98万元巨款，恳请东信公司给予一个合理的履约期限，并保证在一年之内筹足款项。2011年7月27日，东信公司向姚必玲发出《关于解除&lt；；商品房买卖合同&gt；；的函》，决定解除与姚必玲签订的《南宁市商品房买卖合同》。2011年8月9日，姚必玲向东信公司支付购房款78万元，东信公司收到款项后既未向姚必玲提出异议，也未向姚必玲交房。姚必玲遂于2011年9月10日致函东信公司，要求东信公司继续履约交房并开具其已付房款78万元的发票。但时至今日，东信公司仍未给与任何答复。姚必玲认为，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行义务。虽然由于东信公司指定银行方面的原因，导致姚必玲未能及时付清房款，但姚必玲实际以现金、转账等方式已向东信公司支付近95%的房款即3100002元，东信公司签约售房获取价款的合同目的已基本实现，故本着鼓励交易的原则，东信公司应继续履行合同。现东信公司拒不交房，属其违约，依法应承担违约责任。综上，请求法院依法判令：一、东信公司继续履行双方于2010年4月15日签订的《南宁市商品房买卖合同》，并向姚必玲交付位于南宁市青秀区朱槿路18号日本园区和润园第B-05号楼房；二、东信公司向姚必玲支付违约金25420元（计算方式：以已付房款3100002元为基数，自2011年8月10日起暂计至2011年11月1日，按每日万分之一计算，此后的违约金计至实际交房之日止）；三、本案诉讼费用由东信公司承担。
一审被告（反诉原告）东信公司辩称，请求驳回姚必玲的全部诉讼请求。第一，姚必玲逾期付款，已构成违约。第二，东信公司解除合同符合合同约定及法律规定。第三，由于合同解除，东信公司没有交付楼房的义务。第四，姚必玲至合同解除时尚有98万元房款未付清，未达到交付条件，故东信公司不需承担逾期交房的违约责任。
一审被告（反诉原告）东信公司反诉称，2010年4月15日双方经协商签订了《南宁市商品房买卖合同》一份，由姚必玲向东信公司购买青秀区朱槿路18号日本园区和润园第B-05号楼，总价款为3300002元。姚必玲于合同签订当日支付了合同总价款的40%，余款198万元申请银行按揭贷款付清。但姚必玲的按揭贷款申请一直未获批准。2010年9月7日，双方签订一份《补充协议》（一），约定姚必玲增付房款50万元，余款148万元继续申请银行按揭贷款付清。但此次的按揭贷款申请仍未获银行批准。2011年1月21日，姚必玲又支付了50万元房款，但仍有98万元未付清。此后，东信公司一再催促，并于2011年4月25日专门去函催款，但姚必玲仍未付清房款。故东信公司于2011年7月27日发出《关于解除&lt；；商品房买卖合同&gt；；的函》，决定解除合同，并向姚必玲索取违约金。姚必玲在其按揭贷款申请未获银行批准的情况下，应于15日内向东信公司付清房款，但姚必玲一再拖延，拖欠时间超过一年。东信公司解除合同的行为合法有效。合同解除后，姚必玲在东信公司不知情的情况下向东信公司账户存款78万元，东信公司未同意其付款，其付款行为不影响合同的解除。为此东信公司提起反诉，请求法院判令：一、确认双方于2010年4月15日签订的《商品房买卖合同》于2011年7月27日已解除；二、姚必玲将青秀区朱槿路18号日本园区和润园第B-05号楼返还东信公司；三、姚必玲向东信公司支付解除合同的违约金330000.2元；四、姚必玲向东信公司支付逾期注销合同备案的违约金（计算方式：从合同解除之日的次日起的第八日即2011年8月4日起计算至注销合同备案之日止，按每日200元计算）；五、本案诉讼费用由姚必玲承担。
一审原告（反诉被告）姚必玲就反诉答辩称，请求驳回东信公司的全部诉讼请求。第一、东信公司无权发出解除合同的通知。姚必玲依约支付购房首付款及增付的房款，贷款未获批准是由于银行方面的原因，不符合合同附件六第八条第4项的约定。且姚必玲至今仅有20万元房款未付清，东信公司签订合同获取价款的目的已基本实现。第二、东信公司未向姚必玲交付房屋，故其要求姚必玲返还房屋的诉请无事实和法律依据。第三、因为合同应当继续履行，故东信公司要求支付解除合同的违约金及逾期注销合同备案的违约金的诉请无事实和法律依据。
南宁市青秀区人民法院一审查明，2010年4月15日，姚必玲与东信公司签订《南宁市商品房买卖合同》一份，约定：姚必玲向东信公司购买青秀区朱槿路18号日本园区和润园第B-05号楼，房屋总价款为3300002元。合同第八条约定买...