姜清东：商品房委托代理销售解约纠纷中代理公司索赔要点解析

2013年，安徽金芒果房地产经纪有限公司（下称“金芒果公司”）与安徽源宏置业有限公司（下称“源宏公司”）签订《黄山府邸全程营销策划销售代理合同》，约定金芒果公司独家代理销售源宏公司开发的黄山府邸项目。然而，在楼市低迷期金芒果公司“守盘”近三年后，2017年源宏公司却在市场回暖时突然关闭售楼处、单方终止合同。这场纠纷最终闹上法庭，法院如何判决？销售代理公司的损失又该如何认定？

一、案件核心争议：开发商单方解约，代理公司能否索赔？

1. 合同履行背景：楼市低迷期的“守盘”与回暖后的解约

市场环境：2013年至2016年上半年，蚌埠楼市深度低迷，金芒果公司为项目投入大量人力物力“守盘”，长期亏损仍坚持销售。
解约导火索：2016年下半年楼市转暖后，源宏公司以“内部调整”为由关闭售楼处，2017年8月正式发函终止合作。

2. 双方诉求

金芒果公司（原告）：要求支付拖欠佣金368万余元、守盘期费用184万余元、违约金50万元，赔偿关闭售楼处损失4.4万元，返还保证金24.6万元及利息。
源宏公司（被告/反诉原告）：反诉称金芒果公司未完成销售指标、履职不当，要求解除合同、没收保证金，并赔偿利息损失等。

二、法院裁判要点：损失赔偿的关键细节

1. 合同解除的认定：开发商以事实行为解约

法院认为，源宏公司2017年7月31日关闭售楼处，导致金芒果公司无法履行合同，属于以事实行为解除合同。根据《合同法》第410条，委托合同双方可随时解除，但因解除给对方造成损失的，需赔偿（不可归责于解除方的除外）。

2. 佣金支付：需区分“实际参与销售”与“合同约定”

已确认佣金：截止2016年6月欠佣6.5万元，2016年7月至2017年7月欠佣191.2万元，合计197.8万元，源宏公司需支付。
争议佣金（政府采购房+未转签订单）：
金芒果公司主张1号楼、2号楼政府采购房佣金144.5万元，及51份未转签订单佣金26.2万元。法院认为，代理佣金的获取需以实际投入成本和付出为前提，金芒果公司未全程参与上述房屋销售，故酌情支持30万元补偿。
最终认定源宏公司需支付佣金总额：197.8万 + 30万 = 227.8万元。

3. 守盘期费用与关闭售楼处损失：不予支持

合同约定，代理佣金已包含营销策划、人员工资等费用，故金芒果公司主张的184万守盘期费用及4.4万关闭售楼处损失，因无合同依据被驳回。

4. 保证金返还：合同解除后需无息返还

合同约定“履约保证金待合同解除后一个月内无息返还”，源宏公司应在2017年9月1日前返还24.6万元，逾期需支付罚息（自2017年9月11日起按同期贷款逾期罚息利率计算）。

5. 违约金：双方均无违约，互不支付

金芒果公司虽主张源宏公司违约，但未提供充分证据；
源宏公司称金芒果公司未完成销售指标，但双方已通过实际行为变更了销售进度约定（源宏公司前期未提出异议），故均不承担违约金。

三、当事人关注的痛点关键词解析

独家代理权限：合同约定“甲方不再自行或委托他人销售”，但开发商自行销售的，代理公司需证明“实际参与”才能主张佣金。
佣金计算基数：需以“已签订合同+实际到账房款”为准，未转签订单、开发商自行销售的房屋，需结合实际付出酌情补偿。
履约保证金：合同解除后应及时返还，逾期需支付罚息，开发商无权单方没收（除非代理公司明确违约）。
守盘期费用：若合同未单独约定，费用已包含在佣金中，代理公司无法额外主张。
合同解除损失：委托合同可随时解除，但解除方需赔偿对方“直接损失+可得利益”（需举证证明）。

四、一句话问答

开发商在楼市回暖后单方解约，代理公司能要违约金吗？
需证明开发商“无故解约”，若双方无明确违约行为，法院可能不支持违约金，但需赔偿实际损失。
代理公司主张“守盘期费用”需要什么证据？
需合同明确约定“守盘期费用单独支付”，否则费用已包含在佣金中，无法单独主张。
开发商自行销售的房屋，代理公司能拿佣金吗？
需证明代理公司“实际参与销售（如前期推广、客户对接）”，否则仅按合同约定难以全额主张，法院可能酌情补偿。
履约保证金什么时候能拿回来？
合同解除后一个月内无息返还，逾期未还需支付罚息。
未转签的订单，代理公司能要佣金吗？
需证明订单客户是代理公司开发，且因开发商原因未转签，法院可能根据实际付出酌情支持。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

安徽省蚌埠市禹会区人民法院
民事判决书
（2018）皖0304民初86号
原告（反诉被告）：安徽金芒果房地产经纪有限公司，住所地安徽省蚌埠市大塘名门3栋1单元01016号二楼，统一社会信用代码91340300581540645Q。
法定代表人：肖庆林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王国蓉，安徽南山松律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽源宏置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市黄山路与天河路交汇处（黄山府邸F#），统一社会信用代码913403005861226612（1-1）。
法定代表人：叶志望，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张春悦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王文建，安徽冠亚律师事务所律师。
原告（反诉被告）安徽金芒果房地产经纪有限公司（以下简称金芒果公司）与被告（反诉原告）安徽源宏置业有限公司（以下简称源宏公司）商品房销售代理合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，金芒果公司的委托诉讼代理人王国蓉、张小龙、源宏公司的委托诉讼代理人张春悦、王文建到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理，金芒果公司的委托诉讼代理人王国蓉、张小龙、原告源宏公司的委托诉讼代理人张春悦、王文建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金芒果公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付代理佣金3675348元及逾期利息，其中以275304元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2016年10月11日起支付至实际清偿之日止；以249152元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2017年1月11日起支付至实际清偿之日止；以300295元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2017年4月11日起支付至实际清偿之日止；以425056元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2017年7月11日起支付至实际清偿之日止；以2425541元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2017年9月11日起支付至实际清偿之日止；2．被告支付原告已发生的守盘期费用1847433.25元及违约金50万元；3．被告赔偿2017年8月关闭售楼处给原告造成的损失44717.94元；4.被告返还原告保证金246734元并应按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算逾期利息，自2017年9月11日起支付至实际清偿之日止；5．被告承担本案诉讼费。庭审中原告将第一项诉讼请求变更为被告立即向原告支付代理佣金3686234元，该项的以2425541元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2017年9月11日起支付至实际清偿之日止相应变更为以2436427元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2017年9月11日起支付至实际清偿之日止。事实与理由：2013年8月，乙方金芒果公司与甲方源宏公司签订《黄山府邸全程营销策划销售代理合同》，合同主要约定合同源宏公司委托金芒果公司全程营销策划及独家代理销售其开发的黄山府邸项目，销售范围为1、2、3、5、6、8、9、11号楼共9栋住宅及A、B、C、D、E、F等商铺，可售住宅面积约135000平方米，商铺面积约14000平方米；合同有效期内，源宏公司按照销售额的1.2%向金芒果公司支付销售代理佣金，每月月末之日为乙方销售代理佣金结算日，双方同意本合同所指的销售额即成交价，凡在代理期间签订合同及订单客户均属乙方销售;如甲方无故拖欠乙方应提佣金达3个月，视同甲方违约，乙方有权单方终止合同，乙方解除合同的，甲方除应支付乙方已发生费用外，另外向乙方赔偿毁约金伍拾万元整;如甲方违反约定责任与义务而导致合同无法履行的，视为甲方违约，如给乙方造成实际损失的，应由甲方给予赔偿等内容。代理合同签订后，金芒果公司积极筹措人力、物力开展项目营销工作。2013年8月至2016年上半年，蚌埠楼市一直处于深度低迷状态，金芒果公司为该项目付出比常规营销代理更多的人力和物力。期间，金芒果公司为守盘支出巨大的费用，长期亏损但仍努力坚持销售工作，使得黄山府邸项目一直占有一定的市场销售份额。2016年下半年，楼市刚刚转暖，源宏公司却找出种种借口单方要求变更代理合同的内容，对于已委托金芒果公司代理销售的1#、2#楼部分房屋，源宏公司以政府采购为由不同意金芒果公司计提代理佣金等。2016年7月起源宏公司拒绝支付原告应提的代理佣金，一再向金芒果公司提出无理要求，双方就变更代理合同的问题未能达成一致。2017年8月1日，源宏公司以其内部调整为由，突然将售楼处关闭，不让金芒果公司的销售人员进场。期间，销售人员每天只能在售楼处门外坚守岗位，为前期客户服务、为上门新客户做好沟通和解释工作。8月底，源宏公司向金芒果公司下达关于终止营销代理合作的通知，让金芒果公司限期搬离。因8月份天气极其炎热，销售人员付出了更多的努力，也造成金芒果公司较大的经济损失，该损失理应由被告赔偿。金芒果公司认为，源宏公司在楼市低迷的时候，要求金芒果公司与其同舟共济，却在金芒果公司坚守、亏损近三年、楼市开始回暖的情况下，擅自关闭售楼处、单方终止合同，导致金芒果重大的经济损失，其长期拖欠金芒果公司代理佣金不付、自行销售已委托金芒果公司销售的房产，已严重违约，不仅应支付已逾期的代理佣金、返还保证金，还应依法承担相应的违约责任。金芒果公司已经依约履行销售代理义务，根据金芒果公司提交证据，截止到2016年6月未结佣金为65290元；2016年7月至2017年7月未结佣金为1912892元；政府采购商品房1号楼、2号楼未结佣金1445535元；51份订单未结佣金262517元，合计3686234元。源宏公司拖欠代理佣金，依照合同约定和法律规定，应按照中国人民银行同期贷款逾期罚息标准向金芒果公司支付逾期利息损失。源宏公司违约，应向金芒果公司支付守盘期费用1847433.25元及违约金500000元。宏源公司2017年8月擅自关闭售楼部给原告造成实际损失44717.94元，应予赔偿。宏源公司收取的246734元履约保证金应予返还。为维护金芒果公司的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告（反诉原告）源宏公司辩称：1、原告要求被告支付代理佣金3686234元和利息主张没有事实依据。原告所主张的佣金的计算基数并不是原告代理销售的全部业绩，原告在代理销售过程中未能完全按照合同约定的权利义务进行销售并达到销售目标，其主张不符合双方合同的约定。2、双方是代理销售的关系，原告所获取的全部收益均在佣金中体现，原告在代理销售过程中所发生的全部费用都在销售佣金中，原告要求守盘期费用没有合同依据，也不符合代理销售的客观情形。真正构成代理销售违约方是原告，原告主张违约金没有依据。3、售楼处关闭代理销售工作就告结束，原告没有损失，其主张关闭售楼处造成的损失没有依据。4、保证金需要通过全部的代理销售合同终结后按照合同约定进行结算，现并没有最终确定双方责任的情形原告主张返还没有依据，保证金的利息也不存在。5、答辩人认为，基于房...