南宁耕地改泥浆塘致合同无效，双方均担责

一、案件回顾：耕地转租后变“泥浆塘”，合同被判无效

2010年，郑文森等五人合伙想做采洗选矿生意，找到钟宏贵租下16亩土地。双方签的《土地租赁协议书》明确约定：土地用于“采洗选矿泥浆塘”，租期2年，租金41600元一次性付清。

但钟宏贵出租的土地，是从广西农垦国有新兴农场承包的耕地，承包用途是“种植甘蔗”。2011年，柳江县国土资源局直接下发《限期拆除采洗选矿设备的通知》，理由是“未经批准擅自改变土地用途”。郑文森等人被迫停止经营，却没及时交还土地，设备直到2013年6月才拆除。

后来郑文森起诉，要求确认合同无效、钟宏贵返还租金并赔偿损失；钟宏贵反诉，要求支付土地占用费和恢复原状费用。经两级法院审理，最终判决：合同无效，郑文森等合伙人需向钟宏贵支付9个月的土地占用费15600元，双方其他诉求均被驳回。

二、核心法律要点：合同无效的关键——改变土地用途

1. 耕地转租不能“想干嘛就干嘛”

根据《土地管理法》，耕地的用途受严格限制，未经批准不得用于非农建设（如采洗选矿、建厂房等）。钟宏贵将“种植甘蔗”的耕地转租给郑文森做“泥浆塘”，直接违反了法律的强制性规定，合同自始无效（《民法典》第153条，原《合同法》第52条）。

2. 合同无效≠“白用土地”

很多人以为合同无效就能要回全部租金，但法院判决显示：实际占用土地的，需参照原合同租金标准支付“占用费”。

郑文森等人从2010年9月到2013年6月（共2年9个月）实际占用土地，虽中途被国土局叫停，但未及时交还（设备一直留到2013年），所以需补付超出租期的9个月费用（20800元/年÷12×9=15600元）。
钟宏贵明知耕地不能用于采洗选矿仍出租，郑文森明知土地用途不符仍承租，双方都有过错，因此租金不返还，恢复原状的诉求也因土地已能正常种植被驳回。

三、当事人最关心的“痛点细节”

1. 签土地租赁合同时，必须查这3件事！

土地性质：是耕地、建设用地还是荒地？（可查《不动产权证书》或向国土部门核实）
原用途限制：承包合同里写的是“种植”“养殖”还是“建设”？转租不能突破原用途。
转租是否需原发包方同意：如果是从村集体或农场承包的土地，转租前必须取得原发包方书面同意（否则可能因“无权处分”引发纠纷）。

2. 合同无效后，钱和损失怎么算？

租金/占用费：实际用了多久就要付多久的钱，参照原合同租金标准（哪怕合同无效）。
损失分担：双方都有过错的，各自承担相应损失（比如郑文森的设备投资、钟宏贵的土地闲置损失，法院可能不支持全额赔偿）。
土地返还：合同无效后必须及时交还土地，否则就算“闲置”也要付占用费（本案中设备未拆=继续占用）。

3. 合伙经营的坑：个人签合同，合伙人一起担责

郑文森是以个人名义签的合同，但实际是五人合伙经营。法院判决所有合伙人共同承担支付占用费的责任——这意味着，即使你没直接签合同，只要是合伙成员，就要一起还钱！

四、一句话问答

耕地租来做工厂，合同有效吗？
答：无效，耕地未经批准不能用于非农建设。
合同无效后，已付的租金能全要回来吗？
答：不能，实际占用期间的费用需参照租金标准支付。
转租土地需要原发包方同意吗？
答：如果是承包来的土地，转租前必须取得原发包方书面同意。
合伙经营时，个人签的合同谁担责？
答：全体合伙人共同承担责任。
土地被国土局叫停后，没及时交还会怎样？
答：就算不经营，也要支付土地占用费。

陈干新，广西博美律师事务所。

判决书内容：

广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民事判决书
（2018）桂02民终3253号
上诉人(原审原告、反诉被告)：郑文森，男，1968年2月27日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市城中区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟宏贵，男，1964年9月18日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。
委托诉讼代理人：傅万成，广西众维律师事务所律师。
原审原告(反诉被告)：谢建飞，男，1968年8月22日出生，仫佬族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。
原审原告(反诉被告)：刘长肖，男，1974年11月23日出生，汉族，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。
原审原告(反诉被告)：覃黎明，男，1978年8月22日出生，苗族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。
原审第三人：李金东，男，1983年10月15日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。
上诉人郑文森因与被上诉人钟宏贵、原审原告谢建飞、刘长肖、覃黎明、原审第三人李金东土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2017）桂0221民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
郑文森上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持郑文森一审的诉讼请求；2.驳回钟宏贵的反诉请求；3.判令钟宏贵承担本案一、二审案件诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据缺乏，程序违法，适用法律错误。钟宏贵明知涉案土地只能种植甘蔗，必须经过新兴农场同意才能转租，仍与郑文森等人签订土地租赁协议书，当时钟宏贵已经知晓指界给郑文森等人使用的16亩土地不是其向新兴农场承包种甘蔗的土地，而是荒地。由于钟宏贵对涉案土地无处分权，双方租赁合同被法院确认为无效合同，导致郑文森被国土局执法队干涉，无法使用租赁土地，应按照《中华人民共和国合同法》第五十九条规定，向郑文森返还租金并赔偿损失。郑文森的诉求应得到支持。二、在钟宏贵提出反诉的情况下，一审判决郑文森支付钟宏贵占有土地的使用费，程序严重违法，属错误判决。2011年12月17日，柳江县国土局下发《限期拆除采洗选矿设备的通知》后，郑文森已全部搬走设备，是合伙人之一李金东继续使用涉案土地，与郑文森无关。钟宏贵于2015年5月4日向公安机关报案时明确是李宜送、李金东等人侵占其土地，不是郑文森侵占其土地。钟宏贵2011年就明知郑文森不再使用涉案土地，也没有给涉案土地造成损害，一审判决郑文森支付土地占用费没有法律依据。涉案土地属于广西农垦国有新兴农场所有，应由广西农垦国有新兴农场主张权利，根据不告不理原则，合同无效对当事人不具有约束力，钟宏贵反诉要求郑文森参照租赁合同约定的租金标准支付占用费的请求，缺乏事实和证据，不应得到支持。三、关于郑文森投资损失的问题，一审判决完全罔顾事实。郑文森承诺涉案土地可做涉农性质的泥浆塘被国土部门制止，钟宏贵违约，应赔偿郑文森大量投资、交付租金等经济损失。
钟宏贵辩称，涉案土地是由钟宏贵依法向广西农垦国有新兴农场承包经营，依法享有占有和使用的权利，其将土地租赁给郑文森后，已经将土地交付给郑文森占有使用，占有使用的年限为2年9个月。该份协议被一审认定无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，郑文森已经占有使用涉案土地2年9个月，应当按照土地使用费的标准支付占用费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回郑文森的上诉，维持原判。
谢建飞、刘长肖、覃黎明、李金东均未做答辩。
郑文森向一审法院起诉请求：一、判决解除郑文森与钟宏贵于2010年9月13日签订的《土地租赁协议书》；二、判决钟宏贵返还租金41600元给郑文森，并赔偿占用资金期间产生的利息损失10400元（该损失以41600元为基数，按年利率5%的标准计算五年）；三、本案诉讼费用由钟宏贵承担。诉讼过程中，郑文森变更上述第一项诉讼请求为：判决确认郑文森与钟宏贵于2010年9月13日签订的《土地租赁协议书》无效。
钟宏贵向一审法院反诉请求：一、判决郑文森支付给钟宏贵土地占用费41600元；二、判决郑文森支付给钟宏贵恢复涉案16亩土地原状所需的费用50000元；三、本案反诉费用由郑文森承担。
一审法院认定事实如下：2007年12月16日，钟宏贵与广西农垦国有新兴农场签订《耕地租赁合同书》，约定广西农垦国有新兴农场将位于大树（猪）岭和新水塔共约31亩耕地租赁给钟宏贵种植甘蔗，租赁期限为三年，即从2008年1月1日至2010年12月31日。上述合同期满后，钟宏贵与广西农垦国有新兴农场两次签订《耕地租赁合同书》，约定将上述土地续租至2016年12月31日止。2010年9月13日，郑文森与钟宏贵签订《土地租赁协议书》，协议约定：钟宏贵自愿将位于白崖路口大树（猪）岭脚约16亩承包土地转租给郑文森做采洗选矿泥浆塘使用，具体界限以当日双方指定为准，如有土地权属及边界纠纷由钟宏贵单独负责，处理纠纷所产生的经济损失也由钟宏贵单独负责，租赁期限为两年，即从2010年9月13日至2012年9月13日，协议生效之日起郑文森一次性支付给钟宏贵两年的租金41600元，租赁期满后如郑文森仍需使用该土地，以每年20800元的租金价格继续承租，且在同等条件下，交四年租金可使用土地三年。协议签订后，郑文森支付给钟宏贵两年土地租金41600元，钟宏贵即将上述16亩土地交付给郑文森，郑文森随即对土地平整、打井、安装设备、建造大棚用作采洗选矿泥浆塘使用。2011年12月17日，柳江县国土资源局以郑文森未经依法批准，擅自在位于华侨六队一带进行采洗选矿活动为由下发《限期拆除采洗选矿设备的通知》，责令郑文森在五日内拆除非法采洗选矿设备。郑文森接到上述通知后，虽停止进行采洗选矿活动，但未将上述租赁土地交还给钟宏贵，投资的相应采洗选矿设备直至2013年6月才拆除。2015年5月4日，钟宏贵向穿山派出所报案称其承包土地被李金东等人侵占，其将承包土地转租给郑文森、李金东用于采洗矿未经过新兴农场同意。郑文森知晓后，以钟宏贵转租土地未经过新兴农场同意，侵害其合法权益为由诉至该院，并提出上述本诉诉请。钟宏贵认为，郑文森已实际使用土地满两年，且将土地用于采洗选矿泥浆塘使用，严重损坏了土质，遂反诉至该院，并提出上述反诉诉请。
上述大树（猪）岭采洗选矿项目系由郑文森、李金东、谢建飞、覃黎明、刘长肖合伙，五人分别占股34%、30%、12%、12%、12%。郑文森以其个人名义与钟宏贵签订《土地租赁协议书》后，合伙即使用租赁土地进行采洗选矿活动。该项目被柳江县国土资源局下发责令拆除采洗选矿设备的通知后，虽停止进行采洗选矿活动，但合伙并未进行清算，亦未明确散伙。
经现场勘查，大树（猪）岭采洗选矿项目涉及的租赁土地从白崖路口由南向北依次为韦祖廷家庭户经营管理的土地、钟宏贵承包土地，原采洗选矿设备及大棚等建筑物建造在韦祖廷家庭户和钟宏贵土地的交界处，采洗选矿设备大部分建造在韦祖廷家庭户经营管理的土地上，原泥浆塘位于钟宏贵承包土地上。目前原钟宏贵承包土地已种植有桉树、玉米等植物，采洗选矿设备及大棚等建筑物已拆除。
因大树（猪）岭采...