南宁集体土地出租未走民主程序？法院判合同无效！
一、案情回顾：村委会“私签”协议引发的纠纷
2011年12月，陈东村委时任主任宋建新与村民陈盛三、宋桂恩签订《联营合作协议》，约定将村里位于大学东路156号的集体土地“联合开发”——实际是陈东村委出地、对方出钱，土地性质变更为商服用地，对方每年支付收益金，租期长达35年。
2014年村委换届后，新班子发现：这份协议仅经过7名村委委员开会讨论，从未召开村民会议或村民代表会议表决。新村委认为协议侵犯村民利益，起诉到法院要求确认合同无效、返还土地。
二、法院判决：未经民主议定，合同无效！
1. 合同性质：名为“联营”，实为“租赁”
法院审理认为，协议中陈东村委只收固定收益金、不参与经营，本质是集体土地租赁合同。
2. 核心违法点：违反民主议定程序
根据《村民委员会组织法》第24条：“以租赁等方式处分村集体财产的，需经村民会议讨论决定”。
本案中，村委仅通过内部委员会议就签订协议，未履行法定民主程序，属于违反法律强制性规定。
3. 合同无效的法律后果
- 土地返还：陈盛三、宋桂恩需将涉案土地使用权返还陈东村委；
- 无效不影响已履行部分？错！ 法院明确：合同是否实际履行、村民是否领过收益，不影响合同无效的认定——因为民主议定是“硬门槛”，缺了就违法。
三、当事人最关心的5个痛点解析
1. 村委签合同，必须经过村民同意吗？
必须！ 集体土地租赁、转让等“处分集体财产”的行为，属于《村民委员会组织法》规定的“涉及村民利益的重大事项”，需经村民会议（或村民代表会议）过半数表决通过。仅村委委员开会不算数！
2. 合同已经履行好几年了，村民也领过钱，还能无效吗？
能！ 法院明确：履行事实和收益领取不改变合同违法的本质。除非事后通过村民会议追认（但本案中村委未追认），否则合同自始无效。
3. 承租人投入了资金（比如土地变性、建设），能要求赔偿吗？
本案中承租人主张“投入巨资变更土地性质”，但一审、二审均未支持其赔偿请求——原因是承租人在签订合同时未审查村委是否履行民主程序，自身也有过错。若要索赔，需另案起诉（但需举证损失与合同无效的因果关系）。
4. 村委换届后能推翻前任签的合同吗？
可以！ 但需满足两个条件：①前任签订的合同确实违反法律规定（如未走民主程序）；②新村委通过合法程序（如村民会议授权）提起诉讼。本案中新村委的起诉被法院认定“主体适格”。
5. 什么是“民主议定程序”？具体要做哪些步骤？
❶ 召开村民会议（或村民代表会议）：村民会议需有本村18周岁以上村民过半数参加，或2/3以上户的代表参加；
❷ 表决通过：需经到会人员过半数同意；
❸ 书面记录：会议内容、表决结果需形成书面纪要，参会人员签字确认；
❹ 公示：重要事项需提前公示，保障村民知情权。
四、一句话问答
- 问：集体土地出租给外人，村委直接签字就行？
答：不行，必须经村民会议或村民代表会议表决通过。 - 问：合同签了5年，村民都领过租金，现在能说无效吗？
答：能，民主议定是法定强制程序，不履行就无效。 - 问：承租人花钱把土地变性质了，合同无效能要回钱吗？
答：需另案起诉，但需证明损失且自身无过错（比如签合同时审查了民主程序）。 - 问：村委换届后，新班子能告前任签的违法合同吗？
答：可以，只要合同确实违法且新班子有合法授权。 - 问：村民会议没开，但村民都知道这事，算默认同意吗？
答：不算，必须有书面表决记录，口头知情不构成追认。
陈干新，广西博美律师事务所。
判决书内容：
南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终43号
上诉人（原审被告）:陈盛三，男，1962年9月5日出生，汉族，住南宁市。
上诉人（原审被告）:宋桂恩，男，1965年10月29日出生，汉族，住南宁市陈东村众塘区。
上诉人共同委托诉讼代理人：谢冬梅，广西桂成律师事务所律师。
上诉人共同委托诉讼代理人：朱华，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会，住所地南宁市西乡塘区陈东村谷塘东175号。
负责人：宋威发，该村委会主任。
委托诉讼代理人：王伟占，广西纵华律师事务所律师。
上诉人陈盛三、宋桂恩因与被上诉人南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会（以下简称陈东村委）租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月19日公开开庭审理了本案。陈盛三、宋桂恩的委托诉讼代理人谢冬梅、朱华，陈东村委的委托诉讼代理人王伟占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈盛三、宋桂恩上诉请求：一、撤销（2016）桂7102民初517号民事判决，改判驳回陈东村委的全部诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由陈东村委承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，刻意回避、遗漏重要事实，导致判决错误。一审法院遗漏查明以下事实：本案涉案合同签订之前，陈盛三与陈东村委已就涉案土地签订有一份租赁合同，租赁期限自2003年3月1日至2018年2月28日。2004年，陈盛三将涉案土地转租给南宁市腾科轻工机械制造有限责任公司生产经营，合同期限自2004年3月至2018年2月28日。2011年12月23日，陈盛三、宋桂恩和陈东村委签订了涉案合同，之后，陈盛三、宋桂恩对南宁市腾科轻工机械制造有限责任公司进行拆迁补偿，平整土地，并以陈东村委的名义办理了涉案土地项目的一切报建手续。2015年1月，陈东村委提起本案诉讼以后，陈盛三、宋桂恩所有开发建设的工作因陈东村委的干涉、阻挠而被迫全部停止。如果判决涉案合同无效的话，原来的租赁合同应该继续有效，陈盛三、宋桂恩仍然有权继续使用涉案土地。因此，一审法院判决陈盛三、宋桂恩将涉案土地使用权返还陈东村委属于认定事实不清，判决错误。二、一审法院认为陈东村委诉讼主体适格，没有事实依据。《村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定方可办理。本案涉及以租赁的方式处分村集体财产，属于重大事项，因此，陈东村委要提起本案诉讼应当经村民会议讨论决定方可办理。虽然陈东村委提交了村民代表表决签名表、声明，但是一审法院对签名表、声明已不认定，陈东村委提起本案诉讼没有经过村民民主议定程序，违反了《村民委员会组织法》第二十四条规定，因此，陈东村委的诉讼主体不合法。三、一审法院认为涉案的《联营合作协议》无效，没有事实及法律依据。（一）陈东村委的职责是根据村民会议的决定，行使对村集体各项工作的管理权利和职责，包括审核、签订承包合同，至于上届村委会在与陈盛三、宋桂恩签订涉案合同前，是否将村民的承包经营方案提请村民会议讨论决定，是村委会行使其内部管理职责的问题，是对村委会权力的约束，对陈盛三、宋桂恩并无约束力，与本案涉案合同效力更无直接关联。（二）虽然《合同法》第五十二条第（五）项明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确解释“强制性规定”是指效力性强制性规定，在合同法的基础上进一步明确缩小了合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的情形，并非所有违反法律、行政法规的强制性规定就必然导致合同无效。退一步来说，涉案合同没有经过村民会议讨论决定，其行为违反了《村民委员会组织法》第二十四条的规定，但该规定主要是为加强对村民委员会活动进行监督管理的管理性规定，并不是效力性规范，未经民主议定程序的合同并非必然无效。（三）陈盛三、宋桂恩已经对涉案土地支付了对价且作了大量的资金投入，办理了涉案土地的土地证，将该宗土地的使用性质及用途变更为“其他商服用地”，大幅度提升了土地的价值，还以陈东村委的名义办理了涉案土地项目的一切报建手续。合同的履行并没有侵害村民的合法权益，而且陈盛三、宋桂恩履行涉案合同将近5年，村民早已知悉陈盛三、宋桂恩承租涉案土地的事实，从未提出过反对意见，村民也以领取收益的形式同意和认可了涉案合同的履行。四、一审法院没有向当事人履行释明义务，程序违法。一审法院经审理认为涉案合同可能无效，根据最高人民法院关于《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，一审法官应当向陈盛三、宋桂恩释明，并征询其是否提出反诉，请求赔偿经济损失。但是在一审庭审过程中，一审法院并没有履行其释明义务，严重违反了上述法律规定。
陈东村委答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由：1.陈盛三与陈东村委签订的合同与本案无关，不属于本案的审查范围，且双方协商一致终止《厂房场地租赁合同》和补充协议，因陈东村委原审仅主张合同无效，而陈盛三、宋桂恩因其他问题未将《厂房场地租赁合同》作为证据提交，因此不存在原审遗漏查明事实的情况。2.原审判决对陈东村委提交的村民代表表决签名表、声明和陈盛三、宋桂恩提交的陈如康、陈耀业等4人的声明均不认定，但陈东村委原审诉讼中向法院提交了再次组织村民召开村民会议，形成了决定通过司法途径收回涉案土地的会议纪要，根据《民事诉讼法》第48条的规定，陈东村委作为诉讼参与人由主要负责人进行诉讼，陈东村委提起诉讼已经由村委主任签名确认。此外，本案诉讼的提起仅仅是为了维护陈东村委集体和村民的利益，不是《村民委员会组织法》第24条规定的决定村民利益的重大事项，或处分村集体财产的行为，本身是不需要召开全体村民会议的，因此陈东村委是本案适格的诉讼主体。3.根据《村民委员会组织法》第24条规定，本案合同的签订是属于以租赁的方式处分村民重大财产的事项，需经村民会议讨论决定方可办理，因本案合同的签订没有经过村民会议决定，违反了法律强制性规定，根据《合同法》第52条，涉案合同应属无效，且根据《最高法关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》【法发（2008）36号】第2条第2款的第3项、第4项规定，因涉案合同约定的内容改变了陈东村委集体土地的用途，将涉案土地的使用类型由批准拨用宅基地变更为其他商服用地，变相导致陈东村委村民丧失了宅基地使用权，因此涉案合同应当认定无效。4.在合同签订后，陈盛三、宋桂恩将涉案土地的附着物视为己有并全部拆除，已经严重损害了村民集体的重大权益。5.陈东村委的村民并不知涉案合同的存在，更没有以分配涉案合同租金的形式同意和追认涉案合同，因为涉案合同的签订没有经过村民会议的决定，也从来没有公示过，村民仅仅知道《厂房场地租赁合同》的存在，认为收取和分配的是《厂房场地租赁合同》的租金。6.陈东村委原审诉请是主张合同无效，不存在需要释明的问题，并且本案在移送到铁路法院之前，西乡塘区法院在庭审中已多次释明合同无效，并征询陈盛三、宋桂恩的意见是否...
