南宁擅自转租后次承租人不腾房，承租人需担责吗？

——从滕州公路事业发展中心诉王祥礼案看“转租后腾房责任”的法律边界

一、案件核心事实：转租未告知，合同到期后“踢皮球”

2008年起，王祥礼（承租人）先后与滕州公路局（后更名为“滕州市公路事业发展中心”，即出租人）签订《东沙河公路站房屋及院落租赁合同》，约定租赁房屋、院落及变压器，最后一期合同于2019年5月31日到期。

合同到期后，王祥礼未返还租赁物，反而未经出租人同意将房屋转租给次承租人（庭审中自认“没给出租人说直接转租”）。2020年7月，出租人发律师函要求腾房，王祥礼拒绝；出租人起诉后，王祥礼上诉称：“次承租人实际占用房屋，应由次承租人腾房，我没义务。”

最终，枣庄市中级人民法院二审维持原判：王祥礼必须在15日内返还租赁物，并支付占用费。

二、次承租人腾房义务的关键法律逻辑（当事人最关心的痛点）

1. 谁是腾房义务的“第一责任人”？

根据《民法典》第733条（原《合同法》第235条）：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。” 承租人是租赁合同的直接相对人，无论是否转租，都对出租人负有“返还租赁物”的法定义务——即使次承租人实际占用，也不能免除承租人的责任。

本案中，王祥礼主张“由次承租人返还”，但法院明确：转租未获出租人同意，次承租人并非租赁合同当事人，出租人有权直接要求承租人腾房。

2. “出租人知情转租”能免责吗？

王祥礼上诉称“出租人庭前勘查过，知情转租”，但法院认定：

• 王祥礼无证据证明“出租人明确同意转租”（庭审自认“没说”）；
• 即使出租人“知情”，若未以书面或口头形式追认，仍属于“未经同意的转租”（《民法典》第716条）。

痛点提醒：承租人转租前必须取得出租人书面同意，仅“出租人知道但没反对”不构成“同意”（需留存聊天记录、邮件等证据）。

3. 合同到期后“不定期租赁”的解除规则

本案中，2019年5月合同到期后，王祥礼继续使用房屋，双方形成不定期租赁合同（《民法典》第734条）。此时：

• 出租人有权“随时解除合同”，但需提前“合理期限”通知（如本案的律师函）；
• 承租人无权以“投资装修”“次承租人不腾房”为由拒绝解除。

痛点提醒：不定期租赁的“合理期限”无明确法律规定，实践中通常为1-3个月，出租人需留存通知证据（如EMS快递单、短信记录）。

4. 次承租人的权益如何保障？

若承租人因“转租未获同意”被判决腾房，次承租人可向承租人主张违约责任（如返还租金、赔偿装修损失）——但这与出租人无关，次承租人不能直接对抗出租人。

痛点提醒：次承租人租房前，务必要求承租人出示“出租人同意转租的证明”（如书面授权、租赁合同条款），避免“钱房两空”。

三、案件延伸：承租人的常见“踩坑点”

1. 转租未书面同意：仅凭口头承诺或出租人“默认”，风险极大；
2. 合同到期后未及时续签：形成不定期租赁，出租人可随时解约；
3. 装修未约定补偿：本案中王祥礼主张“投资十几万元装修”，但合同约定“合同终止后自建建筑自行拆除，出租人不补偿”，法院未支持；
4. 保证金未及时主张：王祥礼提到“交纳保证金”，但一审中未反诉，法院未处理（需另行起诉）。

四、一句话问答（相关法律问题速解）

1. 承租人转租后，次承租人不腾房，出租人能直接起诉次承租人吗？
   → 不能，出租人只能起诉承租人，次承租人可作为第三人参加诉讼。
2. 出租人知道转租但没反对，还能以“未经同意”解约吗？
   → 需看是否超过6个月（《民法典》第718条）：出租人知道转租后6个月内未提出异议，视为同意；超过6个月则可解约。
3. 合同到期后，承租人装修的部分能要求出租人补偿吗？
   → 除非合同明确约定“到期补偿装修”，否则承租人需自行拆除，出租人无补偿义务。
4. 不定期租赁中，出租人发律师函后多久可以起诉？
   → 通常需给承租人1-3个月腾房时间，具体看当地法院裁判习惯。

陈干新，广西博美律师事务所。

判决书内容：

山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）鲁04民终902号
上诉人（原审被告）：王祥礼，男，1970年3月13日出生，汉族，住山东省滕州市。
委托诉讼代理人：齐圆，山东祺博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：滕州市公路事业发展中心，住所地山东省滕州市善国南路66号。
法定代表人：郭伟，主任。
委托诉讼代理人：金雪莲，山东诺善律师事务所律师。
上诉人王祥礼因与被上诉人滕州市公路事业发展中心房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初5959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王祥礼上诉请求:1.撤销(2020)鲁0481民初5959号民事判决，发回重审；2.一审案件受理费及上诉费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清、程序违法。1.原审判决认定被上诉人与上诉人之间存在房屋租赁合同关系，进而判决解除合同，这一事实认定不清。原审中被上诉人提交证据仅能够证明与上诉人存在合同关系的是枣庄市公路管理局滕州公路局(以下简称滕州公路局)，实际履行合同的主体也是滕州公路局。而原审庭审中，被上诉人并未提交证据证明滕州公路局与被上诉人系同一主体，只是在庭审中陈述庭后提交相关证据。庭审结束后一直到上诉人收到判决书，上诉人从未见到过被上诉人提交的“相关证据”，更没对所谓的“相关证据”发表过质证意见。原审法院直接判决认定滕州公路局已更名为滕州市公路事业发展中心，进而判决解除合同，诉讼程序上剥夺了上诉人的辩论及质证权利，程序违法，并且事实认定不清。2.原审法院遗漏了当事人，程序违法。原审中被上诉人主张解除合同的法律依据是是基于禁止转租及转租无效要求解除，但被上诉人的代理人又陈述知情转租。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，被上诉人明知转租存在，又以未经其同意为由提出解除合同，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，法院可通知次承租人作为第三人参加诉讼。原审法院并未通知次承租人到庭参加诉讼，剥夺了次承租人的诉讼权利，程序违法。二、原审判决适用法律错误。1.原审判决上诉人向被上诉人返还房屋、院落及变压器，适用法律错误。被上诉人对上诉人转租是知情的，原审庭审中被上诉人的代理人陈述庭前曾到现场勘查过，知情上诉人已将房屋转租。次承租人已经实际占有使用案涉房屋，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，退一步说，即使判决解除合同、返还房屋，也应是负有腾房义务的次承租人向被上诉人进行返还，而不是由上诉人返还。因此原审法院判决由上诉人返还，适用法律错误。2.原审法院对于上诉人的投资损失及保证金的处理，不符合立法本意。原审中被上诉人要求解除房屋，房屋解除的法律后果必然涉及返还、赔偿等问题。被上诉人的第二项诉讼请求是要求上诉人恢复原状后返还房屋，庭审中法庭询问房屋原状是何时，被上诉人当庭变更为要求按照现状进行返还。这说明被上诉人对于上诉人租赁后的投资行为认可并且同意再利用的，应由被上诉人进行补偿。退一步说，就是基于公平原则，被上诉人也应分担上诉人的损失。因上诉人在承租后，交纳了保证金，对案涉房屋进行修整、垫院子等，投入资金达十几万元，即使合同解除，也应一并处理上诉人的损失及保证金问题，这既符合合同解除的法律后果，也有利于节约司法资源。综上所述，原审判决认定事实不清，程序违法，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，发回重审。
滕州市公路事业发展中心辩称，一、一审认定事实清楚，程序合法。1.一审庭审中，被答辩人从未对滕州市公路局更名为滕州市公路事业发展中心提出过质疑，反而是认可的，被答辩人认可其租赁的房屋属于答辩人，只是辩称不同意解除合同，想继续使用房屋。且一审中，答辩人庭后提交了枣庄编发【2019】18号中共枣庄市委机构编制委员会文件，法庭核实确认了滕州市公路局更名为滕州市公路事业发展中心的事实。2.一审中答辩人主张解除房屋租赁合同是依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，而非依据转租的相关规定，一审法院也是据此判决的。二、一审判决适用法律正确。1.在本案之前，答辩人委托山东诺善律师事务所向王祥礼下发律师函，通知被答辩人案涉房屋不再租赁，要求其腾退房屋，被答辩人未作出回应，因而答辩人选择诉讼解决。本案立案后，答辩人的代理律师到现场勘查时，发现案涉房屋被被答辩人转租，且被答辩人自己也在一审庭审中陈述自己转租案涉房屋未经答辩人同意，故本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条的规定。2.2018年5月31日答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同虽已到期，但答辩人允许被答辩人继续使用案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，上述合同继续有效，根据案涉合同第六条、第七条的约定，合同终止后，被答辩人自行拆除自建建筑，答辩人不承担任何费用及赔偿。答辩人要求按现状返还，是考虑到被答辩人租赁涉案房屋时间长，原状已无从考据，且一审判决被答辩人返还的也是双方租赁合同中登记的房屋及院落、变压器，并不包括被答辩人之后的投资，答辩人也从未同意对其投资再利用，被答辩人完全可以自行处理。综上，被答辩人的上诉请求、事实和理由均不能成立，被答辩人提起的上诉完全是为了拖延时间，延迟腾退案涉房屋的时间，减少被答辩人向次承租人支付的赔偿金，请法院驳回上诉，维持原判。
滕州市公路事业发展中心向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告双方达成的《东沙河公路站房屋及院落租赁合同》；2、依法判令被告将租赁房屋及院落恢复原状后返还原告；3、依法判令被告支付自租赁期满后起至今的租赁房屋及院落的占有使用费暂计26000元(以19500元为基数，自2019年6月1日至2020年9月31日)及利息(以26000元为基数，从2019.6.1日起至实际给付之日止，按全国同行业间市场报价利率计算)；4、诉讼费由被告承担。
一审法院查明事实：2008年3月25日，原滕州公路局与被告王祥礼签订房屋租赁合同一份，主要内容为：租赁房屋为东沙河镇公路站，楼房上下12间，门面房上下16间，变压器1台，租期6年，从2008年6月1日至2014年5月31日，租金每年19500元。租赁合同到期后，被告王祥礼一直继续使用，到2018年5月31日，双方又续签租赁合同一份，主要内容为：1、出租房屋院子情况：A、院子北墙东西48米，东面是门面房南北27.53米，南墙东西48米，西墙南北25.94米，B、主房屋二层楼房上下12间，C、院子东边门面房二层楼房上下16间，D、变压器一台；2、租期一年，从2018年6月1日起至2019年5月31日止；3、租金19500元。合同还约定了其他条款。合同到期后，被告王祥礼继续使用该租赁房屋。2020年7月30日，原告滕州市公路事业发展中心不想继续租赁，并委托山东诺善律师事务所向被告王祥礼发出律师函，要求被告王祥礼将租赁的房屋返还给原告，并支付占用期间的费用，被告王祥礼没有执行。原告滕...