南宁擅自转租后锁门解约？法院判：合法解除要这样做
一、案件回顾：租金纠纷引发的"锁门大战"
2018年3月，桂龙公司（转租方）与刘洋（承租方）签订《转租合同》：
- 租赁标的：170㎡房屋（含门面、二楼、三楼）
- 租期：2年（2018.4.1-2020.3.31），租金第一年4000元/月，第二年4500元/月
- 押金：12000元（相当于3个月租金）
- 违约责任：逾期交租每日按10%收滞纳金，违约方需承担责任
纠纷爆发点：
- 电费争议：桂龙公司向刘洋收取3970元电费，但实际总电费仅1647.26元（含桂龙自用电、水果摊用电），刘洋要求退还多收部分遭拒；
- 租金拖欠：刘洋因此停付2018年9月租金（4000元）；
- 强行锁门：桂龙公司法定代表人直接用铁链锁住门面，导致刘洋无法经营，被迫搬离；
- 解除通知：桂龙公司多次发《解除合同通知》，但刘洋拒收或未收到；
- 诉讼请求：桂龙公司起诉要求确认合同2019年2月解除、刘洋支付租金41500元+滞纳金60000元、恢复原状并返还房屋。
二、法院核心认定：这些细节决定案件走向
1. 转租合同是否有效？
被告刘洋辩称"桂龙公司未经原房东同意转租，合同无效"——法院驳回：
原房东与桂龙公司的《仓储租赁合同》明确约定"乙方（桂龙）可将剩余部分转租"，因此转租合法有效。
2. 合同解除时间怎么定？
桂龙公司主张"2019年2月通知解除"——法院不认可：
2018年10月桂龙公司"锁门"的行为，已导致刘洋无法使用房屋，合同实际解除时间为2018年10月上旬（属于"当事人一方以行为表明不履行主要债务"）。
3. 租金和滞纳金该给吗？
- 租金：刘洋仅拖欠2018年9月租金4000元（10月后已被锁门无法使用）；
- 滞纳金：合同约定"每日10%滞纳金"（年化3650%），远超过损失的30%，属于"过分高于损失"，法院调整为按租金30%计算违约金（1200元）；
- 押金抵扣：刘洋已交12000元押金，可直接抵扣租金+违约金（5200元），无需额外支付。
4. 恢复原状、返还房屋的请求为何被驳回？
- 桂龙公司无法证明刘洋"改变房屋原状"；
- 锁门后桂龙公司已实际管控房屋，刘洋不存在"占有房屋拒不返还"的情况。
三、当事人最关心的5个痛点问题（附法律提示）
1. 租客拖欠租金，房东能直接锁门吗？
不能！
锁门属于"以行为终止合同"，若租客拖欠租金但押金足以抵扣（如本案12000元押金可抵3个月租金），房东锁门反而构成违约。
👉 正确做法：发书面催告（留证据），催告后合理期限仍不支付，再通过诉讼解除合同。
2. 滞纳金（违约金）约定过高怎么办？
合同约定"每日10%滞纳金"属于无效的"霸王条款"，法院会按"实际损失的30%以内"调整（通常参考LPR或租金标准）。
👉 建议：违约金约定不超过月租金的20%-30%，避免被法院调低。
3. 转租需要原房东同意吗？
看原合同约定！
若原合同明确"允许转租"（如本案），则无需额外同意；若原合同禁止转租，擅自转租可能导致转租合同无效。
👉 租客转租前：务必查看原合同的转租条款，或书面征得原房东同意。
4. 解除合同的通知怎么送才有效？
- 优先用书面快递（写明"解除合同通知"，保留快递单和签收记录）；
- 若对方拒收，可通过微信/短信+公证的方式送达（需证明对方已读）；
- 本案中桂龙公司的通知因"拒收/未送达"，法院未采纳其主张的解除时间。
5. 押金能直接抵扣租金吗？
可以，但需符合合同约定：
若合同明确"押金用于抵扣拖欠租金/违约金"，则房东可直接扣除；若未约定，需双方协商或通过诉讼确认。
四、一句话问答
-
租客拖欠租金，房东能直接换锁吗？
👉 不能，锁门属于违约行为，可能需赔偿租客损失。 -
转租合同没写允许转租，合同有效吗？
👉 若原房东追认则有效，否则原房东可解除与转租方的合同。 -
违约金约定"每日5%"合法吗？
👉 不合法，法院会按实际损失的30%以内调整。 -
解除合同必须发书面通知吗？
👉 建议书面通知（留证据），口头通知难以举证。 -
押金超过3个月租金，能要求房东退还超额部分吗？
👉 可以，我国法律虽未明确限制押金金额，但过高押金可协商或诉讼要求调整。
陈干新，广西博美律师事务所。
判决书内容：
广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院
民事判决书
（2019）桂0225民初1149号
原告：广西融水桂龙大药房有限责任公司，地址：广西融水苗族自治县。统一社会信用代码：。
法定代表人：王宗良，男，汉族，1964年10月26日出生，住广西融安县。
被告：刘洋，女，1999年12月16日出生，侗族，地址：广西融水苗族自治县。
委托诉讼代理人：韦华忠，广西佳卓律师事务所律师。
原告广西融水桂龙大药房有限责任公司（以下简称桂龙公司）与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，于2019年8月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，2019年9月27日本院作出裁定，本案转为普通程序。2019年11月18日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人王宗良、被告委托诉讼代理人韦华忠到庭参加诉讼。被告刘洋未到庭。本案现已审理终结。
桂龙公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年3月20日签订《转租合同》已于2019年2月16日解除并停止转租。2、判令被告立即将上述《转租合同》第一条中被告租赁的房屋恢复原状并返还给原告。3、判令被告向原告支付房屋租金41500元(从2018年8月20日起至2019年3月20日，以每个月房屋租金4000元，2019年3月20日起至2019年6月20日，以每个月房屋租金4500元，计至2019年6月20日，此后仍按每个4500元计至被告将上述房屋恢复原状并返还给原告之日止)，并按合同约定，向原告支付每天逾期未交租金10%的滞纳金，合计340000元，但原告只请求被告支付60000元违约滞约金。4、判令被告原交给原告的租金押金12000元作为被告应向原告交纳房租或滞纳金予以抵减。5、判令被告缴交水电费240元。以上第3至第5项合计：101740元。事实和理由：2018年3月20日原告与被告签订了一份《转租合同书》约定将原告享有使用权的位于门面约24平方、二楼三间约110平方、三楼一间约24平方加阳台12平方，总计约170平方平方米转租给乙方作商业经营场所使用，租赁期限为二年，即从2018年4月1日至2020年3月31日止，其中2018年4月1日至2019年3月21日止为每个月房屋租金4000元，2019年4月1日至2020年3月31日止为每个月房屋租金4500元。乙方签订合同之日交清当月租金，以后必须在当月的29日或30日前交清下一个月的房屋门面租金。并于签订之日乙方向甲方支付12000元作为租房押金。此外，双方还在违约责任条款中约定：乙方如未按时向甲方缴清应交租金，逾期不交的，每逾期一天，乙方应按约定向甲方缴纳10%的违约滞纳金。乙方如有违约行为，甲方有权终止合同。合同签订之后，原告依约履行合同，并向被告提供了符合要求的房屋给被告使用，以及提供了相关证件给被告办理了营业执照，但被告却未能依约履行支付房租的义务。被告从2018年9月份至今，一直拖欠原告的房屋租金，至2019年6月20日已拖欠了10个月的房屋租金41500元、以及未交水电费240元。被告的行为己经构成了严重违约。鉴于被告严重违约并已给原告造成严重损失，原告多次打电话通知被告，要求被告前来协商解决，但被告却置之不理。鉴于此，原告遂于2018年12月12日向被告发出了《关于解除转租合同的通知》，要求被告方于2018年12月20日前来解除上述《转租合同》，该通知是通过邮政特快专递送达给被告，但被告拒绝签收。2019年1月6日原告再次通过邮政特快专递将《关于解除转租合同的通知》和一份房租催款《通知》送达被告，2019年2月16日又通过微信和邮政特快专递发出了《关于停止转租门面通知》，被告签收后既末对屋告解除合同或停止转租的通知提出异议，也未前来协商缴交房屋租金等，且至今仍未将其所租赁的房屋交还原告。综上，原告认为：原告被告双方签订了《转租合同》均应依约履行合同，但被告从2018年9月份至今，一直未按合同约定向原告交付房屋租会，己构成了根本性的违约。据此，为了维护原告的合法权益，依据《合同法》第九十六条等法律的相关规定，特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。
刘洋辩称：原告与被告签订的转租合同无效。原告承租广西储备物资管理局四七九处（下称四七九）的房屋后，未经四七九处同意擅自转租给被告，属无权出租，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，所签订的《转租合同书》无效。原告无权要求被告按照《转租合同书》的约定支付租金。转租合同因违反合同法的规定无效，转租合同关于租金数额的约定同样无效，被告实际使用房屋期间，可以参照原告向四七九处缴纳租金的标准向原告支付房屋占用费。2018年4月至8月，被告已经按每月4000元向原告支付租金，并交纳有押金12000元，超出原告向四七九处支付的部分，原告应予退还。原告要求被告支付2018年10月以后的房屋占用费（租金），没有事实根据。2018年9月，双方因原告多收被告水电费起争议，被告要求原告退还多收的电费，原告拒绝，被告为此停付租金；2018年10月上旬，原告强行锁门，以实际行为终止了转租合同，被告无法使用房屋，故无需支付房屋占用费。原告要求被告按照《转租合同书》的约定支付违约金没有法律依据。转租合同因违反合同法的规定属无效合同，转租合同关于违约责任的约定同样无效。假设违约责任条款的约定有效，但约定的违约金过高，应以人民银行同期贷款利率计算。原告存在重大过错，原告未经四七九处同意擅自将房屋转租给被告，导致转租合同无效，原告有过错；2018年2月1日至6月1日期间，原告向电业公司缴纳的电费是2128.77元，包括原告药房自用电、被告用电和原告药房门前水果摊用电在内，然而原告向被告收取2018年3月21日至5月26日期间的电费竟然收了3900元，除了强行要被告为原告和水果摊用电买单以外，还骗取了被告1770元，原告有过错；被告要求原告退还多收的电费时，原告不但不退，反而强行锁门，致使被告无法使用房屋，无法开展业务，造成了被告巨大损失，原告有过错。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请法院依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：
一、桂龙公司提供的证据：1、2019年1月19日被告的母亲打开门面拿取物品和图片（7张），证明被告母亲于2019年1月19日进门面拿取营业执照。2、2019年1月19日陈爱华、吴卯菊的证明，证明被告的母亲于2019年1月18日进店取走证件。刘洋对上述证据1提出被告的母亲确于2019年2月发现原告将门面的铁链锁解除以后，到过门面去拿营业执照；对证据2提出证人应当出庭作证，才能作为证据来采纳。本院认为，上述证据1、2证明的事实被告无异议，本院予以采信。
刘洋提供的证据：照片一张，证明原告因租金和水电费纠纷于2018年10月上旬将被告使用的门面用铁链上锁，以实际行为终止了原告与被告之间的转租合同。桂龙公司认为该证据是假的，不是原告上锁的。本院认为，刘洋提供的上述证据与证人王某、兰某、滚志行的证人证言证明的...
