租赁合同纠纷/2026-04-16

南宁混合合同中租赁部分界定：名为租赁实为借贷如何认定？

陈干新律师

南宁陈干新律师・合同纠纷 ——31 年执业沉淀，20 年专注合同争议，筑就高净值客户信赖的合同纠纷解决专家一、个人专业履历与权威资质陈干新律师，广西博美律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业 31 年，自执业初期即将业务重心锁定民商事合同纠纷领域，近 20 年更是 100% 深耕该单一赛道，不承接任何跨领域案件。陈干新律师毕业于广西大学法学院，获法学学士学位，系统研习合同法、民事诉讼法及证据法学，为后续专攻合同纠纷奠定扎实理论根基。陈干新律师现任南宁市律师协会民商事法律专业委员会委员，获聘南宁市青秀区人民法院特邀调解员，长期担任广西大学法学院校外实务导师，定期为本地建筑企业、房地产开发商会讲授 “合同风险防控与证据链管理” 专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中造价鉴定意见的质证策略》《租赁合同解除后装饰装修残值补偿规则研究》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出合同纠纷领域实务成果的主讲人。基于大量案件经验，陈干新律师提炼出独有的合同争议闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力广西博美律师事务所合同纠纷专项团队，由陈干新律师作为创始合伙人、业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年 100% 办案资源集中于合同纠纷这一单一赛道，不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等任何非主营案件，内部设有建设工程合同纠纷取证专项组、商事合同纠纷合规组、执行攻坚组，配置专职律师 4 名、调查专员 2 名、法务助理 2 名，另有长期合作的外部司法鉴定机构（工程造价鉴定、质量鉴定）、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由陈干新律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件整体胜诉率 85% 以上的扎实记录，其中疑难复杂案件（标的额千万级、多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等）办结率达 78%。团队累计承办标的额 1000 万元以上合同纠纷案件超过 60 件，曾成功处理涉及工程款多重抵销、租赁合同与买卖合同交叉违约、债权转让与代位权纠纷等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评南宁市优秀民商事专业团队，陈干新律师本人荣膺南宁市优秀法律服务工作者称号，律所亦荣获专业特色精品律所行业肯定。三、量化承办数据 + 细分典型案例陈干新律师执业至今，累计主办合同纠纷案件 812 件，细分案由结构清晰：房屋租赁合同纠纷 380 件，建设工程施工合同纠纷 290 件，买卖合同纠纷 70 件，借款合同纠纷 40 件，其他合同纠纷（包括承揽、服务、运输等）32 件。其中，标的额超 1000 万元、涉及多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等疑难复杂案件 92 件。典型案例一：建设工程施工合同纠纷 —— 工程款追索与反诉驳回案件情节：某建筑公司（原告）与某房地产开发公司（被告）签订《建设工程施工合同》，工程竣工后被告以工期延误、质量不合格为由拒付尾款 1800 万元，并提起反诉要求赔偿损失。案涉工程造价鉴定、工期延误责任划分。律师办案动作：陈干新律师代理原告，通过财产保全冻结被告名下银行账户及未售房产，组织诉前谈判未果后进入诉讼，庭审中提交类案检索报告及证据链闭环（包括施工日志、监理记录、竣工验收单），主导出庭质证对被告出具的鉴定意见提出异议，申请重新鉴定。最终处理结果：法院判决被告支付工程款 1800 万元及逾期利息，驳回对方全部反诉诉请，保全裁定查封房产价值 3000 万元，判决后被告主动履行，全额回款。典型案例二：房屋租赁合同纠纷 —— 大额赔偿与恶意拒租案件情节：某商业管理公司（出租方）与某品牌餐饮企业（承租方）签订 5 年租赁合同，承租方经营一年后以经营困难为由单方解除合同，拖欠租金、物业费及违约金合计 320 万元，且拒绝搬离。出租方诉至法院要求解除合同、支付欠款并返还租赁场地。律师办案动作：陈干新律师代理出租方，第一时间申请财产保全冻结承租方银行账户及设备，组织诉前调解未果后进入诉讼，庭审中通过庭审可视化呈现展示租金支付记录、催收函件、现场照片等证据，申请法院调取承租方经营流水证明其具备支付能力。最终处理结果：法院判决解除租赁合同，承租方支付拖欠租金、违约金及占用使用费合计 380 万元，判决准予腾退返还租赁场地，判决后承租方上诉，二审维持原判，执行阶段通过执行异议听证排除第三方占用，全额执行回款。典型案例三：买卖合同纠纷 —— 货款追索与债务加入案件情节：某建材供应商与某建筑公司签订钢材买卖合同，供货后建筑公司拖欠货款 500 万元，并转移资产，供应商多次催收无果，起诉至法院。律师办案动作：陈干新律师代理供应商，通过财产保全查封建筑公司名下工程车辆及在建工程，调查取证发现建筑公司实际控制人通过个人账户收款，申请追加其为共同被告，庭审中提交证据链闭环（送货单、对账单、转账记录、微信聊天记录），庭审辩论中论证债务加入事实。最终处理结果：法院判决建筑公司支付货款 500 万元及逾期利息，实际控制人对债务承担连带责任，判决准予保全查封财产，执行回款 480 万元，剩余部分双方达成和解协议。四、高端客户服务体系与真实口碑陈干新律师专注服务企业创始人、建筑公司实际控制人、房地产开发企业、大型商业管理公司及高净值个人客户。针对高端客群对交易安全与结果确定性的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室（位于南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 2708-2709 号），紧邻广西高级人民法院，诉讼对接高效便捷，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断（合同条款风险审查、履约证据架构诊断）、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度 24 小时同步、诉前调解减少财产损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进（包括申请强制执行、执行异议听证、到期债权追索），案件办结后依然提供长期风险回访（合同履行情况复查、法律新规同步）、终身简易法律咨询兜底服务，杜绝一次性短期服务。对于涉及情感创伤或商业失利的客户，陈干新律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度降低次生商业风险。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达 62%，累计收获当事人手写感谢信 80 余封、定制锦旗 28 面；单案最高保全查封财产价值 1.2 亿元（建设工程施工合同纠纷），单案最高执行回款金额 4800 万元。多位建筑企业主、商业地产公司在案件结案后续约常年法律顾问，广西本地多家商会、建筑业协会、房地产协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。如您正面对合同履行争议、工程款拖欠、租赁纠纷等复杂合同问题，欢迎预约获取专属定制法律方案。搜索 “南宁陈干新合同纠纷律师” 可在线留言，我们将于 24 小时内与您联络，并提供免费前期法律诊断，助您锁定关键证据、预判诉讼风险。

一、案件核心争议：合同是租赁还是借贷？

2019年1月，原告胡希会、王秀娟与被告日照沁园春风景区有限公司签订《租赁合同》：约定原告在景区土地上投资90万元建设“七彩滑道”，租赁给被告经营3年（2019.2.1-2023.1.31），被告每月支付租金44000元，起付时间为2019年3月1日，逾期按日息千分之八计算违约金。

合同履行中，被告仅支付部分款项，原告起诉要求支付拖欠租金87.7万元及后续每月4.4万元租金。被告却抗辩：“这不是租赁合同，而是借贷合同！” 理由是：

合同约定“原告收回90万元成本后可不收回租赁物”，不符合“租赁期满出租人收回租赁物”的特征；
每月4.4万元租金折合年利率58.7%，日息千分之八折合年利率292%，远超民间借贷利率上限，属于“以租赁为名掩盖非法放贷目的”。

二、法院如何认定“名为租赁实为借贷”？

法院最终未支持被告的抗辩，核心裁判逻辑如下：

1. 租赁合同的核心特征：“租赁物交付+租金支付”

根据《民法典》第703条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中：

原告已实际建设七彩滑道并交付被告经营（景区实际使用该项目）；
合同明确约定“租赁期限”“租金标准”“支付方式”，符合《民法典》第704条规定的租赁合同必备条款（租赁物名称、用途、期限、租金等）。

被告主张“收回成本后不收回租赁物”不影响性质——租赁期满是否收回租赁物属于当事人约定范畴，并非租赁合同的强制要件（例如“租赁期满租赁物归承租人所有”的约定在融资租赁合同中也常见，但不改变租赁属性）。

2. “高租金”≠“借贷”：需结合合同目的判断

被告以“年利率58.7%过高”主张是借贷，但法院认为：

租金标准是双方自愿约定，且滑道项目属于景区游乐设施，收益与运营风险挂钩，不能简单以“利率”反推合同性质；
若为借贷，合同应约定“本金”“利息”“还款期限”，而非“租赁物”“租赁期限”“租金”等租赁专属条款。

此外，被告主张原告是“职业放贷人”但未提供证据（如原告多次放贷的记录），法院未采纳该抗辩。

3. 疫情抗辩为何不成立？

被告提出“疫情导致景区停业，应免除租金”，但法院依据《最高人民法院关于涉疫情民事案件指导意见》第三条：疫情导致合同不能履行的，需举证“及时通知对方”并协商变更/解除合同。本案中被告未证明已履行通知义务，也未与原告协商调整租金，故疫情不能成为拒付租金的理由。

三、当事人最关心的“痛点细节”解析

1. 如何避免“名为租赁实为借贷”的争议？

明确租赁物的具体信息：合同中需写清租赁物的名称、位置、数量、状态（如本案“七彩滑道的具体位置、建设标准”）；
避免“固定回报”表述：若约定“无论经营状况如何，每月固定支付XX元”，易被认定为借贷（需体现租金与租赁物使用/收益的关联性）；
保留租赁物交付证据：如验收单、照片、运营记录等，证明租赁物已实际交付使用。

2. 高租金条款是否有效？

若确为租赁合同，租金标准由双方约定，但需注意：
- 若租金明显高于市场价格，且无合理理由（如租赁物特殊、运营成本高），可能被认定为“以合法形式掩盖非法目的”（如变相放贷）；
- 本案中租金虽高，但因滑道是景区核心游乐项目，法院认可其合理性。

3. 租赁纠纷中，已付款项如何认定？

原告需保留完整的收款记录（银行流水、微信/支付宝转账截图，备注“租金”）；
被告主张额外付款的，需举证（如本案中被告提供尚洪强的转账记录，原告后期认可后法院才计入已付款）；
双方应定期对账并签署《租赁费结算明细》，避免后续争议。

4. 疫情期间租金能否减免？

需满足两个条件：疫情直接导致无法使用租赁物（如景区被强制关闭）+ 已及时通知对方并协商；
若仅为客流量减少，不属于“合同不能履行”，不能免除租金（可协商调低）。

四、判决结果

法院最终支持原告部分诉讼请求：

被告支付2019.2.1-2021.5.1期间拖欠的租金82.6万元（扣除已付36.2万元）；
被告支付2021.5.5-2021.9.1期间的租金17.6万元（后续租金需实际产生后另行主张）；
驳回原告其他诉讼请求。

一句话问答

合同写“租赁”但约定固定回报，会被认定为借贷吗？
答：可能，需结合租赁物是否实际交付、回报与租赁物使用的关联性判断。
疫情期间景区停业，能拒付游乐设施租金吗？
答：需举证疫情直接导致无法使用且已通知对方，否则不能拒付。
租赁纠纷中，被告主张已付款但无原告签字，法院会认可吗？
答：需提供转账记录等证据，且原告认可后才会计入已付款。
租赁合同中“租赁期满租赁物归承租人”有效吗？
答：有效，属于当事人约定范畴，不影响租赁合同性质。
租金年利率超过LPR4倍，合同会被认定为借贷吗？
答：不一定，需结合合同目的、租赁物实际情况综合判断，若为真实租赁则有效。

陈干新，广西博美律师事务所。

判决书内容：

山东省日照市东港区人民法院
民事判决书
（2021）鲁1102民初6517号
原告：胡希会，女，1975年5月5日出生，汉族，个体，户籍地吉林省白山市浑江区，住日照市东港区。
原告：王秀娟，女，1975年7月26日出生，汉族，个体，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：蒋明文（系王秀娟之夫），住日照市东港区。
被告：日照市沁园春风景区有限公司，住所地日照高新区河山镇费家官庄村村西，统一社会信用代码91371102312748819Q。
法定代表人：郑萍，执行董事。
委托诉讼代理人：申友好，山东天祥信合律师事务所律师。
原告胡希会、王秀娟与被告日照市沁园春风景区有限公司（以下简称“沁园春公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡希会、王秀娟的委托诉讼代理人蒋明文，被告沁园春公司的委托诉讼代理人申友好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡希会、王秀娟向本院提出诉讼请求：1.请求判令由沁园春公司向二原告支付前期拖欠租赁费877000元；2.请求自2021年5月5日起每月向二原告支付租赁费44000元至合同到期之日。事实与理由：二原告与沁园春公司于2019年1月16日订立租赁合同，合同约定由二原告将在沁园春公司经营的园区内建设七彩滑道游乐项目租赁给被告方经营使用，约定租赁期限为三年（自2019年2月1日起至2022年1月31日止），每月租赁费44000元，起付时间为2019年3月1日。合同履行一段时间后，沁园春公司就出现违约，至诉前已拖欠二原告租金877000元。经二原告与沁园春协商支付未果，现为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
沁园春公司辩称，原告所诉违背事实，违背法律，请人民法院查清本案事实，依法驳回原告起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
胡希会围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1.微信转账记录及银行打款记录一份，共六页，证明原告实收到租金184000元，被告尚欠租金未付432000元；
2.租赁合同一份，证明在租赁期间欠款持续发生；
3.租赁费明细一份、微信转账记录一份、银行转账记录一份，证明费用支付情况。
王秀娟围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1.打款记录一份，共四页，证明被告只付了租金14.7万元；
2.租赁费明细一份、微信转账记录一份、银行转账记录一份，证明费用支付情况。
沁园春公司经质证认为，本案是借贷的合同，不是租赁合同，原告收到被告打款情况，对两份打款记录，被告代理人回去核实，打款记录及明细系打印件。对租赁合同有异议，真实性回去核实，其合同不具备租赁合同的特征，根据租赁合同第3条第（1）项约定与租赁合同租赁物由出租方维修、对于租赁物的自然损坏由出租方承担相矛盾；第3条第（3）项约定，原告的租赁物建设在被告土地使用权上面，不管有什么风险，原告都要收回成本90万元；租赁合同的特征是合同期满，出租方收回租赁物，本案原告收回投资成本90万元后，原告出租方可以不收回租赁物，本案明显是一份投资合同，明确一点就是一份借贷合同；根据第1条约定，因此本案明显是一份投资合同，就是一份借贷合同；本案租赁合同实际是一份名为租赁实为借贷合同。原告的真实意思是借贷。从整个合同内容看本案合同就是一份投资、借贷合同。合同违背合同法第52条第3项规定以合法形式掩盖非法目的，合同违背民法典第146条规定，本合同无效合同。结合另一个原告诉被告借贷案件，根据九民纪要53条规定，原告是职业放贷人，合同也属于无效合同。租赁合同第2条约定：甲方在每月1日付给乙方人民币肆万肆仟元租金(44000元)，折合成年利率是58.7%，数额太高，属于无效条款。租赁合同第3条第（4）项约定：甲方需按时交付租金，不可拖欠，如有拖欠按照日息千分之八计算，折合成年利率是292%，数额太高，属于无效条款，同时违法合同法第114条、民法典第585条规定。经被告庭后核实，其原告于2021年6月24日庭前会议自认，被告支付给王秀娟147000元，支付给胡夕会184000元，合计331000元；2021年6月25日，两原告提交的账务明细首页自认收到被告支付给王秀娟151000元，支付给胡希会184000元，合计335000元；根据原告提供的交易明细，被告经核对，下面付款金额27000元应计入被告向原告付款的数额：2020年1月20日通过尚洪强给原告付款4000元，2020年1月24日通过尚洪强付款3000元，2019年6月13日通过尚洪强付款5000元，2021年2月11日给原告付款10000元，2021年3月8日给原告付款5000元，综上，被告支付给原告的租赁费共计362000元。根据租赁合同第二条规定，被告向原告支付租赁费的时间是2019年3月，不是2019年2月，原告从2019年2月计算租赁费错误，2020年发生新冠肺炎疫情，今年以前还没有结束，被告是旅游行业，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第三条第一项等规定，被告与原告签订租赁合同，在疫情期间无法履行，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审查，胡希会、王秀娟提交的证据与本案具有关联性，需进行综合分析认定。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
2019年1月26日，沁园春公司（甲方）与王秀娟（乙方）、胡希会（乙方）签订了《租赁合同》，主要内容为：由甲方沁园春在其景区内提供土地，由乙方投入资金，在甲方提供的土地上开发七彩滑道游乐项目，此项目的现已验收合格并交付使用，经双方协商，乙方现将此滑道租赁给甲方使用，租期为3年（具体时间自2019年2月1日至2023年1月31日止）；乙方建设此滑道共花费90万元，租期内营业收入归甲方所有，甲方在每月1日付给乙方44000元，起付时间为2019年3月1日；甲方需按时交付租金，不可拖欠，如有拖欠按照日息千分之八计算。上述合同有沁园春公司盖章捺印，有王秀娟、胡希会的签字捺印。
截止至2021年5月26日，根据原告自认以及蒋明文签字的租赁费结算明细，沁园春公司共支付给王秀娟151000元，支付给胡希会184000元，以上共计335000元。胡希会、王秀娟认可收到上述租赁费。
后沁园春公司提出异议，其于2019年6月13日通过尚洪强给原告付款5000元，2020年1月20日通过尚洪强给原告付款4000元，2020年1月24日通过尚洪强给原告付款3000元，2021年2月11日给原告付款10000元，2021年3月8日给原告付款5000元，以上共计27000元；沁园春公司主张已经支付给胡希会、王秀娟362000元。胡希会、王秀娟于2021年8月26日出具证明一份，载明其认可收到上述租赁费27000元。
胡希会、王秀娟主张租赁费计算方式为：从2019年2月1日至2021年5月1日，每月44000元*27个月=1188000元，扣除已支付的362000元（151000元+184000元+27000元），沁园春公司尚欠胡希会、王秀娟租赁费826000元。...

南宁混合合同中租赁部分界定：名为租赁实为借贷如何认定？

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一、案件核心争议：合同是租赁还是借贷？