南宁酒店转租纠纷中混合合同租赁部分效力与责任认定
一、案件背景
2021年3月，刘某某与五原县某某大酒店签订《餐饮部转租协议书》，约定刘某某租赁酒店一楼预定部、厨房、二楼大/小厅、三楼雅间等区域，租期37个月（2021.3.15-2024.4.15），租金100万元分三次支付（含30万元餐饮卡）。2022年8月，刘某某提前撤场，双方因租金、违约金、财产损失等问题产生纠纷，诉至法院。
二、争议焦点与法院认定
（一）合同效力：部分无效不影响整体履行
- 关键事实：酒店二楼宴会厅未取得建设工程规划许可证（违建）。
- 法院观点：
根据《民法典》第156条，合同部分无效（违建部分）不影响其他部分效力。刘某某实际使用了包括违建在内的全部租赁区域，需参照合同约定支付房屋占有使用费（《城镇房屋租赁合同司法解释》第4条）。 - 当事人痛点：违建租赁、合同效力、占有使用费计算。
（二）租金与取暖费：7万元转账性质的认定
- 关键事实：刘某某2021年10月转账7万元，主张是租金，酒店称是取暖费。
- 法院观点：
合同约定取暖费由刘某某承担，酒店提供了2021-2022年度取暖费缴费凭证（20万元），结合转账时间（取暖季前），认定7万元为取暖费。 - 当事人痛点：费用混同、举证责任、取暖费承担。
（三）违约金：提前解约的责任认定
- 关键事实：刘某某2022年8月提前撤场，主张双方协商解除合同，但未结清费用。
- 法院观点：
刘某某未按约定支付租金（应支付70万元，实际仅支付29.5万元），且提前撤场未与酒店交接清算，构成违约。因合同部分无效（酒店违建），违约金酌定支持50%（49950元）。 - 当事人痛点：违约认定、违约金比例、协商解除举证。
（四）财产损失：27把椅子的赔偿责任
- 关键事实：交接清单显示刘某某接收517把椅子，撤场后缺失27把（单价275元/把）。
- 法院观点：
刘某某撤场未办理交接，无法证明已归还全部物品，需赔偿缺失椅子损失7425元（《民法典》第711条）。 - 当事人痛点：财产交接、举证责任、损失赔偿。
（五）维修费用：吊顶掉落的责任归属
- 关键事实：刘某某加装的吊顶掉落，主张因房顶漏水所致，要求酒店承担维修费1万元。
- 法院观点：
吊顶系刘某某自行加装，无证据证明掉落与房顶漏水相关，维修费用自行承担（《民事诉讼法解释》第90条）。 - 当事人痛点：装修责任、因果关系举证、损失承担。
三、法律启示
- 合同效力：部分无效不影响有效部分履行，违建租赁仍需支付占有使用费。
- 费用明确：租金、取暖费等需书面约定，转账时注明用途，避免混同。
- 解约程序：提前解约需协商一致并结清费用，否则可能承担违约责任。
- 财产交接：租赁物交接需书面确认，撤场时办理正规交接手续，保留证据。
- 装修责任：承租人自行装修需考虑安全，因自身原因导致损坏的，责任自负。
四、一句话问答
- 租赁违建房屋，合同整体无效吗？
答：部分无效（违建部分），有效部分仍需履行，需支付占有使用费。 - 转账未注明用途，如何认定是租金还是取暖费？
答：结合合同约定、缴费凭证、交易习惯等综合判断。 - 提前撤场但未结清费用，算协商解除吗？
答：不算，需结清费用并办理交接，否则构成违约。 - 租赁物缺失，谁承担举证责任？
答：承租人需证明已归还全部物品，否则承担赔偿责任。 - 自行加装的装修损坏，出租人需赔偿吗？
答：无证据证明与出租人有关的，责任自负。
陈干新，广西博美律师事务所。
判决书内容：
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2024）内08民终305号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某某，男，1985年5月9日出生，汉族，个体，现住内蒙古巴彦淖尔市五原县。
委托诉讼代理人：赵小平，内蒙古蒙祺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：五原县某某大酒店，经营场所内蒙古巴彦淖尔市五原县隆兴昌镇。
登记经营者：王某，男，1982年4月26日出生，汉族，现住内蒙古巴彦淖尔市。
实际经营者：曹某某，男，1973年10月11日出生，汉族，现住五原县。
委托诉讼代理人：周某，女，1972年11月25日出生，汉族，现住五原县，系曹某某妻子。
委托诉讼代理人：张宏吏，内蒙古蒙正律师事务所律师。
上诉人刘某某因与被上诉人五原县某某大酒店（以下简称某某酒店）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古巴彦淖尔市五原县人民法院（2023）内0821民初3196号民事判决，向本院提出上诉。本院于2024年1月30日立案后，因一审适用简易程序审理，二审庭审中经征求双方当事人同意，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，本案由审判员独任审理，于2024年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人刘某某及委托诉讼代理人赵小平，被上诉人某某酒店实际经营者曹某某及委托诉讼代理人周某、张宏吏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘某某上诉请求：1、撤销五原县人民法院（2023）内0821民初3196号民事判决书判决主文第一、三项，改判支持刘某某一审反诉请求。2、一、二审案件诉讼费由某某酒店负担。事实与理由：一审判决刘某某支付案涉房屋占有使用费，认定事实错误，适用法律错误。一审诉讼中，刘某某提供转款凭证及某某酒店认可的内容,证实刘某某通过微信转账365000元,给某某酒店开具饭卡150000元，合计515000元，刘某某不仅足额支付了租金，而且超额支付，一审法院将其中的70000元认定为交纳的案涉房屋取暖费显然是错误的。某某酒店给刘某某出租的宴会厅为违建彩钢房，某某酒店私自接入大暖,无法办理正常供暖手续,所以热力公司并没有向某某酒店收取取暖费用。双方虽约定2021年3月15日取暖费由刘某某承担，但热力公司没有收取,刘某某无需交纳。另外，从双方约定采暖期2021年3月15日至双方解除合同2022年8月5日期间，需要交纳采暖费用时间段仅有2021年4月份一个月，从2021年10月至2022年4月总计7个月，如果按照70000元交纳取暖费，刘某某已将某某酒店一、二楼的取暖费全部交纳。因刘某某租赁的一楼仅是预定部及厨房，其他的如大厅、酒店前台等刘某某并没租赁，所以一审法院将70000元认定为取暖费与事实不符。既然超额支付租金，且双方合同无效,某某酒店应当退还。再说，根据刘某某与曹某某的微信聊天内容可以证明双方有关租金在解除合同时已无争议。一审判决刘某某支付违约金认定事实、适用法律错误。一审查明某某酒店出租房屋的宴会厅为未取得准建许可证的违建彩钢房，依据相关法律规定双方签订的合同为无效合同，违约金约定条款也应无效，某某酒店应当承担返还义务。退一步，假设案涉合同有效,刘某某在一审提交其于2022年8月5日中午12时与某某酒店经营者曹某某的微信聊天记录,刘某某给某某酒店经营人发微信“经甲乙双方协商:甲乙双方于2022年9月1日日提前结束合作协议，二楼宴会楼顶的音响灯光星空的花艺归乙方,9月2日到期交接。曹总再就是外头这几个字我撤走。”某某酒店经营人回应同意。通过以上微信内容可以证明某某酒店主动提出解除合同，刘某某同意并要回自己财物，双方就解除案涉合同已达成合意，但一审法院错误认定刘某某未提供相关证据证明双方协商一致解除合同，判决刘某某承担50%违约金认定事实错误,适用法律错误。还有，一审判决刘某某赔偿椅子27把合款7425元缺乏事实及法律依据。从证据角度来看，某某酒店未提供存在27把椅子的证据，仅是口头主张27把椅子没有了,且价值7425元，一审法院以无交接即由刘某某承担赔偿责任于理不通，在无法证明刘某某将原物损毁的情况，直接判决刘某某承担27把椅子赔偿款7425元是错误的。因案涉租赁房屋是未经规划许可的非法建筑,且未经过验收合格，存在设计不合规则,导致屋顶漏雨将室内装修浸水，一审法院在没有任何鉴定结论依据的情况下,推定是刘某某原因所造成是错误的，要求某某酒店对刘某某损失承担赔偿责任。
被上诉人某某酒店答辩称：一、《民法典》第156条规定“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”案涉酒店二楼大宴会厅是某某酒店在主体建筑外所增建的附属二楼，刘某某除经营大宴会厅外，还在酒店三楼及二楼小宴会厅等场所经营餐饮，其与案涉《转租协议》中所载明的一楼预订部、厨房、二楼小宴会厅、三楼雅间明晰并分别相对独立。刘某某所租赁的建筑物的总面积为2922.01㎡，而二楼大宴会厅的面积仅为659.92㎡，虽然二楼大宴会厅因无建设工程规划许可证而导致《转租协议》部分内容无效，但并不影响其他部分的独立使用，刘某某仅以合同部分无效为由，推定合同整体无效，违约金条款也无效，缺乏事实和法律依据。二、刘某某应当向某某酒店支付租金及房屋占有使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条第1款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”刘某某应当参照案涉房屋租金标准向某某酒店支付占有使用费，刘某某主张的因合同无效而无须支付租金及占有使用费与该司法解释规定不符，且有违公平原则，不应得到支持。再有，刘某某于2021年10月9日向曹某某转账的70000元，应当认定为取暖费而非租金，理由（1）某某酒店在收到该款项后，即于2021年10月13日向五原县某某热力有限责任公司交纳当年度取暖费20万元，该20万元取暖费包含二楼大宴会厅及刘某某所租赁的其它经营场所的取暖费。（2）从两个时间看，结合日常生活经验法则，可认定该70000元为取暖费。（3）从《转租协议》第5条所约定的内容看，水费、电暖、暖费等由刘某某承担。（4）刘某某现并无证据证明，其按协议约定交纳了取暖费。（5）刘某某所主张的无需交纳取暖费的抗辩理由不能成立。三、刘某某应当向某某酒店支付违约金。首先，刘某某未按《转租协议》第二条约定支付租金。根据约定刘某某作为次承租人应当在2022年1月30日前向某某酒店支付租金700000元。从2022年1月3日起至2022年8月，某某酒店多次向刘某某催要租金，刘某某始终未能结清所欠款项，其构成违约。其次，刘某某未按《转租协议》第三条约定保证其所租赁的设施、设备保证完好。再次，刘某某未按照《转租协议》第五条约定，承担水费及取暖费，现仍欠付水费4082元。按照《转租协议》第八条约定“甲乙双方合同签订之日起不得违约，如有一方违约，违约方需支付对方租金的一倍，作为违约补偿。”结合协议其它条款，刘某某应当向某某酒店支付违约金。四、刘某某应当向某某酒店赔偿27把椅子的损失7425元。2021年3月17日，刘某某与某某酒店的相关人员对《转租协议》所涉及的设施、设备、...
