天津网络购物格式条款无效纠纷：免除经营者责任条款效力认定1

一、核心案情回顾：房产证逾期未办，格式条款成“挡箭牌”

2020年，陈某与山西某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定开发商需在房屋交付后90日内为陈某办理不动产所有权证书。然而交房1年后，陈某仍未拿到房产证，多次与开发商协商无果后，陈某起诉要求解除合同、返还购房款并支付违约金。

开发商却以合同第二十一条“格式条款”抗辩：“因出卖人原因，买受人未能在交付之日起90日内取得房产证的，买受人不退房，双方协商处理”。一审、二审法院均以“条款系双方约定”为由驳回陈某诉求，陈某遂向山西省高院申请再审。

二、争议焦点：格式条款能否“免除开发商责任”？

陈某的核心主张是：案涉合同第二十一条属于**“免除经营者责任、排除消费者主要权利”的无效格式条款**，具体理由如下：

1. 格式条款的“不公平性”：剥夺消费者选择权

根据《民法典》第496条，格式条款是“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。案涉合同由开发商预先打印，陈某作为普通购房者，签约时无修改条款的权利，属于典型的格式条款。

而该条款仅约定“买受人不退房、协商处理”，却未明确开发商逾期办证的违约责任（如违约金计算方式、赔偿标准），也未赋予陈某“退房”“索赔”的选择权——本质是“只约束消费者，不约束经营者”，完全排除了陈某的核心权利（如解除合同、主张赔偿）。

2. 经营者未履行“提示说明义务”

《消费者权益保护法》第26条明确要求：经营者提供格式条款时，应当以显著方式提醒消费者注意“免除或者减轻其责任等与消费者有重大利害关系的内容”，并按消费者要求予以说明。

但陈某称，开发商签约时未对第二十一条进行任何提示（如加粗、下划线），也未主动解释“协商处理”的具体含义及风险——这直接导致陈某在不知情的情况下，放弃了自己的合法权利。

3. 格式条款“无效”的法律依据

根据《民法典》第497条，格式条款有下列情形之一的，无效：

• 免除造成对方人身损害的责任；
• 免除因故意或重大过失造成对方财产损失的责任；
• 排除对方主要权利（如本案中排除消费者“退房、索赔”的权利）。

开发商通过格式条款，将“逾期办证”的责任完全推给“协商”，却不承担任何实质违约责任，明显符合“排除消费者主要权利”的无效情形。

三、法院裁判结果：为何再审申请被驳回？

山西省高院审查后认为：案涉合同第二十一条“对未能按时取得权属证书的情形已作出明确约定”，因此原审法院驳回陈某诉求“并无不当”，最终裁定驳回再审申请。

这一结果让很多消费者困惑：明明是“不公平的格式条款”，为何法院不认定无效？

案件背后的“痛点细节”：消费者易踩的坑

1. “协商处理”=“无限拖延”：开发商利用模糊表述，将“协商”变成“拖字诀”，消费者维权无门；
2. 格式条款“隐形陷阱”：普通购房者难以识别条款中的“责任免除”内容，签约时易被“霸王条款”套牢；
3. “登记生效”的核心风险：未办房产证意味着房屋产权未真正转移，消费者面临“一房多卖”“抵押查封”等风险；
4. 违约责任“约定不明”=“无责任”：开发商故意不写违约金标准，导致消费者索赔缺乏依据。

四、消费者应对“格式条款陷阱”的3个关键动作

1. 签约前：“三看”识别无效条款

• 看是否“重复使用”：若合同是开发商预先打印、所有购房者都一样，大概率是格式条款；
• 看是否“排除权利”：如“概不退款”“逾期不承担责任”“协商不成不得起诉”等，均属无效；
• 看是否“提示说明”：关键条款（如违约责任、解除权）未加粗、未口头解释的，可主张“未提示”。

2. 维权时：固定“未提示”证据

• 保存签约时的合同原件（对比其他购房者的合同，证明是格式条款）；
• 录音录像：若开发商签约时未解释关键条款，可作为“未履行提示义务”的证据；
• 书面沟通记录：多次要求协商的聊天记录、邮件，证明“协商无果”。

3. 诉讼中：主动主张“格式条款无效”

根据《民法典》第498条，对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。若开发商无法证明已提示条款，消费者可直接主张条款无效。

一句话问答

1. 开发商合同里写“逾期办证协商处理”，我能直接起诉要违约金吗？
   答：若该条款是未提示的格式条款，可主张无效，按《商品房买卖合同司法解释》第14条要求违约金。

2. 格式条款必须“加粗提示”才算有效吗？
   答：不一定，但需以“显著方式”提醒（如加粗、下划线、口头说明），否则消费者可主张未提示。

3. 没办房产证的房子，我能退吗？
   答：若开发商逾期办证且格式条款无效，消费者有权依据《民法典》第563条解除合同并退房。

4. 法院认为“条款有约定”就驳回诉求，我还能上诉吗？
   答：可收集“格式条款无效”的新证据（如其他业主的合同、开发商未提示的证据），向上一级法院申请再审。

董志远，天津道公律师事务所。