日照居间合同纠纷中居间义务履行认定要点解析

在房屋买卖过程中，居间人（中介公司）作为连接买卖双方的桥梁，其核心义务是如实报告、积极督促、协助办理相关手续。然而，实践中因居间人履职不到位、甚至与一方串通，导致合同履行受阻的纠纷屡见不鲜。本文以河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终8058号判决为切入点，深度解析居间合同中“居间义务履行认定”的关键点，帮助当事人精准识别风险。

一、案情回顾：居间人“疏漏”与买方“造假”交织

基本事实：
2019年6月，买方岳宗进（原告）、卖方畅飞与张欢（被告）、中介弘准公司（被告）签订《房屋买卖合同》，约定总价225万元，买方支付定金6.2万元及佣金、代办费3.8万元。合同约定买方以商业贷款方式付款，卖方应在买方贷款审批通过后配合解押。后因贷款审批延迟，三方于2019年10月签订《补充协议》，约定中介须在约定时间内督促双方办理手续，否则退还佣金。

争议爆发：
买方称贷款已审批通过，但卖方拒绝配合解押并明确表示“不卖房”，构成违约；卖方则称买方隐瞒无购房资格、制造虚假银行流水，且中介未尽居间义务、串通造假，导致合同无法履行。

判决结果：
一审、二审法院均驳回买方要求卖方双倍返还定金、赔偿损失的请求，判令中介退还佣金、代办费及代保管的定金，卖方仅退还买方通过案外人支付的2万元。核心认定：买方与中介存在串通提交虚假流水、违反诚实信用原则的行为，卖方拒绝履行具有正当理由；中介未能证明贷款审批通过，亦未尽到督促义务，应退还佣金。

二、焦点解析：居间义务履行的三大认定标准

1. 如实报告义务：购房资格与流水真实性是“底线”

买方资格审核：中介有义务核实买方是否具备当地购房资格。本案中，买方岳宗进隐瞒了自身无购房资格的事实，试图以“指定第三方”过户方式规避限购政策。法院认为，这一行为直接导致合同履行风险，中介未如实向卖方报告，违反了《合同法》第425条（现《民法典》第962条）的如实报告义务。
流水真实性：中介协助买方制作“形式流水”用于银行贷款，被卖方举证证明。法院指出，该行为“有违诚实信用原则”，既损害卖方利益，也可能涉嫌骗贷。提醒当事人：虚假流水一旦被认定，不仅居间人担责，买方也可能丧失定金、赔偿损失。

2. 督促与协助义务：不作为即违约

补充协议的效力：《补充协议》明确约定，中介若在约定时间内“没督促甲乙双方办理以上事项，退还佣金”。这一条款是认定居间人是否尽责的关键。本案中，中介未能提供任何书面证据证明贷款审批通过（仅有微信口头通知），且未督促买方按时提交真实材料，导致审批周期长达数月，法院据此认定中介未完成督促义务。
“督促”的量化标准：居间人应积极跟踪、催告、记录每一步履行情况（贷款面签、抵押解押、网签过户等），留存书面或电子证据。实践中建议：中介应建立《履约进度表》，定期向双方发送书面催告函，避免“空口无凭”。

3. 诚实信用原则：贯穿全程的“帝王条款”

本案二审法院特别强调，买方与中介“串通提交虚假银行流水”的行为，直接动摇了合同的信任基础。卖方据此产生合理怀疑，拒绝继续履行不构成违约。当事人关注痛点：即使合同未约定“如实提供流水”条款，任何一方违背诚信的行为都可能导致己方处于被动地位。

三、实务建议：当事人维权须把握的“四个关键词”

购房资格：买方务必确认自己或指名的第三方符合当地限购政策，否则可能构成根本违约。卖方应要求中介核查买方资格，并在合同中明确披露。
流水证据：贷款审批是否通过，应以银行出具的《贷款审批通知书》或官方系统截图为凭，拒绝仅凭中介口头通知。卖方权利：在未见到正式文件前，有权暂停配合解押。
履行催告：居间人应留存每次沟通记录（微信、邮件、通话录音），证明已履行“督促”义务。买方和卖方也可主动向对方发送书面催告函，固定违约证据。
合同细节：《补充协议》中“若丙方没督促……退还佣金”的约定，是买方挽回损失的重要依据。建议当事人在签订协议时，明确居间人的具体职责及违约后果。