日照居间合同纠纷中居间义务履行认定要点解析1

在二手房买卖中，买受人往往依赖房产中介的专业能力，信任其能保障交易安全。然而，一旦居间人（中介）未履行应尽的义务，便可能引发严重纠纷。本文通过河南省郑州市中级人民法院(2020)豫01民终265号案例，深入剖析居间义务的认定标准及相关法律后果，帮助当事人厘清痛点、防范风险。

一、案情概要

2017年4月10日，张红灵（买方）通过郑州景弘房地产营销策划有限公司（居间方）与张军号（卖方）签订房屋买卖合同，约定总房款57万元。合同特别约定：卖方应将《房屋所有权证》交由居间方保管，作为出售诚意的担保。张红灵依约支付首付款20万元。但在合同履行过程中，居间方景弘公司擅自将房产证交还给卖方张军号，张军号随后将该房屋再次抵押（抵押金额45万元），后该房被多轮司法查封，导致无法办理过户，合同目的完全落空。

张红灵起诉要求解除合同、卖方返还首付款并支付违约金，同时要求居间方景弘公司对上述债务承担共同偿还责任。一审法院支持买方诉请，景弘公司不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

二、争议焦点与法院认定

本案的核心争议在于：居间人景弘公司是否违反了居间义务？其擅自将房产证交还卖方的行为与合同无法履行之间是否存在因果关系？应否承担赔偿责任？

1. 居间人的法定义务与约定义务

法院明确指出：房屋买卖双方通过中介进行交易，是基于对中介专业知识和技能的信任，中介不仅应在签约前核实双方资质、促成合同，还应在合同实际履行过程中提供周全、适当的服务。

本案中，合同明确约定房产证由居间人保管，且补充协议未变更该条款。景弘公司将房产证交还张军号，明显 违反了合同约定的保管义务。更严重的是，景弘公司未将这一重大事实告知买方张红灵，导致买方无法及时采取补救措施，这又构成了 告知义务的违反。

2. 违反义务与损害后果的因果关系

法院认定：正是由于景弘公司将房产证交还张军号并由其长期持有，才使得张军号能够再次设立抵押，进而引发多轮查封，最终导致合同无法履行。因果关系链条清晰：交出房产证 → 卖方再次抵押 → 房屋被查封 → 合同目的不能实现。因此，景弘公司的违约行为是损害发生的直接原因之一。

3. 居间人的赔偿责任性质

一审、二审法院均判令景弘公司与卖方张军号共同偿还买方首付款20万元及违约金。需要注意的是，这里并非纯粹的连带责任，而是基于居间人违约行为与卖方违约行为的共同侵权或共同违约，导致同一损害后果，法院据此判令共同承担责任。

4. 一人公司的股东连带责任

由于景弘公司为自然人独资有限公司（股东卢延涛持股100%），且股东未能证明其财产独立于公司，法院依据《公司法》第六十三条，判令股东卢延涛对景弘公司的上述债务承担连带清偿责任。这是债权人维护权益的重要抓手。

三、居间义务履行的核心要点（当事人痛点关键词）

结合本案及实务经验，居间人在二手房交易中应履行的核心义务包括：

保管义务：房产证、定金、物业交割保证金等关键材料，未经三方新协议或司法确认，不得随意处分。房产证是所有权凭证，保管权绝不能轻易交还卖方。
告知义务：对于可能影响合同履行的重要事实（如房产证被交还、房屋出现新抵押、查封等），居间人必须主动、及时、全面告知买卖双方，不得隐瞒。沉默本身可能构成违约。
勤勉尽职义务：居间人应以专业标准持续关注房屋状态，包括定期查询抵押、查封信息。尤其在卖方长期持有房产证的情况下，更应提高警惕。
风险提示义务：即使合同没有明确约定，居间人也应就交易中的常见风险（如卖方再抵押、民间借贷查封等）向买方作出提示。

对买方而言，以下细节至关重要：