日照金融借款合同中抵押优先受偿顺位的确定与风险规避

在金融借款合同纠纷中，抵押权的优先受偿顺序是保障债权人权益的核心问题，尤其在多笔抵押并存时，厘清顺位可有效规避风险。本文结合一则真实案例，深度解析法院如何依据登记顺序确定抵押优先受偿权，并提供实操指引。

案件事实与争议焦点

2018年5月，原告中国银行股份有限公司日照分行（以下简称“中行日照分行”）作为受托贷款人，与日照市住房公积金管理中心市直管理一部（以下简称“公积金市直一部”）及被告梁某签订了《日照市个人住房公积金借款合同》，约定梁某向公积金市直一部借款30万元，用于购买日照市某房产，并以其名下该房产提供抵押担保，于2018年5月14日办理抵押登记。后梁某自2019年12月起逾期还款，累计6期未还。中行日照分行起诉要求提前收回贷款本息，并主张对抵押房产的优先受偿权。

然而，法院查明：梁某已于2018年5月2日，将同一房产为另一笔借款向中行日照分行提供了抵押担保，并办理了登记（不动产登记证明号为鲁（2018）日照市不动产证明第0012064号）。由此，本案争议焦点集中于：在同一房产上存在两个抵押权时，受偿顺序如何确定？

法院认定：登记顺序决定优先受偿顺位

本院认为：“原、被告在借款合同中就抵押事项进行了约定并就涉案房产办理了抵押登记，抵押权设立，故原告有权对登记在被告梁晓刘名下的产权证号为鲁2018日照市不动产权第0009024号房屋（坐落于日照市协商折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿，但其受偿顺序应在被告以涉案房屋为原告提供抵押担保、不动产登记证明号为鲁（2018）日照市不动产证明第0012064号的债权之后。”

上述认定清晰体现了《物权法》第一百九十九条的规则：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照登记的先后顺序清偿。本案中，第一个抵押权（2018年5月2日登记）在优先受偿顺序上优于第二个抵押权（2018年5月14日登记）。因此，中行日照分行虽有权行使抵押权，但只能在第一顺位抵押权对应的债权实现后，就剩余价款优先受偿。

实操方法与步骤：如何确保优先受偿地位

核实抵押登记时间：在签订借款合同并接受抵押担保时，务必通过不动产登记中心查询抵押物是否已有在先抵押权，并记录登记时间。登记时间越早，顺位越优先。
完善抵押登记手续：签订抵押合同后，应及时办理不动产抵押登记，取得《不动产登记证明》。登记完成日视为设立时间，是顺位认定的关键证据。本案中，两次抵押均办理了登记，但前后仅差12天，却导致顺位完全不同。
评估抵押物价值与顺位风险：若抵押物已有在先抵押权，应评估在先债权金额与抵押物价值的比例。假设抵押物估值40万元，在先债权35万元，则剩余价值仅5万元，后位债权人需谨慎决策。
设立共同抵押或顺位约定：若允许，可与债务人、在先抵押权人达成协议，约定顺位变更或共同抵押，但需经所有抵押权人同意并办理变更登记。本案未涉及此类约定，故严格按登记顺序。
诉讼中明确主张顺位：在起诉时，若发现存在在先抵押权，应在诉讼请求中明确主张“对抵押物折价或拍卖、变卖所得价款，在优先清偿在先抵押权后的剩余部分优先受偿”，以避免执行时产生歧义。

延展建议：风险防控与专业支撑

本案提示，在金融借款合同实践中，抵押权的优先受偿顺序并非自动实现，而是依赖登记时间这一客观标准。对于贷款机构（尤其是银行），必须建立严格的抵押登记审核流程，确保在放款前完成登记，并定期复查抵押物状态。对于借款人，若存在多重抵押，应主动披露并协商解决方案，避免违约后引发顺位争议，影响自身财产处置权益。

若您正面临类似纠纷或希望完善抵押担保方案，建议咨询专业律师，结合具体案情进行风险评估与策略制定。

作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2020）鲁1102民初2862号