日照租赁到期未续签，土地占用如何认定？

房产争议中，租赁合同到期后一方继续占用土地是否构成侵权，是常见的法律难题。本文通过山东省日照市中级人民法院的一则案例（案号：2019鲁11民终1439号），深度解析法院如何认定“合同到期后是否实际占有”，为遭遇类似纠纷的当事人提供核心价值：合同到期并非当然终止占有，法院依赖客观证据判断实际控制和利用状态，而非仅凭单方陈述。

一、合同到期后的“默示续租”与实际占有的区别

判决书明确：李照朋与利安置业公司签订的三份土地租赁合同，最后一期于2015年7月19日到期，之后双方未续签。盛基公司主张李照朋继续占用土地，但李照朋辩称“已经搬出”。法院审理后认为：

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。……根据查明的事实来看，李照朋就涉案土地曾与利安置业公司签订土地租赁合同，2015年7月20日合同到期后双方未续签租赁合同。

关键裁判逻辑：合同到期后，即使土地上有遗留杂物（如简易房、垃圾），也不能直接推定原承租人继续实际占有。需要综合以下证据判断：

1. 租赁费是否继续缴纳：李照朋在2015年后未再支付租金，盛基公司也未催收。
2. 基础设施状态：后大洼村民委员会证明自2015年9月起“对辖区内进行停水停电”，涉案区域无法正常经营。
3. 第三方管理行为：2016至2018年，村委会多次对涉案地块“派出人工、机械对辖区内无人管理区域内垃圾进行清运处理”。

实操步骤：

• 出租方：合同到期后，应立即书面通知承租方限期腾退，并保留送达证据（如挂号信、公证送达）。
• 承租方：搬离后应回收关键物品（如钥匙、设备），并取得第三方证明（如居委会、物业出具无人使用证明）。

二、举证责任分配：谁主张谁举证，不能仅凭“物品残留”证明占有

盛基公司一审、二审提交了视频光盘、证人证言、法院送达回证等，试图证明李照朋仍占有土地。但法院认定：

盛基公司二审提交的视频资料、证人证言、送达回证仅能证实盛基公司派员工通知涉案土地上的有关人员搬离涉案土地，但不能证实李照朋实际占有、使用涉案土地。

核心启示：

• 视频证据需显示承租人本人或明确授权人在现场经营、管理。本案视频中仅有“收废品的人”和“住户”，与李照朋无关联。
• 证人证言：盛基公司提交的证人均为“公司职工”，与公司有利害关系，且未出庭质证，法院“不予采信”。
• 送达回证：即使他人代签法院传票，也不能反推承租人本人仍在占有土地。

裁判规则：占有状态的认定，应审查实际控制（如是否可自由进出、是否设置门锁、是否有持续经营行为）而非仅仅“物品存放”。

三、案由之争：租赁合同纠纷还是物权保护纠纷？

盛基公司上诉主张本案应定为“排除妨害纠纷”，但一审、二审均按租赁合同纠纷审理。法院认为：

根据盛基公司诉请的事由（以李照朋未腾空场地为由主张租赁合同并未终止），一审认定本案为租赁合同纠纷并无不当。

实务提示：

• 若争议发生在合同期内或刚到期，宜以租赁合同纠纷起诉，请求腾退并赔偿租金损失。
• 若合同早已到期、无任何合同关系，才可能适用物权保护（排除妨害、返还原物）。
• 本案中盛基公司自己一审时主张“租赁合同继续履行”，二审又改口，导致前后矛盾，削弱了论证效力。

四、损失赔偿：不能以土地转让价值计算“占用损失”

盛基公司要求李照朋按“500万元土地转让价值为基数”赔偿利息损失，法院驳回。判决书指出：

盛基公司要求李照朋赔偿的损失系因与第三人之间的经济纠纷而产生的利息损失……李照朋每年租金仅22000元或29000元，现要求赔偿745659.14元没有事实和法律依据。

正确索赔路径：若承租人构成违约或侵权，损失应参照合同约定的租金标准或相似地段同类土地的租赁市场价格，而非土地本身价值。

五、反思与延伸：土地租赁管理三大风险防控

1. 到期管理：到期前1个月书面通知承租方，明确是否续租；到期当天进行现场勘查并录像，固定“无人占用”证据。
2. 占有证明：若土地被第三方（如收废品者）占用，应要求承租方签署《解除合同确认书》，明确移交状态。
3. 法律行动：发现占用后应尽快起诉，避免因“多年未主张”被法院认为怠于行使权利。

总结：本案判决重申了民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则。在租赁合同到期后，出租方若不能证明承租方实际占用，则无法要求腾退和赔偿。当事人应重视证据链的构建，尤其要取得无利害关系的第三方证明、公权力机关出警记录或基础设施停止供应的记录。

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作者：王名成，山东知律律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2019）鲁11民终1439号