淮北建设工程合同纠纷案外人执行异议审查要点解析

一、点题：核心价值

在建设工程合同纠纷执行程序中，案外人执行异议是常见的争议焦点。如何准确适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，判断买受人能否排除强制执行，直接关系到各方当事人的合法权益。本文以（2019）皖06执异17号执行裁定书为分析蓝本，深度解析法院审查案外人异议的具体方法和步骤，为实务操作提供可参考的路径。

二、分层展开：审查方法与步骤

（一）第一步：核查买卖合同是否在查封前签订并合法有效

根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项，买受人须证明“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。本案中，案外人贾某（原黄金侠）提交了2015年9月20日与被执行人签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同备案号为201503113。法院查明：“本院于2019年3月26日以（2017）皖06执203号执行裁定查封了涉案房屋”，而该合同签订于2015年，明显早于查封时间。故法院认定该条件满足。

实操方法：买受人需提供网签合同、备案证明、发票或收据等材料，证明合同签订时间早于法院查封日。如果是开发商以房抵债，还需提供原始债权凭证，防止虚假诉讼。

（二）第二步：确认所购房屋是否用于居住且买受人名下无其他住房

该条第二项要求“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。法院在本裁定中明确：“黄金侠名下还有其他用于居住的房屋”。判决书原文：“黄金侠名下还有其他用于居住的房屋”。据此，法院直接认定该条件不成立。

实操方法：买受人应当提交不动产登记中心出具的无房证明、户口簿、家庭成员信息等材料。若买受人名下已有住房（即便为小户型或共有），均不符合该条件。此外，商铺、写字楼等非居住用途房产也不适用该条保护。

（三）第三步：严格审查购房款支付情况——付款凭证是核心

第三项要求“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，贾某提交了2012年9月3日明星公司出具的203573元购房款《收据》，但该收据写明收款方式为“转账”。法院进一步查明：“黄金侠通过其在工商银行开立的6222021305001545963账户向吴德仁9558821305000190320的个人账户汇入25万元”。而此款项是“共同借给明星公司”，且是通过第三人吴德仁账户转入，非直接向开发商支付。

裁定原文：“未能提供与明星公司之间的转账凭证或现金款项来源等证据，不能证明其已实际向明星公司支付购房款”。法院认为，付款凭证为复印件，银行转账对象为个人而非开发商，且存在借款转房款的中间环节，无法形成闭合证据链。

实操方法：

1. 买受人应保存银行转账凭证原件，且收款账户必须是开发商公司账户，而非个人账户；
2. 若存在债权抵销或第三方代付，需提供债权转让协议、对账单等完整证据链；
3. 现金支付需附有取款记录、资金来源说明及开发商盖章确认的收据；
4. 建议签订合同后及时办理预告登记或网签备案，增加公示效力。

三、结尾延展：补充信息与行动建议

本案裁定结果警示：即使签订了买卖合同并持有收据，若付款凭证存疑或买受人名下另有住房，仍无法排除执行。在建设工程合同纠纷中，施工企业作为申请执行人，应对案外人异议时，可重点核查付款对象是否为开发商对公账户、买受人名下房产状况、合同签订时间是否倒签等。

若案外人认为裁定错误，可依据《民事诉讼法》第二百二十七条，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。建议当事人及时委托专业律师梳理证据，尤其是付款凭证的真实性和关联性。

作者：王峰，安徽淮信律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2019）皖06执异17号