北海烂尾楼维权：违约金过低可请求法院调高

核心价值

烂尾楼盘维权中，购房者常因合同约定违约金过低（如仅按已付房款的5%）而陷入困境。本案判决明确：当合同违约金不足以弥补实际损失时，购房者可依据《合同法》第114条请求法院调高至按贷款利率计算利息，从而有效维护自身权益。

一、争议焦点：合同约定违约金过低，能否调整？

在烂尾楼纠纷中，开发商常以合同条款为由，主张仅按购房款5%支付违约金。本案中，原告陈某与被告湾春公司签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金为“累计已付款的5%”，但法院最终未采纳此标准，而是支持按贷款利率计算资金占用利息，这一调整成为维权关键。

二、法律依据与法院认定

1. 法定解除权优先
法院指出：“因湾春公司的违约行为致使案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项……原告行使的合同解除权基础应当是法定解除权，而非约定解除权。”（判决书原文，已模糊姓名）这意味着即使合同约定违约金较低，购房者仍可基于根本违约主张法定解除。

2. 违约金过低可调高
法院认为：“原告陈某的实际损失应当是其购房款被湾春公司占用期间的利息损失，现原告主张按合同约定的已付购房款的5%计算违约金过低，本院酌定参照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。”（判决书原文）这一认定突破了合同约定，明确购房者有权要求按实际损失（即资金占用利息）获得赔偿，而非受限于低额违约金条款。

三、具体维权方法与步骤

1. 收集证据

• 保存《商品房买卖合同》、付款凭证（如银行转账记录或收据）。
• 获取房屋被查封的证明（如法院查封公告或网络查询截图）。
• 整理开发商逾期交房的证据（如售楼处公告、书面催告函等）。

2. 计算实际损失

• 以已付购房款为基数，从付款次日起至清偿日止，按同期银行贷款利率或LPR计算利息。例如，本案中陈某于2015年1月20日付款245958元，利息计算起点为次日。
• 注意：若合同约定违约金过高，也可请求法院调低，但本案针对的是过低情形。

3. 起诉策略

• 诉讼请求应同时提出：解除合同、返还购房款、按贷款利率支付利息（而非仅主张合同约定的5%违约金）。
• 引用《合同法》第114条，强调约定违约金低于实际损失，请求法院依职权调高。
• 可一并主张财产保全费用（如保单保函费），本案法院支持该费用由被告承担。

4. 风险提示

• 律师费通常需双方约定才获支持，若无约定则难以获赔（本案法院驳回了律师费诉求）。
• 如房屋已被法院查封，需在起诉前或诉讼中申请财产保全，防止开发商转移资产。

四、延伸建议与行动指引

烂尾楼维权案件复杂，除本案涉及的违约金调整外，购房者还可关注以下路径：

• 联合维权：与同楼盘业主共同委托律师，降低诉讼成本并形成舆论压力。
• 申请破产：若开发商资不抵债，可向法院申请破产清算，争取优先受偿权。
• 政府协调：向住建部门投诉，推动项目复工或引入新开发商接盘。

若您正面临烂尾楼维权困境，建议立即咨询专业律师，结合具体案情制定诉讼方案。本案核心经验：不要被合同约定的低额违约金束缚，积极主张实际损失，法院会依法裁判。

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作者： 姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源： 裁判文书网，案号：（2020）桂0502民初3061号