河南租赁合同纠纷中租金支付争议的实务要点解析

在商业租赁活动中，租金支付争议是最常见也最棘手的法律纠纷之一。承租人因资金周转、经营困难或对租赁物条件不满而拖欠租金，出租人则面临现金流断裂和维权成本高的困境。本文以河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初8651号判决为例，深度剖析租赁合同纠纷中租金支付的核心法律问题，为当事人提供实务指引。

一、案件基本事实

原告河南省新华书店发行集团有限公司（以下简称“新华书店”）与被告河南省数字农业科技有限公司（以下简称“数字农业科技”）于2017年7月10日签订《房屋租赁合同》，约定新华书店将位于郑州市郑东新区商都路31号院3号楼西塔裙楼第三层房屋出租给数字农业科技，租期五年，月租金60900元，每半年支付一次。合同同时约定，甲方（新华书店）必须保证乙方的水、电正常使用，水、电、暖、中央空调等费用按政府规定价格收取。

合同履行中，数字农业科技仅支付租金至2018年1月15日，此后拖欠租金未付。新华书店多次催要，数字农业科技先后于2018年7月27日、8月6日出具书面申请和承诺，保证于2018年8月17日前支付上半年房租、9月10日前支付下半年房租，但均未兑现。2018年12月21日双方协商解除合同，12月29日数字农业科技腾空房屋并交还钥匙，但拖欠的租金及暖气费仍未支付。

二、法院判决要旨

法院经审理后判决：

1. 数字农业科技于判决生效后十日内支付新华书店租金682080元（计算方式：60900元/月×11个月+60900元/月÷30天×6天，自2018年1月16日至2018年12月21日）。
2. 支付逾期利息：以365400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月26日起算；以316680元为基数，自2018年7月26日起算，均计算至实际清偿之日。
3. 支付暖气使用费18270元（计算方式：0.28元/天·㎡×45天×1450㎡，自2018年11月15日至2018年12月29日）。
4. 驳回原告过高部分的暖气费请求。
5. 案件受理费由被告承担。

三、律师深度解读：从判决看租金支付争议的五大痛点

（一）租金支付义务与“断电抗辩”的认定

痛点关键词：使用条件、断电抗辩、举证责任、履行障碍

被告数字农业科技辩称：涉案房屋自2018年7月起持续断电，无法正常使用，因此仅应支付至2018年7月份的租金。这一抗辩理由在实务中非常常见——承租人常以租赁物存在瑕疵（如断水、断电、漏水等）为由拒绝支付租金。

法院为何未采信？ 关键在于举证责任。根据《合同法》规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，数字农业科技未能提供任何证据证明房屋存在断电事实，更无法证明其曾向出租人提出异议或要求修复。相反，其在2018年7月27日和8月6日两次出具书面承诺，表示愿意支付全部拖欠租金——这一行为与“房屋无法使用”的陈述自相矛盾。

实务提示：承租人以租赁物不符合使用条件为由拒付租金，必须：

• 及时固定证据（拍照、录像、第三方证明、函件通知等）；
• 书面通知出租人要求修复，并保留送达凭证；
• 若出租人拒绝修复，可依法主张减少租金或合同解除，但绝不能擅自停付租金，否则可能构成根本违约。

（二）逾期利息的计算规则：从“宽限期”到“约定支付日”

痛点关键词：起算点、贷款利率、计息基数、加倍罚息

法院判决利息分两段计算：

1. 2018年1月16日至2018年7月15日期间的租金365400元（六个月），从合同约定的支付日2018年1月25日之次日（即1月26日）起算利息；
2. 2018年7月16日至12月21日期间的租金316680元，从合同约定的支付日2018年7月25日之次日（即7月26日）起算利息。

关键细节：合同约定“每半年支付一次，支付时间为每年的1月25日和7月25日前”，这是租金支付义务的明确节点。一旦逾期，出租人无需另行催告即可主张逾期利息。实务中，很多当事人误以为必须有正式催收函才能计息，实则合同约定支付日次日即为利息起算日。

利息标准为中国人民银行同期贷款利率，但2019年8月20日后LPR改革，目前法院通常参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）。若合同约定更高的逾期违约金（如日万分之五），法院也会支持（以不超过年利率24%为限）。

（三）暖气费：未使用是否仍需承担？——合同约定的“公摊”属性

痛点关键词：暖气费、按面积分摊、实际用热、政府定价、非一般性抗辩

被告辩称“未使用暖气”，故不承担费用。但法院支持了原告的部分诉求，理由有两点：

1. 合同明确约定：原告按政府规定价格向被告收取暖气费。这表明暖气费属于按面积公摊的固定费用，而非按实际使用量计收。承租方即使未使用，也需承担因其承租面积而产生的份内费用。
2. 供热特点：暖气供应具有整体性和连续性，整栋楼宇的供热系统一旦开启，无法单独为某一户关停。因此“未实际使用”不能成为拒付的理由，除非合同明确约定按流量计费。

实务提示：租赁合同中对暖气费、中央空调费等公共能源费用的承担，应明确约定分摊方式（按面积、按户数、按实际用量等）。若约定不明，法院通常依据“谁使用谁受益”原则，但本案中被告既然签订了合同，就视为接受该条款。

（四）书面承诺的法律效力：自认的“证据突破点”

痛点关键词：书面申请、承诺函、自认、让步、证据固定

本案中，数字农业科技在2018年7月27日和8月6日出具的两份书面文件，成为法院认定事实的关键证据。这两份文件明确承认了拖欠租金的事实，并承诺了支付期限，这构成了法律上的“自认”。

律师视角：徐德贞律师在办案中注重“从证据中寻找证据突破点”。对于出租方而言，在遭遇拖欠租金时，应及时要求承租方出具书面承诺或还款计划，这不仅是催收手段，更是固化证据的绝佳机会。一旦对方签署，后续诉讼中对方很难推翻欠款事实。而对于承租方来说，出具此类文件前应审慎评估自身履行能力，否则可能陷入“承诺不兑现则违约”的被动局面。

（五）租赁合同解除后的责任：腾房≠义务终结

痛点关键词：腾房交接、合同解除、封闭期费用、后合同义务

双方于2018年12月21日解除合同，12月29日腾空房屋并交还钥匙，但法院判决租金计算至2018年12月21日（解除日），暖气费计算至2018年12月29日（腾房日）。这说明：

• 合同解除不等于责任豁免：解除前的租金、解除后的合理占用费（如果腾房延迟）仍需支付；
• 腾房前产生的公共费用（暖气、物业等）仍应按实际占用期间承担。

实务中，很多承租人认为合同解除后即不承担任何费用，但若未及时腾房或未完成交接，出租人仍可主张房屋占用费（通常参照租金标准）。因此，建议双方在解除合同时明确交接时间、费用结算方式，并签署书面交接清单。

四、结语：租赁合同纠纷中的“证据为王”与“细节制胜”

本案虽案情简单，但折射出租赁合同纠纷中常见的法律要点和当事人的痛点。徐德贞律师专注合同纠纷与公司法律顾问，始终强调：细节决定成败。无论是出租人的催收策略，还是承租人的抗辩理由，都必须建立在扎实的证据基础上。

徐德贞律师提醒您：签订租赁合同时，务必明确租金支付周期、逾期违约金、公共费用分摊方式、续租及解约条件。一旦发生纠纷，及时咨询专业律师，固定关键证据（合同、付款凭证、催收函、承诺书、现场照片等），才能有效维护自身合法权益。

徐德贞，河南千扬律师事务所

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一句话问答

Q1：承租人能否以房屋断电、断水为由拒绝支付租金？
A：可以，但必须提供充分证据证明断电断水的事实、持续时间、严重影响使用，且需证明已通知出租人要求修复。如未及时固定证据或出具承诺付款的书面文件，法院通常不支持该抗辩。

Q2：租金逾期利息从哪天开始计算？
A：从合同约定的租金支付日次日起算。例如约定每月5日前支付，则6日起计算逾期利息。若未约定，通常自出租人催告后的合理期限起算。

Q3：承租人未实际使用暖气，是否仍需支付暖气费？
A：视合同约定而定。若合同约定暖气费按面积分摊且按政府定价收取，即使未使用也需承担。若约定按流量计费，则需提供实际用量证据。

Q4：承租人在合同中出具还款承诺书，有何法律后果？
A：该承诺书构成对欠款事实和还款期限的自认，出租人可直接凭此提起诉讼。承租人若要推翻，需承担较重的举证责任。

Q5：租赁合同解除后，承租人还需支付哪些费用？
A：合同解除前欠缴的租金、公共事业费（水电暖气物业等），以及解除后至实际腾房日期间的占用费（通常参照租金标准）。建议签订书面解除协议并明确结算方案。