日照破产中房产抵押优先受偿权的认定与实现指引

一文读懂：破产重整中，抵押房产的优先受偿权如何有效实现

房产抵押是金融借贷中常见的增信措施。但当债务人进入破产程序，抵押权人是否还能就抵押房产优先受偿？利息、罚息如何计算？本文以真实判例为切入口，带您厘清破产语境下房产抵押权的实现路径，为债权人提供可操作的法律指引。

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一、焦点问题：破产受理后，抵押房产的优先受偿权是否受影响？

在(2016)鲁11民初100号案中，某银行（以下简称“银行”）与某现代铸业公司（以下简称“铸业公司”）签订了最高额抵押合同，约定铸业公司以其名下的土地使用权及房产（日岚国用（2006）第203号、岚房权证碑廓镇字第××号）为债务人某实业公司（以下简称“实业公司”）的借款提供担保，并办理了抵押登记。后实业公司进入破产重整程序，银行起诉要求确认对抵押房产享有优先受偿权。

核心争议： 债务人被法院裁定受理破产重整申请后，银行对抵押房产的优先受偿权是否依然存在？利息、罚息能否继续计算？

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二、司法裁判观点：抵押权不因破产而消灭，利息计算至破产受理日

法院经审理认为：

原告与被告铸业公司签订的最高额抵押合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。抵押物已经办理抵押登记，案涉借款均在担保的主债权范围之内，故对于案涉借款，原告按照最高额抵押合同的约定有权在最高额债权余额内就涉案抵押物协商折价或以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。

同时，根据《企业破产法》第四十六条：

附利息的债权自破产申请受理之时起停止计息。涉案借款的利息、罚息、复利均计算至2016年5月24日（破产受理日）为止。

法院最终判决：

1. 实业公司偿还借款本金及截至破产受理日的利息、罚息、复利；
2. 银行有权在最高债权额1.1358亿元内就铸业公司的抵押房产（土地使用权+房屋）优先受偿。

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三、分层详解：四步实操，确保房产抵押权不受破产冲击

第一步：确认抵押合同的有效性及登记的完备性

• 签署有效合同：抵押合同须为双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。本案中，银行与铸业公司签订的《最高额抵押合同》明确约定了担保范围、最高债权余额，法院认定合法有效。
• 办理抵押登记：不动产抵押权自登记时设立。本案抵押物于2011年9月22日及11月16日办理了抵押登记，银行取得了他项权利证书，这是优先受偿的前提。
• 核对担保范围：确认借款是否发生在抵押合同约定的债权确定期间内。本案7笔借款均在2011年9月14日至2016年9月1日期间，属于担保范围。

第二步：在破产程序中及时申报债权并主张优先权

债务人进入破产程序后，抵押权人应在法院指定的债权申报期限内（通常为受理破产申请后30-90日）向管理人申报债权，并明确主张对抵押物的优先受偿权。申报时应提交借款合同、抵押合同、抵押登记证明、借款凭证等核心证据。

第三步：关注破产对利息计算的影响

根据判决书认定：

“根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条关于附利息的债权破产申请受理之时起停止计息的规定，涉案借款的利息、罚息、复利均计算至2016年5月24日为止。”

实务提示：

• 利息截止日：破产受理日之后的利息不再计算，但受理日前的利息、罚息、复利仍需清偿。
• 逾期利息：若债务人在破产受理前已违约，逾期罚息按合同约定计算至受理日。

第四步：行使别除权，通过折价、拍卖或变卖实现抵押权

破产程序中，抵押权人享有别除权，即对抵押物不纳入破产财产统一分配，而可单独就抵押物优先受偿。具体方式包括：

1. 协商折价：与抵押人（或管理人）协商确定抵押物价值，以折价方式清偿债务；
2. 拍卖、变卖：通过法院或管理人委托拍卖机构公开处置抵押物，以所得价款优先受偿。

注意：别除权的行使不得损害破产程序整体推进，一般需经债权人会议或法院许可。

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四、延展思考：三大风险点与行动建议

风险一：债务人进入破产后，利息停止计算，但罚息、复利仍可能被支持

法律依据明确，但实践中部分法院对罚息是否随利息停止计算存在争议。建议在借款合同中明确约定罚息计算至破产受理日，或在申报债权时一并主张。

风险二：抵押物贬值风险

破产期间抵押物可能因维护不善、市场波动而贬值。抵押权人应及时向管理人提供抵押物清单，要求其尽到妥善保管义务，必要时申请保全。

风险三：破产重整计划可能调整担保债权清偿方式

根据《企业破产法》第75条，重整期间担保物权的行使可能暂缓。但抵押权人对担保物享有优先受偿权，重整计划不得违反该原则。建议在表决重整计划草案时审慎评估，必要时向法院提出异议。

行动建议

1. 第一时间申报债权：不要等待法院通知，主动联系管理人。
2. 保留所有原始证据：借款合同、抵押合同、登记证明、付款凭证、催收记录等。
3. 聘请专业律师：破产程序涉及复杂法律问题，专业律师可帮助高效实现优先受偿。
4. 关注抵押物状态：定期与管理人沟通，防止抵押物被擅自处置或损毁。

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结语

破产程序并非抵押权的“终结者”，只要抵押设立合法、登记完备，债权人对抵押房产的优先受偿权始终存在。关键在于及时申报、依法主张、流程规范。本案判决清晰说明：破产受理后利息停止计算，但抵押权不因此消灭，债权人仍可通过法律手段实现优先受偿。

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作者：王名成，山东知律律师事务所
来源：裁判文书网，案号：(2016)鲁11民初100号