北海低首付购房借款违约，开发商解除合同诉求被否

前言：房屋办证各环节中，购房者往往面临开发商以各种理由解除合同、阻止办证的风险。本文结合真实判例，深度解析开发商能否因购房者未按期偿还首付款借款而解除合同，为你提供核心维权思路——即便购房者存在借款违约，开发商也未必有权收回房屋，法律保护合同稳定性原则下，公平与诚信才是裁判基石。

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一、案情背景：低首付购房引发连环纠纷

2016年8月，购房者杜某与开发商镒建公司签订《商品房买卖合同》，约定购买北海市某房屋，总价497058元。因杜某资金困难，双方又签订《〈商品房买卖合同〉补充协议书Ⅱ》，约定：杜某先支付15000元，剩余首付款110058元由镒建公司借款给杜某，杜某分两期偿还；若杜某连续两期未还，镒建公司有权解除合同，不退还已付款项，并要求杜某支付总房价20%的违约金。

随后，镒建公司委托刘某向杜某出借该笔款项，杜某出具收据，该款直接用于支付首付款。杜某另通过银行按揭贷款支付了剩余房款372000元。但杜某未能按期偿还借款，镒建公司起诉请求解除合同、支付违约金。一审法院判决支持解除合同，杜某上诉。

判决书原文引用（当事人名称已做模糊处理）：

“镒建公司与杜某签订的《商品房买卖合同》及附件与《〈商品房买卖合同〉补充协议书Ⅱ》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同。”

“杜某已连续两期没有依约偿还镒建公司借款，杜某的行为已构成违约，依法应承担违约责任。”

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二、争议焦点：开发商能否因购房者未还借款而解除合同？

本案二审（案号：（2019）桂05民终1084号）交锋激烈，核心问题在于：镒建公司能否依据补充协议中“连续两期未还借款即可解除合同”的条款，要求解除商品房买卖合同并让杜某承担违约金？

第一步：厘清两个法律关系

广西壮族自治区北海市中级人民法院在判决中明确指出，本案存在两个独立的法律关系：

1. 商品房买卖合同关系：杜某已通过首付款+按揭贷款方式付清全部房款497058元，履行了合同项下付款义务。
2. 民间借贷关系：杜某向镒建公司借款110058元，双方就还款事宜成立借贷关系。

判决书原文引用：

“本院认为，关于杜某与镒建公司是否就部分首付款形成借贷关系的问题……制定法，双方就110058元的首付款形成了另一法律关系即民间借贷关系。”

第二步：审查解除权条款的合法性

二审法院认定，补充协议中约定“若杜某不按期归还借款，镒建公司享有商品房买卖合同解除权且不退还已付款项”的条款，具有以下法律特征：

• 格式条款：镒建公司为重复使用而预先拟定，未与购房者协商。
• 加重购房者责任：购房者已付清全部房款，开发商仍可基于借贷违约解除合同，且不退还购房款，这对购房者极不公平。
• 违反公平原则：该条款实质是开发商利用优势地位，将借贷风险转嫁给消费者。

判决书原文引用：

“该条款约定明显违反了公平原则，加重了购房者的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于‘提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效’的规定，上述赋予镒建公司解除权的格式条款因加重对方责任而为无效。”

第三步：考量政策背景与合同目的

法院进一步指出，开发商低首付出借行为本身违反国家房地产调控政策，目的是获取银行按揭贷款。在此基础上再以借款违约为由解除合同，不仅损害购房者利益，也损害贷款银行（抵押权人）的利益，有悖于诚实信用原则。同时，合同主要义务（付款）已履行完毕，未按期还款不足以构成根本性违约，不宜轻易解除合同。

判决书原文引用：

“开发商向购房者出借首付款以达到申请按揭贷款的要求标准，本已有违于国家政策，镒建公司再以购房者未能偿还借款而要求解除房屋买卖合同，不仅加重购房者责任，不利于房产交易秩序的稳定，且损害了贷款提供者及商品房抵押权人即按揭银行的利益，有悖于诚实信用原则。”

第四步：二审最终裁判结果

二审法院据此撤销一审判决，驳回镒建公司全部诉讼请求。杜某虽对借款违约，但开发商无权解除商品房买卖合同，杜某仍可继续办理房屋备案及后续办证手续。

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三、核心启示与行动指南（附具体方法）

方法一：识别合同中的“捆绑解除条款”

购房者在签署购房合同时，需特别注意补充协议中是否包含类似条款：

• “购房者未按时归还借款/分期款，开发商有权解除合同，不退还已付款项”
• “购房者违反任何一项约定，视为根本违约”

对策：可依据《民法典》第497条主张该条款无效，要求继续履行合同。

方法二：坚持“合同主要义务已履行”的抗辩

若购房者已按约支付全部房款（包括首付款和贷款），即便存在借款或分期延期付款违约，开发商也不得轻易解除合同。应主动向法院主张：

• 合同主要目的已实现（取得价款）
• 未按期还款属于借贷纠纷，不应影响买卖合同关系

方法三：维权步骤（针对类似案件）

1. 收集证据：包括买卖合同、补充协议、付款凭证（收据、银行流水）、借款合同、还款记录。
2. 明确诉求：要求继续履约，办理房屋备案登记和不动产权证；或者反诉主张合同解除条款无效。
3. 法律依据：引用《民法典》第496条（格式条款）第497条（无效情形）、第563条（合同解除条件）。
4. 专业咨询：涉及房屋办证重大权益，建议委托专业律师代理诉讼。

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四、延伸思考：房屋办证风险防范

本案提醒购房者，低首付、开发商垫资等模式存在隐形风险。一旦发生纠纷，购房者可能面临“钱房两空”的风险。为此，建议：

• 避免低首付：尽量合规支付首付款，防止陷入借贷违约陷阱。
• 签约前审查：仔细阅读补充协议中解除权条款，要求删除不公平内容。
• 及时履约：如确需分期支付首付款，务必按时还款，避免触发违约。

若您正遭遇类似纠纷，欢迎咨询专业律师获取一对一法律意见。本文内容仅供学习参考，不构成具体法律意见。

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作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所

来源：裁判文书网，案号：（2019）桂05民终1084号