南宁商铺租赁合同中承租人擅自转租或歇业的法律风险分析

引言：常见违约行为的法律后果

在商铺租赁合同履行过程中，承租人擅自转租、擅自歇业或单方解除合同等行为，是引发租赁纠纷的常见原因。许多承租人因经营不善或临时改变计划，未与出租人协商便自行撤离，甚至私下转租商铺，结果不仅被解除合同，还要承担高额违约金、租金损失及出租人的律师费。本文以一起真实的南宁市良庆区人民法院判决为例，结合合同约定和法律规定，深度解析承租人擅自转租（或擅自歇业）带来的法律后果。

案情简介：承租人擅自歇业后失联，出租人起诉解约

2016年3月9日，南宁市瑞和商业管理有限公司（以下简称“瑞和公司”）与张签订《瑞和购物公园商铺租赁合同》，约定瑞和公司将位于南宁市良庆区的一间48.97平方米商铺出租给张经营眼镜品牌“遥明眼镜”。租赁期限5年（2016年1月1日至2020年12月31日），第一年租金每月7346元，第二年租金每月7933元，并约定有免租期。同年8月5日，双方又签订补充协议，对租金和免租期做出调整。

合同履行期间，张支付了部分租金。然而，2017年2月25日，张未通知瑞和公司，自行清空商铺内物品后离开。瑞和公司多次催告其办理退租手续并结清费用，张*均不予理会，甚至未到庭应诉。无奈之下，瑞和公司起诉至南宁市良庆区人民法院，请求解除合同、支付拖欠租金、违约金及律师费。

法院判决要点

良庆区人民法院经审理认定：

1. 合同合法有效，双方应全面履行：案涉《商铺租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。

2. 承租人擅自歇业构成违约：张*未经出租人书面同意擅自歇业并搬离，属于合同约定的单方终止合同情形，出租人有权解除合同。

3. 免租期问题：虽然补充协议取消了免租期，但张*实际只占用了2016年3月9日至3月31日期间，故只需补交该期间租金5631.55元，而非瑞和公司要求的2016年1月1日至3月31日全部租金。

4. 支付拖欠租金：张*应支付2017年2月租金3967元。

5. 违约金及损失：张*逾期支付租金及擅自歇业，需支付逾期租金违约金2380.2元、解约违约金42913.3元（按合同租金总额10%计算），并赔偿瑞和公司律师费5000元。

6. 履约保证金处理：因张*违约，履约保证金不予返还（合同约定）。

法律分析：承租人需注意的四个核心痛点

1. 擅自转租或者歇业，出租人可直接解除合同

许多承租人在经营困难时，以为“一走了之”或“私下转租”就能了事。但根据《民法典》第716条及各类租赁合同示范文本，未经出租人书面同意，承租人擅自转租、转让、转借商铺，或者擅自歇业、不按约定时间营业的，出租人有权单方解除合同并收回商铺。本案中，张*仅仅是自行搬离，并未转租，但法院同样认定属于违约，原因在于合同明确约定“擅自歇业”构成解除条件。

关键细节：出租人解除合同无需等到转租行为实际发生，只要承租人有擅自歇业、关闭店铺的事实，且未与出租人协商终止，就可以行使解除权。

2. 违约金合同约定高于实际损失？法院通常支持约定

本案中，合同约定解约违约金为“租金总额的10%”，经计算为42913.3元。张*实际欠付租金仅约1万元，但违约金却高达4万多元。很多承租人认为这种约定过高，但法院审查后认为未超出约定范围，予以支持。

实务提醒：《民法典》第585条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求减少。但司法实践中，一般对商业租赁合同中的违约金条款较宽容，除非明显过高（如超过实际损失30%以上），否则法院会尊重合同约定。承租人若想抗辩，需提供证据证明实际损失远低于违约金。

3. 免租期也可能被追回，甚至需补交

许多出租人会给予承租人一定免租期（如装修期）。但合同通常约定：因承租人原因导致合同提前终止的，承租人不享有免租期优惠。换言之，承租人违约导致合同解除，出租人可以要求承租人补交已享受的免租期租金。本案中，补充协议已取消免租期，但法院仍对张*实际占用的免租期部分进行了折价计算，判决其补交23天的租金。

风险点：如果原合同免租期长达数月，一旦承租人中途违约，该免租期将全部作废，需按原价补交，金额可能非常可观。

4. 律师费、诉讼费等维权成本由违约方承担

本判决中，瑞和公司支付的5000元律师费由张*全额承担。很多商业租赁合同会明确约定，因承租方违约导致出租方采取法律途径的，相关律师费、诉讼费、差旅费等由承租方承担。这极大地增加了违约成本，承租人不可忽视。

律师提醒：如何防范商铺租赁违约风险？

对于出租人而言：

• 合同条款中应明确列举违约行为，包括擅自转租、擅自歇业、逾期支付租金等。
• 保留承租人违约的证据，如催款函、现场照片、微信聊天记录等。
• 及时行使解除权，避免损失扩大。

对于承租人而言：

• 如需转租，务必提前取得出租人书面同意，并办理变更租赁手续。
• 如经营困难需提前解约，应主动与出租人协商，争取和平解除，避免被认定为单方违约。
• 仔细阅读合同中的免租期、违约金、律师费承担等条款，评估违约成本。

陈干新律师指出：商铺租赁合同纠纷的核心在于证据梳理与合同条款解释。无论是出租人起诉还是承租人应诉，都需要对合同履行过程中的关键节点（如付款记录、通知送达、违约事实）进行系统梳理。当事人应及早寻求专业律师的帮助。

一句话问答（每组一问一答）

问1：承租人擅自转租，出租人是否可以马上解除合同？
答：可以。只要合同明确约定“未经出租人书面同意不得转租”，承租人擅自转租即构成严重违约，出租人有权单方解除合同并收回商铺。

问2：如果承租人擅自歇业但未转租，出租人能否主张违约金？
答：能。合同通常将“擅自歇业”列为违约情形，与擅自转租并列，出租人可以依据合同主张解约违约金和实际损失。

问3：承租人违约导致合同解除，已经使用的免租期是否需要补交？
答：需要。多数租赁合同约定，因承租人原因导致合同提前终止的，免租期失效，承租人应按正常租金标准补交免租期对应的租金。

问4：出租人起诉承租人，产生的律师费能否要求承租人承担？
答：如果合同约定“违约方赔偿守约方包括律师费在内的实际损失”，且律师费已实际支出并有证据，法院一般会支持该请求。

问5：违约金过高，承租人如何抗辩？
答：承租人可依据《民法典》第585条申请法院调减，但需举证证明约定的违约金过分高于出租人的实际损失（通常超过实际损失30%以上）。

陈干新，广西博美律师事务所。