日照村委会成员签字租赁合同：实际承租人认定路径解析

在公司合同纠纷中，如何界定村委会成员签字的性质、区分职务行为与个人行为，是司法实践中的常见难题。本文通过解读山东省日照市中级人民法院（2014）日商终字第133号判决，为您揭示认定合同实际承担者的核心方法与操作步骤，帮助企业在类似纠纷中精准维权。

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一、合同名义主体与实际履行不一致：从“表面”到“实质”的穿透认定

当租赁合同上签字的“租用单位”并非实际享有人时，法院会通过审查履行主体、物权归属、支付行为等综合证据，穿透合同形式，认定实际承租人。本案中，虽然租赁合同载明“租用单位为丁元河王家滩工地”，但法院最终判决村委会承担支付责任，是因为：

• 时任村书记王某（原审书记，1995-2008年任职） 出庭陈述：“涉案楼房项下的土地所有权人为村集体，楼房建设单位为村委会，潘某、王景臣系受村委委托到工地收取租赁建筑设备。”
• 村委会法定代表人葛某在庭审中自认：“其居住在村委会所建的住宅楼，因村里欠款以该楼房抵顶。”
• 村委会成员潘某（本案被告） 已入住涉案楼房，并认可村委会曾向叶某支付部分租金。

判决原文引用：本院认为“本案租赁合同名义上租用单位非某村委会，但合同实际履行中，根据某村时任村书记王某的证言，某村委会已接收租赁物并用于该村住宅楼建设，且被上诉人潘某称某村委会已向被上诉人叶某支付部分租金的事实，原审由此认定某村委会系租赁物的实际承租人并无不当。”

操作步骤：

1. 收集行为证据：调取付款记录、收料单、领用单等，证明村委会对租赁物的实际控制和使用。
2. 获取关键证人证言：包括村两委成员、现任/前任村干部的陈述，尤其是直接参与项目决策或管理的负责人。
3. 核实物权归属：查询土地权属证明、建设工程规划许可、竣工验收材料，确认租赁物用于村委会主导的建设项目。

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二、职务行为的认定：村委会成员签字的“行为归属”三步法

潘某作为村委会成员，在合同“租用方”处签字的行为是否构成职务行为？二审法院给出了明确回答：

判决原文引用：“被上诉人潘某系某村村委会成员，在该村住宅楼建设过程中，负责收检租赁的建筑设备，并在租赁合同租用方签字，其行为系代表某村委会履行职务行为，其行为后果应由某村委会承担。”

认定职务行为的三项要件及对应证据准备：

1. 行为主体身份：当事人是否为村委会成员或受委托人员。本案潘某的村委会成员身份由庭审记录和村委会证明证实。
2. 行为与职务的关联性：签字行为是否属于村委会安排的“收料、监工”等工作范围。潘某自述“王炳臣让我去收检材料”，王某的证言进一步印证该委托关系。
3. 行为结果归属：租赁物是否实际交付村委会用于其建设项目。一审法院调取的送货单、返还清单显示，所有设备均用于村委会开发的住宅楼。

实操建议：

• 若您是出租方，应要求合同相对方加盖公章，避免仅由个人签字；若已发生类似情况，立即发函给村委会确认授权。
• 若您是村委会，应规范项目采购制度，明确授权范围，防止个别成员擅自以集体名义借款或租赁。

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三、费用争议：价格评估与举证责任分配

本案因双方未约定租金单价，法院启动了价格评估程序，并最终判决村委会承担全部评估费和诉讼费。该判决揭示了费用承担的裁判规则：

判决原文引用：“因上诉人对被上诉人主张的租赁物价格不认可，原审法院委托评估机构对租赁物进行了价格评估，经评估鉴定的价格与被上诉人叶某主张的价格一致，原审法院认定评估费用由上诉人承担并无不当。”

费用分担的举证责任逻辑：

• 出租方应提供市场价格或行业标准作为参考。叶某提交了日照市多家租赁站出具的证明，初步证明其主张的单价具有合理性。
• 若相对方否认且不提出反证，法院可委托评估；评估结果支持出租方主张的，相对方需承担评估费。
• 案件中村委会仅口头否认，未提供任何证据证明价格不合理，导致败诉并承担费用。

启动评估的操作流程：

1. 申请法院委托具备资质的评估机构，需明确评估对象、基准日和方法。
2. 预交评估费（本案为1,800元），待判决后由败诉方承担。
3. 评估报告须制作成正式发票或财务凭证，本案中村委会以“收款收据非正式发票”为由抗辩，但法院未采纳，故保留支付凭证即可。

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四、延展与行动指引

本案通过穿透合同名义主体、综合物证与人证认定实际承租人，充分体现了“谁使用、谁收益、谁担责”的司法逻辑。对企业和集体组织而言，可借鉴以下预防与应对措施：

• 出租前：核查合同相对方的授权情况，要求加盖公章；对大额租赁合同，建议联合村委会或公司出具书面决议。
• 纠纷发生后：立即固定证据链，包括送货单、聊天记录、付款凭证、证人证言等，必要时申请法院调取项目审批文件。
• 诉讼策略：主动申请价格评估以堵截对方否认价格的抗辩；对村委会成员个人签字的，可同时起诉村委会和个人，确定责任归属后申请追加或变更。

若您正面临类似合同纠纷，可联系专业律师进行定制化分析，通过“履行事实+职务行为”的双重证明路径，快速锁定真正义务人。

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作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2014）日商终字第133号