淮北代建合同与委托代建协议性质混淆纠纷的权责厘清解析

在建设工程合同纠纷领域，代建合同与委托代建协议的性质混淆是高频争议点。许多当事人因概念模糊、权责不清，在诉讼或执行中陷入被动。本文通过安徽省淮北市中级人民法院（2025）皖06执异61号执行裁定书中的真实案例，剖析此类纠纷的核心问题，并提供专业法律建议。

一、案件背景：一个看似简单的执行异议，牵出权属混淆大问题

案情回顾
淮北市中级人民法院在执行江苏某有限公司（以下简称某公司）与淮北市某中原置业有限责任公司（以下简称某中原公司）建设工程施工合同纠纷一案中，查封了某中原公司名下一处房屋。案外人李*（化名）提出异议，主张该房屋系其通过拆迁安置协议取得的产权调换房，请求中止执行。法院最终支持了李*的异议，中止了对该房屋的执行。

争议焦点
本案表面是执行异议，实质折射出建设工程领域常见的代建合同与委托代建协议性质混淆问题——某中原公司作为开发商，同时承担拆迁安置义务，其与施工方某公司的关系是典型的建设工程施工合同，而与拆迁户李*的关系则属于拆迁安置补偿协议（可类比委托代建中的权利义务）。当施工方申请执行开发商财产时，拆迁户的权利如何保护？这恰恰是代建关系混淆后引发的典型纠纷。

痛点细节关键词

产权调换差价：李*支付了56491元增值税发票，某中原公司出具“差价已结清”说明，这是法院认定其权利的关键证据。
拆迁安置协议公证：公证书（2009）皖淮国公证字第6068号，强化了协议的证明力。
优先受偿权与拆迁户权利冲突：某公司主张享有建设工程优先受偿权，但法院优先保护了拆迁户的安置房所有权期待权。

二、代建合同与委托代建协议：性质混淆的三大核心诱因

1. 概念混用，合同定性模糊

实践中，代建合同（开发商委托施工方建设）与委托代建协议（业主委托开发商代建）在条款设计上经常“张冠李戴”。例如，施工方可能被误认为是“代建人”，而实际地位只是承包商；拆迁户与开发商签订的安置协议，也可能被错误归类为普通购房合同。
风险提示：合同名称不是定性依据，核心要看权利义务内容——是否涉及“以自己名义”进行建设、是否承担资金风险、是否享有最终处分权。

2. 资金流向与权属脱节

本案中，李*支付了差价，但房屋登记在开发商名下（未办证），导致施工方误认为该房屋属于开发商的执行财产。这就是典型的“实际权利人失去控制”风险。
操作建议：拆迁安置户务必及时办理预告登记或产权证，防止被查封；代建项目中，委托方应要求代建方单独建账、专款专用，并在合同中明确财产归属。

3. 诉讼主体混乱，增加维权成本

如果某中原公司是“代建方”而非“所有权人”，施工方某公司直接起诉某中原公司可能面临“被告不适格”风险。但本案中，某中原公司是开发商，属于建设工程合同的发包方，适格被告。而拆迁户李*作为案外人，需要单独提起执行异议。
痛点：当事人往往要经过执行异议、异议之诉、甚至再审程序，耗费大量时间精力。

三、王峰律师深度解析：本案给当事人的三大警示

警示一：签订代建类合同时，必须明确“权责归属条款”
无论是开发商与施工方，还是委托方与代建方，合同中应写明：

建设过程中的财产所有权归属（如：在产权登记前，房屋归开发商还是委托方？）
债务承担方式（如：施工款由谁支付？）
争议解决时的举证责任分配（如：付款凭证、结算文件等关键证据的保管）

警示二：拆迁安置户、购房者要主动“固化证据链”
类似李*的案例，法院之所以支持其异议，是因为她拿出了：

公证的拆迁安置协议
增值税发票
开发商出具的差价结清说明

缺少任何一项，都可能被驳回。建议此类当事人保留以下材料：

合同原件及公证文书
所有付款凭证（银行转账记录、收据、发票）
开发商出具的权属证明或结清证明
房屋实际占有使用的证据（水电费缴纳记录、物业费收据等）

警示三：建设工程施工方申请执行时，务必核查财产权属
施工方要避免“误伤”案外人财产导致执行异议拖延进度。前期应通过不动产登记查询、现场调查等方式核实目标房产是否已出售或安置。如果明知是拆迁安置房仍申请查封，可能承担赔偿损失的责任。

四、本案判决要点提炼（供法律实务参考）

执行异议的判断标准：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，无登记的财产，按照合同等证明权属的证据判断。本案中，拆迁安置协议签订时间早于查封时间，且差价已结清，故所有权应归属于李*。
优先受偿权不可突破“生存权优先”：建设工程价款优先受偿权虽优先于抵押权，但不得对抗已经支付部分或全部价款的消费者（本案中拆迁户属于生存权保护范畴）。
公证文书的证明力：经公证的拆迁安置协议，法院可直接采信其真实性，除非对方有相反证据推翻。