北海建设工程阴阳合同效力争议与优先权冲突解析

引言：当“合法”外衣下的“暗箱操作”遭遇司法严审

在建设工程与施工合同领域，“阴阳合同”一直是让施工方和业主方都头痛不已的陷阱。所谓“阳合同”，是明面上符合法律规定的版本；而“阴合同”，则是背后实际履行的、往往违反法律强制性规定的真实约定。这种“以合法形式掩盖非法目的”的操作手法，看似聪明，实则极易导致合同无效，甚至引发执行异议、房产查封等连锁纠纷。本文将以一则真实案例为切入点，深度剖析此类争议的核心痛点，并为当事人提供切实可行的法律指引。

案情回顾：一份认购协议引发的执行异议

【案例索引】 广西壮族自治区北海市中级人民法院（2018）桂05执异114号执行裁定书

【基本事实】

• 案外人吴*英（化名）于2015年6月18日与北海市闽建房地产开发有限公司（以下简称“闽建公司”）签订《富贵家园商品房认购协议书》，认购富贵家园2幢2单元0903号房屋，总价292,445元，支付定金5万元。
• 同年7月，江西建工第四建筑有限责任公司（以下简称“建工公司”）因与闽建公司建设工程施工合同纠纷，申请仲裁并获支持：闽建公司需支付工程进度款及利息5,500万元，且建工公司对案涉工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。
• 法院在执行中查封了闽建公司的相关土地及地上建筑物（含吴英认购的房屋）。吴英提出执行异议，主张其签订认购协议在查封前，请求中止对涉案房屋的执行。

【法院裁定】 法院认为：吴英仅支付定金5万元，未支付总价款的50%，且未实际占有房屋，其既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的“无过错买受人”条件，也不符合第29条规定的“消费者物权期待权”条件，不能对抗建工公司享有的优先受偿权。最终，法院驳回吴英的异议请求。

法律分析：为何“认购协议”无法对抗“优先受偿权”？

本案的核心争议，在于吴*英与闽建公司签订的《认购协议》是否具有足以排除强制执行的效力。法院的裁判逻辑清晰揭示了“以合法形式掩盖非法目的”的司法审查路径：

1. “合法形式”的初步确认

吴*英与闽建公司签订《认购协议》，支付了定金，看似形成了合法有效的商品房买卖合同关系。我国法律保护善意买受人的物权期待权，但前提是买受人必须满足法定条件（如支付价款、实际占有等）。

2. “非法目的”的穿透审查

法院并未止步于“协议”的表面形式，而是深入审查了交易实质：

• 付款比例严重不足：吴*英仅支付总价款的1.7%（5万元/29.2万元），远未达到50%的门槛。这不符合“消费者物权期待权”的“已支付价款超过合同约定总价款50%”的刚性要求。
• 未实际占有房屋：认购协议签订后，房屋并未实际交付吴*英使用，这不符合“无过错买受人”中“已合法占有”的条件。
• 签订时间与查封时间关系：虽然协议签订在查封前，但吴*英未能证明其对房屋的“排他性权利”已经实际建立。

3. “阴阳合同”的典型表现

本案虽未直接出现“阴阳合同”字眼，但实质上体现了类似的逻辑：闽建公司与吴*英通过签订一份“认购协议”（表面合法），可能意在规避或对抗建工公司的优先受偿权（非法目的）。这种“以合法形式掩盖非法目的”的操作，在司法实践中往往被认定为无效或不能对抗第三人。

4. 优先受偿权与普通买受人权利的冲突与平衡

《民法典》第807条赋予建设工程价款（如工程款）优先受偿权，其效力优先于抵押权和其他债权。本案中，建工公司的优先受偿权已被仲裁裁决确认。法院认为，普通买受人（如吴*英）的权利不能对抗享有法定优先受偿权的施工方，否则将严重损害建筑工人的权益和建设工程市场秩序。

痛点细节：施工合同当事人必须警惕的“雷区”

1. “阴阳合同”的常见操作手法

• 低报价款：签订一份低于实际工程款的《建设工程施工合同》，以达到少缴税款、规避招标等目的，实际履行另一份高价合同。
• 虚构债务人：通过签订虚假的《商品房买卖合同》或《认购协议》，将施工方享有的工程款债权“转化”为普通购房者权利，试图规避优先受偿权。
• “以房抵债”包装：将真实的工程款债务，通过签订《商品房买卖合同》的方式“转化”为购房款，一旦施工方无法收房，可能面临债权性质变更的风险。

2. 司法审查的核心要点

• 合同目的审查：法院会穿透合同形式，审查当事人签订合同的真实目的。一旦认定存在“规避法律强制性规定”或“损害第三方利益”的非法目的，该合同将被认定无效。
• 履行情况实质审查：对于“以房抵债”或“认购协议”，法院会重点审查：是否真实支付了足额款项？是否已实际占有房屋？是否存在真实、合法的交易背景？
• 时间节点的敏感性：签订协议的时间、查封时间、施工时间等，是判断是否构成“恶意串通”或“虚假交易”的关键。

3. 当事人（尤其是施工方）的痛点

• 优先受偿权被架空：如果施工方未能及时申请仲裁或诉讼，开发商可能通过签订“认购协议”等方式将房屋“预售”出去，导致施工方的优先受偿权无法实现。
• 执行异议频发：大量“以合法形式掩盖非法目的”的购房者或第三人，会提出执行异议，拖延施工方的胜诉权益变现。
• 证据缺失：开发商与买受人之间的“阴阳合同”往往隐蔽性强，施工方难以举证证明其“非法目的”。

律师建议：如何应对“阴阳合同”争议？

1. 对施工方的建议

• 主动行使优先受偿权：在工程款纠纷发生后，第一时间向法院申请仲裁或诉讼，并要求对案涉工程进行查封、冻结，确保优先权不落空。
• 核查房屋预售情况：在签订施工合同或施工过程中，定期查询开发商名下的房屋预售情况，防止“一房二卖”或“虚假认购”。
• 证据保全：及时收集开发商与“买受人”之间的往来款项、邮件、微信记录等，证明可能存在“阴阳合同”的线索。

2. 对购房者（第三人）的建议

• 谨慎对待“低价认购”：对于明显低于市场价的房屋认购，要高度警惕其合法性，尤其是开发商涉及拖欠工程款或债务的情况下。
• 严格履行法定要件：若想获得物权期待权保护，必须做到：签订书面合同、足额支付50%以上价款、实际占有房屋、无自身原因导致的未过户。
• 优先选择合法渠道：通过正规商品房预售合同而非“认购协议”购房，避免陷入“以合法形式掩盖非法目的”的陷阱。

结语

“以合法形式掩盖非法目的”导致“阴阳合同”无效，是建设工程与施工合同领域中最常见的法律风险之一。本案中，法院的裁判思路清晰：形式合法不代表目的合法，权利保护必须建立在真实、完整的交易基础之上。 无论是施工方还是购房者，都应当摒弃侥幸心理，坚守诚信原则，依法维权。

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相关问答（一句话解答）

1. 问：“阴阳合同”中，哪一份合同有效？
   答： 通常“阳合同”（公开备案的合同）可能因通谋虚假表示而无效，法院会以实际履行的“阴合同”为准，但若“阴合同”违反强制性规定，也可能无效。

2. 问：买房只签了认购协议并付了定金，能直接对抗施工方的优先受偿权吗？
   答： 不能。若未支付50%以上款项且未实际占有房屋，法院不会支持排除执行。

3. 问：开发商欠施工方钱，又把房子卖给别人，施工方如何优先拿回钱？
   答： 施工方应立即向法院申请对项目整体查封，并主张优先受偿权，建议在3-6个月内启动诉讼程序。

4. 问：如何判断一份合同是否是“以合法形式掩盖非法目的”？
   答： 核心看合同真实目的：是否为了规避法律、逃税、损害第三人利益等。例如，低价认购以规避优先受偿权，就属于典型情况。

5. 问：我是施工方，发现开发商和他人签了阴阳合同，我该怎么办？
   答： 第一时间固定证据（如协议、付款记录、聊天记录），向法院提起撤销权诉讼或申请确认合同无效，同时申请财产保全。

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姜清东，北京安博（上海）律师事务所
执业28年，专注建设工程与施工合同领域，以北海为核心覆盖广西，外地可协商委托。累计办理案件超800件，胜诉率92%，为当事人挽回损失超3亿元。2023年获北海房协消保优秀律师。