南京离婚房产分割5步实操指南：从确认到分割全流程

离婚时，房产往往是最大的一笔财产，如何分割直接关系到未来生活的保障。本文为你拆解房产分割的实操步骤，让你在谈判或诉讼中做到心中有数。

第一步：确认房产性质

首先需明确房产属于婚前个人财产还是婚后共同财产。关键看三点：

• 购房时间：婚前购买还是婚后购买？
• 出资来源：全款还是贷款？谁付的首付？
• 产权登记：登记在一方还是双方名下？

实操方法：调取《不动产登记簿》查询权属，同时收集购房合同、付款凭证、贷款合同等证据。

第二步：计算房产增值部分

若是婚前一方首付、婚后共同还贷，则共同还贷部分及对应增值属于共同财产。计算公式：

补偿额 = 共同还贷本息 × 房产现值 ÷ 购房总成本

举例：房产现值200万，婚后共同还贷30万，购房总成本100万，则应补偿另一方：30万 × 200万 ÷ 100万 = 60万。

第三步：协商或评估房产价值

双方对房产现价达成一致则直接使用；若分歧，可申请司法评估。注意：评估费用由申请方垫付，最终按比例承担。

第四步：确定分割方案

常见三种方式：

1. 一方得房，给另一方补偿：需确保有支付能力，且法院会考虑房屋居住需求（如抚养子女一方优先）。
2. 双方竞价：出价高者得房，另一方获得现金。
3. 拍卖房屋，分割价款：适用于双方均无力补偿或无法达成一致时。

第五步：签署协议或诉讼判决

• 协议离婚：在《离婚协议》中明确房产归属、补偿金额、支付期限、过户配合义务等。
• 诉讼离婚：法院判决后，凭生效文书办理过户，无需对方到场。

延展提示

• 注意恶意转移房产：若一方在离婚前低价出售或赠与他人，可申请撤销并追回。
• 涉及父母出资：需区分是借款还是赠与，保留好转账备注或借条。
• 若房产尚有贷款未还清，过户前需先还清贷款或取得银行同意。

重要提醒：房产分割程序复杂，尤其涉及贷款、户口、学区等问题时，建议咨询专业律师，避免因小失大。

作者：汤井保，江苏华域融和律师事务所