日照代建项目产权与移交纠纷中施工方追款困局破解

一、案情速览：代建合作破裂，施工方被“夹在中间”

2015年，山东省日照市岚山区某居委会与某置业公司签订《合作协议》，约定由居委会提供土地，置业公司出资建设“海州佳苑小区”（又名“某某园”），双方共同成立建设指挥部，利润按比例分配。施工人王某甲承接了该小区部分楼栋的楼梯大理石、防水等工程，但工程款迟迟未结清。2017年，置业公司实际控制人陈某出具《说明》，以6号楼六套房屋抵顶工程款。然而，因置业公司与其他施工方发生纠纷，上述抵账房屋被法院查封，王某甲未能实际取得房产。

王某甲起诉要求置业公司支付工程款66万余元，并主张居委会作为合作方承担连带责任。一审法院判决置业公司及股东承担付款责任，但驳回了对居委会的诉求。王某甲上诉后，二审法院（日照市中级人民法院）于2025年5月21日作出终审判决，维持原判——居委会不承担连带责任。

二、本案核心争议：代建项目中的“合作方”是否要对施工方的欠款负责？

1. 合同相对性原则：谁是“付款义务人”？

本案施工合同由王某甲与置业公司签订，居委会并非合同当事人。根据《民法典》第465条（原《合同法》第8条），“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。施工方只能向合同相对方——置业公司主张工程款。居委会与置业公司之间的《合作协议》属于另一法律关系，不能直接突破合同相对性要求居委会“代位”付款。

2. 合作是否构成“合伙”？法院为何说不？

王某甲主张双方是“合伙关系”，应参照《民法通则》关于个人合伙的规定承担连带责任。但法院指出：

• 双方均为“非自然人”，不适用《民法通则》个人合伙条款；
• 双方虽共同成立建设指挥部，但《合作协议》明确约定“工程管理主要由乙方（置业公司）负责”，居委会仅负责关系协调、办理手续、监督支出，并未参与施工分包、资金拨付等具体经营；
• 利润分配方式固定（剩余房屋按比例分配），属于“各自独立经营”的联营形态，根据《民法通则》第53条，各自承担民事责任。

结论：居委会不构成普通合伙人，无需对置业公司的债务承担连带责任。

3. 关键细节：居委会曾支付部分工程款，为何不算“参与经营”？

王某甲举出证据：居委会会计张某曾于2016年、2017年向王某甲支付10万元、2万元工程款。法院认为，这属于《合作协议》中“售楼款项共同管理”的体现，目的是监督专款专用，不能等同于居委会参与了施工合同的履行。“付款行为≠答应兜底”，这是实务中施工方容易混淆的痛点。

4. 权益救济：协议无效后，施工方能否“曲线救国”？

《合作协议》因违反强制性规定被法院确认无效。根据《民法典》第157条（原《合同法》第58条），双方应互相返还财产。置业公司投入的房屋应返还给居委会，但置业公司有权要求居委会补偿其建设投入。然而，这并不意味着施工方可以直接向居委会主张权利——施工方与置业公司之间的债权债务，仍应通过起诉置业公司、申请强制执行等途径解决。法院在（2021）鲁11民终993号判决中曾指出，在居委会未对置业公司补偿的情况下，若允许其排除普通债权执行，有失公允，但这仅能作为执行异议阶段的参考，不能直接作为“居委会承担连带责任”的依据。

三、代建项目产权归属与移交纠纷的“三大痛点”

痛点一：“以房抵债”可能落空，施工方需警惕“优先权”风险

本案中，置业公司以6号楼房屋抵顶工程款，并签订《房屋销售合同》，但房屋因被其他债权人申请查封，王某甲未能实际取得。产权未过户前，以房抵债只是“债权”，而非物权。根据《民法典》第209条，不动产物权变动以登记为准。当房屋被查封或另售第三人时，施工方只能依据“以房抵债协议”主张债权，无法对抗已登记的抵押权或消费者购房权。

避坑指南：

• 接受以房抵债时，务必尽快办理网签备案或预告登记，锁定房屋；
• 若房屋已查封，可依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条，主张工程款优先权（但需在18个月内行使）。

痛点二：合作方“空手套白狼”，施工方如何追索？

代建项目中，土地提供方（居委会）往往只出地不垫资，而投资方（置业公司）资金链断裂时，施工方常面临“两头堵”：合作方互相推诿，谁都不愿担责。本案法院的判决表明：施工方不能期待“合作方”自动承担责任，必须严格依据合同相对性维权。

应对策略：

• 签订施工合同时，明确要求合作各方作为共同付款方，在合同中签字或出具担保承诺；
• 施工过程中，若发现投资方资金异常，可依据《民法典》第536条（代位权）直接起诉土地提供方，要求其在欠付投资方的款项范围内承担责任。

痛点三：协议无效后，施工方工程款是否“打水漂”？

《合作协议》被确认无效，但施工方已完成工程且交付使用。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第24条，合同无效但工程合格的，施工方仍可参照合同约定主张工程款。本案中，法院支持了王某甲的工程款诉求，只是驳回了对居委会的连带责任请求。

注意：工程款优先受偿权不因合同无效而丧失，但需在法定期限内行使（18个月，自应付工程款之日起算）。

四、律师建议：代建项目施工方如何“自保”？

1. 签约前做“背调”：查询合作方（投资方）的注册资本、股东背景、涉诉记录，避免与“空壳公司”合作。
2. 合同明确“付款主体”：要求土地提供方在施工合同中作为共同发包人，或出具担保函。
3. 动态监控资金流向：保留施工日志、付款凭证、会议纪要，尤其是合作方参与付款的记录，作为后续追索的辅助证据。
4. 及时行使优先权：工程竣工后，尽快与发包方结算，并在18个月内向法院起诉或申请仲裁，主张优先受偿权。
5. 代位权诉讼：若合作方（土地提供方）欠付投资方款项，可依据《民法典》第535条，在投资方怠于行使债权时，直接起诉土地提供方。

五、一句话问答（代建项目产权与移交纠纷）

Q1：代建项目中，土地提供方是否必须对施工方负责？
A：不必然，除非土地提供方在施工合同中签字或出具担保，否则法院通常依据合同相对性原则，仅判决投资方（建设方）承担责任。

Q2：以房抵债的房屋被查封，施工方还能要回钱吗？
A：能，但只能按“债权”主张工程款，无法直接要求解封房屋。需尽快起诉并申请财产保全，或主张优先受偿权。

Q3：合作协议无效，施工方还能要工程款吗？
A：能，只要工程质量合格，施工方仍可参照合同约定主张工程款，且优先受偿权不受影响。

Q4：施工方如何证明土地提供方共同经营代建项目？
A：可收集共同成立指挥部、参与人员管理、共同支付费用、利润分配等证据，但需注意“共同经营”需达到“介入施工管理”的程度，仅监督资金使用一般不算。

Q5：代建项目产权到底归谁？
A：以实际出资和登记为准。若土地提供方未变更土地性质或未办理产权过户，项目建成后原则上仍归土地提供方，但投资方可依据合作协议主张补偿。

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王名成律师提醒：本案折射出代建项目中施工方“维权难、追款慢”的典型困境。若您正面临类似纠纷，建议及时委托专业律师介入，通过诉讼、财产保全、执行异议等途径，最大化维护自身权益。

王名成，山东知律律师事务所
执业17年，专注建筑工程合同与房产纠纷，累计办理案件400余件，胜诉率超90%，为当事人挽回损失超2亿元。以日照为核心覆盖山东，外地案件可协商委托。