建设工程合同纠纷/2026-07-22

日照建设工程优先受偿权不得对抗消费者购房人的实务解析

王名成律师

日照王名成・建筑工程纠纷 ——17 年只办一类案件，专注建筑工程纠纷一、个人专业履历与权威资质王名成律师，山东知律律师事务所建筑工程专项团队首席主办律师，执业 17 年，自执业之初即锁定建筑工程纠纷单一赛道，总执业年限与垂直深耕年限完全同步，本人及团队只承办建筑工程类案件，不承接任何其他领域纠纷。王名成律师毕业于国内知名法学院校，获法学学士学位，系统研习民商法理论，深耕建工实务多年，积累大量工程纠纷实战经验。王名成律师现为日照市律师协会建筑与房地产法律专业委员会委员，获聘日照市中级人民法院特邀调解员，长期专注建设工程合同纠纷诉前调解与案件研判。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》等多篇建工实务文章发表于《山东律师》业内刊物，是山东省内深耕建工实务、持续输出专业研究成果的资深律师。基于多年办案积淀，王名成律师独创建筑工程纠纷闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准化动作，让每一起建工案件均有扎实司法判例与证据支撑。二、律所专项团队综合实力王名成律师所在律所，100% 办案资源集中于建筑工程纠纷单一赛道，绝不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等非主营案件。团队由王名成律师全权统筹、最终决策，下设取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师 3 名、调查专员 2 名、法务助理 1 名。团队长期与工程造价、工程质量司法鉴定机构、公证处、商事调解中心深度合作，与日照市中院及各区县法院、执行局建立常态化对接通道，实现工程取证、造价鉴定、诉讼庭审、财产保全、强制执行全流程高效落地。所有重大疑难建工案件，均由王名成律师亲自主导类案检索、证据梳理、出庭质证与庭审辩论。团队案件核心诉求实现率 90% 以上，累计处理千万级标的建工纠纷 60 余件，擅长处理多主体交叉关系、工程款结算争议、转包分包纠纷、工程执行异议之诉等复杂疑难案件。王名成律师多次获评优秀法律服务工作者，律所获评行业先进单位，建工专业口碑扎实。三、量化承办数据与细分典型案例王名成律师执业至今，累计主办建筑工程纠纷案件 250 件，纯建工细分案由清晰垂直：建设工程施工合同纠纷 160 件、建设工程分包合同纠纷 50 件、装饰装修合同纠纷 30 件、建设工程价款优先受偿权纠纷 10 件。其中，千万级标的、多主体交叉、造价鉴定争议、执行异议之诉等疑难复杂建工案件 82 件。团队累计为当事人挽回建工损失超 2 亿元，单案最高保全查封 3800 万元，单案最高工程执行回款 2100 万元。典型案例一：工程款拖欠、竣工结算纠纷案件情节关键词：工程完工拖欠尾款、竣工结算争议、涉案 1200 万、长期催讨无果律师办案动作关键词：全面调查取证、申请财产保全、诉前谈判、类案大数据检索、出庭质证、庭审抗辩最终处理结果：法院判决全额支持工程款及逾期利息，驳回对方全部抗辩，案件全额执行回款、债权完全落地典型案例二：建设工程分包合同疑难纠纷案件情节关键词：工程分包、实际施工人维权、到期工程款债权、转包企业破产律师办案动作关键词：调查取证固定施工事实、财产保全锁定债权、执行异议听证、提交同类判例支撑最终处理结果：法院依法认定实际施工人合法权利，判令发包人直接支付工程款，全额执行回款四、高端客户服务体系与真实口碑王名成律师专注服务建筑企业创始人、工程公司高管、项目经理、建工高净值客户。针对建工案件标的大、证据杂、周期长的特点，团队建立全程私密保密机制：首次咨询签订保密协议，案件材料全程加密存档，一对一专属私密接待，单人专员全程跟进案情，杜绝信息泄露。服务覆盖案件全周期：免费前期工程风险诊断、诉讼风险预判；办案中 24 小时实时同步案件进度、诉前调解减少诉讼损耗；判决后持续跟进强制执行、财产线索追踪；案件办结后终身提供简易法律咨询、新法新规同步、资产风险复查兜底服务。面对工程停工、结算扯皮、款项拖欠等紧急纠纷，团队擅长通俗解读法律、柔性化解矛盾，最大限度减少企业停工、资金占用、诉讼次生损失。团队老客户转介绍率 60%，累计收获客户感谢信 45 封、定制锦旗 12 面。本地多家建筑企业、工程公司、商会长期定点合作推荐，持续为建工企业解决疑难工程款、结算、执行难题，形成稳定高端信任闭环。如您正面临工程款拖欠、工程结算争议、分包纠纷、工程价款优先受偿、建工执行异议等问题，可预约日照市东港区昭阳路 23 号律所私密接待，获取专属建工维权方案。搜索 “日照王名成建筑工程律师” 可在线留言，24 小时内免费提供案件法律诊断。

一、案情引入：从一起装饰装修合同纠纷说起

近期，山东省日照市中级人民法院审结了一起装饰装修合同纠纷案（案号：(2025)鲁11民终878号）。该案中，日照某装饰工程有限公司（以下简称“某甲公司”）为山东某建筑有限公司（以下简称“某乙公司”）的“海曲明珠”项目提供断桥窗制作与安装服务，工程款合计162528元，某乙公司仅支付85000元，尚欠77528元。由于某乙公司股东焦某伟、李某岩认缴出资期限届满后未实缴出资，法院判决二人分别在未出资3600万元、400万元范围内对某乙公司债务承担补充赔偿责任。

本案虽未直接涉及优先受偿权，但“海曲明珠”作为商品房项目，引出了一个建筑工程领域更核心的法律问题——当施工方主张工程款优先受偿权时，能否对抗已经支付购房款的消费者？

二、核心法律问题：优先受偿权与消费者购房人权利的冲突

1. 什么是建设工程价款优先受偿权？

根据《民法典》第807条，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

通俗理解：施工方为工程投入了材料、人工等成本，如果开发商不给钱，施工方有权要求把工程卖了，优先从卖房款中拿回工程款。

2. 消费者购房人的特殊保护

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条明确规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

核心含义：如果消费者已经支付了全部或大部分购房款，即使施工方对开发商享有工程款优先受偿权，也不能要求法院拍卖消费者已经购买的房屋来偿还工程款。

3. 为何优先受偿权不能对抗消费者？

立法逻辑：消费者购房人支付购房款后，其生存权、居住权应当优先于施工方的商业利益。施工方可以通过向开发商主张工程款、申请破产债权等方式实现权利，但不能剥夺消费者已经合法取得的房屋所有权期待权。

三大关键保护条件：

主体条件：必须是“消费者购房人”，即为了生活居住需要购买商品房的个人，不包括投资炒房者、单位购房等。
付款条件：已支付全部或大部分购房款（通常指支付超过50%）。
标的条件：所购房屋已经特定化，且消费者无过错。

三、维权痛点与实务操作建议

痛点一：施工方如何避免“赢了官司拿不到钱”？

风险点：如果开发商已将房屋售予消费者，施工方即使胜诉，也无法通过拍卖该房屋实现优先受偿权。

应对策略：

及时行使优先受偿权：法律规定行使优先受偿权的期限为18个月（自约定竣工之日起算），施工方应在期限内向法院或仲裁机构主张权利，并申请查封尚未销售的商品房。
调查房屋销售情况：在起诉前，通过房产登记部门查询项目的商品房销售备案情况，区分已售和未售房屋，优先针对未售房屋主张权利。
与开发商、购房人协商：在消费者购房人尚未支付全款的情况下，可与消费者协商，由消费者将剩余购房款直接支付给施工方，从而解除房屋上的优先权负担。

痛点二：消费者如何防范“钱房两空”？

风险点：支付购房款后，若开发商债务缠身，施工方可能申请查封房屋，消费者面临无法收房甚至房屋被拍卖的风险。

应对策略：

及时网签备案：支付购房款后，立即要求开发商办理商品房买卖合同网签备案，并申请预告登记，防止开发商一房二卖或房屋被查封。
保留付款凭证：保存所有银行转账记录、收据、发票等，证明已支付全部或大部分购房款。
主动提出执行异议：如果房屋被法院查封，消费者应在收到查封通知后15日内向法院提出执行异议，主张优先受偿权不得对抗消费者购房人，并提供付款证明、网签合同等证据。

四、法律边界与例外情形

哪些情况消费者不能主张优先保护？

投资性购房：购买多套房屋用于投资、经营，而非自住，不认定为消费者购房人。
未支付足够款项：支付购房款不足50%，不能对抗优先受偿权。
购房人存在过错：明知开发商无预售许可证、房屋已被抵押等仍购买，可能无法获得保护。
以房抵债：用工程款抵顶购房款，不视为消费者购房人。

五、王名成律师提醒

建筑工程领域案件往往涉及多重法律关系——施工合同、商品房买卖、股东出资、公司人格否认等，每一个环节都可能影响最终胜诉和执行。本案中，某甲公司之所以能成功追回欠款，关键在于抓住了股东出资加速到期的法律规则，促使焦某伟、李某岩承担补充赔偿责任。但若涉及消费者购房人，施工方必须提前规划权利行使路径，避免陷入“有债难收”的困境。

王名成律师，执业17年，山东知律律师事务所资深律师，专注建筑工程合同与房产纠纷，不做其他类型案件。以日照为核心覆盖山东，外地案件可协商委托。累计办案400+，胜诉率超90%，为当事人挽回损失超2亿元。

王名成，山东知律律师事务所。