建设工程合同纠纷/2026-08-01

南京建设工程EPC合同业主擅自使用法律后果与应对策略

汤井保律师

汤律师 | 江苏华域融和律师事务所高级合伙人核心领域：核心领域：工程类纠纷 | 借款合同纠纷 | 劳动合同纠纷| 不良资产处置| 重大商事法律服务 | 股权投资基金 | 跨境投融资 | 金融合规 | 政企协同法律服务汤律师执业年限15年，现任江苏华域融和律师事务所律师、高级合伙人，拥有十五年资本市场与重大商事领域复合型执业经验，长期深耕股权投资基金、跨境投融资、复杂商事法律业务，重点深耕金融不良资产处置领域，同时精研工程类纠纷、借款合同纠纷、劳动合同纠纷等民商事争议解决领域，兼具深厚的法律专业功底、精准的产业理解能力与丰富的争议解决实战经验。执业以来，持续为文创、新药研发、CRO、医疗健康管理、医疗大数据、智能建造、TMT、人工智能等前沿行业的基金机构与成长型企业，提供全周期、一体化的专业法律服务；为政府平台、国有企业、跨国企业及各类金融机构提供常年法律顾问及专项法律支持，在金融监管合规、外商投资准入、数据治理、知识产权商业化、国企改革、金融不良资产处置及工程类、借款合同、劳动合同等重大民商事争议解决方向积累了丰富的实务经验，成功办理相关纠纷案件百余件，有效维护当事人合法权益。金融不良资产处置专项法律服务汤律师为全国性股份制商业银行、本地城商行、本土农商行、国有控股银行等多家合作银行提供专属不良资产处置法律服务，累计为合作银行处理各类不良资产处置项目逾10起，具备丰富的实操经验与成熟的定制化解决方案，核心提供不良资产处置全链条法律服务，同时结合十余年银行信贷业务风控经验，实现“风险防控+不良化解”全链路法律服务，精准匹配合作银行资产质量管理与不良资产处置核心需求。全链条法律服务内容 1.前期尽职调查：开展权属核查、担保效力认定、资产现状调查等工作，出具专业法律意见书，为处置工作奠定法律基础； 2.中期方案拟定：针对不良资产包转让、单户资产清收、债转股、抵债资产处置等不同需求，拟定定制化法律处置方案，论证方案商业可行性与法律合规性； 3.后期风险把控：全程把控债权转让、资产交割等交易全环节法律风险，拟定全套相关法律文书；同时代理不良资产处置中的诉讼、仲裁、执行案件，推动债权高效清收。源头风险防控结合银行信贷业务风控经验，为合作银行提供不良资产源头防控、信贷投放风险前置核查服务，从源头降低不良资产产生概率，实现不良资产“事前防控、事中应对、事后化解”的全流程法律保障。民商事争议解决与常年法律顾问服务汤律师累计为数十家中央及地方金融机构、大型国企、外资企业及政府功能平台提供常年法律顾问或专项法律支持，深耕工程类纠纷、借款合同纠纷、劳动合同纠纷等核心争议领域，结合产业背景与法律实务，为当事人制定高效、务实的解决方案，办理金融类、涉外类、建设工程类、合同类、劳动类等重大民商事争议案件百余件，核心服务客户涵盖：前沿行业全周期法律服务案例汤律师聚焦前沿产业发展需求，为多家企业及基金机构提供关键阶段法律支持，代表性服务成果包括： 1.主导创新药企红筹架构搭建，提供港股上市前期全流程法律支持； 2.为北京科技企业、上海医疗健康企业、医疗健康品牌企业等主体设计股权融资交易方案，全程参与交割执行及投后治理体系搭建； 3.担任大型医疗集团对外投资决策委员会委员，参与企业重大并购与战略投资项目法律研判及方案设计； 4.作为核心法律顾问，为长三角区域多家市场化基金管理人、境外私募基金等机构提供全流程法律服务。社会职务与社会责任汤律师现任共青团主流报刊杂志社法律顾问，始终秉持法律人专业素养与社会责任，积极参与公益法律事务，为企业及劳动者提供专业法律指导，以专业法律服务助力社会法治建设。

引言

在建设工程实践中，EPC（设计-采购-施工）总承包合同因其一体化、高效性而被广泛采用。然而，业主擅自使用未竣工验收工程、擅自变更施工范围、拖延结算等行为，往往引发严重纠纷，给承包人造成巨大损失。本文以南京市六合区人民法院审理的（2015）六沿民初字第1038号案为切入点，深入剖析EPC合同中业主擅自使用的法律后果，为相关当事人提供务实、可落地的法律风险防范与应对策略。

一、案情简介：业主擅自使用引发连环纠纷

2011年，江苏启建设集团有限公司（以下简称“启公司”）与南京沙旺储运有限公司（以下简称“沙旺公司”）签订《建设工程施工合同》，约定启公司承建化学品储藏基地项目，合同暂定价1.04亿元，工期300天。施工过程中，沙旺公司多次设计变更、供货迟延，并将原合同内的综合楼装修及水电安装擅自委托第三方施工。2013年9月13日，工程在未完成竣工验收的情况下，经四方确认具备试生产条件，沙*旺公司随即投入使用。此后，双方因工程款结算、工期延误、质量保修等问题对簿公堂。

启公司诉请支付拖欠工程款3602万元及利息，主张优先受偿权；沙旺公司反诉要求支付工期延误违约金1510万元、项目经理不在场违约金81.4万元，并修复多项质量问题。案件历经鉴定、庭审，最终法院判决沙旺公司支付工程款2992万余元及利息，赔偿可得利益损失42800元，返还投标保证金10万元；同时判令启公司承担工期延误违约金40万元，并维修部分渗水、漏水问题。

二、法律分析：业主擅自使用的核心争议与裁判规则

（一）业主擅自将部分工程发包第三方，构成违约，应赔偿承包人可得利益损失

核心痛点：业主为降低成本或赶工期，常将合同范围内的部分工程（如装修、水电安装）另行发包，导致承包人利润损失。本案中，沙*旺公司擅自将综合楼装修及水电安装委托第三方施工，违反合同约定。

法院认定：该行为构成违约，损害了启*公司履行合同可获取的利润。根据鉴定，该部分利润为42800.05元，法院全额支持。律师提示：承包人应在合同中明确约定“禁止擅自变更施工范围”，并保留证据（如会议纪要、签证单）。若业主强行发包，可主张实际损失，包括预期利润、管理费、措施费等，但需注意利润计算需以投标报价或合同约定为依据。

（二）业主擅自使用未竣工验收工程，视为工程合格，但质保期、利息起算点需明确

核心痛点：业主为抢先投产，常在未竣工验收情况下使用工程，随后以质量问题为由拒付工程款或要求维修。本案中，2013年9月13日工程具备试生产条件，沙*旺公司实际使用，但未办理正式验收。

法院认定：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条，发包人擅自使用未竣工验收工程，又主张质量问题的，不予支持。但本案中，法院区分了不同类型的质量问题：对于超出保修期或保修范围的质量问题（如外墙保温脱落、消防管线生锈），不予支持；对于在保修期内的屋面防水、室内渗水问题，仍判令承包人履行保修义务。

律师提示：业主擅自使用，承包人可主张视为工程合格，但保修责任仍需按合同约定承担。建议承包人在交接时明确书面记录“业主已擅自使用”，并保留证据。

（三）工期延误责任：业主违约在先，承包人可主张工期顺延

核心痛点：业主常以工期延误为由向承包人索赔巨额违约金，但往往忽略自身原因（如设计变更、付款迟延、甲供材延误）。

法院认定：沙旺公司存在逾期供材、逾期确认、逾期付款等违约行为，且工期延误系双方原因共同导致。法院综合考量，酌定启公司承担工期延误违约金40万元，远低于沙*旺公司主张的1510万元。

律师提示：承包人应建立完善的工期顺延申报机制，每次业主原因导致延误，均需在14天内书面提出并留存证据。若业主拒不确认，可依据合同通用条款主张“视为同意顺延”。

（四）工程款利息：从应付日计算，质保金、垫资款利息需单独主张

核心痛点：业主拖延结算，导致工程款、质保金、垫资款长期被占用，承包人损失利息。

法院认定：工程款利息从结算报告出具后第29天起算（本案以鉴定报告出具日为结算依据）；质保金利息从满足试生产条件一年后第11天起算；垫资款利息从工程完工具备验收条件时起算，均按同期贷款利率计算。

律师提示：承包人应在合同中明确约定各项款项的支付节点和利息起算日。若合同未约定，可依据《民法典》第807条主张优先受偿权，并自应付工程款之日起计算利息。

三、法院判决要点：胜诉与败诉的关键细节

| 争议焦点 | 判决结果 | 核心依据 | |---------|---------|---------| | 工程款金额 | 沙旺公司支付2,992万余元 | 鉴定报告认定造价8,590万余元，扣除已付5,598万元 | | 可得利益损失 | 支持42,800元 | 业主擅自将装修发包，构成违约 | | 工期延误违约金 | 启公司承担40万元 | 双方均有过错，酌情调整 | | 项目经理不在场 | 驳回 | 业主已同意更换，且无充分证据 | | 质量保修 | 仅支持室内渗水、屋顶漏水维修 | 其余问题超出保修期或范围 | | 优先受偿权 | 支持在2,992万余元范围内 | 承包人于2014年4月发出催告函，未超期 | | 投标保证金 | 返还10万元 | 无证据证明应没收 |