建设工程合同纠纷/2026-08-03

泉州转包情形下工程款优先受偿权归属及实务要点解析

康志祥律师

[泉州]康志祥律师·合同纠纷 ——14年专注合同纠纷，只办一类案件，专解企业/个人合同争议与风险防控一、个人专业履历与权威资质康志祥律师，福建永时律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业14年，自取得律师执业证即锚定合同纠纷单一赛道，专项深耕年限与总执业年限同步，14年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外案件。康志祥律师毕业于华侨大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法方向，具有扎实的合同法律理论与实务功底。康志祥律师现任泉州市律师协会合同法律专业委员会委员，获聘泉州市丰泽区人民法院特邀合同纠纷调解员，连续多年参与商会、行业协会“合同风险防控”专题培训，主讲的《建设工程合同纠纷证据链搭建实务》《买卖合同价款回收的诉讼策略》等课程获企业界高度认可。其主笔的《合同纠纷中表见代理的裁判规则实证分析》《类案大数据检索在合同诉讼中的运用》等专业论文发表于《福建律师》等业内刊物，系泉州市合同纠纷领域少数持续输出实务研究成果的律师。基于大量案件经验，康志祥律师提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有扎实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力福建永时律师事务所合同纠纷专项团队，由康志祥律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于此单一赛道，内部设有取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由康志祥律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持案件核心诉求实现率90%以上的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、再审程序、执行异议之诉等疑难复杂合同纠纷案件60余件，曾成功处理建设工程款优先受偿权争议、大宗货物买卖合同质量鉴定、租赁合同解除与经营损失赔偿等多重复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，律所获评“泉州市合同纠纷精品专业律所”，康志祥律师本人荣膺“泉州市优秀法律服务工作者”称号。三、量化承办数据+细分典型案例康志祥律师执业至今，累计主办合同纠纷案件526件，细分案由结构清晰：建设工程合同纠纷120件，买卖合同纠纷110件，租赁合同纠纷85件，民间借贷合同纠纷150件，服务合同纠纷35件，其他合同纠纷26件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、再审程序、执行异议之诉等疑难复杂案件62件。团队累计出具不起诉决定书（在合同诈骗类案件中）、改判判决书（二审撤销原判）、仲裁胜诉裁决书、全额执行回款裁定书、保全查封裁定等司法文书成果，以官方文书记录办案实力。典型案例一：建设工程合同纠纷 ①案件情节：某建筑公司承建厂房项目，发包方以工期延误为由拒付工程款350万元，并反诉要求赔偿违约金，涉案金额累计超800万元。 ②律师动作：康志祥律师第一时间启动调查取证，调取监理日志、施工进度表及往来函件，申请财产保全冻结发包方账户；组织诉前谈判未果后，出庭质证并提交类案大数据检索报告，论证工期延误系发包方分批供材不及时导致。 ③最终结果：法院判决发包方全额支付工程款350万元及逾期利息，驳回对方全部诉请，并出具保全查封裁定确保执行。典型案例二：买卖合同纠纷 ①案件情节：某机械设备公司向采购方供应价值500万元的设备，采购方以产品存在质量问题为由拒付尾款200万元，并主张退货。 ②律师动作：康志祥律师委托专业鉴定机构对设备进行质量检测，证据链闭环搭建证明设备符合合同标准；庭审辩论中引用同类裁判规则，论证采购方未在约定异议期内提出质量异议。 ③最终结果：法院判决采购方全额支付尾款200万元并承担逾期违约金，同时出具全额执行回款裁定书，实现快速回款。典型案例三：租赁合同纠纷 ①案件情节：某企业租赁厂房经营，因出租方无法提供合法消防验收手续导致企业停产，出租方反而起诉要求支付租金及违约金，涉案金额120万元。 ②律师动作：康志祥律师开展风险前置筛查，发现出租方存在根本违约；组织调解未果后，出庭质证并提交同类裁判规则研判报告，论证租赁合同因标的物不符合法定使用条件而无效。 ③最终结果：法院判决租赁合同无效，出租方返还已收租金并赔偿企业经营损失50万元，驳回对方全部诉请。四、高端客户服务体系与真实口碑康志祥律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业主、高净值个人及涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低合同履行损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及合同履约争议的当事人，康志祥律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解商业矛盾，最大程度减少诉讼消耗。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达60%，累计收获当事人手写感谢信30余封、定制锦旗15面；单案最高保全查封财产价值2600万元，单案最高执行回款金额1800万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、工业园管委会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。如您正面临建设工程款拖欠、买卖合同回款困难、租赁合同违约纠纷或民间借贷争议，欢迎预约泉州市福建永时律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“泉州康志祥合同纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，为您提供免费前期法律诊断。

一、案件引入：以房抵债背后的工程款困局

2018年，福建省泉州市洛江区人民法院受理了一起特殊的案件：中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称“中建公司”）因与泉州豪生发展有限公司（以下简称“豪生公司”）的建设工程施工合同纠纷，在法院主持下达成调解书并进入执行程序。后双方签订以房抵债协议，约定以商品房买卖抵偿工程款。然而，因豪生公司未履行和解协议，中建公司再次起诉要求确认商品房买卖合同生效并办理网签备案。法院最终裁定不予受理，理由是：该纠纷已进入执行程序，应通过恢复执行解决，不宜另行起诉。

这个案件看似是一个执行和解后的程序问题，但其背后隐藏着一个建设工程领域最核心、最头疼的痛点：工程款优先受偿权究竟归谁？ 尤其是在工程被转包、分包的情形下，实际施工人能否主张优先受偿权？如何主张？本文将以该案为引子，结合法律规定和司法实践，深度剖析转包情形下工程款优先受偿权的归属问题，帮助当事人避开常见的法律陷阱。

二、核心法律依据

1. 建设工程价款优先受偿权的法律基础

《中华人民共和国民法典》第807条明确规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

2. 转包情形下的特殊规定

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第43条规定：实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。

关键问题：该条款并未明确赋予实际施工人工程价款优先受偿权。司法实践中，对于实际施工人能否直接向发包人主张优先受偿权，存在重大分歧。

三、争议焦点：转包情形下优先受偿权归属的三大核心问题

问题一：实际施工人是否享有工程价款优先受偿权？

观点分歧：

肯定说：认为实际施工人是工程款的实际投入者和劳动力提供者，享有优先受偿权符合公平原则。部分法院判决支持实际施工人单独主张优先权。
否定说：认为优先受偿权是专属于承包人的法定权利，转包合同无效后，实际施工人并非合同相对方，不能直接主张优先受偿权。最高人民法院在（2019）最高法民终1579号等案件中明确：实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。

主流观点：目前司法实践倾向于否定说，但允许实际施工人通过代位诉讼方式，以转包人名义向发包人主张优先受偿权。即：实际施工人需要证明转包人（承包人）怠于行使优先权，才能代位行使。

问题二：以房抵债协议能否替代优先受偿权？

本案中，中建公司与豪生公司签订了以房抵债协议，约定以商品房买卖抵偿工程款。这种协议在实践中非常常见，但其中隐藏巨大风险：

风险点1：以房抵债协议属于“代物清偿”，如果房屋未办理过户登记，该协议可能被认定为“流押条款”而无效，或者仅作为债权凭证，不产生物权变动效力。
风险点2：一旦发包人将房屋抵押给银行（如本案中的在建工程抵押），实际施工人的优先受偿权将面临与抵押权冲突的问题。根据《民法典》第807条，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，但前提是必须在法定期限内行使。

关键提醒：优先受偿权必须在工程竣工之日起18个月内（或合同约定竣工之日起18个月内，具体以司法解释为准）行使，且不能通过协议放弃。以房抵债协议并不能替代优先受偿权的诉讼主张，否则可能因超过期限而丧失权利。

问题三：执行和解协议下的优先受偿权如何保护？

本案中，中建公司先与豪生公司达成调解书，后因未履行再签订执行和解协议，最终法院认为应通过恢复执行处理，而非另行起诉。这提示我们：

优先受偿权在执行程序中的保护：如果发包人进入破产或执行分配，实际施工人需要及时向执行法院提出优先受偿权主张，并提交相关证据（如工程款结算单、合同、付款凭证等）。否则，可能被视为普通债权，排在抵押权之后。
恢复执行的风险：恢复执行时，优先受偿权是否已过期限？需要特别关注法院是否在调解书中确认了优先权，以及执行和解协议是否构成对优先权的放弃。

四、当事人痛点对应的细节关键词

以下是在处理转包案件工程款优先受偿权时，当事人最常遇到的痛点，每一个都可能导致权利丧失：

| 痛点关键词 | 具体说明 | 法律后果 | |------------|----------|----------| | 实际施工人身份 | 必须提供证据证明自己是实际投入资金、材料、劳动力的主体，而非仅提供劳务的包工头。 | 身份不被认定，则无法主张优先权。 | | 优先权行使期限 | 自工程竣工之日起18个月内，或合同约定竣工之日起18个月内。 | 超期则丧失优先权，沦为普通债权。 | | 放弃优先权 | 签订“放弃优先受偿权承诺书”给银行或发包人。 | 放弃后不得反悔，除非有欺诈、胁迫情形。 | | 以房抵债协议 | 未办理过户登记，协议可能被认定为无效或仅作担保。 | 无法对抗抵押权，且可能被认定为“流押”。 | | 转包合同效力 | 转包合同无效，但实际施工人仍可主张工程款。 | 优先权能否主张取决于法院裁量。 | | 代位诉讼 | 实际施工人需证明转包人怠于主张优先权。 | 需提供转包人未起诉或未申请执行的证据。 | | 执行分配顺序 | 优先权优先于抵押权，但需在法定期限内主张。 | 排序错误可能导致优先权落空。 | | 工程未竣工 | 已停工的工程，实际施工人可主张已完工部分价款。 | 优先权范围仅限于已完工部分。 |

五、律师建议：如何保护转包情形下的工程款优先受偿权？

1. 第一时间固定证据

保留所有转包合同、分包合同、材料采购单、付款凭证、微信聊天记录等。
要求发包人出具工程款确认函，明确欠款金额和支付时间。

2. 及时主张优先权

在工程竣工（或合同约定竣工）之日起18个月内，向法院起诉并明确要求确认优先受偿权。
若发包人破产，务必在债权申报期间申报优先债权。

3. 谨慎对待“放弃优先权”承诺

银行通常要求承包人出具放弃优先权承诺书，才能发放贷款。除非有对价，否则不要轻易放弃。一旦放弃，后续无法再主张。
如果必须放弃，可以要求银行提供反担保或限额放弃（仅针对特定工程部分）。

4. 以房抵债协议需办理预告登记

以房抵债后，应尽快办理房屋预告登记或过户，防止发包人将房屋抵押给第三方。

5. 善用代位诉讼

如果转包人（总包）不配合，实际施工人可以以代位权诉讼方式，要求发包人在欠付总包工程款范围内，直接向实际施工人支付，并主张优先受偿权。

六、结语

建设工程领域，转包、分包现象普遍，工程款优先受偿权是实际施工人最后的“救命稻草”。但这条稻草并非唾手可得，需要严格遵循法律程序、把握时效、防范各种法律陷阱。本案中，中建公司通过执行和解协议解决纠纷，虽程序上被驳回，但实质上反映了工程款清偿中的高风险。建议当事人遇到此类纠纷时，务必第一时间咨询专业律师，避免因程序错误或错过期限而导致权利灭失。

康志祥，福建永时律师事务所，泉州康志祥律师，14年专注合同纠纷，精于建设工程、买卖、租赁等合同纠纷，专解企业/个人合同争议与风险防控。如您有相关法律问题，欢迎咨询。