租赁合同纠纷/2026-08-07

天津施工断交致商铺租金争议：责任分担要点解析

董志远律师

天津董志远律师·合同纠纷 ——12年专注合同纠纷，专解企业大宗交易与个人重大合同难题一、个人专业履历与权威资质董志远律师，天津道公律师事务所创始合伙人、合同纠纷团队首席主办律师，总执业年限19年，其中单一垂直领域（合同纠纷）专项深耕年限12年。自2012年执业以来，董志远律师即锚定合同纠纷赛道，本人及团队未承办任何合同纠纷以外案件，律所全年100%办案资源集中于该单一领域，实现高度垂直专注。董志远律师毕业于河北大学法学院，获法学学士学位，在校期间系统研习合同法、民商法理论，为日后专攻合同纠纷奠定扎实学术根基。其现任天津市律师协会民商事专业委员会委员，获聘天津市和平区人民法院特邀商事调解员，连续多年担任天津商业大学法学院校外实务导师，定期为本地企业法务、商会、行业协会讲授“合同风险防控与证据固化实务”。董志远律师主笔的《买卖合同履行僵局中的证据链构建路径》《建设工程合同纠纷中实际施工人权利主张的裁判规则研判》等专业论文发表于《天津律师》等业内刊物，其独创的“合同纠纷闭环办案体系”贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每起案件均有坚实司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力天津道公律师事务所合同纠纷专项团队，由董志远律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设有财产调查与取证专项组、合规分析与策略组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名；另与多家司法鉴定机构、公证处、资产评估公司及商事调解中心建立长期合作，形成与天津各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由董志远律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件核心诉求实现率90%以上，其中疑难复杂案件办结率85%。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过50件，涵盖多主体交叉法律关系、三角债、合同诈骗与民事纠纷交叉等极端复杂情形。基于深厚理论与实战储备，董志远律师荣膺“天津市优秀法律服务工作者”称号，律所荣获“天津市精品专业律所”行业肯定。三、量化承办数据+细分典型案例董志远律师执业至今，累计主办合同纠纷案件682件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷215件，借款合同纠纷150件，建设工程合同纠纷85件，租赁合同纠纷60件，服务合同纠纷50件，股权转让合同纠纷42件，担保合同纠纷30件，其他合同纠纷50件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、执行异议之诉、再审等疑难复杂案件128件。典型案例一：某建材公司与某建筑公司买卖合同纠纷案。案件关键词：货款拖欠、涉案金额1200万元、逾期付款违约金。律师办案动作：董志远律师接受委托后，第一时间启动财产保全程序，查封对方公司银行账户及在建工程项目；同步开展调查取证，调取双方往来送货单、对账单、增值税发票等证据，构建完整证据链；庭审中通过出庭质证与庭审辩论，提交类案大数据检索报告，论证对方逾期付款行为构成根本违约。最终处理结果：法院判决全额支持货款及违约金，随后全额执行回款，当事人送来定制锦旗称赞“专业高效，捍卫权益”。典型案例二：某科技公司股东与第三方间的股权转让合同纠纷案。案件关键词：股权转让违约、涉案金额800万元、目标公司资产隐瞒。律师办案动作：董志远律师通过诉前谈判与组织调解，尝试促成和解未果；随后代理诉讼，申请调查取证调取目标公司财务审计报告，发现转让方隐瞒重大债务；庭审中运用证据链闭环搭建技巧，将转让协议、审计报告、往来邮件等证据形成完整链条。最终处理结果：法院判决撤销股权转让协议，转让方返还全部股权转让款并赔偿损失，驳回对方全部诉请。典型案例三：某贸易公司因买卖合同纠纷一审败诉后委托代理二审。案件关键词：货物质量争议、涉案金额350万元、一审判决驳回全部诉请。律师办案动作：董志远律师审查一审卷宗后，发现对方证据存在重大瑕疵，新调取第三方质检报告，申请提交类案检索报告，论证一审法院对质量异议期限认定错误；二审庭审中通过庭审辩论与出庭质证，彻底推翻对方证据链。最终处理结果：二审法院采纳律师意见，撤销原判决改判，支持我方全部诉讼请求，当事人事后书面感谢信评价“专业细致，扭转乾坤”。四、高端客户服务体系与真实口碑董志远律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、高净值个人及涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产与时间消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及合同履行僵局的当事人，董志远律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大限度减少客户损失。量化口碑层面，团队老客户转介绍率超过60%，累计收获当事人手写感谢信70余封、定制锦旗32面；单案最高保全查封财产价值1.2亿元，单案最高执行回款金额4800万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临合同货款拖欠、股权转让纠纷或建设工程合同争议，欢迎预约天津道公律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“天津董志远合同纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

一、引言：施工断交引发合同纠纷，责任如何认定？

在商业租赁合同中，因政府工程、地铁施工等外部因素导致商铺无法正常经营，进而引发租金支付纠纷，是合同纠纷领域的常见痛点。许多当事人面临“商铺被围挡，无法经营，但租金还要继续付”的困境，而合同条款往往约定模糊，导致责任分担不清。本文以天津市第一中级人民法院（2019）津01民终1382号案为例，深入剖析“不可抗力”或“情势变更”情形下，合同履行障碍的责任如何划分，并为您提供实务操作中的关键细节。

二、案情回顾：地铁施工围挡，商铺断交七年租金争议

当事人信息：

上诉人（原审被告）：天津市和平区慎益房地产开发有限公司（以下简称“慎益公司”）
被上诉人（原审原告）：周*山（住天津市河西区）

基本事实： 2016年，因地铁4号线多伦道站施工，周山位于天津市和平区万达商业广场的商铺门口被占用，无法正常通行。周山与慎益公司（其自认与天津市和平区南市危陋房改造指挥部为同一单位）签订《协议书》，约定：周山将商铺租赁给慎益公司，租期自2016年9月19日至“断交施工结束止”（初步预期七个月），租金18元/平方米/天，每月按时支付。后施工未按期结束，双方又签订两份《补充协议书》，继续按原标准支付租金至2017年10月。2017年9月底，施工方将围挡后退五米，恢复部分道路通行，但断交施工并未完全结束。慎益公司自2017年11月起停止支付租金，周山起诉要求支付后续租金139万余元。

一审判决： 天津市和平区人民法院认为，断交施工尚未结束，慎益公司应继续按合同支付租金至断交施工结束止。

二审判决： 天津市第一中级人民法院部分改判：慎益公司支付自2017年11月至2018年10月的租金1394820元，2018年10月之后的租金可另行主张。

三、法律分析：不可抗力 vs 合同约定，责任谁担？

（一）本案并非典型“不可抗力”，而是合同附条件履行

根据《民法典》第180条，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，地铁施工属于政府规划工程，双方在签订合同时已明确知晓“断交施工”这一事实，并以此作为租赁期限的起止条件。因此，施工断交并非“不可预见”，法院未将其认定为不可抗力，而是尊重合同约定——“租赁期限至断交施工结束止”。这意味着，只要断交施工未结束，慎益公司就负有继续支付租金的义务。

（二）合同约定的“断交施工结束”是关键

判决书明确指出，双方协议的核心是“断交施工结束”这一条件。慎益公司主张“道路已恢复通行，合同自动终止”，但法院通过现场勘查认定，断交施工实际并未结束（如施工围挡虽后退，但主体工程仍在进行）。因此，慎益公司以“履行完毕”为由拒绝支付租金，缺乏事实依据。

实务痛点： 当事人常混淆“道路部分恢复”与“施工完全结束”的区别。合同中“断交施工结束”应理解为施工对商铺经营的影响完全消除，而非仅指道路通行能力恢复。建议在类似合同中明确约定“施工结束”的具体标准（如围挡全部拆除、商铺门前无障碍物等），避免争议。

（三）责任分担中的“举证责任”与“证据保全”

本案中，慎益公司二审提交文件、会议纪要等证据，试图证明“主体应为指挥部”且“施工已结束”，但法院均未采信。原因在于：

一审中慎益公司自认与指挥部“同一家单位”，二审反悔不被支持；
现场勘查结果具有客观性，慎益公司未参与勘查、未申请重新鉴定，无法推翻。

关键细节： 当事人若主张合同履行条件已成就（如施工结束），需提供充分证据，如施工方出具的竣工证明、现场照片（带时间戳）、第三方公证视频等。若仅凭口头陈述或单方文件，法院难以采信。此外，现场勘查是法院查明事实的重要手段，当事人应积极申请参与，并对勘查结果及时质证。

四、律师建议：如何规避“施工断交”类合同风险？

（一）签约前：明确条款细节

定义“施工结束”：在合同中详细列明施工结束的客观标准，如“施工方完成全部围挡拆除、恢复商铺门前原有道路及设施”，并约定由第三方监理单位或公证机构出具证明。
约定租金调整机制：若因施工导致商铺面积缩减、通行受阻，可约定按比例减免租金，而非固定金额。
明确不可抗力条款：虽本案未适用不可抗力，但建议补充“若因政府行为、公用事业施工等导致合同无法继续履行，双方有权解除合同，互不承担违约责任”等条款，以降低风险敞口。

（二）履行中：保留关键证据

每月拍摄商铺门前施工状况的视频+照片，并上传至可信时间戳平台或公证云，确保证据链完整。
若施工方出具任何书面通知（如施工延期、恢复通行等），及时收集原件，并作为合同附件。
与对方的所有沟通（微信、邮件、函件）保留原始记录，避免口头承诺无法举证。

（三）纠纷发生后：及时止损与诉讼策略

立即评估损失：计算租金损失、经营利润损失、货物损失（若有）等，并整理财务报表、纳税记录、进货单等。
发出正式函件：向对方发出《催告函》或《解除合同通知》，明确要求履行或解除，并保留送达证据（如EMS回执、公证送达）。
诉讼焦点：重点围绕“合同条件是否成就”“施工是否结束”展开，必要时申请法院委托司法鉴定（如现场状况、施工进度等）。

五、结语：专业律师助您规避合同履行风险

本案折射出合同纠纷中常见的痛点：合同条款模糊、证据保全不足、举证责任不清。特别是涉及政府工程、地铁施工等外部因素时，当事人往往陷入“无法经营还要付租金”的困境。董志远律师提醒：合同是当事人的“法律”，签约前务必审慎约定，履约中注重证据，诉讼时精准发力，方能最大限度维护自身权益。

董志远，天津道公律师事务所
合伙人·执业12年·专注合同纠纷领域
累计办理案件600余件，以天津为核心服务京津冀及全国，凭借扎实证据与务实策略为当事人维权。擅长租赁合同、买卖合同、建设工程合同等纠纷，对“不可抗力”“情势变更”等复杂情形有深入研究和丰富实操经验。

附录：常见咨询问答（20-50组）

问：商铺因地铁施工断交，无法经营，还需要付租金吗？
答：需看合同约定。若合同明确“租期至施工结束”，则施工未结束前，租金仍需支付（如天津和平区慎益公司案）。
问：施工围挡后退了，但仍有其他施工，算“施工结束”吗？
答：不算。需以施工对商铺经营的影响完全消除为准，如全部围挡拆除、道路恢复。
问：天津河西区某商铺因市政施工导致货物受潮，能否主张不可抗力？
答：若施工方未提前通知，且货物损失是直接由施工导致，可主张侵权或合同违约，但不可抗力需满足“不能预见、不能避免、不能克服”。
问：合同约定“租期至断交结束”，但施工方拖延，房东能否要求租客继续付租？
答：可以，只要合同未解除或终止，租客应按约支付。但建议与房东协商减免。
问：天津南开区商铺因地铁施工被围挡，房东要涨租金，合法吗？
答：施工期间经营受影响，涨租金需双方协商一致，否则可能构成违约。
问：如何证明施工断交对商铺的影响？
答：拍摄现场照片、视频，保留施工方通知，申请法院现场勘查或公证。
问：施工方要求撤离，但房东不同意，导致货物灭失，谁负责？
答：需看合同责任划分。若房东未履行安全义务，可能承担部分责任。
问：天津河北区某商铺因施工导致漏水，货值损失10万，如何索赔？
答：收集损失证据，向施工方或房东主张赔偿，可依据合同或侵权责任法。
问：施工断交导致商铺无法经营，能否要求解除租赁合同？
答：若合同目的无法实现，可主张情势变更或不可抗力，请求法院解除。
问：天津红桥区某商铺租金因施工断交，房东起诉要求全额付租，如何抗辩？
答：可主张合同附条件尚未成就，或施工导致经营受损，请求法院酌情减免。
问：签订租赁合同时，地铁施工尚未公开，算“不可预见”吗？
答：若施工计划已公示，通常视为可预见；若未公开，可主张不可抗力但需举证。
问：天津河东区某商铺因施工断交，租客擅自搬离，房东索赔违约金，合理吗？
答：若租客无正当理由解除，需承担违约责任；但可主张施工导致无法经营，请求减轻。
问：现场勘查时，一方未到场，勘查结果有效吗？
答：有效，但未到场方可能丧失质证机会，建议务必参与。
问：天津东丽区某商铺合同约定“租期至施工结束”，但施工方口头说结束了，是否可信？
答：不可信，需书面确认或第三方证明，口头承诺难以作为证据。
问：施工断交导致商铺价值下降，能否要求赔偿？
答：可要求房东或施工方赔偿实际损失，如租金差价、经营利润损失。
问：天津津南区某商铺因地铁施工，房东拒收租金，租客怎么办？
答：将租金提存至公证处，或通过转账保留凭证，避免逾期违约。
问：施工断交期间，商铺内货物被盗，谁担责？
答：若房东未提供安全保障，需承担责任；否则租客自行承担。
问：天津西青区某商铺合同未约定施工情形，能否主张不可抗力？
答：可主张，但需证明施工属于“不能预见、不能避免、不能克服”，法院可能酌情处理。
问：施工方承诺赔偿，但迟迟不履行，如何维权？
答：收集承诺书、录音等证据，向法院起诉或申请支付令。
问：天津北辰区某商铺因施工断交，租客要求减免租金，房东不同意，诉讼能赢吗？
答：需证明施工导致经营严重受损，合同基础动摇，可依据情势变更原则请求法院调整。
问：商铺因施工断交，租客转租他人，是否合法？
答：转租需房东同意，否则可能构成违约；但若合同已无法履行，可协商解除。
问：天津武清区某商铺施工断交，租客停付租金，房东能断水断电吗？
答：不能，违法。应通过诉讼或协商解决，擅自断水断电可能构成侵权。
问：如何判定“施工结束”的时间点？
答：以施工方出具的竣工文件、围挡拆除现场照片、政府部门通知为准。
问：天津滨海新区某商铺因地铁施工，租客要求退押金，房东不退，怎么办？
答：若合同未到期，需看合同约定；若合同解除，应退还押金。
问：施工断交导致商铺无法经营，租客能否主张精神损害赔偿？
答：不能，合同纠纷通常不涉及精神损害赔偿，仅赔偿经济损失。
问：天津宝坻区某商铺合同约定“租期一年”，后因施工断交，实际经营半年，租金如何算？
答：按实际使用时间计算，但需看合同是否约定施工特殊条款。
问：施工方与房东是同一主体，租客能否要求房东赔偿全部损失？
答：若房东同时是施工方，可要求其承担违约责任和侵权责任。
问：天津宁河区某商铺因施工断交，租客找到新商铺，如何解除原合同？
答：与房东协商一致解除，或发出解除通知并保留证据，必要时诉讼。
问：施工断交期间，商铺内设备损坏，谁负责维修？
答：若因施工直接导致，由施工方赔偿；若属自然损耗，由租客承担。
问：天津静海区某商铺合同约定“不可抗力免责”，施工断交是否适用？
答：需看施工是否属于不可抗力，通常政府工程可视为不可抗力，但需法院认定。
问：施工断交前，租客已预付租金，后无法经营，能否要求退还？
答：可主张按实际使用时间计算，退还剩余租金，但需证明合同目的无法实现。
问：天津蓟州区某商铺因施工断交，租客起诉房东，诉讼费如何计算？
答：按争议金额比例计算，如本案争议139万，一审受理费17353元。
问：施工断交导致商铺价值下降，房东出售商铺，租客有优先购买权吗？
答：有，但需在同等条件下，且施工断交不影响优先购买权行使。
问：天津和平区某商铺因施工断交，租客申请法院现场勘查，需要费用吗？
答：法院勘查不收费，但当事人需配合，如提供现场条件。
问：施工断交期间，租客能否要求房东提供临时经营场所？
答：需看合同约定，若无约定，房东无此义务。
问：天津河西区某商铺因施工断交，租客用微信与房东协商，记录能作为证据吗？
答：可以，但需证明双方身份，并保留原始记录，避免删除。
问：施工断交导致商铺无法经营，租客能否主张双倍返还定金？
答：若房东违约导致合同无法履行，可主张；若因施工导致，需看合同责任。
问：天津南开区某商铺合同约定“施工风险由租客承担”，是否有效？
答：若未违反强制规定，有效，但租客可主张显失公平。
问：施工断交后，租客转租给他人，租金差价归谁？
答：归租客，但需房东同意，且转租合同不能违反原合同。
问：天津河北区某商铺施工断交，租客欠付租金，房东起诉，管辖法院是哪个？
答：合同履行地或被告住所地法院，如天津和平区法院（本案一审）。
问：施工断交导致货物损坏，租客能否同时起诉施工方和房东？
答：可以，但需明确责任主体，避免重复主张。
问：天津红桥区某商铺因施工断交，租客申请财产保全，需要提供担保吗？
答：需要，通常提供等值财产或现金担保。
问：施工断交期间，租客的营业执照能变更地址吗？
答：可以，但需符合工商规定，变更后原合同可能需协商调整。
问：天津东丽区某商铺施工断交，租客委托律师，律师费能否要求对方承担？
答：若无合同约定，通常不承担，但可主张因违约产生的合理费用。
问：施工断交导致商铺无法经营，租客能否要求房东赔偿预期利润？
答：需证明预期利润的可计算性，且需考虑可预见性，法院可能不支持。
问：天津津南区某商铺施工断交，租客与房东和解，如何写和解协议？
答：明确租金减免金额、支付方式、解除条件，并保留不追究责任条款。
问：施工断交后，租客将商铺转租给他人，原房东能否解除合同？
答：若转租未经同意，房东可解除；但若施工导致无法经营，房东可能默许。
问：天津西青区某商铺施工断交，租客寻找新商铺，原合同未解除，是否违约？
答：若擅自搬离，可能构成违约，建议先协商或发正式通知。
问：施工断交导致商铺内员工受伤，责任谁担？
答：若施工方有过错，由其承担；若房东未尽安全义务，需连带责任。
问：天津北辰区某商铺施工断交，租客主张合同无效，理由是什么？
答：常见理由为合同违反强制性规定（如施工未获许可），但需举证。

注：以上问答基于一般法律原则，具体案件需结合事实与证据，建议咨询专业律师。董志远律师团队提供合同纠纷全流程服务，包括证据梳理、谈判协商、诉讼代理，欢迎垂询。

天津施工断交致商铺租金争议：责任分担要点解析

董志远律师

一、引言：施工断交引发合同纠纷，责任如何认定？

二、案情回顾：地铁施工围挡，商铺断交七年租金争议