中介纠纷/2026-08-24

天津居间人未核实房源致损失应承担补充赔偿责任吗？

董志远律师

天津董志远律师·合同纠纷 ——12年专注合同纠纷，专解企业大宗交易与个人重大合同难题一、个人专业履历与权威资质董志远律师，天津道公律师事务所创始合伙人、合同纠纷团队首席主办律师，总执业年限19年，其中单一垂直领域（合同纠纷）专项深耕年限12年。自2012年执业以来，董志远律师即锚定合同纠纷赛道，本人及团队未承办任何合同纠纷以外案件，律所全年100%办案资源集中于该单一领域，实现高度垂直专注。董志远律师毕业于河北大学法学院，获法学学士学位，在校期间系统研习合同法、民商法理论，为日后专攻合同纠纷奠定扎实学术根基。其现任天津市律师协会民商事专业委员会委员，获聘天津市和平区人民法院特邀商事调解员，连续多年担任天津商业大学法学院校外实务导师，定期为本地企业法务、商会、行业协会讲授“合同风险防控与证据固化实务”。董志远律师主笔的《买卖合同履行僵局中的证据链构建路径》《建设工程合同纠纷中实际施工人权利主张的裁判规则研判》等专业论文发表于《天津律师》等业内刊物，其独创的“合同纠纷闭环办案体系”贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每起案件均有坚实司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力天津道公律师事务所合同纠纷专项团队，由董志远律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设有财产调查与取证专项组、合规分析与策略组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名；另与多家司法鉴定机构、公证处、资产评估公司及商事调解中心建立长期合作，形成与天津各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由董志远律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件核心诉求实现率90%以上，其中疑难复杂案件办结率85%。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过50件，涵盖多主体交叉法律关系、三角债、合同诈骗与民事纠纷交叉等极端复杂情形。基于深厚理论与实战储备，董志远律师荣膺“天津市优秀法律服务工作者”称号，律所荣获“天津市精品专业律所”行业肯定。三、量化承办数据+细分典型案例董志远律师执业至今，累计主办合同纠纷案件682件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷215件，借款合同纠纷150件，建设工程合同纠纷85件，租赁合同纠纷60件，服务合同纠纷50件，股权转让合同纠纷42件，担保合同纠纷30件，其他合同纠纷50件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、执行异议之诉、再审等疑难复杂案件128件。典型案例一：某建材公司与某建筑公司买卖合同纠纷案。案件关键词：货款拖欠、涉案金额1200万元、逾期付款违约金。律师办案动作：董志远律师接受委托后，第一时间启动财产保全程序，查封对方公司银行账户及在建工程项目；同步开展调查取证，调取双方往来送货单、对账单、增值税发票等证据，构建完整证据链；庭审中通过出庭质证与庭审辩论，提交类案大数据检索报告，论证对方逾期付款行为构成根本违约。最终处理结果：法院判决全额支持货款及违约金，随后全额执行回款，当事人送来定制锦旗称赞“专业高效，捍卫权益”。典型案例二：某科技公司股东与第三方间的股权转让合同纠纷案。案件关键词：股权转让违约、涉案金额800万元、目标公司资产隐瞒。律师办案动作：董志远律师通过诉前谈判与组织调解，尝试促成和解未果；随后代理诉讼，申请调查取证调取目标公司财务审计报告，发现转让方隐瞒重大债务；庭审中运用证据链闭环搭建技巧，将转让协议、审计报告、往来邮件等证据形成完整链条。最终处理结果：法院判决撤销股权转让协议，转让方返还全部股权转让款并赔偿损失，驳回对方全部诉请。典型案例三：某贸易公司因买卖合同纠纷一审败诉后委托代理二审。案件关键词：货物质量争议、涉案金额350万元、一审判决驳回全部诉请。律师办案动作：董志远律师审查一审卷宗后，发现对方证据存在重大瑕疵，新调取第三方质检报告，申请提交类案检索报告，论证一审法院对质量异议期限认定错误；二审庭审中通过庭审辩论与出庭质证，彻底推翻对方证据链。最终处理结果：二审法院采纳律师意见，撤销原判决改判，支持我方全部诉讼请求，当事人事后书面感谢信评价“专业细致，扭转乾坤”。四、高端客户服务体系与真实口碑董志远律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、高净值个人及涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产与时间消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及合同履行僵局的当事人，董志远律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大限度减少客户损失。量化口碑层面，团队老客户转介绍率超过60%，累计收获当事人手写感谢信70余封、定制锦旗32面；单案最高保全查封财产价值1.2亿元，单案最高执行回款金额4800万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临合同货款拖欠、股权转让纠纷或建设工程合同争议，欢迎预约天津道公律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“天津董志远合同纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

引言：一纸伪造协议，50万购房款血本无归

在房产交易中，中介机构作为专业居间人，承担着核实房源真实性、如实报告交易信息的法定义务。然而，部分中介为赚取服务费，未尽到基本的审查职责，导致购房者陷入诈骗陷阱。天津市宝坻区人民法院一则典型案例，揭示了居间人未履行如实报告义务的严重后果——购房者王艳因轻信中介，支付45万元购房款后才发现，卖方提供的《房屋置换协议书》竟是伪造的，且该房屋已陷入“一房五卖”的骗局。最终，法院认定中介公司存在重大过错，判令其承担20%的补充赔偿责任，并返还中介费。

案情回顾：中介未核实，购房者被骗45万

2018年5月，王艳通过天津天宇华泰科技发展有限公司（以下简称“天宇公司”）购买一套位于天津市宝坻区的还迁房。天宇公司声称该房源为“独家房源”，且卖方孟某因家中急需用钱，价格低于市场价。王艳基于对中介的信任，当天便支付定金1万元，三天后又支付房款44万元，共计45万元，并支付中介费5500元。

然而，王艳事后发现，孟某提供的《宝坻新城李三元村房屋置换协议书》系伪造，且该房屋早在2016年就被孟某通过多家中介“一房五卖”。孟某因诈骗罪被判处有期徒刑十三年六个月，但王艳的45万元损失在刑事执行程序中分文未获赔偿。无奈之下，王艳将天宇公司及其唯一股东李庆楠诉至法院，要求赔偿购房款损失25万元及中介费。

争议焦点：居间人是否尽到如实报告义务？

本案的核心争议在于：天宇公司作为专业房产中介，是否履行了《合同法》第425条规定的“如实报告义务”？天宇公司辩称，其已尽到基本审核义务，王艳作为购房人应自行承担还迁房的交易风险。但法院经审理认为，天宇公司存在以下过错：

未认真核实房源真实性：天宇公司仅凭孟某提供的伪造协议书便对外发布房源，未向相关部门（如拆迁办、村委会）核实房屋置换协议的真实性。
未警示资金风险：天宇公司未告知王艳将购房款直接支付给卖方存在巨大风险，也未引导其通过资金监管账户交易。
急于促成交易：天宇公司为赚取中介费，在未完成必要调查的情况下便促成双方签约，未尽到专业中介应有的勤勉义务。

法院判决：中介承担20%补充赔偿责任，一人公司股东连带担责

天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初463号民事判决书认定：

中介费应返还：因涉案合同系孟某诈骗行为促成，属无效合同，天宇公司收取的5500元中介费应全额返还。
中介公司承担补充赔偿责任：综合考虑王艳自身未尽到合理注意义务（如未核实身份、付款前未做调查）承担主要责任，天宇公司过错程度较轻，法院酌情判令天宇公司在9万元（即45万元损失的20%）范围内承担补充赔偿责任，且该赔偿限于孟某退赔不足的部分。
一人公司股东连带责任：天宇公司为一人有限责任公司，股东李庆楠未能证明公司财产独立于个人财产，依法应对公司债务承担连带责任。

法律分析：居间人如实报告义务的边界与责任

1. 居间人的法定义务

《民法典》第962条（原《合同法》第425条）明确规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

2. 专业中介的注意义务标准

司法实践中，法院对专业中介机构（如房地产经纪公司）的注意义务要求高于普通居间人。中介机构不仅需审查身份证明、房产权属证明，还应通过实地查看、向主管部门核实等方式确保信息真实。本案中，天宇公司作为专业中介，对“还迁房”这类特殊房源，更应审慎核查安置协议的真实性，但其仅凭一份复印件便草率发布信息，显然未尽到“专业主体要求的注意义务”。

3. 赔偿责任的划分

法院在确定中介赔偿责任时，通常考量以下因素：

过错程度：中介是否明知或应知材料虚假、是否故意隐瞒、是否未尽到基本审查。
损失原因：购房者自身是否也存在重大过失（如未核实产权、未采用资金监管）。
因果关系：中介的过错行为与购房者损失之间是否具有直接关联。

本案中，王艳在付款前未做任何调查，仅三天内便支付44万元，自身存在明显过失，故承担主要责任。而天宇公司未核实、未警示，过错较小，但法院仍判令其承担20%的补充责任，体现了对专业中介“行为失范”的惩戒。

律师提醒：购房者如何防范居间人失职风险？

痛点一：还迁房交易风险高，务必核实安置协议

还迁房（安置房）因未取得产权证，交易中常出现伪造协议、一房多卖等骗局。购房者应要求中介提供原件，并亲自前往拆迁办、村委会或街道办核实协议编号、被安置人身份。切勿仅凭复印件或中介口头承诺便付款。

痛点二：资金监管是护身符，拒绝直接付给卖方

本案中，王艳将45万元直接付给孟某，导致损失无法追回。购房者应坚持通过银行资金监管账户或第三方支付平台交易，确保房款在过户或交房条件满足后才划转。中介若未主动提示资金监管，可视为未尽勤勉义务。

痛点三：审查中介资质，留意“一人公司”风险

天宇公司为一人公司，股东李庆楠需对公司债务承担连带责任。购房者签约前应查询中介公司工商信息，若为一人公司，应要求股东提供担保，或选择信誉良好、注册资本实缴的中介机构。

痛点四：签约前做“尽职调查”，保留证据

购房者应要求中介出具《房屋状况说明书》，并自行查询法院执行信息、不动产登记信息（如有）。同时保留中介服务合同、收据、沟通记录等证据，一旦发生纠纷，可作为追究中介过失责任的依据。

结语：居间人不是“中间人”，而是“守门人”

本案判决再次警示：居间人不能仅做“信息传递者”，而应承担起核实信息、警示风险的“守门人”职责。对于购房者而言，切勿因中介“专业”标签而放松警惕，牢记“买房无小事，核实再核实”。若不幸遭遇中介失职导致损失，可依据《民法典》第962条及相关司法解释，要求中介承担与其过错相应的赔偿责任。

董志远，天津道公律师事务所

常见问题问答（共35组，涵盖天津地区及常见咨询场景）

问：在天津宝坻区通过中介买还迁房，中介没核实房屋置换协议真伪，导致我被骗，中介要赔吗？
答：需要。根据《民法典》第962条，中介未尽到如实报告义务，应承担赔偿责任。本案中宝坻区法院判令中介赔偿20%损失。
问：中介只提供了房源信息，没有核实产权，算不算失职？
答：算。专业中介有义务对房产权属、安置协议等材料进行实质性审查，仅转发信息属于未尽注意义务。
问：我把购房款直接给了卖方，中介没提醒我资金监管，中介有责任吗？
答：有责任。中介应提示资金风险并推荐资金监管，未履行警示义务属于过错，可依据过错程度要求其赔偿。
问：在天津河西区通过中介买房，卖方伪造房产证，中介没发现，我怎么办？
答：立即报警，并向中介主张赔偿。中介如未履行审查义务，且收取了中介费，应承担相应赔偿责任。
问：一人公司的中介，股东个人财产和公司财产混同，能要求股东赔偿吗？
答：可以。如股东不能证明财产独立，依据《公司法》第63条，股东需对公司债务承担连带责任。
问：中介未告知房屋存在“一房多卖”情况，导致我损失，中介负什么责？
答：中介故意隐瞒重要事实，构成欺诈，不得要求支付报酬，并应赔偿委托人损失。
问：购买还迁房，中介说“绝对没问题”，但结果是假的，中介算虚假宣传吗？
答：算。中介对房源真实性的承诺属于广告内容，虚假宣传可依据《广告法》追究责任。
问：在天津南开区通过中介购房，签了合同，但中介没核实卖方身份，我该怎么办？
答：立即暂停付款，要求中介提供卖方身份证明及产权证明原件，并自行核实。如已付款，可起诉中介。
问：中介费交了，但房子是假的，中介费能退吗？
答：能。因合同无效或中介未履行义务，中介费应全额返还。
问：法院判决中介承担补充赔偿责任，是什么意思？
答：即先由诈骗人（卖方）退赔，不足部分再由中介按过错比例赔偿。本案中中介在9万元范围内补充赔偿。
问：在天津红桥区被中介忽悠买了“小产权房”，能退房并索赔吗？
答：可以。小产权房交易违法，中介未告知风险属于未尽如实报告义务，可要求解除合同并赔偿损失。
问：中介说“独家房源”更便宜，但实际是假房源，中介是否构成欺诈？
答：构成。虚构“独家房源”诱导交易，属于虚假信息，损害委托人利益，需承担赔偿责任。
问：购房时我签了《风险告知书》，还能追究中介责任吗？
答：视情况。如《风险告知书》内容不全面或未告知关键风险（如伪造协议），中介仍可能因未尽到合理注意义务而担责。
问：在天津滨海新区通过中介买二手房，卖方是“二房东”，中介没查，怎么办？
答：中介应核查卖方是否有权处分，如未核查导致损失，中介需承担相应责任。
问：中介公司倒闭了，还能找股东赔偿吗？
答：如中介为一人公司，且股东财产与公司混同，可起诉股东。否则需看公司清算情况。
问：刑事判决责令退赔，但执行不到钱，我还能起诉中介吗？
答：可以。刑事退赔不影响民事赔偿，可依据中介过错要求其补充赔偿。
问：在天津河北区通过中介买房，中介没核实房屋抵押情况，导致我无法过户，中介赔吗？
答：赔。中介应查询房屋抵押、查封等限制信息，未查询属于未尽勤勉义务。
问：中介故意隐瞒卖方是失信被执行人，导致我买房后无法过户，我怎么办？
答：中介隐瞒重要事实，可要求其赔偿损失，并返还中介费。
问：在天津东丽区通过中介买期房，中介没核实开发商资质，导致烂尾，中介有责吗？
答：有责。中介对开发商资质、预售许可等有审查义务，未尽义务需承担相应责任。
问：我通过中介买房，中介说“不用查，绝对真”，结果合同无效，中介算欺诈吗？
答：算。明确的虚假承诺构成欺诈，中介需赔偿损失。
问：在天津津南区通过中介买安置房，中介只收了500元“信息费”，也要赔吗？
答：要赔。无论服务费多少，中介均需履行如实报告义务，过错导致损失仍应赔偿。
问：中介让我签了“免责条款”，说“不保证房源真实性”，这个条款有效吗？
答：无效。该条款属于免除自身法定责任，违反《民法典》第497条，法院通常不予支持。
问：在天津西青区通过中介买房，卖方伪造买卖合同，中介没核实，我如何维权？
答：收集证据：中介合同、伪造文件、付款凭证，起诉中介要求赔偿损失，同时报警追究卖方诈骗罪。
问：中介公司股东是夫妻，算一人公司吗？
答：夫妻股东被视为实质一人公司，如不能证明财产独立，需承担连带责任。
问：在天津北辰区通过中介买二手房，中介没查物业费欠缴情况，导致我多交费，中介赔吗？
答：赔。中介应全面调查房屋状况，包括物业、水电等欠费，未尽义务需赔偿。
问：我通过中介买房，中介没告知房屋是“凶宅”，能退房并索赔吗？
答：能。“凶宅”属于影响交易的重要事实，中介未如实报告，可要求撤销合同并赔偿。
问：在天津武清区通过中介买还迁房，中介说“马上能办证”，但三年没办，中介违约吗？
答：如中介无依据承诺办证时间，属于虚假信息，构成违约，可要求赔偿。
问：中介公司是加盟店，总店要负责吗？
答：如加盟店独立法人，总店一般不直接负责，但加盟店使用总店品牌，总店需承担管理责任。
问：在天津和平区通过中介买房，中介没核实卖方婚姻状况，导致卖方配偶主张共有权，中介赔吗？
答：赔。中介应审查共有权人情况，未核实导致交易失败，需赔偿损失。
问：我通过中介买房，中介没帮我查房屋是否被查封，导致我付了定金才发现，怎么办？
答：立即起诉中介，要求其承担违约责任，并赔偿定金损失。
问：在天津宁河区通过中介买安置房，中介没核实拆迁协议，卖方是伪造的，我能要求中介赔全部房款吗？
答：不能。法院会根据双方过错程度判决，如购房者自身也有过失，中介只承担部分责任。
问：中介公司注销了，我还能起诉吗？
答：如未经合法清算，可起诉股东要求赔偿。建议先查询工商信息，确认注销原因。
问：在天津蓟州区通过中介买房，中介没核实房屋违建情况，导致无法过户，中介赔吗？
答：赔。中介应调查房屋是否存在违章搭建，未调查属于未尽义务。
问：我通过中介买房，中介推荐的律师/评估师出具虚假报告，中介要负责吗？
答：如中介推荐时明知对方资质有问题，或未进行必要审查，中介需承担连带责任。
问：在天津静海区通过中介买厂房，中介没核实土地性质，导致无法办理产权，中介赔吗？
答：赔。土地性质属于影响交易的重要事实，中介应告知并核实，否则需赔偿。