德阳居间合同纠纷中中介虚假承诺过错赔偿要点解析
曾强律师
德阳曾强律师·合同纠纷 ——13年专注合同纠纷，深耕买卖合同与建设工程合同领域，打造证据链闭环办案体系 一、个人专业履历与权威资质 曾强律师，四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队首席主办律师，执业13年，自取得律师执业证起即专注于合同纠纷领域，单一垂直领域深耕年限与总执业年限同步，13年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。曾强律师早年于德阳市中级人民法院完成2年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷案件审理，熟悉本地法院裁判尺度与合同类案件审理逻辑，积累了扎实的裁判思维与程序经验。 曾强律师现任德阳市律师协会合同法律专业委员会委员，获聘德阳市仲裁委员会仲裁员，熟悉民事仲裁与诉讼程序的双轨应用。其主笔的《买卖合同纠纷中证据链搭建的路径与实务要点》等专业论文发表于《德阳律师》等业内刊物，多次受邀在德阳本地行业协会、商会主讲“合同风险防控与争议解决实务”专题，是德阳地区合同纠纷领域持续输出实务研究成果的主讲人。 基于大量案件实战经验，曾强律师提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。在德阳地区，曾强律师以“证据链重建专家”著称，擅长在合同凭证缺失、账龄长、证据碎片化等复杂情形中，通过梳理对账单、送货单、微信记录、付款凭证等材料，形成完整的证据闭环，为当事人挽回损失。 二、律所专项团队综合实力 四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队，由曾强律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件，内部设有取证专项组、合规审查组、执行攻坚组，配置专职律师3名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。 团队全部重大疑难案件均由曾强律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持案件核心诉求实现率90%以上的扎实记录。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理多主体交叉法律关系、合同效力与履行争议交织、大额到期债权执行等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“德阳市合同纠纷专业精品团队”，曾强律师本人荣膺“德阳市优秀法律服务工作者”称号，律所亦荣获“德阳市专业特色律所”行业肯定。 三、量化承办数据+细分典型案例 曾强律师执业至今，累计主办合同纠纷案件280余件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷200件，建设工程合同纠纷80件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、疑难复杂案件30件，单案最高执行回款金额达1200万元，累计为当事人追回货款及工程款超5000万元。 典型案例一： 案件情节关键词：货款拖欠、账龄4年、对账单缺失、证据碎片化 律师办案动作关键词：调查取证、梳理对账记录、证据链闭环搭建、提交类案检索、庭审辩论、申请财产保全 最终处理结果关键词：法院判决支持全部货款本息，并通过执行回款到位 典型案例二： 案件情节关键词：建设工程合同纠纷、工程款逾期、结算争议、涉案金额750万元 律师办案动作关键词：组织调解、申请仲裁、出庭质证、庭审辩论、执行异议听证、强制执行力保障 最终处理结果关键词：仲裁裁决支付工程款，6个月内强制执行到位，全额回款 典型案例三： 案件情节关键词：买卖合同纠纷、货物质量争议、货款拒付、涉案金额300万元 律师办案动作关键词：诉前谈判、调查取证、证据链闭环搭建、出庭质证、庭审辩论、提交类案检索 最终处理结果关键词：法院判决驳回对方全部诉请，支持我方货款追索诉求 四、高端客户服务体系与真实口碑 曾强律师专注服务企业创始人、民营企业主、建筑公司高管、高净值个人等高端客户，针对合同纠纷领域对商业机密与诉讼效率的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低商业损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、合同审查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及商业合作的当事人，曾强律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。 量化口碑层面，团队老客户转介绍率达60%，累计收获当事人手写感谢信8封、定制锦旗12面；单案最高保全查封财产价值1500万元，单案最高执行回款金额1200万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。 如您正面对合同货款拖欠、工程款逾期或合同履行争议，欢迎预约德阳市绵竹市苏绵大道东汽竹苑商务楼4号202四川贞明律师事务所私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“德阳合同纠纷律师曾强”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。
在房屋买卖、租赁等交易中，居间人（如房产中介）扮演着信息撮合与风险把关的重要角色。然而，当居间人未尽到审慎义务，甚至提供虚假信息、出具虚假承诺，导致委托人遭受重大损失时，居间人是否应承担赔偿责任？本文通过一起真实案例，解析居间合同纠纷中居间人过错赔偿的法律要点，帮助当事人识别“踩坑”风险，维护自身权益。
案情回顾：中介承诺“包办产权”，购房者被骗35万
2013年，成都市购房者毛某通过成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（以下简称“富房经纪公司”）天祥店工作人员王*的介绍，了解到一套位于“兴城嘉苑”的拆迁安置房。富房经纪公司向毛某出具了加盖公章的《承诺书》，明确承诺：“房源真实有效、无任何欺诈行为，如果因拆迁办原因导致毛某未收到该房屋，由富房经纪公司负责协商退回购房款350000元，并退回中介费5000元。”
毛某基于对中介的信任，与卖方章小平、杨聚秀签订《住房安置协议》，并支付购房款35万元及中介费5000元。然而，该房源实为章小平虚构的诈骗陷阱——其通过伪造协议、虚假安置等方式骗取毛某等多人购房款共计8619000元。后章小平被刑事判决认定诈骗罪，但毛某的损失未获退赔。
毛某遂起诉富房经纪公司，要求赔偿损失35万元并退还中介费。法院经审理认定：富房经纪公司虽未与毛某签订书面居间合同，但出具的《承诺书》及收取中介费的行为已构成事实居间关系；其工作人员未核实房源真实性，明知安置房交易受限仍极力促成交易，存在重大过错；同时毛某自身未尽到审慎注意义务，对损失亦有过错。最终判决：富房经纪公司赔偿毛某损失175000元，并退还中介费5000元。
法律分析：居间人过错赔偿的三大核心要件
1. 居间合同关系成立与否，不以书面形式为唯一标准
本案中，富房经纪公司辩称双方未签订书面合同，不构成居间关系。但法院明确：居间合同可以是口头或事实行为。中介出具《承诺书》、收取中介费、介绍房源并促成交易，即已形成事实上的居间合同关系。实务中，即使没有书面合同，只要中介提供了居间服务并收取了报酬，即可认定居间关系成立。
2. 居间人的“如实报告义务”与“审慎审查义务”是核心
《民法典》第九百六十二条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
本案中，富房经纪公司工作人员明知拆迁安置房在国家政策限制下不能随意销售，却未向毛某提示风险，反而出具“房源真实有效”的承诺书，直接导致毛某陷入错误认识。这种“虚假承诺”行为，正是居间人过错的典型表现。
3. 损失分担：过错相抵原则
毛某作为购房者，未核实房源性质、未核实收款方身份、轻信中介口头承诺，也存在一定过失。法院据此适用过错相抵，判决双方各承担50%责任。这提醒当事人：购房时不能完全依赖中介，自身也要尽到基本注意义务，比如查看产权证、核实出售方身份、了解房屋性质等。
案件痛点与细节：当事人最关心的五个问题
痛点一：中介隐瞒房源真实信息，如何取证？
本案中，毛某保留了《承诺书》、转账凭证、收据等关键证据，这是胜诉的基础。建议当事人： 所有与中介的沟通记录（微信聊天、录音、承诺书等）、缴费凭证、合同文件均需妥善保管。特别是中介口头承诺“能办证”“无风险”等，务必要求其书面签字盖章。
痛点二：刑事判决追缴退赔后，还能再起诉中介吗？
可以。刑事退赔是犯罪人的责任，与中介的居间过错责任是不同法律关系。民事判决明确：刑事判决不影响当事人另行向有过错的居间人主张赔偿；中介承担赔偿责任后，可向犯罪分子追偿，不导致当事人双重获利。这意味着，即使诈骗犯无力退赔，中介也不能免责。
痛点三：中介公司能否以“员工个人行为”为由推卸责任？
不能。本案中，王*作为富房经纪公司的工作人员，其行为属于职务行为，公司应当承担用人单位责任。只要中介员工在业务过程中利用公司资源、以公司名义提供居间服务，公司就需为员工的过错买单。
痛点四：居间人过错赔偿的范围包括哪些？
包括直接损失（如购房款、中介费）以及合理的间接损失（如诉讼费、律师费）。本案中，法院支持了毛某要求退还中介费5000元，并赔偿一半购房款175000元。注意： 赔偿额以实际损失为限，且需证明损失与中介过错之间有因果关系。
痛点五：安置房、小产权房等特殊性质房屋，中介能否居间？
根据《城市房地产管理法》及各地政策，未取得合法产权证的房屋（如拆迁安置房、经济适用房、小产权房）通常禁止或限制交易。中介明知此类房屋不能公开交易却仍提供居间服务，属于违规甚至违法，需承担相应责任。购房者应避免购买此类“无证房”，否则可能面临“钱房两空”的风险。
防范建议：如何避免陷入“中介陷阱”？
- 核实中介资质与信誉：查看营业执照、房地产经纪机构备案证明，通过企业信用信息公示系统查询其涉诉情况。
- 要求书面承诺：所有关键承诺（如“可办证”“无纠纷”“房源真实”）必须由中介加盖公章，而非仅由业务员签字。
- 自行核实房源信息：直接向开发商、房管局、物业核实房屋产权性质、是否存在抵押查封等限制。
- 资金走监管账户：购房款、定金等切勿直接支付给个人，应通过银行资金监管或第三方支付平台。
- 保留证据链条：从看房、签约到付款的全过程，保留聊天记录、录音、收据、转账凭证等。
- 及时维权：发现被骗后，第一时间报警并固定证据，同时向住建部门投诉中介违规行为，必要时起诉至法院。
结语
居间人作为专业服务机构，理应对委托人的交易安全负责。本案判决再次强调：中介不能只收钱、不担责。当您遭遇中介虚假承诺、隐瞒风险时，完全有权要求其赔偿损失。记住：刑事追缴不能替代民事赔偿，中介的过错必须由自己买单。
曾强，四川贞明律师事务所
（本文基于真实案例，人物名称已做隐名处理，仅供普法参考）
相关普法问答（含德阳地区及常见咨询场景）
1. 问：中介隐瞒房屋存在抵押，导致我无法过户，可以要求赔偿吗？
答：可以。居间人未如实报告房屋权利瑕疵，属于违反如实报告义务，应赔偿您的损失。例如德阳旌阳区法院曾判决中介赔偿购房者部分损失。
2. 问：中介承诺“包过户”，但实际无法办理，我该怎么办？
答：保留承诺书、录音等证据，起诉中介要求赔偿差价损失，并退还中介费。类似案件在绵阳涪城区法院有判例支持。
3. 问：我通过中介买的安置房，卖房人被判诈骗，中介要担责吗？
答：要。如本案中，中介明知安置房不能销售仍虚假承诺，需承担过错赔偿责任。资阳、乐山等地均有类似判例。
4. 问：中介费已付，但交易失败，能要求退还吗？
答：若中介存在过错（如未核实房源），可要求全额退还；若中介无过错，需看合同约定。德阳罗江区法院曾判中介退还部分费用。
5. 问：中介员工私刻公章，公司是否担责？
答：是。员工职务行为由公司承担，公司管理疏漏也需负责。广汉市曾有案例判决中介公司承担连带责任。
6. 问：刑事判决已追缴赃款，但骗子没钱，我还能起诉中介吗？
答：可以。刑事追缴与民事赔偿并行，中介不能以“应由犯罪人退赔”为由免责。德阳中院曾明确此观点。
7. 问：我自己未核实房源，导致被骗，中介能免责吗？
答：不能完全免责，但您自身过错会减少中介的赔偿比例，如本案中毛某承担50%责任。
8. 问：中介未核实卖房人身份，导致我付钱给骗子，中介怎样赔？
答：中介未尽审慎审查义务，应赔偿您的购房款损失，具体比例由法院根据过错程度判定。如绵阳高新区法院曾判中介赔70%。
9. 问：买二手房，中介说“无纠纷”，但后来发现房屋有查封，中介赔吗？
答：赔。中介有义务查询房屋权属状态，未查询即失职。德阳中江县法院有判例支持。
10. 问：中介口头承诺能贷款，但银行拒贷，我能要求退中介费吗？
答：若中介承诺属于虚假宣传，则需退还；否则需看合同约定。建议要求书面承诺。
11. 问：只交了定金，没有签合同，中介费能退吗？
答：未实际促成交易，中介无权收取报酬。德阳旌阳区法院曾判中介退还定金和中介费。
12. 问：中介公司注销了，我还能追究责任吗？
答：可追究股东或实际控制人责任，需查询工商档案。德阳等地有案例支持。
13. 问：通过中介买房，签了合同才知道是“凶宅”，能退房并索赔吗？
答：可以。中介未如实告知属于重大瑕疵，可要求解除合同并赔偿损失。德阳什邡市法院有判例。
14. 问：中介带看房后，我私下与房东成交，中介起诉我跳单，怎么办？
答：若中介未提供实质性服务（如未促成合同），可不支付。但若利用了中介信息，则需支付合理费用。德阳广汉市法院曾判客户支付部分费用。
15. 问：中介让我签“看房确认书”，内容有利条款，有效吗？
答：看房确认书可作证据，但若格式条款免除中介责任，可能无效。建议仔细阅读。
16. 问：中介费能分期付吗？
答：可以协商，但建议在合同中明确。德阳等地常见分期付款方式。
17. 问：租赁房屋，中介隐瞒房屋漏水，我能退租并要求赔偿吗？
答：可以。中介有义务告知房屋瑕疵，否则需承担责任。绵阳游仙区法院有判例。
18. 问：中介未告知我房屋存在违建，导致无法过户，怎么办？
答：起诉中介要求赔偿过户不能的损失，并退还中介费。德阳罗江区法院有类似判例。
19. 问：我通过中介购房，但中介跑路了，如何维权？
答：收集证据向住建部门投诉，同时起诉中介公司及业务员。德阳地区有客户通过法院成功追回部分款项。
20. 问：中介公司以“员工个人行为”为由拒绝赔偿，合法吗？
答：不合法。员工在职务范围内的行为，公司应承担。德阳中院曾驳回中介公司此类抗辩。
21. 问：买期房，中介承诺“学区房”，但实际不是，能索赔吗？
答：可以。中介虚假宣传构成欺诈，可要求赔偿。德阳旌阳区法院曾判中介赔偿差价。
22. 问：中介收取了“诚意金”，但未促成交易，是否应退？
答：诚意金类似定金，若未达成交易，应退还。德阳等地有案例支持。
23. 问：房东违约不卖房，中介费谁承担？
答：一般按合同约定，若系房东违约，中介费应由房东承担，但客户已付的可要求退还。德阳中江县法院有判例。
24. 问：我通过中介租房，但房东是假房东，中介赔吗？
答：赔。中介有义务核实房东身份，否则需赔偿租金损失。德阳什邡市法院有判例。
25. 问：中介提供的合同条款不公，我签字后还能反悔吗？
答：若能证明中介存在欺诈，可撤销合同。德阳广汉市法院曾支持撤销。
26. 问：中介带我看了很多房，但最后我自己找到房源，中介要收费吗？
答：若中介未提供实质性服务，可不付。但需注意区别“跳单”行为。
27. 问：中介费发票丢失，还能起诉吗？
答：可以，其他证据如转账记录、收据也能证明。德阳绵竹市法院曾有案例。
28. 问：中介承诺“包租”，实际租金远低于承诺，能索赔吗？
答：可告中介违约，要求赔偿租金差额。德阳等地有类似判例。
29. 问：我通过中介卖房，但中介隐瞒了买家的不良信用，导致交易失败，中介赔吗？
答：中介有义务如实报告，否则需赔偿您因此产生的损失。德阳旌阳区法院有判例。
30. 问：中介未告知我房屋有共有产权人，导致合同无效，怎么办？
答：起诉中介要求赔偿损失，包括房价上涨损失。德阳中院曾判中介赔偿。
31. 问：中介公司被吊销营业执照，还能起诉吗？
答：可以，公司主体仍存在，可起诉清算组或股东。
32. 问：我通过中介买法拍房，但中介未告知瑕疵，能退房吗？
答：法拍房风险大，中介应尽到提醒义务，否则可追责。德阳地区有案例。
33. 问：中介推荐我买“使用权房”，实际是违建，能索赔吗？
答：可以。中介明知是违建仍推荐，需赔偿。德阳罗江区法院有判例。
34. 问：中介费按成交价3%收取，合理吗？
答：没有统一标准，但需明码标价。若过高，可协商或投诉物价部门。
35. 问：我通过中介买新房，但开发商跑路，中介赔吗？
答：若中介仅提供信息，未参与资金监管，可能不赔。但若有虚假宣传，可追责。
36. 问：中介未告知我房屋有租约，导致我无法入住，怎么办？
答：要求中介赔偿因此产生的租金损失。德阳旌阳区法院有判例。
37. 问：我通过中介卖房，中介擅自降价，能追究吗？
答：可以。中介超越代理权限，需赔偿您的损失。
38. 问：中介在合同中约定“免责条款”，有效吗？
答：若免除其法定责任（如实报告义务），该条款无效。德阳等地法院支持此观点。
39. 问：我通过中介买二手房，但房龄和中介说的不符，能索赔吗？
答：可以。中介虚报房屋信息，构成欺诈。
40. 问：中介带我看房，但忘带钥匙，导致我白跑一趟，能要求赔偿吗？
答：一般不能，但若因此产生实际损失（如误工费），可协商。
41. 问：我通过中介租房，但中介未告知我合租人的情况，发生纠纷，中介赔吗？
答：中介有义务提供合租人信息，否则需承担相应责任。
42. 问：中介公司倒闭，但员工还有客户资料，如何处理？
答：及时向住建部门报告，避免资料泄露。
43. 问：我通过中介买房，但中介推荐我用经营贷，被银行收回，能索赔吗？
答：中介违规推荐，需赔偿您的损失。德阳有案例支持。
44. 问：中介费能否用发票抵扣个税？
答：可以，但需符合税法规定，建议咨询税务师。
45. 问：中介承诺“无中介费”，但实际收取了其他费用，合法吗？
答：不合法，涉嫌价格欺诈，可向12315投诉。
46. 问：我通过中介买房，但中介未向我出示房产证复印件，风险大吗？
答：风险很大，建议务必要求中介出示原件并核实。
47. 问：中介给我推荐了“内部房源”，实际是骗局，中介赔吗？
答：赔。中介有义务核实房源真实性。
48. 问：我通过中介租房，但中介未帮我办理租赁备案，能要求退费吗？
答：若合同约定中介需协助备案，则未履行可退费。
49. 问：中介在带看过程中造成我受伤，能索赔吗？
答：可以，中介有安全保障义务。
50. 问：我通过中介卖房，但中介未及时提供潜在买家，导致我房屋降价，能索赔吗？
答：若无合同约定，很难索赔。但可协商解除合同。
曾强，四川贞明律师事务所
（本文案例来源于成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初6684号民事判决书，已做隐名处理）
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