南宁居间合同纠纷中居间义务履行认定要点解析
陈干新律师
南宁陈干新律师・合同纠纷 ——31 年执业沉淀，20 年专注合同争议，筑就高净值客户信赖的合同纠纷解决专家 一、个人专业履历与权威资质 陈干新律师，广西博美律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业 31 年，自执业初期即将业务重心锁定民商事合同纠纷领域，近 20 年更是 100% 深耕该单一赛道，不承接任何跨领域案件。陈干新律师毕业于广西大学法学院，获法学学士学位，系统研习合同法、民事诉讼法及证据法学，为后续专攻合同纠纷奠定扎实理论根基。 陈干新律师现任南宁市律师协会民商事法律专业委员会委员，获聘南宁市青秀区人民法院特邀调解员，长期担任广西大学法学院校外实务导师，定期为本地建筑企业、房地产开发商会讲授 “合同风险防控与证据链管理” 专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中造价鉴定意见的质证策略》《租赁合同解除后装饰装修残值补偿规则研究》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出合同纠纷领域实务成果的主讲人。基于大量案件经验，陈干新律师提炼出独有的合同争议闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 二、律所专项团队综合实力 广西博美律师事务所合同纠纷专项团队，由陈干新律师作为创始合伙人、业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年 100% 办案资源集中于合同纠纷这一单一赛道，不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等任何非主营案件，内部设有建设工程合同纠纷取证专项组、商事合同纠纷合规组、执行攻坚组，配置专职律师 4 名、调查专员 2 名、法务助理 2 名，另有长期合作的外部司法鉴定机构（工程造价鉴定、质量鉴定）、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。 团队全部重大疑难案件均由陈干新律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件整体胜诉率 85% 以上的扎实记录，其中疑难复杂案件（标的额千万级、多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等）办结率达 78%。团队累计承办标的额 1000 万元以上合同纠纷案件超过 60 件，曾成功处理涉及工程款多重抵销、租赁合同与买卖合同交叉违约、债权转让与代位权纠纷等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评南宁市优秀民商事专业团队，陈干新律师本人荣膺南宁市优秀法律服务工作者称号，律所亦荣获专业特色精品律所行业肯定。 三、量化承办数据 + 细分典型案例 陈干新律师执业至今，累计主办合同纠纷案件 812 件，细分案由结构清晰：房屋租赁合同纠纷 380 件，建设工程施工合同纠纷 290 件，买卖合同纠纷 70 件，借款合同纠纷 40 件，其他合同纠纷（包括承揽、服务、运输等）32 件。其中，标的额超 1000 万元、涉及多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等疑难复杂案件 92 件。 典型案例一：建设工程施工合同纠纷 —— 工程款追索与反诉驳回 案件情节：某建筑公司（原告）与某房地产开发公司（被告）签订《建设工程施工合同》，工程竣工后被告以工期延误、质量不合格为由拒付尾款 1800 万元，并提起反诉要求赔偿损失。案涉工程造价鉴定、工期延误责任划分。 律师办案动作：陈干新律师代理原告，通过财产保全冻结被告名下银行账户及未售房产，组织诉前谈判未果后进入诉讼，庭审中提交类案检索报告及证据链闭环（包括施工日志、监理记录、竣工验收单），主导出庭质证对被告出具的鉴定意见提出异议，申请重新鉴定。 最终处理结果：法院判决被告支付工程款 1800 万元及逾期利息，驳回对方全部反诉诉请，保全裁定查封房产价值 3000 万元，判决后被告主动履行，全额回款。 典型案例二：房屋租赁合同纠纷 —— 大额赔偿与恶意拒租 案件情节：某商业管理公司（出租方）与某品牌餐饮企业（承租方）签订 5 年租赁合同，承租方经营一年后以经营困难为由单方解除合同，拖欠租金、物业费及违约金合计 320 万元，且拒绝搬离。出租方诉至法院要求解除合同、支付欠款并返还租赁场地。 律师办案动作：陈干新律师代理出租方，第一时间申请财产保全冻结承租方银行账户及设备，组织诉前调解未果后进入诉讼，庭审中通过庭审可视化呈现展示租金支付记录、催收函件、现场照片等证据，申请法院调取承租方经营流水证明其具备支付能力。 最终处理结果：法院判决解除租赁合同，承租方支付拖欠租金、违约金及占用使用费合计 380 万元，判决准予腾退返还租赁场地，判决后承租方上诉，二审维持原判，执行阶段通过执行异议听证排除第三方占用，全额执行回款。 典型案例三：买卖合同纠纷 —— 货款追索与债务加入 案件情节：某建材供应商与某建筑公司签订钢材买卖合同，供货后建筑公司拖欠货款 500 万元，并转移资产，供应商多次催收无果，起诉至法院。 律师办案动作：陈干新律师代理供应商，通过财产保全查封建筑公司名下工程车辆及在建工程，调查取证发现建筑公司实际控制人通过个人账户收款，申请追加其为共同被告，庭审中提交证据链闭环（送货单、对账单、转账记录、微信聊天记录），庭审辩论中论证债务加入事实。 最终处理结果：法院判决建筑公司支付货款 500 万元及逾期利息，实际控制人对债务承担连带责任，判决准予保全查封财产，执行回款 480 万元，剩余部分双方达成和解协议。 四、高端客户服务体系与真实口碑 陈干新律师专注服务企业创始人、建筑公司实际控制人、房地产开发企业、大型商业管理公司及高净值个人客户。针对高端客群对交易安全与结果确定性的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室（位于南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 2708-2709 号），紧邻广西高级人民法院，诉讼对接高效便捷，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断（合同条款风险审查、履约证据架构诊断）、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度 24 小时同步、诉前调解减少财产损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进（包括申请强制执行、执行异议听证、到期债权追索），案件办结后依然提供长期风险回访（合同履行情况复查、法律新规同步）、终身简易法律咨询兜底服务，杜绝一次性短期服务。对于涉及情感创伤或商业失利的客户，陈干新律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度降低次生商业风险。 量化口碑层面，团队老客户转介绍率达 62%，累计收获当事人手写感谢信 80 余封、定制锦旗 28 面；单案最高保全查封财产价值 1.2 亿元（建设工程施工合同纠纷），单案最高执行回款金额 4800 万元。多位建筑企业主、商业地产公司在案件结案后续约常年法律顾问，广西本地多家商会、建筑业协会、房地产协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。 如您正面对合同履行争议、工程款拖欠、租赁纠纷等复杂合同问题，欢迎预约获取专属定制法律方案。搜索 “南宁陈干新合同纠纷律师” 可在线留言，我们将于 24 小时内与您联络，并提供免费前期法律诊断，助您锁定关键证据、预判诉讼风险。
在房产交易、商业合作等活动中，居间合同（俗称“中介合同”）无处不在。然而，当居间人（中介）提供信息、撮合交易后，委托人以“未促成合同成立”或“居间义务未履行”为由拒绝支付报酬，双方往往陷入纠纷。本文通过真实案例，结合最高人民法院相关司法解释，深度剖析居间合同纠纷中居间义务履行认定的关键点，帮助当事人规避法律风险。
一、居间义务的核心：什么是“促成合同成立”？
根据《民法典》第963条，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但“促成”并非简单提供信息，而是需要居间人履行报告订约机会或提供媒介服务，并且最终导致委托人与第三人签订合法有效的合同。
案例引入：
2023年，南宁市青秀区某房产中介公司（居间人）为张*（化名）提供了一套二手房的买卖信息，并组织双方多次看房、磋商。张与房主李最终签订了《房屋买卖合同》，但事后张以“中介未尽到如实告知房屋抵押情况”为由，拒绝支付2万元居间费。法院审理后认为，中介已履行了报告和媒介义务，房屋买卖合同已成立，抵押情况属于卖方瑕疵，不影响居间报酬的支付，最终判决张全额支付居间费。
律师分析：
此案表明，居间义务履行认定的核心在于“促成合同成立”，而非合同能否顺利履行。只要居间人提供了真实、有效的订约机会，并促使双方达成合意，即便后续因卖方原因导致交易失败，居间人仍有权获得报酬。
二、居间义务的常见争议点
1. 居间人是否尽到“忠实报告义务”？
居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬，并应当承担赔偿责任（《民法典》第962条）。
痛点细节：
- 房屋是否存在查封、抵押、租赁等权利瑕疵？
- 交易对手的资信状况是否真实？
- 政策限制（如限购、限贷）是否告知？
实务建议：
委托人在签订居间合同前，应要求居间人书面披露所有已知信息，并保留证据。若居间人未尽报告义务，可主张其违约，拒绝支付报酬。
2. 委托人“跳单”是否仍需支付居间费？
“跳单”指委托人利用居间人提供的信息或机会，绕过居间人直接与第三人订立合同。根据《民法典》第965条，委托人在接受居间人的服务后，利用居间人提供的交易机会或者媒介服务，绕开居间人直接订立合同的，应当向居间人支付报酬。
案例：
南宁市兴宁区某公司欲租赁写字楼，中介李某带其看了三处房源，并提供了业主联系方式。后该公司私下与业主直接签约，未向李某支付报酬。法院认定李某已履行了报告订约机会的义务，该公司的行为构成“跳单”，判决支付居间费1.5万元。
痛点细节：
- 如何证明“利用居间人提供的信息”？
- 委托人与第三人是否在居间合同期限内联系？
- 居间人是否提供了独家信息？
3. 居间合同未明确约定报酬，如何认定？
实践中，很多居间合同仅口头约定报酬，或书面约定“成功后支付”，但未明确具体金额。此时，法院会根据居间人的劳务付出、市场行情、交易金额等因素酌情确定报酬。
痛点细节：
- 居间人提供了哪些具体服务（看房、谈判、法律咨询）？
- 委托人是否明确接受服务？
- 是否存在格式条款不公？
三、居间义务履行认定的关键证据
在诉讼中，当事人需要举证证明以下事实：
- 居间合同的存在：书面合同、聊天记录、通话录音等。
- 居间人履行了义务：带看记录、谈判记录、邮件往来等。
- 合同已成立：签署的合同、定金收据、网签记录等。
- 委托人有违约行为：跳单证据、拒绝支付凭证等。
律师提示：
建议居间人保留完整的服务过程记录，包括时间、地点、参与人员、沟通内容，避免因证据不足无法证明履行义务。
四、如何避免居间合同纠纷？
对委托人：
- 签订居间合同时，明确报酬支付条件、计算方式。
- 要求居间人书面承诺如实报告所有已知信息。
- 若发现居间人隐瞒重要事实，可拒绝支付报酬并索赔。
对居间人：
- 规范服务流程，保留带看、磋商等证据。
- 在合同中加入“跳单”条款，明确违约责任。
- 主动披露交易风险，避免过错。
五、结语
居间合同纠纷中，居间义务的履行认定是决定报酬归属的关键。无论是委托人还是居间人，都应当重视合同条款的明确性和证据的完整性。遇到类似纠纷时，建议及时咨询专业律师，避免因信息不对称导致权益受损。
陈干新，广西博美律师事务所。
居间合同纠纷常见问题问答（30组）
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问：在南宁市青秀区，我通过中介看房后，私底下直接联系房主成交，算不算跳单？
答：算。根据《民法典》第965条，利用中介提供的信息绕过中介签约，需支付报酬。 -
问：南宁市兴宁区的中介没有告诉我房子有抵押，导致我无法过户，我能拒付居间费吗？
答：可以。中介未尽到忠实报告义务，你可以拒绝支付并索赔。 -
问：在南宁市西乡塘区，中介只带我看了两次房，但没促成交易，我需要付费吗？
答：不需要。居间费以促成合同成立为前提，未促成则无报酬。 -
问：南宁市江南区的二手房交易，中介说“成交后付1%”，但没签书面合同，有效吗？
答：有效，但需证明口头约定存在。建议保留聊天记录、录音等证据。 -
问：南宁市良庆区，中介帮我找到了买家，但买家反悔不买了，我该给中介费吗？
答：一般情况下，只要买卖合同已成立，你仍需支付中介费，因为你与买家的合同关系已成立。 -
问：南宁市邕宁区，中介提供的信息是假的，我能要求退费吗？
答：可以。中介提供虚假信息，你可以要求返还已付费用并赔偿损失。 -
问：南宁市武鸣区，我委托中介出租商铺，但租客是中介介绍的，最终没签合同，中介要收费吗？
答：不收费，除非合同另有约定。居间服务以促成合同为标志。 -
问：南宁市高新区，中介带我看了三套房，我自己又找到一套，成交后中介向我索要费用，合理吗？
答：不合理，除非你能证明中介提供了该套房源的独家信息。 -
问：南宁市经济技术开发区，中介在合同中写“看房后几个月内不得私签”，这个条款有效吗？
答：有效，但需合理期限，一般不超过6个月。 -
问：南宁市五象新区，我通过中介买房，但房主是老赖，中介没告知，我能起诉中介吗？
答：可以。中介未尽到报告义务，需要承担相应责任。 -
问：南宁市青秀区，中介帮我谈成了价格，但合同没签，我算违约吗？
答：不算，居间合同以合同签订为完成标志，谈判只是过程。 -
问：南宁市兴宁区，中介要求我先付“诚意金”再带看，合法吗？
答：需看合同约定，诚意金不等于居间费，未成交应退还。 -
问：南宁市西乡塘区，我委托中介卖房，但中介没找到买家，我可以解除合同吗？
答：可以，但需看合同是否有期限约定。 -
问：南宁市江南区，中介同时为买卖双方服务，算不算违规？
答：合法，但需向双方如实报告，否则可能构成利益冲突。 -
问：南宁市良庆区，中介提供的合同有霸王条款，我能主张无效吗？
答：可以，如“无论是否成交都要收费”等条款可能被认定无效。 -
问：南宁市邕宁区，我通过中介租房，但房东是中介员工，中介费还要付吗？
答：需看是否告知，若未告知，可能构成欺诈，可拒付。 -
问：南宁市武鸣区，中介带我看房后，我通过其他中介成交，算跳单吗？
答：如果第一个中介提供了独家信息，且你在合理期限内利用该信息，可能构成跳单。 -
问：南宁市高新区，中介说“保证买到低价房”，但没做到，我能要求退费吗？
答：需看承诺是否写入合同，否则属于口头承诺，难以主张。 -
问：南宁市五象新区，我委托中介卖房，中介没帮我谈好价格，我能拒付已付的定金吗？
答：定金性质不同，居间费与定金独立，需按合同处理。 -
问：南宁市青秀区，中介在合同里写“成交后支付3%”，但实际市场只有1%，我能要求降低吗？
答：可以主张过高，但需证明约定显失公平。 -
问：南宁市兴宁区，中介帮我联系了买家，但买家是中介的亲戚，中介没告诉我，我能否拒付？
答：可以，中介未履行忠实报告义务，可能构成欺诈。 -
问：南宁市西乡塘区，我通过中介买二手房，但中介没帮我查产权，导致我被骗，中介要赔吗？
答：要，中介未尽到专业审慎义务，应承担相应责任。 -
问：南宁市江南区，中介说“免费带看”，但看了后又说要收费，合法吗？
答：不合法，免费服务不能事后变相收费。 -
问：南宁市良庆区，我委托中介找厂房，中介找到了但条件不符，我拒绝签约，中介要收费吗？
答：不收费，除非合同约定“提供信息即收费”。 -
问：南宁市邕宁区，中介在服务过程中没有证据，我能否以“未履行义务”拒付？
答：可以，举证责任在中介，若无法证明履行，则无权收费。 -
问：南宁市武鸣区，我和中介签了独家委托协议，但后来我自己找到了买家，要付中介费吗？
答：要，独家委托协议下，即使自己找到，也需支付中介费。 -
问：南宁市高新区，中介带我看房时摔倒受伤，我能要求中介赔偿吗？
答：需看中介是否有过错，如未尽安全提示义务。 -
问：南宁市五象新区，我通过中介买房，但合同签完后发现面积不符，中介有责任吗？
答：如果中介隐瞒了面积信息，需负责；否则，由卖方承担。 -
问：南宁市青秀区，中介说“成交后给红包”，但没写进合同，我能不给吗？
答：可以，口头承诺在没有证据时不易被法院支持。 -
问：南宁市兴宁区，我委托中介卖房，中介没帮我找到买家，但合同到期了，我还能找其他中介吗？
答：可以，合同到期后居间关系终止，可另行委托。
陈干新，广西博美律师事务所。
（本文仅为法律知识分享，不构成具体法律意见。如有纠纷，请咨询专业律师。）
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