中介纠纷/2026-08-25

天津居间合同纠纷中居间义务履行程度认定要点解析

董志远律师

天津董志远律师·合同纠纷 ——12年专注合同纠纷，专解企业大宗交易与个人重大合同难题一、个人专业履历与权威资质董志远律师，天津道公律师事务所创始合伙人、合同纠纷团队首席主办律师，总执业年限19年，其中单一垂直领域（合同纠纷）专项深耕年限12年。自2012年执业以来，董志远律师即锚定合同纠纷赛道，本人及团队未承办任何合同纠纷以外案件，律所全年100%办案资源集中于该单一领域，实现高度垂直专注。董志远律师毕业于河北大学法学院，获法学学士学位，在校期间系统研习合同法、民商法理论，为日后专攻合同纠纷奠定扎实学术根基。其现任天津市律师协会民商事专业委员会委员，获聘天津市和平区人民法院特邀商事调解员，连续多年担任天津商业大学法学院校外实务导师，定期为本地企业法务、商会、行业协会讲授“合同风险防控与证据固化实务”。董志远律师主笔的《买卖合同履行僵局中的证据链构建路径》《建设工程合同纠纷中实际施工人权利主张的裁判规则研判》等专业论文发表于《天津律师》等业内刊物，其独创的“合同纠纷闭环办案体系”贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每起案件均有坚实司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力天津道公律师事务所合同纠纷专项团队，由董志远律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设有财产调查与取证专项组、合规分析与策略组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名；另与多家司法鉴定机构、公证处、资产评估公司及商事调解中心建立长期合作，形成与天津各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由董志远律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件核心诉求实现率90%以上，其中疑难复杂案件办结率85%。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过50件，涵盖多主体交叉法律关系、三角债、合同诈骗与民事纠纷交叉等极端复杂情形。基于深厚理论与实战储备，董志远律师荣膺“天津市优秀法律服务工作者”称号，律所荣获“天津市精品专业律所”行业肯定。三、量化承办数据+细分典型案例董志远律师执业至今，累计主办合同纠纷案件682件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷215件，借款合同纠纷150件，建设工程合同纠纷85件，租赁合同纠纷60件，服务合同纠纷50件，股权转让合同纠纷42件，担保合同纠纷30件，其他合同纠纷50件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、执行异议之诉、再审等疑难复杂案件128件。典型案例一：某建材公司与某建筑公司买卖合同纠纷案。案件关键词：货款拖欠、涉案金额1200万元、逾期付款违约金。律师办案动作：董志远律师接受委托后，第一时间启动财产保全程序，查封对方公司银行账户及在建工程项目；同步开展调查取证，调取双方往来送货单、对账单、增值税发票等证据，构建完整证据链；庭审中通过出庭质证与庭审辩论，提交类案大数据检索报告，论证对方逾期付款行为构成根本违约。最终处理结果：法院判决全额支持货款及违约金，随后全额执行回款，当事人送来定制锦旗称赞“专业高效，捍卫权益”。典型案例二：某科技公司股东与第三方间的股权转让合同纠纷案。案件关键词：股权转让违约、涉案金额800万元、目标公司资产隐瞒。律师办案动作：董志远律师通过诉前谈判与组织调解，尝试促成和解未果；随后代理诉讼，申请调查取证调取目标公司财务审计报告，发现转让方隐瞒重大债务；庭审中运用证据链闭环搭建技巧，将转让协议、审计报告、往来邮件等证据形成完整链条。最终处理结果：法院判决撤销股权转让协议，转让方返还全部股权转让款并赔偿损失，驳回对方全部诉请。典型案例三：某贸易公司因买卖合同纠纷一审败诉后委托代理二审。案件关键词：货物质量争议、涉案金额350万元、一审判决驳回全部诉请。律师办案动作：董志远律师审查一审卷宗后，发现对方证据存在重大瑕疵，新调取第三方质检报告，申请提交类案检索报告，论证一审法院对质量异议期限认定错误；二审庭审中通过庭审辩论与出庭质证，彻底推翻对方证据链。最终处理结果：二审法院采纳律师意见，撤销原判决改判，支持我方全部诉讼请求，当事人事后书面感谢信评价“专业细致，扭转乾坤”。四、高端客户服务体系与真实口碑董志远律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、高净值个人及涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产与时间消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及合同履行僵局的当事人，董志远律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大限度减少客户损失。量化口碑层面，团队老客户转介绍率超过60%，累计收获当事人手写感谢信70余封、定制锦旗32面；单案最高保全查封财产价值1.2亿元，单案最高执行回款金额4800万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临合同货款拖欠、股权转让纠纷或建设工程合同争议，欢迎预约天津道公律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“天津董志远合同纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

一、案情回顾：承租房屋被查封，中介费该不该退？

2021年6月，王通过天津某房产中介公司（以下简称“中介公司”）租赁了一套位于天津市东丽区的房屋，并支付了中介服务费833元。入住两年多后，因房屋原所有权人涉及诉讼，房屋早在2020年11月已被天津市和平区人民法院查封，并于2023年9月被司法拍卖。王在法院执行法官要求下被迫搬离，并因此产生了装修损失、搬家费用等。王*认为中介公司未告知房屋查封情况，未尽到居间义务，要求退还中介费并赔偿损失。

一审法院认为，中介公司已促成合同签订，王实际使用房屋两年多，且中介公司已审核房产证和出租人身份，无法查询查封信息，不存在故意隐瞒。二审法院维持原判，驳回王全部诉讼请求。

二、核心争议：居间义务的履行程度如何认定？

本案的争议焦点在于：中介公司作为居间人，其义务是否仅止于提供签约机会和形式审查？对房屋是否存在司法查封，中介公司是否有调查义务？以下结合法律规定和司法实践，逐一分析。

1. 法律依据：居间人的核心义务与边界

根据《中华人民共和国民法典》第961条，居间合同（即中介合同）中，中介人的主要义务是“报告订立合同的机会”或“提供订立合同的媒介服务”。第962条进一步规定，中介人应当如实报告与订立合同有关的重要事实，若故意隐瞒或提供虚假情况，则不得请求报酬并应承担赔偿责任。

关键点：

如实报告义务限于“明知”或“应知”的事实。
调查义务的边界取决于主体能力、行业惯例和合同约定。

2. 本案中的义务认定：形式审查是否足够？

法院认为，中介公司已履行以下义务：

审核房屋所有权证书和出租人身份（形式审查）。
促成王*与出租人签订租赁合同，并完成房屋交接。

未认定中介公司义务的内容：

对房屋查封信息的调查。理由包括：
- 中介公司作为普通民事主体，无权限查询司法查封信息。
- 房屋租赁合同未约定中介公司需调查查封情况。
- 行业惯例中，房屋租赁中介一般仅进行形式审查，查封调查多见于买卖业务。

3. 实务痛点：委托人如何保护自身权益？

本案中，王的损失源于出租人（孙立）的债务问题，而非中介公司的故意隐瞒。法院指出，王应向出租人主张赔偿，而非向中介公司追责。这一结果提示委托人：

签约前主动核查：委托人可自行通过“中国执行信息公开网”或前往不动产登记中心查询房屋权属状态，避免依赖中介的“默认审查”。
合同中明确约定：在中介合同中明确要求中介公司对房屋查封、抵押等权利限制进行核查，并约定违约责任。
保留证据：要求中介公司提供核查记录，如房产证复印件、查询结果截图等。

三、律师建议：如何避免“居间义务”争议？

1. 对委托人的建议

明确需求：在委托中介前，明确告知需要的服务范围，例如“需核查房屋是否存在查封、抵押”。
书面留痕：要求中介公司出具书面承诺，并在合同中增加“如实告知义务”条款。
主动维权：若因出租人原因导致损失，应及时向出租人主张权利，而非仅向中介公司索赔。

2. 对中介公司的建议

完善服务流程：在《房地产经纪服务合同》中明确服务范围，避免模糊表述。
加强风险提示：在签约前向委托人出具《房屋状况告知书》，提示委托人自行核查权利限制。
留存证据：保存审核房产证、身份证明的记录，以及向委托人告知风险的书面材料。

3. 法律适用要点

“买卖不破租赁”原则：即使房屋被查封拍卖，租赁合同原则上仍有效，但若查封早于租赁合同签订，则可能无法适用（本案因查封在先，法院未适用该原则）。
中介费返还条件：仅在中介人故意隐瞒或提供虚假信息时，委托人才有权要求返还中介费。
损失赔偿范围：中介人仅在故意或重大过失时承担赔偿责任，一般不包括装修损失、搬家费等间接损失。

四、结语

本案中，法院认定中介公司已履行基本居间义务，关键在于其无法“预见”或“主动调查”司法查封。这一判决警示我们：在居间合同纠纷中，义务的履行程度认定需结合具体事实、行业惯例和法律规范。委托人应主动把控风险，而非完全依赖中介。

董志远，天津道公律师事务所。

相关问答（20-50组）

问：在天津河东区，中介未告知房屋查封，是否需退还中介费？
答：根据天津二中院（2025）津02民终649号判决，若中介已审核房产证和身份，无法主动查询查封，则无需退还中介费。
问：天津和平区法院如何认定中介的尽职调查义务？
答：通常以形式审查为主，即审核房产证和出租人身份，对查封等权利限制无主动调查义务。
问：在天津东丽区租房，中介未核实查封，租客能否索赔装修损失？
答：一般不能，除非中介故意隐瞒。租客应向出租人主张赔偿。
问：天津房产中介合同纠纷中，如何证明中介“故意隐瞒”事实？
答：需提供证据证明中介已知悉查封信息却未告知，如邮件、聊天记录等。
问：天津西青区租房，中介未查询房屋查封，是否违反《房地产经纪管理办法》？
答：该办法规定中介应查看房屋权属，但未明确要求查询查封，实践中需结合具体规定。
问：天津津南区租房纠纷，中介费能否要求部分退还？
答：若中介已完成促成签约义务，即使后续出现查封，一般也不支持退还。
问：天津北辰区租房，中介未告知房屋抵押，是否构成违约？
答：抵押与查封不同，中介无主动调查义务，除非合同明确约定。
问：天津武清区租房，租客自行查询查封后，能否要求中介赔偿误工费？
答：不能，中介无义务代为查询，租客应自行尽到注意义务。
问：天津宝坻区租房纠纷，中介费返还诉讼时效是多久？
答：三年，自知道或应当知道权利受损之日起计算。
问：天津静海区租房，中介未核实出租人身份，是否需担责？
答：若中介未审核身份证件，构成未尽形式审查义务，可能需承担部分责任。
问：天津宁河区租房，中介合同约定“仅提供签约机会”，租客能否要求其调查查封？
答：不能，合同已明确范围，超出约定部分无义务。
问：天津蓟州区租房，租客因房屋被查封搬离，能否要求中介赔偿搬家费？
答：一般不能，该损失与中介行为无直接因果关系。
问：天津滨海新区租房，中介在官网承诺“核实查封”，但未履行，如何处理？
答：可依据承诺主张违约，但需证明承诺属于合同组成部分。
问：天津经济技术开发区租房，中介是否需主动查询司法拍卖信息？
答：无此义务，司法拍卖信息非公开查询权限。
问：天津红桥区租房，租客能否以“中介未尽忠实义务”为由解约？
答：需证明中介存在故意隐瞒或重大过失，否则解约不成立。
问：天津河北区租房，中介费支付后，租客发现房屋有查封，如何维权？
答：首先向出租人索赔，其次收集证据起诉中介（需证明隐瞒）。
问：天津河西区租房，中介需提供哪些文件才算完成“如实报告”？
答：房产证、出租人身份证明、房屋状况说明等。
问：天津南开区租房，中介未告知房屋查封，但合同已履行一年，是否还能要求退费？
答：较难，因合同目的已部分实现，法院通常不支持退费。
问：天津塘沽租房，中介对房屋权属的“形式审查”具体包括什么？
答：核对房产证原件、出租人身份证件，无须查询权利限制。
问：天津大港租房，租客起诉中介赔偿装修损失，需提供哪些证据？
答：装修合同、付款凭证、现场照片、法院要求搬离的通知等。
问：天津汉沽租房，中介未提醒租客自行查询查封，是否构成过错？
答：一般不构成，中介无此提示义务。
问：天津东丽区租房，中介合同未约定服务范围，如何认定居间义务？
答：按行业惯例，提供签约机会和形式审查即为完成。
问：天津和平区租房，查封房屋能否出租？
答：法律未禁止，但买受人可要求解除租赁合同（查封在先除外）。
问：天津河东区租房，中介费可以要求分期支付吗？
答：可以，需双方协商，并在合同中明确。
问：天津河西区租房，租客能否要求中介提供房屋权属查询报告？
答：除非合同约定，否则中介无义务提供。
问：天津南开区租房，因中介未告知查封导致租客损失，中介是否需承担连带责任？
答：一般不需，除非中介与出租人恶意串通。
问：天津河北区租房，中介未审查出租人是否具有处分权，是否违约？
答：审查出租人身份是基本义务，未审查可能构成违约。
问：天津红桥区租房，租客如何证明中介“应当知道”房屋查封？
答：需提供证据如中介曾收到法院通知、公开信息等。
问：天津西青区租房，中介费退还的诉讼费由谁承担？
答：通常败诉方承担，但部分案件法院酌情判决。
问：天津津南区租房，租客能否主张中介费与损失相抵？
答：不能，除非中介存在过错，且损失与中介行为有直接因果关系。
问：天津北辰区租房，中介未核实房屋是否属于违章建筑，是否需担责？
答：需，违章建筑属于无权出租，中介应尽到审查义务。
问：天津武清区租房，租客发现房屋被查封后，能否立即解除租赁合同？
答：可以，因出租人无法继续履行合同，但需承担违约责任。
问：天津宝坻区租房，中介是否需对房屋的“隐形瑕疵”负责？
答：仅对可知瑕疵负责，如查封、抵押等权利限制需主动调查。
问：天津静海区租房，租客要求中介赔偿精神损失，法院会支持吗？
答：一般不支持，精神损失仅适用于人身损害案件。
问：天津宁河区租房，中介合同纠纷的管辖法院是哪里？
答：可约定，未约定则按被告住所地或合同履行地（如天津河东区）。
问：天津蓟州区租房，租客能否以“中介服务不完整”为由拒付中介费？
答：不能，除非合同约定支付条件未达成。
问：天津滨海新区租房，中介费金额是否受政府指导价限制？
答：天津曾出台指导价，但现已放开，由市场调节。
问：天津经济技术开发区租房，租客如何查询房屋查封记录？
答：通过“天津不动产登记中心”微信公众号或线下窗口查询。
问：天津大港租房，中介未告知房屋共有权人，是否需担责？
答：需，共有权人同意是出租的前提，中介应核实。
问：天津汉沽租房，租客因中介未告知查封导致被强制搬离，能否起诉中介侵权？
答：较难，中介行为与损失之间无直接因果关系。
问：天津东丽区租房，中介合同纠纷中，租客能否同时起诉出租人和中介？
答：可以，但需区分不同法律关系，法院可能合并审理。
问：天津和平区租房，中介未提供“房屋状况说明”，是否违反规定？
答：违反《房地产经纪管理办法》，但需结合具体情节认定。
问：天津河东区租房，租客如何证明中介“未尽到审慎注意义务”？
答：需证明中介未按行业惯例进行审核，如未核对房产证原件。
问：天津河西区租房，中介费是否包含“调查查封”服务？
答：一般不包含，除非合同明确约定。
问：天津南开区租房，租客起诉中介，需准备哪些证据？
答：中介合同、租赁合同、付款凭证、法院查封通知、损失证明等。
问：天津河北区租房，中介公司注销后，租客如何维权？
答：可起诉公司股东或清算组，要求承担连带责任。
问：天津红桥区租房，租客能否要求中介提供房东的征信报告？
答：不能，涉及隐私，中介无权获取。
问：天津西青区租房，中介未告知房屋已抵押，租客能否要求解除合同？
答：可以，抵押不影响租赁，但若抵押权实现导致搬离，可向出租人索赔。
问：天津津南区租房，租客能否以“中介未尽义务”为由拒付后续租金？
答：不能，租赁合同与中介合同独立，拒付租金构成违约。
问：天津北辰区租房，中介纠纷解决方式有哪些？
答：协商、调解（如消协）、仲裁或诉讼（向天津合同履行地法院起诉）。