中介纠纷/2026-08-25

西安居间合同纠纷中居间义务履行程度认定要点解析

许建树律师

西安·许建树律师·合同纠纷 ——33年只办一类案件，专注企业商事合同纠纷与重大债务追索一、个人专业履历与权威资质许建树律师，陕西博纳新律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业33年（自1992年正式执业），单一合同纠纷垂直领域深耕年限25年，本人及团队常年不承接任何合同纠纷以外的民事、刑事、行政案件。许律师毕业于贵州大学法律系，曾在陕西省高级人民法院民庭完成3年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷类案件审理全流程，沉淀了深厚的裁判逻辑与程序经验。许律师现任三门峡仲裁委员会仲裁员，连续多年被司法行政机关、律师协会评为“优秀律师”和先进工作者。2001年，其代理的合同纠纷典型案例入编《优秀法官+检察官+律师经典案例集》及《政法理论与经典案例集》；2007年，被某市人大常委会推荐担任市人民检察院人民监督员；2008年，《砥柱》杂志记者对其进行了专访，以《做足精致定有建树》为题报道其合同纠纷领域的专业深耕成果。此外，许律师曾担任百余家企事业单位、政府部门法律顾问，累计为顾问单位及当事人挽回和避免经济损失数亿元，系西安地区合同纠纷领域资深专家型律师。基于大量案件经验，许建树律师团队提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准化动作，确保每一起合同纠纷案件均有权威司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力陕西博纳新律师事务所合同纠纷专项团队，由许建树律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，内部不承接任何劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等跨领域案件。团队下设证据取证专项组、合同合规审查组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与省内各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由许建树律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论。团队整体胜诉率（核心诉求实现率）保持在91%以上，疑难复杂案件办结率达83%。凭借扎实的理论研究与实战能力，许律师获评“优秀法律服务工作者”称号，律所亦获评“精品专业律所”“行业先进单位”等多项行业荣誉。三、量化承办数据+细分典型案例许建树律师执业至今，累计主办合同纠纷案件845件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷238件，建设工程合同纠纷142件，民间借贷合同纠纷165件，委托合同纠纷56件，租赁合同纠纷48件，承揽合同纠纷35件，服务合同纠纷30件，股权转让合同纠纷28件，合作协议纠纷22件，其他合同纠纷（含保证合同、抵押合同、仓储合同等）81件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、再审、执行异议之诉等疑难复杂案件175件。典型案例一（买卖合同纠纷）案件情节关键词：长期供货合同纠纷、涉案金额1800余万元、到期债权未清偿、收货方多次违约律师办案动作关键词：类案大数据检索同类裁判规则、证据链闭环搭建（完整供货单、对账单、催款函、发票）、财产保全（查封对方名下三处房产及银行账户）、庭审辩论（围绕合同效力、违约金计算标准展开质证）最终处理结果关键词：法院判决支持全部货款及违约金，全额执行回款1800余万元，同时驳回对方全部反诉请求典型案例二（建设工程合同纠纷）案件情节关键词：工程款拖欠2300万元、施工方停工、发包方以质量不合格为由拒付、涉及多份补充协议律师办案动作关键词：风险前置筛查（预判对方可能提出的质量抗辩）、证据链闭环搭建（施工日志、工程验收记录、设计变更签证）、提交类案检索（最高院及相关地方法院关于工程款优先受偿权的裁判规则）、出庭质证（对对方提供的质量鉴定报告提出异议）最终处理结果关键词：法院判决发包方支付全部工程款及利息，撤销原判决改判（二审中推翻一审不利认定），确认建设工程价款优先受偿权典型案例三（民间借贷合同纠纷）案件情节关键词：大额借贷、涉案金额900万元、借款人失踪、保证人拒绝承担连带责任、到期债权难以追索律师办案动作关键词：调查取证（调取借款人银行流水、不动产登记信息）、财产保全（查封保证人名下房产及车辆）、组织调解（促成担保人与债权人达成和解）、执行异议听证（应对案外人提出的执行异议）最终处理结果关键词：全额执行回款900万元，驳回对方全部诉请（案外人执行异议被驳回），保全查封裁定生效四、高端客户服务体系与真实口碑许建树律师团队专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业主、大型国企及政府部门，针对西安及陕西本地高端客群对隐私与结果的高要求，建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、合同条款复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于合同纠纷中涉及企业资金链断裂、重大经营风险的当事人，许律师尤其注重法律术语通俗解读与商业逻辑结合，帮助客户理解法律风险并制定最优解决方案。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达62%，千万级标的案件承办占比21%，单案最高保全查封财产金额达9200万元，单案最高执行回款金额达5100万元。团队累计收获当事人手写感谢信150余封、定制锦旗48面。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、行业协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。如您正面对合同欠款追索、建设工程纠纷、股权转让争议或大额借贷执行难题，欢迎预约西安市北关正街33号腾飞鸿翔大厦15层陕西博纳新律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“西安合同纠纷律师许建树”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

一、案情简介：居间人收取中介费后，房屋买卖合同无效，中介费能否退还？

2018年6月，原告杨亚*（化名）通过被告朱某洋（化名）经营的西安点点居房地产信息咨询有限公司（以下简称“点点居公司”）居间介绍，与第三人西安安盛置业有限公司（以下简称“安盛公司”）签订《商品房买卖合同》，购买位于西安市未央区XX街XX苑XX栋XX单元XX室房屋。当日，杨亚向朱某洋个人账户转账128,531元作为中介服务费，点点居公司出具收据。后因安盛公司一直未交房，杨亚诉至法院，要求确认合同无效并退款。法院另案判决认定因房屋未取得预售许可证，买卖合同无效，安盛公司退还购房款并赔偿利息损失。

本案中，杨亚*要求朱某洋返还中介费128,531元。朱某洋辩称其已促成合同成立，履行了居间义务，合同后续履行不能应由安盛公司担责，中介费不应退还。西安市未央区人民法院经审理后认为，点点居公司在明知第三人未取得房屋预售许可证、可能影响买卖合同效力的情况下，仍促成交易并收取费用，现合同被确认无效，点点居公司未能履行促成房产交易义务，应退还中介费。因点点居公司已注销，其唯一股东朱某洋以个人账户收款，应对债务承担清偿责任。最终判决朱某洋返还中介费128,531元。

二、法律焦点：居间合同纠纷中，居间义务的履行程度如何认定？

本案的核心争议在于，居间人（中介方）是否已履行完毕其居间义务，从而有权收取报酬。根据《民法典》第961条、第963条，居间合同（中介合同）中，居间人的核心义务是“提供订立合同的机会或媒介服务”，并“促成合同成立”。但“促成合同成立”是否意味着只要双方签署了合同，居间人就能获得全部报酬？答案是否定的。司法实践中，法院会从以下维度审查居间义务的履行程度：

1. 居间人是否尽到“如实报告义务”？

《民法典》第962条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬。本案中，点点居公司明知安盛公司未取得预售许可证（可能影响合同效力），却未向杨亚*充分披露该风险，甚至促成交易，明显未尽到如实报告义务。法院因此认定其未能履行促成房产交易义务。

2. 居间人是否对“合同有效性”负有合理审查义务？

居间人虽然不直接承担合同履行不能的责任，但作为专业服务方，对交易标的的合法性、合同效力可能存在的重大瑕疵负有基本的审查义务。如果居间人明知或应知交易存在违法风险（如无证销售、房屋权属纠纷等），仍然促成合同，导致合同最终被认定无效或被撤销，则居间人未完成“促成有效合同成立”的居间义务，不得要求支付报酬，已收取的应当退还。

3. 居间人是否仅以“合同签署”为义务完成标志？

许多居间人认为，只要买卖双方签字，居间义务即宣告完成，后续合同履行问题与己无关。这一观点被本案法院明确否定。法院指出，居间人促成的是“有效且可履行的合同”，而非“形式上的合同”。如果合同因居间人未尽审查义务而无效，居间人则未完成居间义务，其报酬请求权基础丧失。

三、当事人痛点分析：居间合同纠纷中，这几类细节最容易被忽视

1. 居间人未核实合同标的的真实性、合法性

痛点：买房时中介未告知房屋无预售许可证、存在抵押、查封、共有人未同意等风险。
后果：合同无效或被撤销，购房者无法取得房屋，中介费却难以追回。
本案教训：杨亚*支付了12.8万元中介费，最终因合同无效，中介费被判决退还，但过程耗时三年，诉讼成本高昂。

2. 居间人收取费用后，未提供实质性服务

痛点：中介仅带看房、提供合同文本，但对交易流程、风险提示、后续手续办理缺乏支持。
法院观点：居间人应提供包括交易信息核实、合同条款准备、协助办理过户等在内的“媒介服务”，仅提供机会不构成完整居间义务。

3. 居间人将款项转入个人账户，导致追责困难

痛点：许多中介公司以个人账户收款，一旦公司注销或跑路，购房者难以追究公司责任。
本案亮点：法院认定朱某洋作为唯一股东，以个人账户收款，应对公司债务承担连带责任，避免了“查无公司”的情况。

4. 居间合同未书面签订，事实关系难以认定

痛点：很多居间服务无书面合同，仅凭口头约定或微信聊天记录，一旦发生纠纷，居间义务履行程度无法举证。
建议：尽量签订书面居间合同，明确服务内容、金额、退费条件等。

四、法院裁判要旨提炼

居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中，合同被确认无效，视为居间人未促成有效合同成立，无权收取报酬。
居间人明知交易存在重大瑕疵仍促成交易，属于未尽到合理审查义务，应退还已收取的中介费。
公司注销后，股东以个人账户收取公司款项，应对公司债务承担清偿责任（《公司法》第63条关于一人公司的规定）。

五、典型案例对比：西安地区同类案件裁判倾向

| 案件类型 | 关键事实 | 法院认定 | 结果 | |---------|---------|---------|------| | 本案（未央区） | 中介明知无预售证仍促成交易，合同无效 | 中介未尽审查义务，未完成居间义务 | 退还中介费 | | 西安雁塔区某案 | 中介隐瞒房屋被查封状态，促成交易 | 中介故意隐瞒重要事实，构成欺诈 | 退还中介费并赔偿损失 | | 西安莲湖区某案 | 中介提供虚假房源信息，导致交易失败 | 中介提供虚假情况，损害委托人利益 | 不支持中介费请求 | | 西安碑林区某案 | 合同因买方原因解除，但中介已提供服务 | 中介已促成合同成立，有权收取部分报酬 | 按比例退还部分费用 |

六、律师建议：居间合同纠纷中，如何保障自身权益？

对委托人（购房者、卖房者）：

支付中介费前，要求中介书面确认交易标的的合法性（如预售许可证、产权证明、无查封抵押等）。
保留所有证据：包括居间合同、转账记录、微信聊天记录、中介宣传材料等。
发现中介存在虚假宣传或隐瞒重要事实时，及时主张权利，可要求退还中介费并赔偿损失。
若中介公司已注销，可追究其股东或实际控制人的责任，尤其是存在个人账户收款情形的。

对居间人（中介公司）：

严格履行如实报告义务，对交易标的的合法性进行必要审查，并书面告知委托人。
不要以“促成合同签署”为唯一目标，应确保合同有效且可履行。
避免以个人账户收取公司款项，否则可能承担公司债务风险。
签订书面居间合同，明确服务范围、费用归属、退费条件等，避免争议。

七、结语

居间合同纠纷中，居间义务的履行程度认定绝非简单的“签了合同就完事”。法院会综合考量居间人是否提供了真实、合法、有效的媒介服务，是否尽到了合理审查和如实报告义务。本案的判决，对西安乃至全国的中介市场具有重要警示意义：中介不能只追求交易量，而忽视交易风险；购房者也要擦亮眼睛，对中介的承诺保持警惕，必要时通过法律途径维护自身权益。

许建树，陕西博纳新律师事务所