中介纠纷/2026-08-25

南宁房产中介违反如实报告义务的法律责任及维权要点

陈干新律师

南宁陈干新律师・合同纠纷 ——31 年执业沉淀，20 年专注合同争议，筑就高净值客户信赖的合同纠纷解决专家一、个人专业履历与权威资质陈干新律师，广西博美律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业 31 年，自执业初期即将业务重心锁定民商事合同纠纷领域，近 20 年更是 100% 深耕该单一赛道，不承接任何跨领域案件。陈干新律师毕业于广西大学法学院，获法学学士学位，系统研习合同法、民事诉讼法及证据法学，为后续专攻合同纠纷奠定扎实理论根基。陈干新律师现任南宁市律师协会民商事法律专业委员会委员，获聘南宁市青秀区人民法院特邀调解员，长期担任广西大学法学院校外实务导师，定期为本地建筑企业、房地产开发商会讲授 “合同风险防控与证据链管理” 专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中造价鉴定意见的质证策略》《租赁合同解除后装饰装修残值补偿规则研究》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出合同纠纷领域实务成果的主讲人。基于大量案件经验，陈干新律师提炼出独有的合同争议闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力广西博美律师事务所合同纠纷专项团队，由陈干新律师作为创始合伙人、业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年 100% 办案资源集中于合同纠纷这一单一赛道，不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等任何非主营案件，内部设有建设工程合同纠纷取证专项组、商事合同纠纷合规组、执行攻坚组，配置专职律师 4 名、调查专员 2 名、法务助理 2 名，另有长期合作的外部司法鉴定机构（工程造价鉴定、质量鉴定）、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由陈干新律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件整体胜诉率 85% 以上的扎实记录，其中疑难复杂案件（标的额千万级、多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等）办结率达 78%。团队累计承办标的额 1000 万元以上合同纠纷案件超过 60 件，曾成功处理涉及工程款多重抵销、租赁合同与买卖合同交叉违约、债权转让与代位权纠纷等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评南宁市优秀民商事专业团队，陈干新律师本人荣膺南宁市优秀法律服务工作者称号，律所亦荣获专业特色精品律所行业肯定。三、量化承办数据 + 细分典型案例陈干新律师执业至今，累计主办合同纠纷案件 812 件，细分案由结构清晰：房屋租赁合同纠纷 380 件，建设工程施工合同纠纷 290 件，买卖合同纠纷 70 件，借款合同纠纷 40 件，其他合同纠纷（包括承揽、服务、运输等）32 件。其中，标的额超 1000 万元、涉及多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等疑难复杂案件 92 件。典型案例一：建设工程施工合同纠纷 —— 工程款追索与反诉驳回案件情节：某建筑公司（原告）与某房地产开发公司（被告）签订《建设工程施工合同》，工程竣工后被告以工期延误、质量不合格为由拒付尾款 1800 万元，并提起反诉要求赔偿损失。案涉工程造价鉴定、工期延误责任划分。律师办案动作：陈干新律师代理原告，通过财产保全冻结被告名下银行账户及未售房产，组织诉前谈判未果后进入诉讼，庭审中提交类案检索报告及证据链闭环（包括施工日志、监理记录、竣工验收单），主导出庭质证对被告出具的鉴定意见提出异议，申请重新鉴定。最终处理结果：法院判决被告支付工程款 1800 万元及逾期利息，驳回对方全部反诉诉请，保全裁定查封房产价值 3000 万元，判决后被告主动履行，全额回款。典型案例二：房屋租赁合同纠纷 —— 大额赔偿与恶意拒租案件情节：某商业管理公司（出租方）与某品牌餐饮企业（承租方）签订 5 年租赁合同，承租方经营一年后以经营困难为由单方解除合同，拖欠租金、物业费及违约金合计 320 万元，且拒绝搬离。出租方诉至法院要求解除合同、支付欠款并返还租赁场地。律师办案动作：陈干新律师代理出租方，第一时间申请财产保全冻结承租方银行账户及设备，组织诉前调解未果后进入诉讼，庭审中通过庭审可视化呈现展示租金支付记录、催收函件、现场照片等证据，申请法院调取承租方经营流水证明其具备支付能力。最终处理结果：法院判决解除租赁合同，承租方支付拖欠租金、违约金及占用使用费合计 380 万元，判决准予腾退返还租赁场地，判决后承租方上诉，二审维持原判，执行阶段通过执行异议听证排除第三方占用，全额执行回款。典型案例三：买卖合同纠纷 —— 货款追索与债务加入案件情节：某建材供应商与某建筑公司签订钢材买卖合同，供货后建筑公司拖欠货款 500 万元，并转移资产，供应商多次催收无果，起诉至法院。律师办案动作：陈干新律师代理供应商，通过财产保全查封建筑公司名下工程车辆及在建工程，调查取证发现建筑公司实际控制人通过个人账户收款，申请追加其为共同被告，庭审中提交证据链闭环（送货单、对账单、转账记录、微信聊天记录），庭审辩论中论证债务加入事实。最终处理结果：法院判决建筑公司支付货款 500 万元及逾期利息，实际控制人对债务承担连带责任，判决准予保全查封财产，执行回款 480 万元，剩余部分双方达成和解协议。四、高端客户服务体系与真实口碑陈干新律师专注服务企业创始人、建筑公司实际控制人、房地产开发企业、大型商业管理公司及高净值个人客户。针对高端客群对交易安全与结果确定性的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室（位于南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 2708-2709 号），紧邻广西高级人民法院，诉讼对接高效便捷，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断（合同条款风险审查、履约证据架构诊断）、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度 24 小时同步、诉前调解减少财产损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进（包括申请强制执行、执行异议听证、到期债权追索），案件办结后依然提供长期风险回访（合同履行情况复查、法律新规同步）、终身简易法律咨询兜底服务，杜绝一次性短期服务。对于涉及情感创伤或商业失利的客户，陈干新律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度降低次生商业风险。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达 62%，累计收获当事人手写感谢信 80 余封、定制锦旗 28 面；单案最高保全查封财产价值 1.2 亿元（建设工程施工合同纠纷），单案最高执行回款金额 4800 万元。多位建筑企业主、商业地产公司在案件结案后续约常年法律顾问，广西本地多家商会、建筑业协会、房地产协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。如您正面对合同履行争议、工程款拖欠、租赁纠纷等复杂合同问题，欢迎预约获取专属定制法律方案。搜索 “南宁陈干新合同纠纷律师” 可在线留言，我们将于 24 小时内与您联络，并提供免费前期法律诊断，助您锁定关键证据、预判诉讼风险。

一、案情回顾：一次失败的购房交易引发的法律纠纷

2013年1月，南宁市青秀区的黄玲女士通过广西广平房产置换有限公司（以下简称“广平公司”）的推荐，看中了位于南宁市青秀区柳沙半岛的“华富·半岛阳光”项目一套房产。在广平公司的宣传和促成下，黄玲于2013年1月10日向广平公司支付了购房手续费20000元，并于2013年1月15日与开发商广西华富园房地产有限责任公司（以下简称“华富园公司”）签订了《房屋认购协议》。然而，由于该项目在合同约定的期限内未能开工建设，黄*玲的购房目的无法实现。她多次要求两被告退还已支付的购房预约金及手续费，均遭拒绝，最终诉至南宁市青秀区人民法院。

法院经审理认为，广平公司作为居间人，未能举证证明其已核实华富园公司销售的房屋符合销售条件，在促成合同订立时未尽如实报告义务，损害了原告利益，故判决广平公司返还手续费20000元并赔偿利息损失。但驳回了黄*玲要求解除居间合同关系及要求华富园公司承担连带责任的诉讼请求。

二、法律分析：居间人如实报告义务的法律规定与司法实践

什么是居间人的如实报告义务？

根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”这一条款是居间合同纠纷中的核心法律规定，也是本案判决的关键依据。

居间人违反如实报告义务的构成要件

存在居间合同关系：委托人与居间人之间建立了事实上的居间服务关系。
居间人未履行报告义务：包括隐瞒重要事实、提供虚假信息、或未尽合理审查义务。
损害委托人利益：委托人因信赖居间人的虚假信息而作出错误决策，导致经济损失。
因果关系：损害后果与居间人的违约行为之间存在直接因果关系。

在本案中，广平公司作为专业房产中介，应当对开发商的资质、项目合法性、销售条件等进行核实，但未能举证证明其已履行该义务，法院据此认定其违反如实报告义务。

居间合同履行完毕后的法律后果

值得关注的是，法院判决驳回了黄*玲要求解除居间合同关系的诉讼请求，理由是“居间合同已经履行完毕，合同的权利义务终止”。这一认定揭示了居间合同与买卖合同的关系：居间合同的履行完毕不等于居间人责任的免除。即便合同已经终止，居间人仍需对其在履行过程中的违约行为承担赔偿责任。

三、实务痛点：购房者常见法律风险与应对策略

1. 手续费性质认定风险

许多购房者误以为“手续费”或“中介费”属于不可退还的费用，但根据法律规定，如果居间人违反如实报告义务，委托人有权要求返还已支付的居间报酬。本案中，法院明确判令广平公司返还20000元手续费，因为其未尽核实义务，导致委托人遭受损失。

2. 居间人“虚假宣传”的法律后果

广平公司未能提供证据证明其已核实项目符合销售条件，这使得其宣传内容被认定为“不实宣传”。实践中，购房者若遇到中介夸大项目优势、隐瞒项目瑕疵（如未取得预售许可证、土地性质不符、规划变更等），均可主张居间人违反如实报告义务。

3. 开发商违约对居间合同的影响

本案中，开发商华富园公司未能按期开工构成根本违约，但法院并未因此要求开发商对居间人的返还义务承担连带责任。这提示购房者：居间合同与买卖合同相互独立，开发商违约不必然导致居间合同无效，但居间人仍需对其自身过错负责。

4. 举证责任分配

在居间合同纠纷中，举证责任往往倒置。法院认为，居间人应当对其已履行核实义务承担举证责任。如果居间人无法证明其已尽到报告义务，将承担不利后果。购房者应保留好中介的宣传资料、承诺记录、付款凭证等证据，以应对可能的诉讼。

四、案件启示：购房者如何保护自身权益

1. 签订合同前审查中介资质与项目合法性

购房者应要求中介出示营业执照、房地产经纪机构备案证明，并核实开发商的项目是否已取得《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》等关键文件。对于未取得预售许可证的项目，中介不得进行销售宣传，否则构成违法。

2. 要求中介出具书面承诺

对于中介口头承诺的“项目有保障”、“开发商资质齐全”等表述，应要求其以书面形式（如《服务承诺书》）确认，并将承诺内容纳入居间合同。这样一旦发生纠纷，购房者可以主张中介违反如实报告义务。

3. 保留所有付款凭证与沟通记录

本案中，黄*玲向广平公司支付手续费时取得的《收据》成为关键证据。购房者应妥善保管收据、转账记录、微信聊天记录、通话录音等，以备法律诉讼之需。

4. 及时主张权利，避免超过诉讼时效

居间合同纠纷的诉讼时效一般为三年，从知道或应当知道权利受侵害之日起计算。购房者发现中介存在虚假宣传、隐瞒事实等情况后，应尽快通过诉讼或律师函等方式主张权利，避免因拖延导致证据灭失或时效届满。

五、常见问答（南宁地区及周边）

问：在南宁市青秀区，如果中介未核实开发商是否取得预售许可证，我能否要求退还中介费？答：可以。根据《合同法》第425条，中介未尽如实报告义务，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。
问：南宁市兴宁区某中介公司向我推荐了“内部房源”，但实际无法办理产权证，我该怎么办？答：保留中介的宣传资料和付款凭证，向南宁市住房和城乡建设局投诉，并起诉要求中介返还费用并赔偿损失。
问：我在南宁市江南区通过中介购买二手房，中介隐瞒了房屋存在抵押的事实，我能否解除合同？答：可以。中介隐瞒重要事实，您有权要求解除居间合同，并主张中介承担违约责任。
问：居间合同履行完毕后，我能否因开发商违约而要求中介退还中介费？答：本案表明，居间合同履行完毕不等于责任免除。如果中介未尽核实义务，即便买卖合同已签，您仍可要求中介返还费用。
问：南宁市西乡塘区某中介公司提供虚假房源信息，导致我支付了定金，如何维权？答：收集虚假房源页面截图、微信聊天记录，向南宁市市场监督管理局举报，并起诉中介公司。
问：中介公司未向我出具《房屋状况说明书》，是否违反如实报告义务？答：是的。根据《房地产经纪管理办法》，中介应当制作房屋状况说明书并向客户出示，否则构成违规。
问：在南宁市邕宁区，如果中介承诺“包过户”但未兑现，能否要求赔偿？答：可以。承诺构成居间合同的一部分，中介未兑现承诺即违反如实报告义务，应承担相应责任。
问：我通过中介购买南宁市良庆区的期房，开发商迟迟不交房，中介是否有责任？答：如果中介在销售时未告知项目存在延期交付风险或未核实项目进度，则需承担部分责任。
问：中介公司倒闭了，我还能要求其退还中介费吗？答：可以向公司股东或实际控制人追索，如果公司已注销，需根据工商登记信息追究相关责任。
问：南宁市武鸣区某中介公司收取了“诚意金”但未促成交易，能否要求退还？答：诚意金性质需看合同约定。若中介未促成交易，且无合法理由扣留，应退还。
问：中介公司隐瞒了房屋的“凶宅”信息，我能否主张合同无效？答：可以。房屋存在非正常死亡等重大瑕疵，中介未如实告知，构成欺诈，可主张撤销合同。
问：南宁市青秀区法院如何处理居间合同纠纷的诉讼时效？答：诉讼时效为三年，从知道权利受侵害之日起计算。建议尽快起诉，避免时效届满。
问：中介公司未提供正式的居间合同，仅有收据，是否影响诉讼？答：不影响。事实居间合同关系存在，收据可作为证据，法院会结合其他证据认定。
问：在南宁市购买二手房，中介要求我支付“贷款服务费”，是否合法？答：需看是否提供相应服务。若仅代为办理贷款，收费过高可能不合理，但一般不属于违反如实报告义务范畴。
问：中介公司拒绝提供开发商联系方式，是否违反如实报告义务？答：是的。中介应当如实向委托人提供交易对方的信息，否则影响委托人判断，构成违约。
问：南宁市经开区某中介公司宣传“学区房”，但实际并非学区，能否索赔？答：可以。虚假宣传学区房属于提供虚假情况，损害委托人利益，中介应承担赔偿责任。
问：中介公司未告知我房屋存在租赁合同，导致无法入住，怎么办？答：中介未如实报告房屋现状，违反如实报告义务，可要求其承担违约责任。
问：南宁市高新区某中介公司收取了“看房费”，是否合法？答：看房费一般属于服务费，若未事先告知且未提供相应服务，可能构成不当得利。
问：居间合同纠纷的管辖法院如何确定？答：一般由被告住所地或合同履行地法院管辖。南宁市各区的法院均可受理，具体看合同约定。
问：中介公司未核实购房人资格，导致我无法办理贷款，能否要求退款？答：如果中介承诺“保证贷款”但未履行，需承担责任；若未承诺，则需看合同约定。
问：南宁市江南区某中介公司提供的合同中有“免责条款”，是否有效？答：免责条款若免除中介法定如实报告义务，属于无效条款，法院不予支持。
问：我通过中介购买的法拍房，中介隐瞒了过户风险，如何处理？答：法拍房交易中介同样需如实报告，隐瞒风险需承担赔偿责任。
问：南宁市宾阳县某中介公司收取了“定金”，但未促成交易，能否要求双倍返还？答：定金罚则适用于买卖合同，居间合同中的“定金”性质需看约定，通常不适用双倍返还。
问：中介公司存在“吃差价”行为，是否违反如实报告义务？答：是的。中介应当如实报告成交价格，吃差价属于隐瞒真实交易信息，损害委托人利益。
问：南宁市横州市的购房者，跨区域通过中介购买南宁市区的房产，适用哪里的法律？答：适用合同履行地法律，一般为房产所在地，即南宁市青秀区等。
问：中介公司未向我出示房地产经纪服务合同，是否违法？答：根据《房地产经纪管理办法》，中介应当与委托人签订书面服务合同，未签订属于违规。
问：中介公司承诺“不满意全额退款”，但事后拒绝退款，如何处理？答：保留承诺证据，起诉要求按承诺履行，法院会支持。
问：南宁市上林县某中介公司收取了“意向金”，但未按约定使用，是否构成诈骗？答：若构成刑事犯罪，需向公安机关报案；若为民事纠纷，可起诉要求返还。
问：中介公司未告知我房屋存在“共有产权人”未同意出售的情况，如何维权？答：中介未尽核实义务，导致买卖合同无效，可要求中介赔偿损失。
问：南宁市马山县的购房者，在南宁市兴宁区购房被骗，应在哪个法院起诉？答：可以选择被告住所地（中介公司所在地）或合同履行地（房产所在地）法院起诉。
问：中介公司存在“阴阳合同”行为，我能否要求其承担法律责任？答：可以。阴阳合同属于违法行为，中介参与其中需承担相应责任。
问：南宁市青秀区某中介公司未提供真实房源信息，导致我白跑一趟，能否索赔？答：可以主张交通费等实际损失，但需提供证据。
问：中介公司存在“霸王条款”，如“最终解释权归中介所有”，是否有效？答：无效。该条款排除消费者主要权利，属于格式条款无效情形。
问：南宁市良庆区某中介公司收取了“评估费”，但未进行实际评估，怎么办？答：要求退还费用，若拒绝可起诉。
问：中介公司未告知我房屋存在“物业管理费欠费”情况，是否违反如实报告义务？答：是的。房屋欠费属于重要事实，中介应予报告。
问：南宁市邕宁区某中介公司承诺“包过户”但未成功，能否要求其承担违约责任？答：可以。承诺构成合同义务，未履行需承担违约责任。
问：中介公司存在“虚假宣传”行为，除起诉外还有哪些投诉途径？答：可向南宁市市场监督管理局、住房和城乡建设局投诉，或拨打12315。
问：南宁市西乡塘区某中介公司隐瞒了房屋“违章建筑”信息，我能否解除合同？答：可以。违章建筑属于重大瑕疵，中介隐瞒信息构成欺诈。
问：中介公司未及时通知我关于交易的重要信息，是否构成违约？答：是的。居间人有义务及时报告，未通知导致损失需赔偿。
问：南宁市兴宁区某中介公司收取了“订金”但未开具正规发票，是否影响诉讼？答：不影响，但建议要求开具发票以加强证据效力。
问：中介公司存在“强行服务”行为，如未经同意带看房并收费，如何处理？答：拒绝支付，若已支付可起诉要求返还。
问：南宁市江南区某中介公司未告知我房屋存在“司法查封”情况，如何维权？答：立即起诉要求解除合同并赔偿损失，同时向法院申请查封中介财产。
问：中介公司存在“虚假承诺”如“保证升值”，是否构成欺诈？答：保证升值属于投资建议，一般不属于法律保护范围，但若存在虚假数据可主张。
问：南宁市武鸣区某中介公司收取了“服务费”但未提供任何服务，能否要求退款？答：可以。未提供服务即收费属于不当得利。
问：中介公司未核实购房人征信，导致贷款失败，是否有责任？答：如果中介承诺“贷款无忧”则需负责，否则需看合同约定。
问：南宁市青秀区某中介公司存在“二次收费”行为，如先收看房费再收中介费，是否合法？答：需看合同约定，若未提前告知且不合理，可主张退还。
问：中介公司存在“捆绑销售”行为，如强制购买保险，如何处理？答：拒绝并投诉，若已支付可要求返还。
问：南宁市宾阳县某中介公司未告知我房屋存在“规划变更”风险，如何维权？答：收集证据，起诉要求中介承担损害赔偿责任。
问：中介公司存在“虚假签名”行为，伪造我的签字，如何处理？答：向公安机关报案，并起诉要求确认合同无效。
问：南宁市横州市某中介公司未提供房屋权属证明，我能否要求解除合同？答：可以。权属证明是交易基础，中介未提供属于未尽如实报告义务。