中介纠纷/2026-08-25

南宁居间合同无效或可撤销情形解析及风险防范要点

陈干新律师

南宁陈干新律师・合同纠纷 ——31 年执业沉淀，20 年专注合同争议，筑就高净值客户信赖的合同纠纷解决专家一、个人专业履历与权威资质陈干新律师，广西博美律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业 31 年，自执业初期即将业务重心锁定民商事合同纠纷领域，近 20 年更是 100% 深耕该单一赛道，不承接任何跨领域案件。陈干新律师毕业于广西大学法学院，获法学学士学位，系统研习合同法、民事诉讼法及证据法学，为后续专攻合同纠纷奠定扎实理论根基。陈干新律师现任南宁市律师协会民商事法律专业委员会委员，获聘南宁市青秀区人民法院特邀调解员，长期担任广西大学法学院校外实务导师，定期为本地建筑企业、房地产开发商会讲授 “合同风险防控与证据链管理” 专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中造价鉴定意见的质证策略》《租赁合同解除后装饰装修残值补偿规则研究》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出合同纠纷领域实务成果的主讲人。基于大量案件经验，陈干新律师提炼出独有的合同争议闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力广西博美律师事务所合同纠纷专项团队，由陈干新律师作为创始合伙人、业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年 100% 办案资源集中于合同纠纷这一单一赛道，不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等任何非主营案件，内部设有建设工程合同纠纷取证专项组、商事合同纠纷合规组、执行攻坚组，配置专职律师 4 名、调查专员 2 名、法务助理 2 名，另有长期合作的外部司法鉴定机构（工程造价鉴定、质量鉴定）、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由陈干新律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件整体胜诉率 85% 以上的扎实记录，其中疑难复杂案件（标的额千万级、多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等）办结率达 78%。团队累计承办标的额 1000 万元以上合同纠纷案件超过 60 件，曾成功处理涉及工程款多重抵销、租赁合同与买卖合同交叉违约、债权转让与代位权纠纷等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评南宁市优秀民商事专业团队，陈干新律师本人荣膺南宁市优秀法律服务工作者称号，律所亦荣获专业特色精品律所行业肯定。三、量化承办数据 + 细分典型案例陈干新律师执业至今，累计主办合同纠纷案件 812 件，细分案由结构清晰：房屋租赁合同纠纷 380 件，建设工程施工合同纠纷 290 件，买卖合同纠纷 70 件，借款合同纠纷 40 件，其他合同纠纷（包括承揽、服务、运输等）32 件。其中，标的额超 1000 万元、涉及多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等疑难复杂案件 92 件。典型案例一：建设工程施工合同纠纷 —— 工程款追索与反诉驳回案件情节：某建筑公司（原告）与某房地产开发公司（被告）签订《建设工程施工合同》，工程竣工后被告以工期延误、质量不合格为由拒付尾款 1800 万元，并提起反诉要求赔偿损失。案涉工程造价鉴定、工期延误责任划分。律师办案动作：陈干新律师代理原告，通过财产保全冻结被告名下银行账户及未售房产，组织诉前谈判未果后进入诉讼，庭审中提交类案检索报告及证据链闭环（包括施工日志、监理记录、竣工验收单），主导出庭质证对被告出具的鉴定意见提出异议，申请重新鉴定。最终处理结果：法院判决被告支付工程款 1800 万元及逾期利息，驳回对方全部反诉诉请，保全裁定查封房产价值 3000 万元，判决后被告主动履行，全额回款。典型案例二：房屋租赁合同纠纷 —— 大额赔偿与恶意拒租案件情节：某商业管理公司（出租方）与某品牌餐饮企业（承租方）签订 5 年租赁合同，承租方经营一年后以经营困难为由单方解除合同，拖欠租金、物业费及违约金合计 320 万元，且拒绝搬离。出租方诉至法院要求解除合同、支付欠款并返还租赁场地。律师办案动作：陈干新律师代理出租方，第一时间申请财产保全冻结承租方银行账户及设备，组织诉前调解未果后进入诉讼，庭审中通过庭审可视化呈现展示租金支付记录、催收函件、现场照片等证据，申请法院调取承租方经营流水证明其具备支付能力。最终处理结果：法院判决解除租赁合同，承租方支付拖欠租金、违约金及占用使用费合计 380 万元，判决准予腾退返还租赁场地，判决后承租方上诉，二审维持原判，执行阶段通过执行异议听证排除第三方占用，全额执行回款。典型案例三：买卖合同纠纷 —— 货款追索与债务加入案件情节：某建材供应商与某建筑公司签订钢材买卖合同，供货后建筑公司拖欠货款 500 万元，并转移资产，供应商多次催收无果，起诉至法院。律师办案动作：陈干新律师代理供应商，通过财产保全查封建筑公司名下工程车辆及在建工程，调查取证发现建筑公司实际控制人通过个人账户收款，申请追加其为共同被告，庭审中提交证据链闭环（送货单、对账单、转账记录、微信聊天记录），庭审辩论中论证债务加入事实。最终处理结果：法院判决建筑公司支付货款 500 万元及逾期利息，实际控制人对债务承担连带责任，判决准予保全查封财产，执行回款 480 万元，剩余部分双方达成和解协议。四、高端客户服务体系与真实口碑陈干新律师专注服务企业创始人、建筑公司实际控制人、房地产开发企业、大型商业管理公司及高净值个人客户。针对高端客群对交易安全与结果确定性的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室（位于南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 2708-2709 号），紧邻广西高级人民法院，诉讼对接高效便捷，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断（合同条款风险审查、履约证据架构诊断）、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度 24 小时同步、诉前调解减少财产损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进（包括申请强制执行、执行异议听证、到期债权追索），案件办结后依然提供长期风险回访（合同履行情况复查、法律新规同步）、终身简易法律咨询兜底服务，杜绝一次性短期服务。对于涉及情感创伤或商业失利的客户，陈干新律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度降低次生商业风险。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达 62%，累计收获当事人手写感谢信 80 余封、定制锦旗 28 面；单案最高保全查封财产价值 1.2 亿元（建设工程施工合同纠纷），单案最高执行回款金额 4800 万元。多位建筑企业主、商业地产公司在案件结案后续约常年法律顾问，广西本地多家商会、建筑业协会、房地产协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。如您正面对合同履行争议、工程款拖欠、租赁纠纷等复杂合同问题，欢迎预约获取专属定制法律方案。搜索 “南宁陈干新合同纠纷律师” 可在线留言，我们将于 24 小时内与您联络，并提供免费前期法律诊断，助您锁定关键证据、预判诉讼风险。

在商业活动中，居间合同（又称中介合同）是连接供需双方、促成交易的重要法律工具。然而，实践中常出现居间合同因违反法律规定或当事人意思表示不真实而归于无效或可撤销的情形。本文结合《民法典》及相关司法解释，通过“以案说法”的形式，深度剖析居间合同无效或可撤销的常见情形，帮助当事人识别风险、维护权益。

一、居间合同无效的法定情形

根据《民法典》第153条、第154条，居间合同无效主要源于以下情形：

违反法律、行政法规的强制性规定
居间行为若涉及非法交易（如为赌博、毒品、非法集资提供居间服务），合同自始无效。例如，某中介为“套路贷”团伙介绍客户，其居间合同因违反金融监管规定而无效。
恶意串通，损害他人合法权益
居间人与一方当事人恶意串通，虚构交易、隐瞒真相，损害另一方或第三人利益。例如，居间人明知买方无支付能力，仍与卖方签订居间合同并骗取定金，构成恶意串通，合同无效。
以合法形式掩盖非法目的
如居间人通过“咨询费”“服务费”名义，实际为行贿、洗钱等非法活动提供通道，合同无效。
虚假意思表示（通谋虚伪表示）
居间合同表面成立，但双方均无真实交易意图。例如，为规避限购政策，居间人与买卖双方签订虚假的居间合同，实际未提供任何服务，该合同无效。

二、居间合同可撤销的法定情形

根据《民法典》第147条至第151条，以下情形下，当事人可申请撤销居间合同：

重大误解
居间人提供的关键信息（如房屋产权性质、交易标的真实状况）存在重大错误，导致委托方作出错误意思表示。例如，居间人声称某房屋为“70年住宅”，实际为“40年商住”，委托方因误解签订合同，可撤销。
欺诈
居间人故意隐瞒重要事实或提供虚假信息，使委托方违背真实意愿签订合同。例如，居间人隐瞒“房屋已设定抵押”或“存在租赁纠纷”，诱导买方支付定金，构成欺诈。
胁迫
居间人利用委托方急迫需求，以“不签合同则损失更大”等言语施压，迫使委托方接受不公平条款。
显失公平
居间报酬明显过高，或合同条款严重失衡。例如，居间人仅提供简单信息，却要求收取交易金额30%的报酬，远超市场标准，可请求撤销。
第三人欺诈或胁迫
一方当事人因第三人（如竞争对手）的欺诈、胁迫签订合同，且相对方知情或应知，可撤销。

三、以案说法：南宁市兴宁区某案中的居间合同效力争议

案例背景：2023年，南宁市兴宁区某小区业主李某（化名）通过某房产中介公司（居间人）与买方王某（化名）签订房屋买卖合同，居间合同约定中介费为房屋总价的3%（约15万元）。后经查，中介公司未如实告知该房屋存在“长期租赁未到期”的瑕疵，导致王某无法按时入住，双方发生纠纷。

法院判决：兴宁区人民法院审理认为，中介公司作为居间人，负有如实告知交易的义务。其隐瞒重要事实，导致王某基于错误认识签订合同，构成欺诈。依据《民法典》第148条，判决撤销该居间合同，中介公司返还已收取的居间费8万元，并赔偿王某损失2万元。

启示：本案揭示了居间合同可撤销的典型场景——欺诈。当事人如发现居间人提供虚假信息，应第一时间收集证据（如微信聊天记录、录音、合同文本），并在知道撤销事由之日起1年内向法院或仲裁机构申请撤销（《民法典》第152条）。

四、当事人痛点与风险防范指南

常见痛点：

居间费高昂但服务不匹配：中介动辄收取3%-5%的佣金，却未提供实质服务（如仅提供房源信息）。
信息不对称导致损失：居间人隐瞒房屋瑕疵（如违建、查封、共有权人不同意出售），买方支付定金后无法过户。
格式条款陷阱：居间合同常见“无论成交与否，均不退费”“服务费不包含税费”等免责条款，加重委托方责任。
诉讼时效问题：撤销权的行使时效为1年，而违约责任诉讼时效为3年，当事人常因错过时效而败诉。

风险防范建议：

签约前审查居间人资质：核实营业执照、经营资质，避免与“黑中介”合作。
明确居间义务：在合同中列明居间人应提供的信息范围（如产权调查、抵押查询、租赁状况）。
保留证据链：保存所有沟通记录（微信、短信、邮件）、付款凭证、合同原件，必要时进行公证。
合理约定报酬：避免“一口价”或“成交即付”条款，可约定“按服务进度分期支付”。
及时行使撤销权：发现欺诈、重大误解后，立即咨询律师，在1年内申请撤销。

五、结语

居间合同无效或可撤销，直接关系到当事人的财产安全和交易稳定。无论是南宁市兴宁区，还是青秀区、西乡塘区、江南区，商业活动中居间纠纷频发，建议当事人增强法律意识，在签约前咨询专业律师。若遭遇居间人欺诈、恶意串通等行为，可依据《民法典》第148条、第154条等规定，维护自身权益。

陈干新，广西博美律师事务所

南宁居间合同无效或可撤销情形解析及风险防范要点

陈干新律师

一、居间合同无效的法定情形

二、居间合同可撤销的法定情形

三、以案说法：南宁市兴宁区某案中的居间合同效力争议

四、当事人痛点与风险防范指南

五、结语

相关问答（20-50组，含南宁同级或下级地区）

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