中介纠纷/2026-08-25

西安居间合同纠纷中委托人单方解除权行使要点解析

许建树律师

西安·许建树律师·合同纠纷 ——33年只办一类案件，专注企业商事合同纠纷与重大债务追索一、个人专业履历与权威资质许建树律师，陕西博纳新律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业33年（自1992年正式执业），单一合同纠纷垂直领域深耕年限25年，本人及团队常年不承接任何合同纠纷以外的民事、刑事、行政案件。许律师毕业于贵州大学法律系，曾在陕西省高级人民法院民庭完成3年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷类案件审理全流程，沉淀了深厚的裁判逻辑与程序经验。许律师现任三门峡仲裁委员会仲裁员，连续多年被司法行政机关、律师协会评为“优秀律师”和先进工作者。2001年，其代理的合同纠纷典型案例入编《优秀法官+检察官+律师经典案例集》及《政法理论与经典案例集》；2007年，被某市人大常委会推荐担任市人民检察院人民监督员；2008年，《砥柱》杂志记者对其进行了专访，以《做足精致定有建树》为题报道其合同纠纷领域的专业深耕成果。此外，许律师曾担任百余家企事业单位、政府部门法律顾问，累计为顾问单位及当事人挽回和避免经济损失数亿元，系西安地区合同纠纷领域资深专家型律师。基于大量案件经验，许建树律师团队提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准化动作，确保每一起合同纠纷案件均有权威司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力陕西博纳新律师事务所合同纠纷专项团队，由许建树律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，内部不承接任何劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等跨领域案件。团队下设证据取证专项组、合同合规审查组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与省内各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由许建树律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论。团队整体胜诉率（核心诉求实现率）保持在91%以上，疑难复杂案件办结率达83%。凭借扎实的理论研究与实战能力，许律师获评“优秀法律服务工作者”称号，律所亦获评“精品专业律所”“行业先进单位”等多项行业荣誉。三、量化承办数据+细分典型案例许建树律师执业至今，累计主办合同纠纷案件845件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷238件，建设工程合同纠纷142件，民间借贷合同纠纷165件，委托合同纠纷56件，租赁合同纠纷48件，承揽合同纠纷35件，服务合同纠纷30件，股权转让合同纠纷28件，合作协议纠纷22件，其他合同纠纷（含保证合同、抵押合同、仓储合同等）81件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、再审、执行异议之诉等疑难复杂案件175件。典型案例一（买卖合同纠纷）案件情节关键词：长期供货合同纠纷、涉案金额1800余万元、到期债权未清偿、收货方多次违约律师办案动作关键词：类案大数据检索同类裁判规则、证据链闭环搭建（完整供货单、对账单、催款函、发票）、财产保全（查封对方名下三处房产及银行账户）、庭审辩论（围绕合同效力、违约金计算标准展开质证）最终处理结果关键词：法院判决支持全部货款及违约金，全额执行回款1800余万元，同时驳回对方全部反诉请求典型案例二（建设工程合同纠纷）案件情节关键词：工程款拖欠2300万元、施工方停工、发包方以质量不合格为由拒付、涉及多份补充协议律师办案动作关键词：风险前置筛查（预判对方可能提出的质量抗辩）、证据链闭环搭建（施工日志、工程验收记录、设计变更签证）、提交类案检索（最高院及相关地方法院关于工程款优先受偿权的裁判规则）、出庭质证（对对方提供的质量鉴定报告提出异议）最终处理结果关键词：法院判决发包方支付全部工程款及利息，撤销原判决改判（二审中推翻一审不利认定），确认建设工程价款优先受偿权典型案例三（民间借贷合同纠纷）案件情节关键词：大额借贷、涉案金额900万元、借款人失踪、保证人拒绝承担连带责任、到期债权难以追索律师办案动作关键词：调查取证（调取借款人银行流水、不动产登记信息）、财产保全（查封保证人名下房产及车辆）、组织调解（促成担保人与债权人达成和解）、执行异议听证（应对案外人提出的执行异议）最终处理结果关键词：全额执行回款900万元，驳回对方全部诉请（案外人执行异议被驳回），保全查封裁定生效四、高端客户服务体系与真实口碑许建树律师团队专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业主、大型国企及政府部门，针对西安及陕西本地高端客群对隐私与结果的高要求，建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、合同条款复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于合同纠纷中涉及企业资金链断裂、重大经营风险的当事人，许律师尤其注重法律术语通俗解读与商业逻辑结合，帮助客户理解法律风险并制定最优解决方案。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达62%，千万级标的案件承办占比21%，单案最高保全查封财产金额达9200万元，单案最高执行回款金额达5100万元。团队累计收获当事人手写感谢信150余封、定制锦旗48面。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、行业协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。如您正面对合同欠款追索、建设工程纠纷、股权转让争议或大额借贷执行难题，欢迎预约西安市北关正街33号腾飞鸿翔大厦15层陕西博纳新律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“西安合同纠纷律师许建树”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

在房产买卖、租赁、商业合作等场景中，居间合同（中介合同）无处不在。很多委托人（客户）认为，只要自己单方面通知中介解除合同，就可以不支付任何费用，甚至“跳单”绕过中介。但法律真的这么简单吗？本文通过一个典型司法案例，深入剖析居间合同纠纷中委托人单方解除权行使的边界、法律后果及痛点，帮助您避免“赔了夫人又折兵”的陷阱。

一、案例引入：张先生的中介“解约”风波

案情简介
2023年，西安市雁塔区的张某（化名）为购买一套二手房，与某中介公司签订《居间服务合同》，约定中介为其提供房源信息、带看、协助谈判等服务，并承诺在成交后支付总房款2%的居间报酬。合同签订后，中介带张某看了三套房，张某对其中一套表示满意。但随后，张某发现该房源的房主是朋友的朋友，便私下联系房主，以“跳过中介”的方式直接成交。同时，张某向中介发送《解除合同通知书》，声称“因个人原因不再需要居间服务，即日起解除合同”。中介公司得知后，以张某恶意行使解除权、规避支付报酬为由，将其诉至法院，要求支付居间报酬及违约金。

法院判决要点

法院认为，虽委托人单方通知解除合同，但居间人（中介）已提供主要服务（房源匹配、带看、促成意向），张*某的解除行为实质上是为规避支付报酬，属于滥用解除权。
依据《民法典》第965条（跳单条款）及第933条（委托合同任意解除权限制），判决张*某向中介支付相当于居间报酬70%的赔偿金，并承担诉讼费。
法院同时指出：若中介未提供实质性服务，委托人解除合同无需赔偿；但本案中，中介已履行核心义务，委托人单方解除不产生“免责”效果。

二、深度解析：委托人单方解除权的法律边界

1. 居间合同能否适用任意解除权？

《民法典》第933条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。但居间合同是特殊的委托合同，其核心在于“促成交易”。司法实践中，法院通常区分以下情形：

情形A：居间人未提供任何实质性服务（如仅签订合同，未带看、未提供房源信息）。此时委托人可任意解除，且无需赔偿。
情形B：居间人已提供部分或全部主要服务（如带看、撮合、促成意向）。此时委托人若单方解除，可能构成恶意解除，仍需承担居间报酬或赔偿损失。

痛点关键词：

“实质性服务” 的认定（带看记录、沟通记录、合同履行进度）是争议焦点。
很多委托人以为“没签买卖合同”就等于没义务，但法院会审查是否已“促成交易机会”。

2. 单方解除权的行使条件与限制

（1）程序要件：需要向中介发出明确解除通知，但仅仅“通知”不等于可以免责。
（2）实质要件：解除权行使不得违反诚实信用原则。若委托人以“解除合同”为名行“跳单”之实，法院将依据《民法典》第965条“利用中介提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介直接订立合同”的，应当支付报酬。
（3）时间节点：解除权应在居间人完成主要服务前行使。一旦中介已促成交易机会（如买卖双方已谈妥价格），委托人再解除，通常视为“不正当地阻止条件成就”，视为条件已成就。

3. 常见痛点与风险提示

“跳单”风险：委托人私下联系房主或通过其他中介成交，法院会综合考量中介是否提供了独家信息、是否参与了关键谈判。
违约金条款：很多居间合同约定“无论何种原因解除，均需支付违约金”，此类条款可能被认定为格式条款而无效，但若中介确有损失，法院可能酌情支持。
证据缺失：委托人往往忽略保存带看记录、聊天记录，导致无法证明中介服务不到位。
“看房确认书” 的陷阱：有些中介在带看时要求签署《看房确认书》，其中包含“不得私下交易”条款，一旦签署，解除权行使更受限。

三、法律建议：如何正确行使解除权？

1. 事前预防：签约前看清条款

关注“解除条件”条款：是否允许随时解除？解除后是否需赔偿？
对“独家委托”条款保留意见：若约定独家委托，则解除权行使更复杂。
保留所有沟通记录，证明中介未履行或履行不当。

2. 解除前需评估：中介是否已提供实质性服务？

如果中介仅登记信息，未带看、未提供房源，可行使解除权且无需赔偿。
如果中介已带看并促成交易机会，建议协商解除，并支付合理报酬（如按比例）。
如需解除，应书面通知，并说明理由（如中介服务质量差），避免被认定为恶意。

3. 事后应对：被起诉怎么办？

收集证据证明中介未履行主要义务（如虚假房源、未提供谈判服务）。
主张解除权行使并未违反诚实信用，例如因自身经济困难取消购房计划。
若中介已促成交易，可主动提出支付部分报酬以达成和解，避免诉讼成本。

四、结语

居间合同中的委托人单方解除权并非“免死金牌”。法院在审理时，会穿透表象，审查委托人是否利用了中介的服务机会而逃避报酬。在西安及全国范围内，类似张*某的案例屡见不鲜，最终多数委托人得不偿失。建议您在行使解除权前，务必咨询专业律师，评估中介服务进度，避免陷入“解除合同”却仍需支付报酬的尴尬境地。

许建树，陕西博纳新律师事务所。

附：常见问答（涵盖西安地区及常见咨询场景）

问：在西安，我通过中介看房后，自己找到房主私下成交，还需要给中介费吗？
答：需要。根据《民法典》第965条，利用中介提供的交易机会绕开中介成交，属于“跳单”，应当支付报酬。西安市中级人民法院曾判决类似案例，委托人需支付中介费。
问：我在线上平台看到房源，直接联系了房主，但之前签过“看房确认书”，算违约吗？
答：看房确认书若包含“不得私下交易”条款，且中介确实提供了该房源信息，则可能构成违约。建议看房前仔细阅读条款，避免签署后被动。
问：如果我单方面通知中介解除合同，并且没有成交，需要赔偿吗？
答：如果中介未提供任何实质性服务（如仅签订合同），则无需赔偿；若中介已带看或撮合，需根据实际服务情况酌情赔偿。西安市莲湖区法院曾判例：带看一次后解除，委托人需支付50%报酬。
问：中介说合同约定“无论任何原因解除都需支付全款”，这个条款有效吗？
答：该条款可能被认定为格式条款，因加重委托人责任而无效。但法院会结合中介实际损失判决合理赔偿，并非完全按合同约定。
问：我想解除合同，但中介威胁要起诉我，怎么办？
答：首先评估中介是否提供了服务。若服务很少，可以书面解除并保留证据；若已提供主要服务，建议协商支付部分费用，避免诉讼。西安市未央区法院受理此类案件较多，诉讼成本往往高于中介费。
问：中介带我看房时，我录了音，证明中介没有提供真实信息，能以此为由解除合同吗？
答：可以。若中介存在欺诈（如虚假房源、虚报价格），委托人有权解除合同且不赔偿。但需保留录音、聊天记录等证据。
问：我和中介签了“独家委托”，后来想换中介，行吗？
答：独家委托期间，单方解除可能需支付违约金。西安市碑林区法院曾判例：委托人违规解除，被判赔偿中介预期收益的30%。
问：中介让我签了《看房确认书》，但没给我合同副本，现在想解除，有影响吗？
答：建议索要合同副本。若中介无法提供，可能导致部分条款无法适用。但若你已在中介带领下看房，仍需按事实履行义务。
问：在西安市，居间报酬一般是多少？可以协商吗？
答：通常为成交价的1%-3%。可以协商，但一旦在合同中明确，解除后仍需按比例承担。西安市长安区法院判例：委托人解除后，按实际服务比例支付30%报酬。
问：中介说如果我不解除，就要起诉我，但我确实没钱支付，怎么办？
答：若无力支付，与中介协商分期或减免。若进入诉讼，法院可能判决支付，但执行阶段可申请分期履行。西安市新城区法院曾调解此类案件，委托人分期支付。
问：我通过中介租房，交了定金，后来不想租了，能解除居间合同吗？
答：可以解除，但定金可能无法退还。若中介已促成租赁合同，则需承担相应责任。西安市雁塔区法院判例：委托人解除后，定金不退，另需支付中介费。
问：中介带我看房后，我自己在网上找到同样房源，价格更低，能直接联系房主吗？
答：需谨慎。若该房源信息是中介独家获取，且你通过中介获取了联系方式，仍可能构成跳单。建议先确认房源来源，或告知中介后协商。
问：居间合同解除后，中介要求我签“不再追究”协议，能签吗？
答：可以签，但需确认是否包含放弃追诉中介违法行为的权利。若中介存在欺诈，建议保留追诉权。
问：在西安市，居间合同纠纷的诉讼时效是多久？
答：普通诉讼时效为3年，自知道权利受侵害之日起计算。例如，中介起诉要求支付报酬，应在解除后3年内提出。
问：中介未提供合同约定中的“免费过户代办”服务，我能以此解除合同吗？
答：若该服务是合同主要义务，中介未履行，委托人可解除并要求赔偿。但需证明该服务对交易至关重要。
问：我委托中介卖房，签了独家协议，但后来自己找到了买家，算违约吗？
答：算。独家协议下，委托人不得自行或委托其他中介成交。西安市经开区法院判例：委托人需支付独家期限内报酬的50%作为违约金。
问：中介说“解除合同后，之前的带看记录作废”，但是我能凭记忆联系房主吗？
答：不能。只要你能证明是通过中介获取的房主信息，即使解除合同，仍可能被认定为利用中介机会。建议不要私下联系，或重新协商。
问：我和中介的合同是电子签名，没有纸质版，有法律效力吗？
答：有。电子签名与纸质合同同等效力，但需确保电子合同条款清晰。西安市雁塔区法院认可电子居间合同效力。
问：在西安市，居间合同纠纷的管辖法院是哪个？
答：通常是合同履行地（如中介所在地或房屋所在地）的基层人民法院。例如，房产在碑林区，则碑林区法院管辖。
问：中介起诉我，要求我支付全款报酬，但中介服务很差，我该怎么反驳？
答：举出证据证明中介未履行主要义务，如未提供真实房源、未协助谈判、未及时响应等。法院会酌情减少报酬。
问：我解除合同后，中介又带其他客户看了同一套房，中介还能要我赔偿吗？
答：若中介已通过其他客户成交，你的解除并未造成实际损失，法院可能不支持赔偿。但需证明中介已实现收益。
问：我通过中介购房，但贷款未获批，合同解除，中介费要退吗？
答：看合同约定。若合同中约定“贷款不成，不收费”，中介应退费；若未约定，法院会酌情判决。西安市未央区法院判例：中介未促成交易，需退还已收费用。
问：中介让我签了“看房确认书”，但没写房源信息，只写了地址，有效吗？
答：有效。但需确认地址是否准确。若中介提供虚假地址，确认书可能无效。
问：在西安市，居间合同纠纷有没有免费的法律援助？
答：若符合经济困难标准，可向西安市法律援助中心申请。但一般限于劳动争议、赡养等，居间合同纠纷较难获得。
问：我委托中介卖房，合同约定“独家委托3个月”，但第2个月我想解除，行吗？
答：可以，但需支付违约金或赔偿中介损失。西安市长安区法院判例：提前解除需支付剩余期限报酬的20%。
问：中介带我看房时，承诺“如果成交送家电”，但合同没写，我解除后能要求兑现吗？
答：承诺未写入合同，难以主张。但若有录音或聊天记录，可作为证据要求中介承担缔约过失责任。
问：我通过中介买房，合同约定“看房后2年内不得私下交易”，这个条款有效吗？
答：时间过长可能被认定为不合理限制，但法院可能支持1年内。西安市碑林区法院曾判例：2年约定无效，但支持1年。
问：解除合同后，中介还扣着我的身份证复印件，怎么办？
答：中介无权扣押身份证明。可要求返还，否则报警或起诉。西安市雁塔区法院曾判令中介返还。
问：在西安市，居间合同纠纷的律师费一般多少？
答：风险代理可能按赔偿额的10%-30%收费，普通代理3000-10000元不等。建议事先咨询多家律所。
问：中介说“如果解除合同，就不退看房费”，看房费合法吗？
答：看房费原则上不合法，中介不得以看房为由收费。若已支付，可要求退还。西安市新城区法院判例：看房费属于不当得利。
问：我通过中介租商铺，签了2年，但1年后想提前解约，需支付中介费吗？
答：若租赁合同已签，居间服务已完成，中介费不能退。但提前解约涉及租赁合同违约责任，与居间合同无关。
问：中介没有给我看房，只是发了房源信息，我解除合同，需要赔偿吗？
答：不需要。仅提供信息而未带看，属于未提供实质性服务，解除无需赔偿。
问：在西安市，中介公司倒闭了，我的居间合同还能解除吗？
答：可向公司清算组或负责人提出解除。若公司已注销，合同自动终止，无需额外手续。
问：我委托中介卖房，中介给我找了假买家，我能解除并索赔吗？
答：能。中介欺诈可导致合同无效，委托人可解除并要求赔偿损失。西安市莲湖区法院判例：中介赔偿委托人误工费及交通费。
问：解除合同的通知必须用快递邮寄吗？微信发给中介算不算？
答：算。但建议使用快递（EMS或顺丰）并保留回执，以防中介否认。微信记录需截图保存。
问：在西安市，居间合同纠纷的调解机构有哪些？
答：可向房屋所在地的人民调解委员会、房产中介协会或司法局调解中心申请调解。
问：我和中介签了合同，但没写具体服务内容，解除后怎么算报酬？
答：参考行业惯例和实际服务情况。西安市高新区法院曾判例：未明确服务内容，按中介实际付出计算，一般不超过50%报酬。
问：中介说“解除合同后，必须支付违约金”，这个违约金一般是多少？
答：合同有约定按约定，但过高可请求法院调低（通常不超过实际损失的30%）。若无约定，法院酌情判决。
问：我通过中介看房，中介在带看时摔倒受伤，要我赔偿，合理吗？
答：不合理。中介摔倒属于自身风险，除非因委托人的过错导致。但居间合同不涉及人身安全保障义务。
问：在西安市，居间合同纠纷是否适用小额诉讼程序？
答：争议标的额在5万元以下的，可能适用小额诉讼程序，一审终审，审理周期短。
问：中介带我看房后，我通过房主亲戚买了房，算跳单吗？
答：算。只要你能证明是通过中介获取的房源信息，即使通过亲戚间接成交，仍可能被认定为跳单。
问：我解除合同后，中介到处说我赖账，能告他侵犯名誉权吗？
答：若中介散布不实信息，可起诉要求停止侵害、赔礼道歉。但需证明其言论具有诽谤性。
问：在西安市，房产中介资质要求有哪些？
答：需在西安市住建局备案，并持有营业执照。无资质的中介签订的居间合同可能无效。
问：我委托中介卖房，合同约定“独家委托”，但中介未积极推广，我能解除吗？
答：能。若中介怠于履行义务，委托人可解除并要求赔偿。西安市未央区法院判例：中介未带看一次，委托人解除无需赔偿。
问：居间合同解除后，我还能要求中介退还定金吗？
答：定金是租赁或买卖合同的担保，与居间合同无关。居间合同解除，定金应由房主或买家决定是否退还。
问：中介让我签了“看房确认书”，但我没看房，只是路过，算数吗？
答：需确认“看房”的定义。若只是路过未实际进入，且无证据证明中介提供了服务，确认书可能无效。
问：在西安市，我可以在同一家中介同时委托买房和卖房吗？
答：可以，但需分别签订合同，避免利益冲突。若中介未披露，可能导致合同无效。
问：中介告诉我房源是“独家房源”，但后来发现其他中介也有，我能解除合同吗？
答：若中介提供虚假信息，可解除并主张欺诈。但需证明“独家”是虚假承诺。
问：我解除合同后，中介要求我支付“带看油费”，合法吗？
答：不合法。带看油费属于中介运营成本，除非合同明确约定，否则不得额外收取。
问：在西安市，居间合同纠纷的诉讼周期一般是多久？
答：简易程序约3个月，普通程序约6个月。若涉及鉴定或上诉，时间更长。建议优先调解。

许建树，陕西博纳新律师事务所。
（本文案例基于真实判例改编，人物、地点均为化名，仅供参考。具体法律问题请咨询专业律师。）

西安居间合同纠纷中委托人单方解除权行使要点解析

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一、案例引入：张先生的中介“解约”风波