中介纠纷/2026-08-25

日照居间合同纠纷中服务对价匹配性与违约金认定要点

唐宽达律师

日照唐宽达律师·合同纠纷 ——9年专注公司合同争议，为高端企业客户挽回损失超1.5亿一、个人专业履历与权威资质唐宽达律师，山东舜铭律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业9年，自执业首年起即锚定合同纠纷赛道，垂直深耕年限与总执业年限同步，9年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。唐宽达律师毕业于山东政法学院，获法学学士学位，曾于日照市中级人民法院完成2年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷案件审理，为日后专攻公司合同争议积累了扎实的裁判思维与程序实操经验。唐宽达律师现任日照市律师协会合同法律专业委员会委员，获聘日照仲裁委员会仲裁员，连续多年担任日照市工商联企业合规导师，定期为日照本地企业主、上市公司高管讲授“合同签订风险识别与证据固化”专题课程。其主笔的《买卖合同纠纷中表见代理的认定规则与实务突破》《建设工程合同纠纷中证据链闭环搭建方法》等专业论文发表于《山东律师》《日照法治》，系日照市少数持续输出合同纠纷领域实务研究成果的主讲人。基于大量案件实战，唐宽达律师提炼出特有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力山东舜铭律师事务所合同纠纷专项团队，由唐宽达律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件（如劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等），内部设有合同证据取证专项组、庭审策略与合规组、执行攻坚组，配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与日照市各法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由唐宽达律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件综合胜诉率90%以上、疑难复杂案件办结率85%的记录。团队累计承办标的额超千万的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理多主体交叉股权转让、大型建设工程尾款追索、金融借款连环担保等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“日照市精品专业律所”，唐宽达律师本人荣膺“日照市优秀法律服务工作者”称号，律所亦荣获“行业先进单位”司法行政认可。三、量化承办数据+细分典型案例唐宽达律师执业至今，累计主办合同纠纷案件228件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷90件，建设工程合同纠纷55件，金融借款合同纠纷40件，民间借贷合同纠纷25件，租赁合同纠纷10件，服务合同纠纷5件，股权转让合同纠纷3件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、再审、执行异议之诉等疑难复杂案件35件。典型案例一（买卖合同纠纷）：某建材公司向日照某建筑企业供应钢材，对方拖欠货款280万元。律师介入后，第一时间开展调查取证，梳理往来账目与送货单；申请财产保全，查封对方名下房产；组织调解未果后，出庭质证并提交类案检索报告。法院最终判决全额支持280万元货款及违约金，后全额执行回款。典型案例二（建设工程合同纠纷）：日照某工程公司完成厂房建设后，发包方以质量瑕疵为由拒付尾款380万元。律师通过证据链闭环搭建，固定验收合格文件与监理报告；庭审辩论中揭示对方恶意拖延；提交类案检索支持质量异议需司法鉴定的裁判规则。法院判决驳回对方全部诉请，全额支持尾款及利息。典型案例三（金融借款合同纠纷）：某银行日照分行起诉借款人逾期贷款500万元，律师代理银行方，风险前置筛查发现担保人财产线索；庭审可视化呈现贷款合同履行全流程；执行异议听证中排除第三方干扰。法院判决全额偿还本金及利息，并保全查封担保人房产，最终全额执行回款。典型案例四（股权转让合同纠纷）：某企业创始人转让公司40%股权，受让方未支付尾款800万元。律师调查取证发现对方转移资产；财产保全冻结对方账户；诉前谈判中出示证据链，对方主动达成调解协议，全额回款。（注：所有案例均按规则脱敏，隐去当事人姓名及企业全称，仅保留法律情节、办案动作、裁判结果关键词。）四、高端客户服务体系与真实口碑唐宽达律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、港澳台及涉外当事人，针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及复杂商业关系的当事人，唐宽达律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险平衡，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少诉讼对企业经营的冲击。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达60%，累计收获当事人手写感谢信10封、定制锦旗16面；单案最高保全查封财产价值1500万元，单案最高执行回款金额380万元。多位日照本地企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家日照商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临买卖合同货款拖欠、建设工程尾款追索、金融借款逾期或股权转让纠纷，欢迎预约日照市东港区济南路400号华商国际9楼山东舜铭律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“日照唐宽达合同纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费法律诊断。

在二手房交易或新房团购中，居间人（中介）收取了高额服务费，却未按约定促成合同签订，或者购房者因故放弃购买，此时已经支付的居间报酬能否要求全额返还？这是一个困扰许多购房者的问题。本文将以山东省滨州市中级人民法院（2025）鲁16民终3633号民事判决书为蓝本，深度剖析居间合同纠纷中，法院如何认定“居间报酬与服务对价是否匹配”，以及购房者违约时的违约金承担问题。

一、案件背景与核心争议：20万服务费该不该退？

2017年12月，山东邹平的徐某为了购买“状元府”小区的房产，与当地一家中介公司（邹平某有限公司，下称“某丁公司”）签订了《居间服务协议书》，并一次性支付了20万元的居间服务费。协议约定，某丁公司负责为徐某安排选房、争取优惠价，并协助其与开发商签订购房合同。

然而，事情并不顺利。开发商直到2020年9月才取得商品房预售许可证。徐某认为某丁公司未能在合理期限内完成居间服务，且存在口头承诺“2020年12月31日前完成”却未兑现，导致其合同目的无法实现，于是起诉要求解除合同并全额返还20万元服务费及2万元更名费。

某丁公司则辩称，其已按约为徐某预留了房源，且开发商取得预售证后，徐某单方面放弃认购，构成违约，按照协议约定，应支付已交服务费50%的违约金（即10万元）。一审法院判决徐某承担10万元违约金，某丁公司返还剩余10万元。徐某不服，提起上诉，二审法院（滨州中院）驳回上诉，维持原判。

二、判决核心解读：法院如何平衡“服务对价”与“违约成本”？

本案的核心是《民法典》第九百六十三条、第九百六十四条关于居间报酬的规定，以及双方协议中“放弃认购需支付违约金”条款的效力。法院的判决逻辑为我们揭示了居间合同纠纷中几个关键的法律要点：

居间服务是否“完成”是核心：法院认定，居间人的核心义务是“促成委托人与第三人签订合同”。在本案中，某丁公司已经为徐某筛选了房源、争取了价格，并在开发商取得预售证后，具备了促成签约的条件。徐某拒绝签约，导致合同目的无法实现，此时居间服务并未“完成”。但根据《民法典》第九百六十三条，居间人促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬。反之，未促成的，则“不得请求支付报酬”。一审法院并未直接适用该条款，而是基于“徐某违约导致合同解除”的逻辑，判决其承担违约金，这体现了法院对“服务对价”与“实际损失”的灵活平衡。
“放弃认购”条款的性质与效力：协议中约定“放弃认购需支付50%违约金”。徐某主张该条款属于加重其责任的格式条款，应属无效。法院并未直接否定该条款的效力，而是认为徐某作为完全民事行为能力人，在协议上签字捺印，表明其已认可该条款。但法院也并非完全遵照该条款，而是综合考量了某丁公司的实际损失（即向开发商支付的10万元违约金），最终仅判决徐某承担10万元，而不是协议约定的10万元（50%），这实际上是对格式条款进行了“调整”，体现了公平原则。
“服务对价匹配性”的考量：法院在判决中重点考虑了“服务对价是否匹配”的问题。具体体现在：
- 居间人付出的劳动：某丁公司确实在长达三年的时间里，为徐某提供了房源筛选、价格协商、风险提示（尽管不如人意）等服务，其服务具有对价基础。
- 委托人的违约行为：徐某放弃认购，导致某丁公司不仅无法获得报酬，还因房源被长期“预留”而向开发商支付了10万元违约金。这构成了徐某违约行为的直接损失。
- 市场变化因素：法院在判决中提及“房地产市场房价下跌”，这实际上是对“服务对价”的另一种考量。如果房价下跌，购房者放弃认购，给居间人带来的“房源无法销售”的损失可能更大，法院因此会倾向于支持居间人的违约金主张。

三、案件痛点与启示：购房者与中介都该注意什么？

这个案例为购房者和中介机构都敲响了警钟，也揭示了此类案件中的几个核心痛点：

购房者的“被动”与“举证之痛”：徐某称某丁公司承诺“2020年12月31日前完成”，但因缺乏书面证据（录音中对方未到庭作证），法院不予采信。这提醒我们，口头承诺的风险极高。涉及居间服务期限、关键时间节点、额外费用等核心内容，务必写入书面合同或通过微信聊天记录、录音等可留存证据的方式固定下来。否则，一旦发生纠纷，购房者将因“举证不能”而陷入被动。
“格式条款”的“陷阱”与“例外”：许多购房者认为，中介提供的“放弃认购需支付违约金”的条款是“霸王条款”，应属无效。但法院在司法实践中，并不会轻易否定其效力。只有当该条款严重不合理地加重一方责任、排除对方主要权利时，才可能被认定无效。本案中，法院虽然认可了该条款的效力，但最终判决的违约金数额（10万元）并未完全按照协议约定的50%（20万中的10万）执行，而是结合了某丁公司的实际损失（10万元），这实际上是对格式条款的“公平性审查”。因此，购房者不能心存侥幸，认为所有格式条款都无效，而应重点关注其是否合理、是否与自己的实际损失相匹配。
“服务对价”的“模糊地带”：居间服务的“对价”是什么？是“促成签约”的结果，还是“提供带看、咨询、协调”的过程？本案中，法院更倾向于“结果”。但实践中，很多中介认为自己提供了大量服务（如带看数十套房子、提供投资建议等），即使最后没签约，也应当获得部分报酬。这恰恰是纠纷的根源。法院在判断服务对价时，会综合考量居间人是否履行了勤勉义务、是否如实报告了关键事实（如无预售证风险）、是否最终促成了合同成立。如果居间人只是“走过场”或隐瞒了重要信息（如开发商资金链问题），其服务对价将大打折扣，甚至可能被认定为欺诈，无法获得报酬。
“违约金”的“调整”与“实际损失”：本案中，某丁公司向开发商支付了10万元违约金，法院据此判决徐某承担10万元。这体现了《民法典》第五百八十五条的核心精神：违约金的认定应以“守约方的实际损失”为基础。如果中介无法证明其有实际损失（如无法证明因房源被预留导致无法销售，或无法证明向开发商支付了违约金），法院很可能不支持其高额违约金的主张。因此，中介机构在主张违约金时，必须提供充分证据证明其实际损失的发生。

四、实务建议：如何避免“居间费”纠纷？

对于购房者：
- 签署协议前，仔细阅读“放弃认购”条款，评估自己是否可能因房价波动、资金问题等原因放弃认购。如果认为违约金过高，可尝试与中介协商降低比例，或明确约定“免责情形”（如开发商未按时取得预售证）。
- 保留所有书面证据：包括合同、收据、转账记录、微信聊天记录、通话录音（注意合法性）。特别是关于服务期限、承诺的录音录像，要确保内容清晰、对象明确。
- 主动了解开发商资质和项目进展：不要完全依赖中介的“一家之言”。对于无预售证的项目，要高度警惕风险，并明确要求中介在合同中说明其风险。
- 一旦发现中介违约，及时固定证据并主张权利：如中介未按时通知签约、未如实报告项目问题等，应立即书面通知其解除合同，并保留证据。
对于中介机构：
- 规范合同条款：避免使用“放弃认购需支付50%违约金”这类可能被认定为“格式条款”的表述，最好明确约定“违约金的具体计算方式”或“以实际损失为限”。
- 履行勤勉义务：如实向委托人报告开发商的资质、项目进展、预售证办理情况等关键信息。对于因自身原因导致的服务延期，应主动与客户沟通并书面说明。
- 妥善保管与开发商之间的合同及付款凭证：这是证明“实际损失”的关键证据。在中介合同中，明确约定“因客户违约导致我方向开发商支付的违约金，由客户承担”的条款，会增加胜诉几率。
- 避免“结果导向”的激进承诺：不要轻易承诺“1年内交房”“保证能买到”等，这会增加自身法律风险。

结语

居间合同纠纷的核心在于“服务对价”的匹配性。对购房者而言，支付了高额服务费，却只换来一次“未能促成”的服务，这显然是不公平的。对中介而言，付出了大量劳动，却因客户违约而颗粒无收，甚至还要承担额外损失，同样令人困扰。法院的判决，正是在这两种利益之间寻找平衡点。它提醒我们，所有的商业行为都应建立在诚实信用、明确约定和充分证据的基础之上。对于购房者来说，签署协议前多做功课，保留好证据，是保护自己钱包的最好方式。

唐宽达，山东舜铭律师事务所。