日照居间合同纠纷中居间人报酬请求权认定要点解析

在房屋买卖中，中介（居间人）提供了服务却没有最终撮合成交，或者买卖双方签了定金协议但最终没有签订正式合同，中介还能不能主张中介费？这是许多当事人和中介机构都容易产生误解的法律问题。本文以广西壮族自治区玉林市中级人民法院（2025）桂09民终1408号民事判决书为例，为您深度解析“居间合同纠纷中居间人报酬请求权”的认定标准与裁判规则。

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一、案情概览：一套别墅、三份协议、30万元赔偿

（一）基本事实

• 当事人：上诉人（原审被告）冯某甲，系广西壮族自治区北流市某联排别墅业主；被上诉人（原审原告）广西北流市某有限公司（简称“某公司”）系房产中介机构。
• 委托背景：2022年4月起，冯某甲委托某公司代为出售其位于北流市的别墅，双方未签订书面中介合同，由某公司员工党某与冯某甲微信联系。冯某甲同时委托了多家中介出售该房屋。
• 房屋挂牌：2024年7月，冯某甲将房屋报价调整为430万元。
• 交易过程：2024年9月，党某带客户看房，先后有客户出价330万元、345万元。9月28日，冯某甲、购房人陈某及党某三方共同签署《购房定金确认书》，约定成交价350万元，陈某支付定金10万元；约定10月20日前签订买卖合同；违约方单方承担中介佣金，为成交价3%即105000元。
• 反悔加价：9月29日，冯某甲因家人嫌卖便宜而要求提价，经协商陈某同意将成交价提高至355万元并追加定金5万元。9月30日三方签署《补充协议》，约定成交价355万元、定金合计15万元，违约方三倍赔偿定金，佣金仍为105000元。
• 拒签合同：10月初，冯某甲称有其他客户出价375万元，表示不愿意按355万元出售，拒绝签订正式买卖合同。
• 赔偿买家：10月20日，冯某甲向购房人陈某双倍返还定金30万元，自行承担了违约赔偿。
• 拒付佣金：冯某甲拒绝向某公司支付105000元佣金，某公司遂诉至法院。

（二）诉讼过程

• 一审（广西北流市人民法院）：判决冯某甲支付某公司佣金105000元及逾期利息。冯某甲不服，提起上诉。
• 二审（玉林市中级人民法院）：驳回上诉，维持原判。

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二、争议焦点与法院认定

焦点一：中介是否存在欺诈行为，能否撤销协议？

冯某甲主张：

• 党某故意隐瞒其他客户出价345万元的关键信息，虚构“市区别墅成交价均在300-330万元”行情；
• 以“拆除装修需20余万元”为由压价，实际买家并不要求拆除装修；
• 利用“多个客户竞争”话术诱导其接受低价。

二审法院认定：

• 党某在微信中已明确告知冯某甲有其他客户出价345万元，且该报价并未高于最终成交价355万元；
• 其他中介所提及的房价属于报价而非实际成交价，不能证明冯某甲的房产市场价必然更高；
• 冯某甲未与某公司签订独家委托，可同时通过多家中介获取信息比价；
• 中介佣金按成交价比例收取，成交价越高佣金越高，中介无压低价格的动机；
• 未能证明中介存在欺诈行为，两份协议系冯某甲自愿签订，合法有效。

焦点二：佣金条款是否属于格式条款、显失公平？

冯某甲主张：

• 佣金条款为中介单方拟定的格式条款，未尽提示说明义务；
• 按3%收取佣金远超市场惯例1%-1.5%，显失公平；
• 党某曾承诺收取服务中介费4万元，应按4万元认定。

法院认定：

• 佣金条款经三方协商，定金条款从双倍变更为三倍，说明条款可协商可变更，不符合格式条款“未与对方协商”的本质特征；
• 3%佣金比例未违反法律法规强制性规定，不能认定为加重对方责任；
• 党某承诺4万元佣金是基于“合同能履行且双方都能收取”的前提，而冯某甲违约后按约定单方承担3%佣金有合同依据。

焦点三：中介是否完成“促成合同成立”的核心义务？

冯某甲主张：

• 双方仅签定金协议，未签订正式买卖合同，交易未完成；
• 中介未完成核心服务，无权主张佣金。

法院认定：

• 三方签署的《购房定金确认书》《补充协议》明确约定“因定金收取即视为代理方促进成交成功”；
• 冯某甲实际收取了购房人陈某的定金15万元，定金属于成约定金，买卖合同已经成立；
• 根据《民法典》第963条，中介人主张报酬的条件是促成合同成立，而非买卖合同实际履行完毕；
• 冯某甲因对成交价不满拒绝签署正式合同，属于委托事项完成后的违约行为，不能对抗支付居间报酬的义务。

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三、普法要点：居间人报酬请求权的法律规则深度解析

（一）居间报酬请求权的成立条件

根据《民法典》第961条、第963条规定：

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

需要特别注意：中介人取得报酬请求权的核心条件是**“促成合同成立”，而非“合同履行完毕”或“过户完成”。这里的“合同成立”**没有限定必须是书面合同，只要委托人与相对人之间就交易的主要条款达成一致，即可认定合同成立。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第3条进一步明确：当事人对合同是否成立存在争议，法院能够确定当事人姓名或名称、标的和数量的，一般应认定合同成立。

本案中，冯某甲与陈某就房屋买卖的标的物、价格、付款方式已达成了合意，且已实际收取定金，合同成立的事实毋庸置疑。

（二）“居间成功”的认定：不要求买卖合同实际履行

实践中，很多当事人存在“房子没有卖成还要付中介费”的困惑。需要澄清的是，居间人的义务是促成交易机会，不是担保交易履行。

只要居间人促成了委托人与相对人之间的合同成立，即便后来因买方或卖方的自身原因导致合同不能履行，居间人仍然有权获得报酬。这类似于：婚姻介绍所介绍了双方认识，双方确定了恋爱关系甚至准备订婚，但因一方反悔最终未结婚，婚介所的介绍费已不构成违约理由。

（三）未签订书面买卖合同的影响

《民法典》明确承认合同成立不要求书面形式。定金协议本身就是书面合同。在房屋买卖场景中，双方签署的**《购房定金确认书》《房屋买卖定金合同》《买卖协议》**等文件，只要包含了当事人、标的物、价款等主要条款，就足以认定为买卖合同成立。

（四）居间人如实报告义务的边界

《民法典》第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。若中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬，并应当承担赔偿责任。

但本案揭示了一个重要边界：“如实报告义务”不等于“须将所有报价逐一全程同步”。具体而言：

• 中介未能证明存在故意隐瞒，且已将客户出价345万元告知冯某甲；
• 未成交客户的报价不同于实际成交价，不能推定中介有压价动机；
• 委托人同时委托多家中介，具备比价能力，对市场价格应有理性判断。

（五）格式条款与佣金比例的博弈

《民法典》第496条明确格式条款的认定标准为“为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商”。本案中，冯某甲两次签署协议，且将定金条款从双倍改为三倍，说明她与中介之间有协商过程，故法院驳回了格式条款抗辩。

关于佣金比例：3%在市场上是否过高，不能一概而论。法院认为，只要不违反法律强制性规定，且双方明确约定，应予以尊重。如果确实存在利用优势地位显失公平的情形，可以根据《民法典》第151条请求撤销，但需要承担相应的举证责任。

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四、案件启示：当事人最容易忽视的4个关键细节

1. 签定金协议前，务必谨慎评估风险

“定金”具有担保功能。一旦签署定金协议并收取定金，合同即宣告成立。日后反悔，不仅要双倍返还定金，还可能被要求支付中介佣金。多个法律后果叠加，损失极为惨重。

细节提醒：很多当事人认为“拿了定金不卖了最多退回去”，这是重大误解！双倍返还定金+单方承担佣金是行业内常见条款，法院予以支持。

2. “成交越高佣金越高”决定了中介没有压低价格的动机

这是一个常被忽视的商业逻辑。居间报酬一般按成交价比例计算，中介若压低成交价，直接损害自己的利益。当事人质疑中介“骗我低价卖房”时，应首先考虑：中介有什么动机？

3. 免佣承诺或佣金优惠要落到书面文本

本案中，党某曾微信承诺“服务中介费4万元”，但法院认定该承诺基于双方都能收取佣金的前提，违约后不再适用。这提醒委托人：

• 若有佣金优惠承诺，应写入合同或补充协议；
• 微信聊天中的承诺虽然有一定证据效力，但不能对抗正式签署的合同条款；
• 签合同前要仔细阅读佣金条款，如有疑问当场提出，不要轻信口头承诺。

4. “双倍赔偿买家”不等于“可以免除中介费”

冯某甲认为自己已向购房人赔偿了30万元，损失巨大，不应再支付中介费。但从合同法角度看，对买家的违约责任与对中介的报酬支付义务是两个独立的法律关系，不能互相抵销。

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五、用户画像与适用场景

本案判决对以下群体的利益有直接影响：

| 类型 | 特征 | 关注点 | |------|------|--------| | 二手房卖方 | 委托中介卖房，担心卖亏 | 中介有无隐瞒报价、压价行为 | | 房产中介机构 | 促成交易后拿不到佣金 | 居间报酬请求权的法律依据和举证要点 | | 购房者/委托方 | 签约后因故悔约 | 定金责任、佣金责任的法律后果 | | 法律从业者 | 处理居间合同纠纷 | 格式条款认定、成约定金、如实报告义务的裁判规则 |

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六、结语与建议

居间人报酬请求权是法律赋予中介机构的正当权利，也是中介服务市场健康运行的基础保障。 只要居间人促成了合同成立，无论后续合同是否履行，委托人都应按约定支付报酬。

对于房屋买卖双方而言，以下几点建议值得收藏：

• 委托中介时，明确约定收费标准与服务范围，签好书面委托协议；
• 签署定金协议前，认真审查合同条款，特别关注佣金条款和违约责任条款；
• 如认为中介有隐瞒信息、虚假陈述的行为，注意保存聊天记录、录音等证据，及时维权；
• 如果对成交价不满意，应在签定金协议前协商确定，而不应签后再行反悔。

法律不保护躺在权利上睡觉的人，也不保护签了协议又想反悔的人。

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七、相关法条链接

• 《中华人民共和国民法典》第148条、第151条、第496条、第961条、第962条、第963条
• 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第3条、第9条、第10条、第67条
• 《中华人民共和国民事诉讼法》第177条

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八、常见问题问答

1. 问：中介没有促成签正式买卖合同，还能要中介费吗？ 答：能。只要中介促成了买卖双方就房屋买卖主要条款达成一致（如签订了定金协议），合同已成立，中介即有权主张报酬。合同的后续履行不是居间人取得报酬的前提。

2. 问：签了购房定金确认书，但最终没签正式合同，需要付中介费吗？ 答：需要。定金确认书已包含成交价格、买卖标的、付款方式等必要条款，相当于买卖合同已经成立。因你自身原因反悔，仍需支付中介费。

3. 问：中介口头承诺收取4万元佣金，但合同写的是10.5万元，以哪个为准？ 答：以书面合同为准。口头承诺或微信沟通内容如与正式签署的合同条款不一致，法院一般按正式合同处理，除非你能证明合同系欺诈、胁迫订立。

4. 问：中介故意隐瞒有客户出更高的价格，导致我低价卖房，能拒付中介费吗？ 答：需要证据！若你能提供聊天记录、录音等证据证明中介故意隐瞒更高报价，可依《民法典》第962条主张中介不得请求报酬并要求赔偿。但仅凭主观猜测或事后他人的报价，很难获得法院支持。

5. 问：我已经双倍赔偿买家30万元，是不是就不用再付中介费了？ 答：不是。向买家承担违约责任与支付中介费是两个独立的法律关系，不能相互抵销。违约导致交易失败不影响中介已经完成居间服务的事实。

6. 问：中介费一般收多少？3%是否过高？ 答：市场上普遍为1%-3%，各城市、各中介品牌有所不同。3%是否过高需结合具体服务内容和当地市场惯例判断，但法院一般尊重当事人的书面约定。

7. 问：什么情况下居间人不能要求支付报酬？ 答：一是未促成合同成立；二是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；三是因居间人原因导致合同不成立或无效。此外，违反忠实报告义务还可能承担赔偿责任。

8. 问：居间合同纠纷起诉需要准备哪些证据材料？ 答：主要证据包括中介合同或委托协议、购房定金确认书、补充协议、微信聊天记录、转账记录、录音录像等。重点证明居间人已促成合同成立以及双方对佣金的约定。

9. 问：购房定金确认书中“违约方单方承担佣金”的条款是否有效？ 答：有效。该条款不违反法律强制性规定，是三方对违约责任作出的安排，法院予以支持。

10. 问：我委托了多家中介，最后通过其中一家卖掉了房子，其他中介还能找我要费用吗？ 答：如果其他中介未促成合同成立，无权要求支付报酬。但如果你利用其他中介提供的交易机会私下达成交易或恶意跳单，根据《民法典》第965条，仍需支付相应报酬。

11. 问：中介向我承诺“保证卖出好价格”，结果卖低了，能要求赔偿吗？ 答：中介的“承诺”除非写入合同成为明确义务，否则难以主张。房屋价格受市场供需影响，中介无法保证成交价格，其如实报告义务不等于价格担保义务。

12. 问：我是日照市的居民，如果遇到类似的居间合同纠纷，应当向哪个法院起诉？ 答：根据《民事诉讼法》规定，合同纠纷由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。如果中介机构在日照市，可以向日照市东港区人民法院或者岚山区人民法院提起诉讼。日照市是山东省下辖的地级市，同级别的地级市包括青岛、烟台、威海、临沂等地，它们的基层法院同样适用上述管辖规则。

13. 问：签了居间合同后发现中介没有执业资质，合同是否无效？ 答：中介机构缺乏相应资质并不必然导致合同无效。如果中介已实际提供居间服务并促成交易，仍有权依照约定请求支付报酬，除非服务质量导致合同目的无法实现。

14. 问：中介费什么时候支付？签订定金协议时还是过户后？ 答：双方可自由约定支付时间。若合同明确约定“定金收取即视为促成成交成功”且违约方需单方承担佣金，则在违约事由发生时即需支付。若未约定，则在居间合同成立时即享有报酬请求权。

15. 问：协议中没有约定中介费数额，现在中介要求支付，怎么办？ 答：应根据《民法典》第964条，按照中介人的劳务合理确定。可参考当地行业标准和中介实际付出的劳动、提供服务的程度进行协商。建议发生争议时，申请司法鉴定或者提供同类服务的市场报价证据。

16. 问：中介要求支付佣金的比例是成交价的3%，这个比例是否有法律上限？ 答：法律没有对居间佣金设置法定上限，取决于双方约定。但若约定过高，可以请求法院根据实际情况适当调整。若未实际促成交易，居间人无权要求足额佣金。

17. 问：中介只提供了一部分服务，比如只带看了一次房，之后我自己谈成了，中介还能收费吗？ 答：如果交易实际是利用了中介提供的机会或媒介服务完成的，即使后续是自行磋商，中介仍然有权获得报酬，但有证据证明中介放弃或免除的除外。

18. 问：通过中介买房的购房者是否需要支付中介费？ 答：看合同约定。居间合同既可以约定由买卖双方各自支付，也可以约定一方或双方共同支付。若约定由违约方承担，则谁违约谁承担。

19. 问：居间人促成合同成立后，委托人可以单方面撤销协议并拒付佣金吗？ 答：不可以。居间人的报酬请求权在合同成立时即已产生，委托人单方撤销合同或拒绝履行不影响已产生的报酬请求权。

20. 问：如果买房人中途反悔，卖房人是否仍需向中介支付佣金？ 答：需看合同约定。如果合同约定了“违约方单方承担佣金”，则卖方无义务代买房人承担；但如果卖方向中介承诺了“双方各自承担各自的佣金”，则卖方只需支付自己应承担的部分。

21. 问：居间合同和中介合同有什么区别？ 答：没有区别。“中介合同”是《民法典》颁布后的规范名称，“居间合同”是旧《合同法》中的称谓。两者本质相同，都是指中介人提供订立合同机会或媒介服务的合同类型。

22. 问：中介费能不能在买卖完成后支付？我担心一旦支付后交易出问题。 答：可以约定，但如果已经约定“促成即付”的条件，在交易未完成前请求支付可能会因条件未成就而败诉。建议在合同中明确支付节点是“促成签约时”还是“过户完成时”。

23. 问：中介没有将客户的出价信息及时告诉我，我可以拒付中介费吗？ 答：如果未及时披露信息严重影响到你对房屋价格的判断且你因此受到损失，可以主张中介未履行如实报告义务，但你须提供充分证据证明“重大影响”和“因果关系”。

24. 问：我与中介签的是“独家委托协议”，有什么法律风险？ 答：独家委托意味着你不能在其他中介或自行出售房屋。若违反独家委托条款，中介可依据合同追究违约责任，甚至在促成交易后要求你支付佣金。

25. 问：房屋买卖协议最终被确认无效，中介费还能收吗？ 答：如果买卖合同因违反法律强制性规定而无效，居间人的报酬请求权一般也会受到否定。但如果交易无效的原因是委托人隐瞒真实情况导致，居间人仍可主张必要费用。

26. 问：中介促成的是“阴阳合同”被税务部门查处，中介费还能收吗？ 答：如果居间人参与制作阴阳合同，属于违法行为，不得请求支付报酬；若中介不知情且未参与，但合同因违法无效，报酬请求权的依据也会受影响。

27. 问：我是山东省济南市某区的居民，我是否有权在日照市起诉日照的中介公司？ 答：根据民事诉讼法关于合同纠纷的管辖规则，你可以选择被告住所地（日照市）或者合同履行地起诉。山东省内各地市均有对应的基层人民法院，日照市同级的法院包括济南市历下区人民法院、青岛市市南区人民法院等，它们都适用相同的管辖规则。

28. 问：中介服务费是否可以申请分期支付？ 答：可以协商，但若合同未约定分期支付条款，中介有权要求一次性支付。若双方已约定了分期，应从其约定。

29. 问：如何中止中介的居间活动？需要办理什么手续？ 答：双方可以协商解除中介合同，或一方依法解除合同并通知对方。但解除前已经发生的居间服务，中介人仍有权请求相应报酬。建议以书面形式办理合同解除手续，明确终止时间、服务费用结算等事项。

30. 问：居间人同时为买卖双方提供服务，是否违反法律规定？ 答：不违反。中介为交易双方提供媒介服务是行业常态。但中介须保持中立，如实向双方报告信息。若其偏向一方损害另一方利益，受到损害的一方可以请求赔偿。

31. 问：中介将我的报价信息透露给其他潜在买家，造成我无法以较高价格卖出，能追究中介责任吗？ 答：若中介违反保密义务、故意泄露你的报价底线，使你丧失了谈判优势，你可以依据《民法典》的有关规定追究中介的违约或侵权责任，但须提供证据证明你的实际损失。

32. 问：中介要求我先支付“诚意金”才能安排看房，这是否合法？ 答：法律对中介收取诚意金或看房押金没有明确禁止性规定。但中介无权在不提供服务的情况下长期占用该笔资金。若你支付诚意金后中介未安排看房或交易未成功，可以要求退还。

33. 问：房子卖掉了但买家贷款批不下来，中介费能要回吗？ 答：买卖合同的成立不依赖于贷款是否获批。若贷款问题导致合同解除，中介已完成居间服务，按合同约定有权收取报酬。特殊情况若约定付款条件成就后才支付佣金的除外。

34. 问：法院判决中介胜诉，但卖房人没钱怎么办？ 答：可以申请强制执行，查封卖房人名下财产。中介在判决后应立即向法院申请执行，否则可能面临“赢了官司输了钱”的被动局面。

35. 问：我怀疑中介和买家串通压低了我的房价，应该怎么办？ 答：你可以通过保存信息、调查取证等方式，确认是否存在利益关联或串通行为。若查实中介故意压低房价并从中获取不当利益，你可以向法院起诉，要求撤销买卖合同，并要求中介赔偿损失。

36. 问：居间合同纠纷的诉讼时效是多久？ 答：三年。从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。建议尽早维权，不要因为拖延导致时效过期。

37. 问：我的房子价值380万元，中介费约定为10万元，这个金额是否过高？ 答：法律没有具体规定比例上限，但根据公平原则和诚实信用原则，如果服务内容与费用严重不对称，可以请求法院调整。调整的关键是中介实际付出的劳动和促成的交易价值。

38. 问：居间人未告知我房屋有抵押或查封信息，导致交易失败，中介费还要付吗？ 答：若中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益，其不得请求支付报酬，并应当承担赔偿责任。你可以据此提出抗辩。

39. 问：中介带我看房后，我绕过中介直接和房主达成交易，中介能主张佣金吗？ 答：能用。根据《民法典》第965条，委托人在接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，仍应向中介人支付报酬。

40. 问：中介在服务过程中有违法违规行为，我可以拒绝支付中介费吗？ 答：可以。如果中介违法违规操作，如伪造文某、虚假承诺、隐瞒重要信息等，属于未尽勤勉尽责义务，你可以以此为由拒绝支付部分或全部报酬，并有权要求赔偿损失。

41. 问：居间服务合同需要缴纳印花税吗？ 答：居间合同不属于印花税列举的应税凭证范围，通常无需缴纳印花税。但房屋买卖合同产生的税费仍然适用相关税法规定。

42. 问：日照市的二手房交易中，中介费一般由谁承担？ 答：日照市二手房交易实践中，一般为买卖双方各自承担1%-1.5%，或者由双方协商确定。具体承担方式因当地市场习惯和合同约定而异，建议签订合同前明确各方支付比例。

43. 问：中介未促成房屋买卖，但提供了寻找客户、带看房等服务，能收取必要费用吗？ 答：根据《民法典》第964条，中介人未促成合同成立的，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。但需有费用凭证，不能漫天要价。

44. 问：协议履行中发生了纠纷，是选择仲裁还是诉讼？ 答：看合同是否约定仲裁条款。如约定仲裁，则向约定的仲裁委员会申请仲裁；如未约定仲裁条款，则向有管辖权的人民法院提起诉讼。仲裁一裁终局，诉讼可上诉，需根据自身情况选择。

45. 问：中介发布了虚假房源信息，我可以向什么部门投诉？ 答：可以向当地住房和城乡建设主管部门、市场监管部门、公证部门或消费者协会投诉举报。若涉及诈骗，也可直接向公安机关报案。

46. 问：居间人提供虚假信息导致我已签订的合同被撤销，中介费还能收吗？ 答：不能。居中提供虚假信息属于违反忠实报告义务，依法不得请求支付报酬，并且应当对委托人受到的损失承担赔偿责任。

47. 问：房屋产权过户前，卖方反悔不卖了，中介费还能要吗？ 答：可以。房屋买卖合同已在签署定金协议时成立，卖方反悔属于违约，不影响中介已经形成的报酬请求权。中介可依据协议约定要求卖方支付佣金。

48. 问：中介收取保证金后，未能促成交易也不退还，我该如何维权？ 答：可依据《民法典》关于不当得利或违约责任的规定，向法院起诉要求退还。若能证明中介未提供服务或者服务存在重大瑕疵，可以主张返还保证金。

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案例索引：广西壮族自治区玉林市中级人民法院（2025）桂09民终1408号民事判决书

唐宽达，山东舜铭律师事务所。