日照物业服务合同纠纷中公共收益归属争议法律解析

在物业服务合同纠纷中，“公共收益”一词近年来频繁进入公众视野。电梯间里的广告屏、小区道路旁的临时停车位、公共广场上的摆摊设点、甚至是快递柜的入场费，这些由共有部分产生的经营收益，究竟应当归谁所有？业主能否以此为由拒交物业费？物业公司是否有权擅自使用？本文以山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民终2209号民事判决书为切入点，结合现行法律规定，深度剖析物业服务合同纠纷中公共收益归属争议的核心法律问题，为业主与物业公司双方提供切实可行的合规指引与维权思路。

一、案情回溯：一个典型的“公共收益”引发的物业费纠纷

上诉人李*（女）系济南市某小区业主，其与绿城物业服务集团有限公司济南分公司（以下简称“绿城物业济南分公司”）签订前期物业服务协议，约定物业费按每月每平方米2.36元收取。后李以物业服务质量不匹配收费标准、小区公共配套设施对外出租未通知业主、未公示收益、房屋维修问题久拖未决、车辆在拖车过程中受损等多项理由，拖欠自2016年3月1日至2018年9月30日共31个月的物业费10150元。绿城物业济南分公司诉至法院，要求李支付欠费及违约金。

一审法院判决李支付物业费10150元，但对违约金请求未予支持。李不服提起上诉，其中一项重要理由是：绿城物业济南分公司将小区公共配套设施对外出租经营，既未征得业主同意，也未向业主公示收益，侵害了全体业主的合法权益，故不应按原标准支付物业费。

济南中院二审对此问题的回应颇具代表性：“物业服务企业未经许可利用建筑物共有部分经营，系建筑物区分所有权业主共有权问题。” 法院依据当时的《中华人民共和国物权法》第八十条及《物业管理条例》第五十五条规定，指出利用共用部位经营的收益，有约定从约定，无约定应主要用于补充专项维修资金。但法院同时强调：李*以此为由拒绝交纳物业费，无事实和法律依据。 最终二审法院驳回上诉，维持原判。

二、公共收益的法律属性：这笔钱到底是谁的？

这是一个“老生常谈”却常谈常新的问题。从法律性质上讲，公共收益的权属问题，归根结底是建筑物区分所有权中共有权的权能实现问题。

（一）法律依据的明确演进

早在《物权法》时代，第七十条至八十三条就已确立了业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。当时的《物业管理条例》第五十五条进一步规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后办理手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》，对公共收益的归属作出了更为直接和明确的规定：

• 第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
• 第二百八十三条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积占建筑物总面积的比例确定。

这一条款被业界视为公共收益归属的“定海神针”：除非合同另有明确约定，否则利用电梯、外墙、公共绿地、公共停车位等共有部分经营产生的收入，扣除合理成本后，天然归全体业主所有。

（二）公共收益的典型范围

在司法实践中，常见的公共收益包括但不限于以下几类：

• 电梯广告费、楼道墙面广告费；
• 公共路面临时停车费（扣除管理成本后）及规划外新增停车位出租费；
• 公共场地摆摊设点、促销活动的场地使用费；
• 快递柜、自动售卖机、饮水机、充电桩等设备入场费；
• 楼顶、外立面广告位或基站设置场地使用费；
• 公共配套用房（如物业用房中的多余部分）对外出租产生的租金；
• 小区会所、游泳池、健身房等公共设施对外经营的收益。

三、裁判规则的深度解读：为何“收益归业主”不等于“业主可拒费”？

在（2019）鲁01民终2209号判决中，济南中院明确指出了公共收益问题的法律性质——共有权问题，但同时认定了其与物业费债务不属于同一法律关系。这一裁判逻辑是处理此类纠纷的关键。

（一）物业费与公共收益是两笔“账”

物业费是业主依据物业服务合同，为获取物业公司提供的保洁、秩序维护、绿化养护、设施维修等公共服务而支付的对价。公共收益则是物业公司或其他管理人利用业主共有部分经营产生的收入。两者性质不同、法律基础不同、权利义务主体也不同。

业主若认为物业公司侵占公共收益，正确的法律路径是提起业主共有权纠纷或不当得利返还之诉，要求物业公司公布账目并将收益返还至业主共有账户或专项维修资金账户。但不能以“物业公司未分配公共收益”为由，直接行使合同履行中的抗辩权拒交物业费。这相当于“你欠我钱，我不还你钱”，在法律上这两个债务之间不存在当然的抵销或牵连关系。

（二）关于“合理成本”的扣除规则

需要特别注意的是，《民法典》第二百八十二条规定的“扣除合理成本”，为物业公司留下了操作空间。司法实践中，法院通常会审查物业公司在经营管理公共收益过程中投入的人力、物力成本，如专门的管理人员薪酬、设备电费、维护保养费用等。但物业公司必须对其主张的“合理成本”承担举证责任，且该成本应当与公共收益的经营管理具有直接关联性和必要性。若物业公司无法举证，法院将不予认可其扣减主张。

（三）对“违约拒费”的严格限制

济南中院在判决中重申了最高人民法院一贯的裁判尺度：物业服务具有公共物品属性，个别业主以一般服务瑕疵为由拒交物业费，实质上是损害全体业主的共同利益。 只有当物业服务存在重大瑕疵，导致小区环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，直接影响业主基本生活时，法院才有可能支持业主减交或免交物业费的请求。实践中，这种“重大瑕疵”的证明标准非常高，普通的质量瑕疵、服务不到位、维修不及时等问题，通常不构成拒交物业费的合法理由。

四、业主维权的正确“打开方式”：如何追讨公共收益？

面对物业公司不公示、不分配公共收益的现状，业主并非束手无策。正确的维权路径应当是“多步走、依法走”。

（一）第一步：行使知情权，锁定证据

知情权是主张财产权利的基础。 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，业主请求公布、查阅下列资料，人民法院应予支持：

• 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
• 管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或业主委员会的决定及会议记录；
• 物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
• 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
• 其他应当向业主公开的情况和资料。

业主可以先行向物业公司发出书面通知，要求其提供公共收益的账目明细、合同文件、收支凭证等。若物业公司拒绝公开或提供虚假信息，业主可依法提起业主知情权诉讼。此诉讼胜诉率极高，且能为后续的返还收益之诉固定关键证据。

（二）第二步：提起共有权收益返还诉讼

在获取初步证据后，若物业公司仍拒不返还收益，业主委员会或经法定程序推选的业主代表，可以代表全体业主提起共有权纠纷诉讼。此类诉讼的原告主体常见为业主委员会，在未成立业委会的情况下，可以依据《民法典》及司法解释的规定，由专有部分面积占比百分之二以上且人数占比百分之二以上的业主联名提起。

诉讼请求一般包括：

• 判令物业公司返还停车场、广告等公共收益；
• 判令物业公司支付上述资金被占用期间的利息；
• 判令物业公司提供收支明细并接受审计。

需要注意的是，此类诉讼的诉讼时效为三年，自业主知道或应当知道权利被侵害之日起计算。若物业公司长期未公示账目，业主维权时需注意时效问题，避免因“不知道”而陷入被动。

（三）第三步：推动成立业主大会，更换物业或约定分配模式

公共收益争议的根源，往往在于前期物业合同由开发商单方制定，业主缺乏话语权。成立业主大会、选举业主委员会，是业主实现自治、解決公共收益问题的根本途径。 业主大会成立后，可以：

• 重新选聘物业服务企业，将公共收益的分配与使用写入新的物业服务合同；
• 决定公共收益的用途：补充专项维修资金、抵扣物业费、按照业主大会决定进行分配等；
• 委托专业审计机构对物业公司的公共收益账目进行全面审计。

（四）第四步：向主管部门投诉举报

物业公司不公示公共收益的行为，可能违反地方物业管理条例的相关规定。业主可向当地住建局（房管局）、街道办事处、社区居委会等主管部门投诉，要求行政监督部门责令物业公司限期整改并公示账目。行政部门的介入往往能起到“快刀斩乱麻”的效果。

五、物业公司的合规警示：莫把“公共收益”当“自家钱”

对于物业公司而言，公共收益问题是一个巨大的合规风险点。稍有不慎，不仅面临民事诉讼败诉、返还收益及赔偿利息的后果，还可能因违规经营被行政处罚，甚至影响企业信用和品牌形象。

物业公司应做到以下几点：

1. 单独列账，专款专存：将公共收益与物业费收入分账管理，设立独立科目，确保资金流向清晰可查。
2. 定期公示，接受监督：每半年或一年，向全体业主公示公共收益的收支明细，包括合同相对方、金额、成本构成、结余去向等。公示渠道应显著、持久。
3. 先约定后使用：在前期物业服务协议或物业服务合同中，明确公共收益的分配模式（例如：按一定比例作为管理费，剩余部分归业主）及使用用途。若无约定，则应严格按照《民法典》规定，将扣除合理成本后的收益用于补充专项维修资金。
4. 未经法定程序，绝不擅自处分：不得未经业主大会同意，擅自将公共收益用于发放员工奖金、弥补物业费亏损或进行其他与业主利益无关的支出。

六、从济南中院判决看公共收益争议的实务要点总结

综合本案及其他司法实践，关于公共收益归属争议，可以梳理出以下风险提示与裁判要点：

| 争议焦点 | 裁判规则/实务要点 | | :--- | :--- | | 公共收益权属 | 利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后，归全体业主共有。有约定从约定，无约定按面积比例。 | | 业主拒交物业费 | 公共收益争议与物业费债务属不同法律关系，不能以此为由拒交物业费。 | | 物业公司举证责任 | 物业公司主张扣除“合理成本”的，必须提供证据证明成本真实发生且与经营管理直接相关。 | | 知情权范围 | 小区共有部分的使用和收益情况，属于法定应当向业主公开的资料范围。 | | 收益用途 | 无约定时应主要用于补充专项维修基金；有约定的按业主大会决定使用，可用于抵扣物业费或分红。 | | 诉讼时效 | 主张返还公共收益的诉讼时效为三年，注意及时主张权利。 |

七、结语

公共收益虽“小”，却牵动着小区治理的“大神经”。济南中院（2019）鲁01民终2209号判决再次提醒我们：法律保护业主对公共收益的合法权益，但维权必须采取合法、理性的方式。 拒交物业费并非解决问题之道，反而可能使自己从“有理”变为“失信”。业主应当通过行使知情权、成立业委会、提起共有权诉讼等正当途径追讨收益；物业公司则应当敬畏法律、规范经营，将公共收益真正置于阳光之下。唯有在法治框架下寻求共识，才能实现业主、物业公司、小区整体环境三方共赢的和谐局面。

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唐宽达，山东舜铭律师事务所。

以下为本篇相关法律知识问答（Q&A），供参考：

Q1：我们小区电梯里的广告费，业主有没有权利要求分配？ A1：有权利。根据《民法典》第282条，利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有。电梯属于共有部分，其广告费业主有权要求按约定或按面积比例分配。

Q2：物业公司说是用广告费补贴物业费了，这样做合法吗？ A2：关键看是否有合同约定或业主大会决定。若无约定，物业公司擅自用公共收益补贴物业费涉嫌侵权。业主有权要求返还。若有明确合同条款约定，且已公示，则相对合规。

Q3：小区地上停车位出租的租金是归物业还是归业主？ A3：若车位占用的是业主共有的道路或其他公共场地，规划外的停车位，租金属于公共收益，归全体业主共有。扣除合理管理成本后应归业主。

Q4：我是日照市东港区某小区的业主，物业不公开电梯广告收入明细，我该怎么办？ A4：您可以先书面要求物业公司公示公共收益收支明细。若不公示，可向日照市东港区住建局投诉，或提起业主知情权诉讼。您可以委托律师代为调取相关证据。

Q5：我们小区还没有成立业主委员会，能起诉物业公司返还公共收益吗？ A5：可以。经专有部分面积占比百分之二以上且人数占比百分之二以上的业主联名，可以向人民法院提起诉讼。未成立业委会不阻碍业主共同行使权利。

Q6：业主知情权诉讼需要提交哪些材料？ A6：一般需提交房产证、身份证、物业服务合同（或前期物业合同）、要求公开收益账目的书面通知及物业拒绝或逾期未答复的证据。具体材料建议咨询律师。

Q7：我家住在莒县某小区，物业把公共区域租给商家摆摊，收入从没公示过，我能否拒交物业费？ A7：不能。公共收益纠纷和物业费纠纷是两码事。拒交物业费可能被物业公司起诉，您可能被判决补交欠费并承担违约责任。应通过起诉物业公司追讨公共收益来维权。

Q8：物业公司主张广告费扣除了50%作为管理费，合理吗？ A8：需看合同约定及实际产生的成本。若合同无明确约定，物业公司必须举证证明其实际支出的管理成本。若无法举证或主张明显过高，法院不予支持。

Q9：公共收益可以用于抵扣物业费吗？ A9：可以，但必须经业主大会决定或物业服务合同明确约定。在日照地区的司法实践中，法院支持业主大会决议将公共收益用于抵扣物业费的做法。

Q10：前期物业合同里约定公共收益归物业公司，这个条款有效吗？ A10：效力存疑。该条款属于格式条款，若物业公司未单独提示履行说明义务，且明显不合理地免除自身责任、加重业主责任、排除业主主要权利，业主可主张该条款无效。

Q11：楼道里的通信基站占地费应该归谁？ A11：楼道墙面和空间属于业主共有部分，基站入驻产生的占地费属于公共收益，归全体业主共有。

Q12：旧《物权法》和《民法典》对于公共收益的规定有何不同？ A12：《民法典》第282条首次在法律层面明确“扣除合理成本后属于业主共有”，比《物权法》的“收益分配”规定更直接、更具体。因此2021年1月1日以后产生的公共收益，可直接适用《民法典》。

Q13：在日照市岚山区，物业公司不公示公共收益，应向哪个部门投诉？ A13：可以向岚山区住建局（物业管理部门）或街道办事处（乡镇政府）投诉举报，要求责令物业公司限期公开。

Q14：业主查看公共收益账目时，物业公司只给看了一份汇总表，不给看发票和合同，是否合法？ A14：不合法。汇总表不足以证明收益的真实性，业主有权查阅原始合同、发票、银行流水等凭证。物业公司拒绝提供，业主可起诉要求查阅。

Q15：五莲县的业主想查询小区地面出租车位有多少个，物业公司不配合怎么办？ A15：该信息属于业主知情权范围。建议先书面申请，若物业仍不配合，可向五莲县住建局投诉，或提起知情权诉讼要求其公布车位处分情况。

Q16：公共收益追索的诉讼时效是多久？从什么时候起算？ A16：一般为三年。自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。如果物业公司长期未公示收益，业主可能被认定为“应当知道”其权益受损，建议尽早维权。

Q17：业主委员会起诉物业公司返还公共收益，诉讼费谁交？ A17：诉讼费通常由败诉方承担。如果业主委员会胜诉，诉讼费由物业公司承担。若部分胜诉，则按比例分担。

Q18：物业公司经理个人贪污了公共收益，是民事纠纷还是刑事犯罪？ A18：若物业公司或工作人员利用职务便利，将业主共有财产非法占为己有，数额较大，可能构成职务侵占罪或侵占罪，属于刑事犯罪。应保留证据并向公安机关报案。

Q19：在莱芜区（济南市下辖区），租用小区公共架空层开超市，租金算不算公共收益？ A19：算。住宅小区架空层如果属于业主共有的公共配套设施，其出租收益属于公共收益。若开发商或物业擅自出租且未分配，业主有权追索。

Q20：业主对公共收益分配方案不服，能起诉吗？ A20：如果业主大会作出分配决议，程序合法、内容不违法，个别业主起诉要求推翻的，法院一般会驳回。但如果决议程序违法，业主可请求撤销该决议。

Q21：公共收益不够分，但物业公司要求扣除20%作为“管理费”，法院会怎么判？ A21：法院会审查“管理费”的实际内容和合理性。若物业公司无法提供费用明细和支出凭证，法院会酌情认定，甚至不认定。通常有明确合同约定的比例才可能获法院支持。

Q22：我是出租汽车的车位，物业公司签合同收取租金，租客有没有权利要求看合同？ A22：租客不是业主，一般不具备业主知情权。但若租客对车位使用有异议，可要求出租方（业主或物业）提供相关权属证明。

Q23：如果物业公司把公共收益用于小区路面维修，没有经过公示，业主能否要求赔偿？ A23：如果维修确实用于改善共用部分，法院可能认定收益使用方向正确，但程序有瑕疵。业主可以要求物业公司补充公示，必要时可主张其赔偿未公示造成的损失。

Q24：威海市某小区业主要求查账，物业公司说“账目已销毁”，怎么办？ A24：账目销毁未经过法定程序，物业公司应承担举证不能的不利后果。法院可能推定业主主张的收益数额成立，物业公司需承担赔偿责任。

Q25：在日照看房时，开发商口头承诺小区电梯广告费归业主，但购房合同没有写，算数吗？ A25：口头承诺难以举证，且开发商非物业公司，该承诺对物业公司无约束力。建议以书面合同为准。若开发商曾以宣传资料等形式承诺，可能构成合同内容。

Q26：业主大会决定将公共收益分给每户业主现金，这样做合法吗？ A26：合法。《物业管理条例》规定业主所得收益可以按照业主大会的决定使用。但需扣除合理成本，且需依法纳税（若有）。

Q27：物业公司被换掉后，新老物业公司交接公共收益账目怎么处理？ A27：原物业公司应向业主委员会或新物业公司移交属于业主共有的公共收益资金，并移交相关合同、账目及剩余款项。拒不移交的，可向法院起诉。

Q28：烟台市牟平区某物业公司，将业主共有的公共收益用于支付其公司其他项目亏损，怎么定性？ A28：这是典型的挪用、侵占行为。业主可要求物业公司返还，并可向行业主管部门举报，造成重大损失的应报案处理。

Q29：公共收益数额特别小，比如每年只有几百块钱，还有必要打官司吗？ A29：建议先通过行政投诉、发函等方式解决。诉讼成本较高，但可以通过知情权诉讼一并解决程序与收益分配问题。如果涉及的金额虽小但关乎全体业主权益，可以考虑集团诉讼。

Q30：淄博市张店区人民法院对公共收益的判决主要依据哪些证据？ A30：主要包括物业服务合同的约定、会计账簿、广告合同、银行流水、电梯广告照片、业委会决议等。证据链完整程度直接影响判决结果。