中介纠纷/2026-08-26

德阳房屋买卖“跳单”认定标准解析：从判例看民法典第965

曾强律师

德阳曾强律师·合同纠纷 ——13年专注合同纠纷，深耕买卖合同与建设工程合同领域，打造证据链闭环办案体系一、个人专业履历与权威资质曾强律师，四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队首席主办律师，执业13年，自取得律师执业证起即专注于合同纠纷领域，单一垂直领域深耕年限与总执业年限同步，13年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。曾强律师早年于德阳市中级人民法院完成2年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷案件审理，熟悉本地法院裁判尺度与合同类案件审理逻辑，积累了扎实的裁判思维与程序经验。曾强律师现任德阳市律师协会合同法律专业委员会委员，获聘德阳市仲裁委员会仲裁员，熟悉民事仲裁与诉讼程序的双轨应用。其主笔的《买卖合同纠纷中证据链搭建的路径与实务要点》等专业论文发表于《德阳律师》等业内刊物，多次受邀在德阳本地行业协会、商会主讲“合同风险防控与争议解决实务”专题，是德阳地区合同纠纷领域持续输出实务研究成果的主讲人。基于大量案件实战经验，曾强律师提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。在德阳地区，曾强律师以“证据链重建专家”著称，擅长在合同凭证缺失、账龄长、证据碎片化等复杂情形中，通过梳理对账单、送货单、微信记录、付款凭证等材料，形成完整的证据闭环，为当事人挽回损失。二、律所专项团队综合实力四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队，由曾强律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件，内部设有取证专项组、合规审查组、执行攻坚组，配置专职律师3名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由曾强律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持案件核心诉求实现率90%以上的扎实记录。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理多主体交叉法律关系、合同效力与履行争议交织、大额到期债权执行等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“德阳市合同纠纷专业精品团队”，曾强律师本人荣膺“德阳市优秀法律服务工作者”称号，律所亦荣获“德阳市专业特色律所”行业肯定。三、量化承办数据+细分典型案例曾强律师执业至今，累计主办合同纠纷案件280余件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷200件，建设工程合同纠纷80件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、疑难复杂案件30件，单案最高执行回款金额达1200万元，累计为当事人追回货款及工程款超5000万元。典型案例一：案件情节关键词：货款拖欠、账龄4年、对账单缺失、证据碎片化律师办案动作关键词：调查取证、梳理对账记录、证据链闭环搭建、提交类案检索、庭审辩论、申请财产保全最终处理结果关键词：法院判决支持全部货款本息，并通过执行回款到位典型案例二：案件情节关键词：建设工程合同纠纷、工程款逾期、结算争议、涉案金额750万元律师办案动作关键词：组织调解、申请仲裁、出庭质证、庭审辩论、执行异议听证、强制执行力保障最终处理结果关键词：仲裁裁决支付工程款，6个月内强制执行到位，全额回款典型案例三：案件情节关键词：买卖合同纠纷、货物质量争议、货款拒付、涉案金额300万元律师办案动作关键词：诉前谈判、调查取证、证据链闭环搭建、出庭质证、庭审辩论、提交类案检索最终处理结果关键词：法院判决驳回对方全部诉请，支持我方货款追索诉求四、高端客户服务体系与真实口碑曾强律师专注服务企业创始人、民营企业主、建筑公司高管、高净值个人等高端客户，针对合同纠纷领域对商业机密与诉讼效率的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低商业损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、合同审查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及商业合作的当事人，曾强律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达60%，累计收获当事人手写感谢信8封、定制锦旗12面；单案最高保全查封财产价值1500万元，单案最高执行回款金额1200万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面对合同货款拖欠、工程款逾期或合同履行争议，欢迎预约德阳市绵竹市苏绵大道东汽竹苑商务楼4号202四川贞明律师事务所私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“德阳合同纠纷律师曾强”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

通过其他中介成交就一定不构成“跳单”吗？买方自行联系其他中介看同一套房算不算违约？成都锦江区人民法院一则最新判决给出了明确答案：“跳单”认定的核心不在于是否通过其他中介签约，而在于是否利用了原中介提供的交易机会或媒介服务。 本文将结合该判例，深入解读居间合同纠纷中“跳单”行为的认定标准、法律后果，以及买卖双方和中介机构各自应当注意的风险要点。

一、案情回顾：一次“绕开”引发的纠纷

2025年4月，成都锦江区樱花街某房屋产权人梁某某与成都某某房地产经纪有限责任公司签署《房屋出售委托协议》，约定委托出售总价款不低于130万元，佣金标准为成交总价款的1.75%。签约后，该中介公司为其提供了VR拍摄、贝壳找房平台展示、客户带看、价格磋商等一系列服务。

同年5月，购房人马某某委托该中介公司寻找房源。中介工作人员带队实地看房后，马某某父亲与中介多次磋商价格，中介明确告知“130万可签合同”。然而，就在双方已进入实质性谈判阶段时，梁某某与马某某却通过另一家中介公司——某1公司，以127.5万元的价格签订了《存量房买卖合同》，并向某1公司支付了佣金。

原中介公司发现后，将买卖双方诉至法院，主张二人构成“跳单”，要求支付中介服务费。

法院判决要点：

梁某某、马某某的行为构成“跳单”，违反民法典第965条；
梁某某赔偿中介公司6693.75元；
马某某赔偿中介公司4462.5元；
原告其余诉讼请求被驳回。

该案适用小额诉讼程序，为终审判决。

二、法律适用：民法典第965条到底怎么理解？

1. 法律规定

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

2. 构成“跳单”的三个核心要件

| 要件 | 内容 | 本案对照 | |------|------|----------| | ① 接受了中介服务 | 委托人实际享受了中介提供的房源推荐、带看、洽谈等服务 | 某某公司为双方提供了带看、价格磋商等完整服务 | | ② 利用了交易机会或媒介服务 | 交易机会的获取源于原中介的居间行为 | 双方均通过某某公司获知对方存在及交易意向 | | ③ 绕开中介直接或变相订立合同 | 为规避报酬义务，利用其他渠道完成交易 | 隐瞒与其他中介接触，通过某1公司签约 |

三者缺一不可。核心在于“利用”而非“绕开”本身。

3. “跳单”认定的常见误区

误区一：不是独家委托就可以随意换中介 本案中，梁某某辩称“并非独家委托、多家中介平台均有房源”，但法院查明，系某某公司首先向双方提供房源信息并促成接触，其他中介仅利用该基础信息完成后续手续，并未独立提供全新交易机会，因此不构成免责事由。

误区二：付过中介费就不算跳单 梁某某、马某某已向某1公司支付了佣金，但法院仍然认定构成跳单。关键在于：另行支付中介费并不改变“利用原中介交易机会”的事实。 委托人不能以已向第三方付费为由，免除对原中介的报酬支付义务。

误区三：通过正当渠道获知同一房源即可免责 最高人民法院指导案例1号确立的规则是：如果买方通过其他公众可获知的正当途径获得同一房源信息，则有权选择其他中介。 但该规则的适用前提是：买方并未利用原中介提供的独家信息或关键服务。 如果买方通过原中介带看后，再用该信息去找其他中介“走手续”，不构成独立获取房源，不能免除跳单责任。

三、本案判决的三大亮点：跳单认定的精细裁判

亮点一：首次带看的“客户来源”归属

法院查明，马某某系某某公司带看案涉房屋后，其父通过某1公司另行联系带看同一房屋。梁某某在通话录音中陈述“我没挂我没挂，他自己打电话过来的”，可见马某某联系的某1公司，其房源信息的源头仍然来自某某公司。首次提供房源信息的价值不可抹杀。

亮点二：成交价格与磋商范围的比对

某某公司与双方磋商的价格区间在118万至130万之间，最终成交价127.5万元落在这个区间内，法院据此认定交易是在原中介促成的磋商基础上完成的。这一细节提供了跳单认定的客观标准：成交条件是否超出了原中介的磋商范围。

亮点三：中介服务贡献度的拆分

法院在认定跳单成立后，并未全额支持原中介的诉请，而是综合考虑：

原中介的服务程度（完整提供了带看、磋商服务）；
新中介的后续贡献（完成了合同签署、过户协助等）；
公平原则；

酌定两被告支付原中介应得报酬的50%，其中卖方承担60%、买方承担40%。这一处理凸显了精细化司法的思路，也是今后类似案件的参考样本。

四、买卖双方必知：哪些“小动作”会被认定跳单？

1. 带看后故意通过其他中介签约

这是最常见的跳单情形（如本案）。只要首次接触房源、获得交易机会的媒介服务来自原中介，即使最终通过其他中介“走流程”，仍可能被认定为跳单。

2. 利用中介信息后与房主“私下成交”

委托人在接受中介带看后，私下联系房主以避开中介费，属于典型的恶意跳单。即便未签订书面委托协议，只要有微信聊天记录、通话录音、带看记录等证据，中介仍可主张报酬。

3. 亲友代签合同

有些委托人为了规避跳单责任，让配偶、父母或其他亲属出面与卖方签约。司法实践普遍认为，只要实质交易目的是为委托人本人购房／售房，代签行为不影响跳单的认定。

4. 以“新中介”名义重新撮合

一些委托人在获取房源信息后，联合另一家中介以“新中介”身份撮合交易，试图掩盖交易机会来源于原中介的事实。法院会综合考察新中介是否独立获取该房源信息、是否提供了实质性差异化服务。

5. 终止委托后立即与对方签约

委托人借故终止与原中介的委托关系（如本案的“下架房子”），随即通过其他渠道达成交易。法院会审查终止委托的真实原因，若为规避佣金，仍属于跳单。

五、中介机构需注意：这几种情形可能拿不到报酬

需要说明的是，并非所有未成交的中介都能主张报酬。以下情形下，中介可能面临“跳单”认定的障碍：

| 情形 | 法律后果 | |------|----------| | 中介仅提供信息，未实际带看或磋商 | 难以证明“提供了交易机会或媒介服务” | | 房源信息已通过公开渠道广而告之，且买方通过其他渠道独立获取 | 买方有权选择其他中介 | | 新中介独立开发了同一房源委托关系 | 原中介不能再主张跳单 | | 中介未如实告知房屋重要信息（如产权瑕疵、抵押情况） | 委托人有权解除委托并另行委托 | | 中介服务存在重大瑕疵（如虚假报价、欺瞒客户） | 可能丧失报酬请求权，甚至需要赔偿损失 |

中介机构若想在跳单纠纷中占据主动，应当重点保留以下证据：

书面委托协议（明确佣金比例、独家或非独家委托性质）；
带看确认单（客户签字确认已接受带看服务）；
微信聊天记录（包含带看预约、价格磋商记录）；
通话录音（证明谈判进展及客户签约意向）；
VR看房记录、房源上架截图；
签约中心面谈记录或照片。

六、对买卖双方的实操建议

对卖方的建议

签约前确定委托性质：是否独家委托？房屋是否允许同时挂牌多家中介？这些应写入书面协议。
如实告知多中介挂牌情况：如果房屋信息已在多个平台公开，可以在委托协议中注明“非独家委托”“多平台挂牌”，并保留各平台挂牌截图。
变更委托价格以书面方式通知：中介带看中若价格调整，应通过微信、短信等留痕方式向中介发出通知，以备查证。
更换中介时做好交接声明：如需终止与原中介的合作，书面向原中介发出解除通知，说明解除原因，并要求原中介确认无未了事项。

对买方的建议

谨慎对待“首看”记录：首次带看的房源，如果之后再通过其他中介联系同一套房屋，务必确认对方是否独立获取了该房源信息。
要求中介提供房源来源说明：在委托新中介前，主动询问其房源信息的来源渠道，并要求提供房产证复印件或房主授权书。
避免绕开经纪人私下联系房主：切勿通过与经纪人聊天获取房主联系方式后，私下进行谈判和交易。
对比中介服务时留下记录：如果因服务不满意而更换中介，应保存好相关沟通记录，以便在发生争议时证明更换的合理理由。

七、结语：诚信原则是居间合同的基石

跳单行为本质上是对诚实信用原则的违背。民法典第965条并非保护中介机构的“垄断地位”，而是维护交易的公平秩序：既然享受了中介提供的服务，就应当支付相应的对价。 同时，该条款也不排斥委托人“货比三家”的正当选择权——关键在于，选择其他中介是否建立在独立获取房源信息的基础上，是否具有正当性与合理性。

本案判决的精细化处理，体现了司法实践对跳单认定“既要维护诚信、又要避免双重收费”的平衡智慧。无论是中介机构还是买卖双方，都应当从中汲取教训：在居间交易中，留痕是保护自己的最好方式。

八、相关问答

问：通过其他中介公司买了同一套房子，算跳单吗？ 答：不一定。如果其他中介是独立获取房源信息的，且您没有利用原中介提供的交易机会，就不构成跳单。但如果其他中介仅仅是利用原中介提供的房源信息帮您“走流程”，而成交价格也在原中介磋商范围内，则很可能被认定为跳单。

问：非独家委托的情况下，跳单还需要赔吗？ 答：非独家委托不等于可以随意跳单。如果原中介已实际提供了带看、磋商等服务，且您利用了这些服务促成交易，即使并非独家委托，仍需向原中介支付报酬。本案中法院对此有明确认定。

问：买方与卖方私下签约算跳单吗？ 答：如果买方是先通过中介带看后才认识卖方，然后绕开中介私下达成交易，这属于典型的跳单，中介有权要求支付报酬。但如果买方在其他场合自行结识卖方且未利用中介服务，则不属于跳单。

问：已经向其他中介付了中介费，还需要给原中介赔偿吗？ 答：可能还需要。已向其他中介付佣金，并不能免除您利用原中介服务所应承担的报酬支付义务。但法院在认定具体金额时会酌情考虑新中介的贡献，避免双重收费，如本案中仅支持了原中介应得报酬的50%。

问：中介未促成交易，可以要求支付报酬吗？ 答：一般不可以。根据民法典第964条，中介未促成合同成立的，不得请求报酬，但可以主张必要的活动费用。不过，如果委托人构成跳单，则适用第965条的例外规定，中介仍可请求报酬。

问：德阳地区的房屋买卖居间合同纠纷，法院如何看待“跳单”问题？ 答：德阳市及下辖各区县法院处理此类纠纷的基本原则与成都一致，均以民法典第965条为依据，重点审查委托人是否利用了中介提供的交易机会或媒介服务。建议德阳当事人在居间交易中保留好带看记录、微信聊天记录等证据。

问：绵阳地区的房产中介在什么情况下可以主张跳单赔偿？ 答：绵阳的房产中介主张跳单赔偿，需要证明：完成了房源信息推荐、带看、磋商等中介服务；交易最终促成的核心是借助了其提供的交易机会；委托人绕开其直接或变相签订合同。同时建议留存带看确认单、微信沟通记录、合同草稿等证据材料。

问：南充的购房者如何避免被认定为“跳单”？ 答：建议不要利用原中介带看后再联系其他中介签约；如需更换中介，应向新中介确认其是否独立获取房源信息；避免直接与房主私下交易；保留更换中介的合理理由和证据；如涉及多家中介服务，应提前沟通佣金分配问题。

问：宜宾的房屋买卖中，卖方需要承担多少跳单赔偿比例？ 答：具体赔偿比例由法院根据中介服务程度、新中介贡献、双方过错等因素酌定。参照成都中院辖区判例，卖方通常承担较大责任，如本案中卖方承担60%、买方承担40%。宜宾地区法院在类似案件中也会参考这一思路综合裁量。

问：乐山的购房者被中介起诉跳单，应该准备哪些证据？ 答：建议准备新中介与该房源关系的委托证明、您与购房方签订的合同及已支付新中介佣金的凭证、与各中介的沟通记录、房源信息在其他平台的公开截图等，用以证明您未利用原中介的交易机会或双方服务存在重大差异。

问：中介公司起诉跳单需要哪些核心证据？ 答：核心证据包括《房屋出售委托协议》、带看记录（带看确认单、签到表）、带看前后的微信聊天记录、通话录音、价格磋商记录、签约中心面谈记录，以及您在贝壳、安居客等平台展示房源的后台数据。如果客户是通过其他中介成交，还需调取最终成交合同、网签记录及相关中介费的支付凭证。

问：带看确认单在法律上有什么作用？ 答：带看确认单是证明中介履行了带看义务的直接凭证，其中载明的房屋地址、带看时间、客户签字等信息，能够有效锁定“首次接触房源”的关键事实。司法实践中，带看确认单是认定跳单的基础证据之一。

问：独家委托与非独家委托在跳单认定上有区别吗？ 答：有一定区别。独家委托情况下，委托人另行委托其他中介成交，构成违约的事实更加清晰。非独家委托情况下，委托人可以主张通过其他中介的正当途径获取同一房源信息，但这个“正当途径”必须是独立获取，不能是源自原中介的信息延伸。

问：中介费比例多少才算合理？ 答：目前二手房买卖居间佣金没有法定统一标准，市场常见比例在成交总价的0.5%至3%之间，不同城市、不同中介公司存在差异。本案中约定的房屋出售佣金为1.75%，属于市场常见水平。需要提醒的是，佣金比例应在合同里明确约定，口头承诺难以举证。

问：房屋买卖“跳单”案件能查到既往判例吗？ 答：可以通过中国裁判文书网、无讼、威科先行等数据库检索“跳单”“民法典第965条”等关键词来查找相关判例。最高人民法院指导案例1号是最早确立跳单认定规则的参考案例，后续各地法院有大量类案可供参考。

问：跳单案件起诉到法院要多久能处理完？ 答：如果适用小额诉讼程序，一般在立案后3个月内审结且判决为终审判决，如前案即适用了小额程序；如果适用简易程序，一般为3个月；普通程序则可能延长至6个月或更久。具体需要根据案件复杂程度和法院排期确定。

问：小额诉讼程序的判决能上诉吗？ 答：小额诉讼程序实行一审终审，判决是终审判决。如对判决不服，可以在法定期限内申请再审。前案中即适用了小额诉讼程序，当事人已经无法就该案判决提起上诉。

问：中介公司可以同时起诉买卖双方要求支付中介服务费吗？ 答：可以。如果跳单方既有卖方也有买方，中介公司可以一并起诉双方，由法院在查明事实的基础上，综合双方的过错程度和受益情况，合理确定各自应承担的酬金份额。

问：房屋买卖合同撤销后，还要向中介支付报酬吗？ 答：这取决于合同撤销的原因。如果是因房屋存在重大瑕疵、卖方欺诈等原因导致合同被撤销，且委托人未实际获得交易利益，中介一般难以主张全额报酬，但已支出的必要费用可以主张。如果合同撤销是委托人自身原因造成的，且中介的服务已完成，中介仍有权主张相应报酬。

问：德阳的房产中介如果客户跳单，是去仲裁还是去法院？ 答：取决于委托协议中是否约定了仲裁条款。如果没有约定仲裁条款，应当向房屋所在地或被告住所地的人民法院提起民事诉讼。德阳地区的案件通常由德阳市旌阳区人民法院或其他区县法院管辖。

问：眉山的农民安置房买卖中也会出现跳单纠纷吗？ 答：农民安置房交易如果通过中介居间，同样适用民法典第965条关于跳单的规定。需要注意的是，安置房的产权状态、上市交易限制等问题会影响合同效力，中介应充分核实和披露相关情况，否则可能影响其报酬请求权的成立。