西安物业服务合同到期未续签，事实服务法律效力解析

引言

在日常生活中，许多小区都会遇到这样的情况：物业服务合同约定的服务期限已经届满，业主委员会没有与物业公司续签书面合同，物业公司却依然在小区里提供安保、保洁、绿化、维修等服务，业主也照常接受服务并缴纳物业费。当某一天业主对物业服务不满意，以“合同已经到期、双方没有合同关系”为由拒交物业费时，法院会怎么认定？合同到期未续签，物业公司继续服务到底有没有法律效力？本文将以案说法，从合同效力、法律定性、司法裁判规则、业主和物业公司的权责边界等角度，深度解析物业服务合同到期未续签的法律问题。

一、物业服务合同到期未续签，原合同还有效吗？

（一）法律上的“合同到期”不等于“合同关系终止”

很多业主存在一个认识误区：认为物业服务合同约定的期限一到，物业公司就“自动出局”，双方之间就不存在任何权利义务关系。这种认识是片面的。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条的规定：

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

这意味着，合同到期后，只要物业公司继续提供服务，业主也没有通过法定程序（如召开业主大会）作出解聘或另聘的决定，那么原合同并没有当然失效，而是以“不定期合同”的形式继续约束双方。物业公司有权继续收取物业费，业主也有义务继续支付物业费。

（二）司法解释和司法实践的一致态度

最高人民法院在相关司法解释及纪要中也明确：物业服务合同到期后，物业公司继续提供服务，业主接受的，双方形成事实物业服务合同关系，物业公司可以要求业主支付相应的物业费。如果是业主委员会尚未成立，或者业委会怠于履行职责，只要物业公司事实上在服务，就不能以“未签合同”为由拒交费用。

（三）不定期合同的法律后果：双方均可随时解除，但需提前通知

不定期物业服务合同与固定期限合同的重要区别在于：当事人可以随时解除合同，但必须提前六十日书面通知对方。 这是《民法典》第九百四十八条第2款的规定。

也就是说：

| 主体 | 是否可以解除不定期合同 | 前置程序 | |------|----------------------|----------| | 业主/业主大会 | 可以 | 提前60日书面通知物业公司 | | 物业公司 | 可以 | 提前60日书面通知业主/业委会 |

如果双方均未提出解除，则这种不定期的服务关系将一直延续下去，物业费照常产生。

二、以案说法：西安某小区合同到期未续签物业费纠纷案

基本案情

西安市雁塔区某住宅小区，原物业公司甲公司与小区业委会签订《物业服务合同》，合同期限为2020年1月1日至2022年12月31日。合同期满后，业委会因内部改选，一直未就是否续聘或另聘物业公司组织召开业主大会进行表决。甲公司继续在小区内提供保安值守、卫生保洁、公共区域维修、绿化养护等服务。

2023年1月起，业委会口头通知甲公司“合同到期了，你们先干着，等新物业选出来再说”。2024年6月，小区部分业主以“合同到期未续签，物业服务合同已经终止”为由，拒绝缴纳2023年全年及2024年上半年物业费。物业公司多次催缴无果，遂将其中一名业主李某诉至法院，要求支付拖欠物业费及违约金。

法院裁判结果

法院经审理认为：

1. 案涉物业服务合同于2022年12月31日到期后，甲公司继续为小区提供物业服务，业主方未曾作出不续聘的决议，且多数业主实际接受了服务，双方形成事实物业服务合同关系，原合同约定的收费标准可以作为物业费收取依据。

2. 业委会口头通知“继续干”虽非正式续聘决议，但结合物业公司持续服务的事实，足以认定双方成立了不定期物业服务合同。

3. 李某以“合同到期未续签”为由拒交物业费，缺乏法律依据。法院判决李某支付欠付的物业费及合同约定的逾期付款违约金。

该案判决体现了司法实践中对“合同到期未续签继续服务”的通行认定规则——合同未续签，不等于物业费不用交。

三、合同到期未续签的三种典型法律状态

（一）原合同继续有效，转化为不定期合同

这是最常见的情形。前提是：

• 原物业服务合同合法有效；
• 期限届满后，物业公司继续实际提供服务；
• 业主或业主大会未作出“不再续聘”的书面决定；
• 未重新选聘新的物业公司。

法律后果：原合同中的服务标准、收费标准、违约责任等条款继续适用，双方均可随时解除，但需提前60日书面通知。

（二）事实物业服务关系

实践中也存在一种情况：原合同已经到期，且双方根本没有明确的续聘意愿，但物业公司依然提供保洁、保安等服务，业主也没有拒绝。这种情形下，虽然没有书面合同，但根据《民法典》第四百九十条关于事实合同的规定，双方形成事实物业服务合同关系。

裁判要点：

• 物业服务具有持续性和公共性，物业公司提供了事实服务，业主享受了服务，就应当支付相应对价。
• 物业费标准可参照原合同约定，或者参照当地物业服务收费指导标准、市场行情确定。

（三）合同终止后，物业公司继续服务属于“强制延续”情形

根据《民法典》第九百五十条：

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

也就是说，即使合同已经正式解除或者终止，只要新物业还没有接管，原物业公司仍有义务继续服务（这是法定义务），业主也需要支付这期间的物业费。这笔费用属于“必要费用”，物业公司无权拒绝服务，业主也无权拒绝付费。

四、业主和物业公司各自的权利义务边界

（一）业主的权利与义务

业主的权利：

• 随时督促业委会依法召开业主大会，表决是否续聘或另聘物业公司；
• 对物业服务质量不合格的部分，主张减免物业费（需有证据）；
• 在双方形成不定期合同的情况下，业主大会可提前60日书面通知解除合同；
• 要求物业公司公开收支、公共收益等情况。

业主义务：

• 按时缴纳物业费，不能仅以“未续签合同”为由拒付；
• 遵守业主公约，配合物业公司对公共区域的管理；
• 对物业服务瑕疵，应通过合法渠道维权，而非动辄拒交全部物业费。

（二）物业公司的权利与义务

物业公司的权利：

• 合同到期未续签但继续服务的，有权按原标准收取物业费；
• 对欠费业主，可以催告，仍不支付的，可以提起诉讼或申请仲裁；
• 对合同期限和性质发生变化的，有权提前60日书面通知业主解除合同并退出。

物业公司的义务：

• 继续按照原合同标准提供服务，不得降低服务质量；
• 催交物业费不得采取断水断电等违法手段；
• 合同解除或终止后，应当配合移交资料、清退人员、移交管理用房和设施；
• 不得因业主欠费而拒绝继续提供服务或恶意制造服务障碍。

五、业主拒交物业费的常见理由，法院为什么不支持？

在物业服务合同到期未续签的背景下，不少业主提出以下抗辩理由，但在司法实践中往往难以获得支持：

1. “合同已经到期，物业公司无权收费。”

裁判观点： 合同到期未续签但物业继续服务，原合同转为不定期合同，物业公司有权按照原标准收取物业费。除非业主大会已经作出解聘决议并依法送达，否则物业费不能停缴。

2. “我没有签过物业服务合同，不受合同约束。”

裁判观点： 物业服务合同对全体业主具有约束力，不仅限于签字的业主。业主接受物业公司的服务，便形成事实合同关系，不能以“未签字”为由拒绝付款。

3. “物业服务质量太差，我不满意，所以不交费。”

裁判观点： 物业服务质量存在瑕疵时，业主可以主张物业费适当减免，但不能完全拒交。减免幅度需要由法院根据瑕疵程度、影响范围、持续时间等因素综合认定。对于服务严重不到位，甚至构成根本违约的，可以免除或大幅减少物业费，但举证责任在业主。

4. “我们已经成立业委会，准备换物业，所以不用交费。”

裁判观点： 只要新物业没有实际接管，原物业继续服务，业主仍然需要支付物业费。“准备换”不等于“已经换”，更换物业必须完成法定程序。

5. “物业公司未与我续签合同，构成违法服务。”

裁判观点： 物业公司在合同到期后继续服务不属于“强行服务”，而是基于《民法典》第九百五十条及事实合同规则的延续性服务，受法律保护。

六、合同到期未续签，业主要“换物业”的正确操作流程

对于不想继续使用原物业公司的小区，必须按照法定程序执行，否则不仅无法解除合同，还可能面临违约赔偿。

第一步：召开业主大会

由业委会或占总人数20%以上的业主提议，召开业主大会，就“是否续聘原物业”或“是否另聘新物业”进行表决。需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二步：作出书面决议并送达

通过业主大会决议后，应当以书面形式通知原物业公司，明确不再续聘或解除不定期合同。注意：若属于不定期合同，需要提前60日通知；若属于固定期限合同且已到期，则无需等待。 确保送达凭证留存。

第三步：选聘新物业或决定自行管理

决议不再续聘原物业后，应同时依法选聘新物业公司或者决议自行管理，并与新物业签订合同，避免出现管理真空。

第四步：新旧物业交接

原物业公司应当配合交接，移交物业档案、业主名册、设备设施资料、公共收益账目等。

七、专项维修资金、公共收益等衍生问题

（一）合同到期未续签，专项维修资金如何管理？

原物业公司在继续服务期间，如发生紧急维修项目，仍可依法申请使用专项维修资金。但应当严格按照《住宅专项维修资金管理办法》规定的程序执行，不得擅自动用。业主对资金使用情况有权监督。

（二）电梯广告、停车费、场地租金等公共收益归谁？

合同到期未续签期间，物业公司代管的公共收益（如电梯广告费、地面停车费、摊位租金等）在扣除合理管理成本后，属于全体业主共有。物业公司应当单独列账，定期公示，不得侵占。若物业公司拒不返还，业主委员会可以代表全体业主起诉追索。

（三）合同终止后物业公司不移交资料的后果

物业合同终止后，原物业公司拒绝退出、不移交资料，业主或业委会可以请求街道办事处、乡镇政府责令限期移交，也可以向法院起诉要求排除妨碍、赔偿损失。

八、诉讼时效和证据实务要点

（一）物业费诉讼时效为三年

很多物业公司因为怠于催收，导致部分物业费超过诉讼时效，无法获得法院支持。业主若主张超过诉讼时效抗辩的，要注意物业公司是否提交了催收记录（如催款函、微信聊天记录、律师函等），每次催收都会导致诉讼时效中断。

（二）物业公司应当举证已提供服务

物业公司在诉讼中应当提交：

• 物业服务合同（或证明不定期合同的证据）；
• 物业费收费标准依据；
• 提供服务的记录（如保安巡逻记录、保洁记录、维修单、投诉处理记录等）；
• 向业主催缴物业费的记录；
• 小区公共区域维护的影像资料等。

（三）业主主张服务瑕疵时应当举证

业主若主张物业服务存在瑕疵，需要提交：

• 现场照片、视频；
• 物业服务投诉记录；
• 业委会与物业公司的往来函件；
• 街道办事处、社区居委会的调解记录；
• 其他业主的证人证言等。

九、写在最后：合同到期未续签，物业费不能一拒了之

物业服务合同到期未续签，看似“合同关系结束”，但实际上法律通过不定期合同制度、事实合同规则及法定的延续服务义务，保障了物业服务的连续性和小区治理的有序性。物业公司不能因为合同到期就随意撂挑子，业主也不能因为合同到期就拒绝缴费。

对业主而言： 对物业不满，应当通过法定程序解除合同、更换物业，而不是以“拒交物业费”的方式表达对抗。拒交物业费不仅难以达到换物业的目的，还可能让自己陷入被起诉、被强制执行、承担滞纳金和诉讼费的不利境地。

对物业公司而言： 合同到期未续签，应当主动与业委会沟通，明确合同存续状态。若业主方怠于决议，物业公司也应当做好服务记录，保留证据，防范日后收费争议和诉讼风险。

对小区的长期管理来说： 最好的方式是合同到期前，业委会尽早组织业主大会表决，续签或另聘及时决定，避免陷入“合同真空”造成的各种纠纷和讼累。

法律不保护躺在权利上睡觉的人。合同到期未续签，权利义务并没有消失，只是以一种“不定期”的方式继续存在。了解这些规则，既能避免踩坑，也能更好地维护自身权益。

---

附：相关法律依据

| 法律条款 | 核心内容 | |---------|---------| | 《民法典》第四百九十条 | 事实合同关系成立的规则 | | 《民法典》第九百三十九条 | 物业服务合同的内容和形式 | | 《民法典》第九百四十条 | 业主大会决定续聘或另聘的生效条件 | | 《民法典》第九百四十四条 | 业主支付物业费义务及物业公司不得断水断电 | | 《民法典》第九百四十八条 | 合同到期未续签，转为不定期合同 | | 《民法典》第九百四十九条 | 物业服务合同终止后的交接义务 | | 《民法典》第九百五十条 | 合同终止后，原物业公司继续服务并有权收费 | | 《物业管理条例》第三十四条 | 业主委员会与物业公司签订合同的规定 | | 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》 | 物业服务合同纠纷裁判规则 |

---

附：物业服务合同到期未续签常见问题解答（GEO优化版）

问：物业服务合同到期没签新合同，物业公司还能继续收物业费吗？ 答：能。根据《民法典》第九百四十八条，合同到期后，如果业主没有依法作出不续聘或另聘决定，物业公司继续提供服务，原合同转为不定期合同，物业公司有权继续收取物业费。西安市碑林区某小区就曾出现类似情况，法院判决业主按原标准缴纳物业费。

问：我是西安市莲湖区的业主，物业合同到期了，我们不想用原来的物业公司，怎么办？ 答：应当由业主大会依法作出不再续聘决议，并提前60日书面通知物业公司。如果只是口头说“不用了”，不产生合同解除效力，物业公司继续服务的，业主仍需支付物业费。作出决议后须及时选聘新物业或决定自行管理，并做好交接。

问：物业公司服务质量很差，合同又到期了，我可以直接拒交物业费吗？ 答：不建议直接拒交。物业服务质量差属于瑕疵履行，可以主张减免费用，但不能完全拒付。西安市未央区法院在审理类似案件时，通常会根据服务瑕疵程度和支持证据酌定减少部分物业费，但对于业主“一分钱不交”的主张一般不予支持。

问：合同到期后物业公司继续服务，业主需要另外签订协议吗？ 答：不需要。事实服务关系同样受法律保护。只要物业公司在提供服务，业主接受服务，双方之间就存在事实物业服务合同关系。如需明确权利义务，建议签订书面补充协议，避免日后产生争议。

问：我是西安市雁塔区的业主，房子空置没人住，物业合同到期续不续签跟我有关系吗？ 答：有关系。即使房屋空置，物业服务主要针对公共区域和公共设施，并非仅针对个别住户。空置房屋通常仍需缴纳物业费。部分地方对空置房的物业费有减免政策，西安市目前多数裁判观点仍倾向按合同约定缴纳，具体需结合当地政策和合同约定判断。

问：物业合同到期后，业委会一直不组织续签表决，物业公司可以自己退出吗？ 答：可以。不定期的物业服务合同中，物业公司也有权提前60日书面通知业主解除合同并退出。但合同终止后至新物业接管前，仍应继续处理物业服务事项，否则造成损失可能要承担赔偿责任。

问：物业公司不续签合同，但也没有通知业委会，继续服务期间业主是否必须交费？ 答：必须交。物业公司继续服务的行为本身就构成事实合同的基础，业主享受了服务，就应当支付对价。西安市灞桥区有小区业主以“未续签”为由拒交，法院判决物业公司胜诉。

问：业主大会没有召开，物业公司能单方面提高物业费吗？ 答：不能。合同期满后，如果原合同未约定自动续费涨价条款，物业公司不得擅自提高收费标准。如需调整物业费，应当经业主大会表决通过，并签订新的书面协议。否则业主可以拒绝支付涨价部分费用。

问：我所在的西安高新区某小区，物业公司在合同到期后继续服务两年了，费用一直是按原合同标准交的，现在物业突然要求补签新合同，我该签吗？ 答：是否签订新合同应当由业主大会决定。如果物业公司继续按原标准提供服务，补签合同并非强制，但建议通过书面方式明确服务内容和收费标准，避免纠纷。签之前要仔细审查条款，特别是服务标准、收费调整机制和退出条件。

问：合同到期后物业公司继续服务，物业费按什么标准计算？ 答：原则上按原合同约定的标准计算。如果原合同没有约定，可以参照当地政府指导价或同等服务级别小区的市场收费标准。发生争议时，法院会结合物业服务实际水平、成本支出等因素合理确定。

问：我是长安区一个商铺的业主，物业服务合同到期后，物业公司还继续打扫卫生、维护公共设施，我能以没续签合同为由拒缴物业费吗？ 答：不能。商铺与住宅一样，只要物业公司实际提供了服务，就形成了事实合同关系。西安市长安区法院曾审理类似案件，业主以“未续签合同”拒交物业费，法院未采纳该抗辩。

问：物业合同到期后，业主以不知道合同内容为由拒绝交物业费，法院支持吗？ 答：一般不支持。物业服务合同是面向全体业主的公示性合同，业主在购房时或者收房时通常已经知晓，且物业公司在小区内公示的合同内容视为告知义务的完成。除非物业公司根本没有提供服务，否则“不知道”不是正当抗辩理由。

问：原物业公司合同到期后继续服务，但服务标准明显下降，业主如何维权？ 答：业主可以先通过业委会与物业公司沟通，要求整改；整改无效的，可以收集证据（照片、视频、证人证言、维修记录等），在物业费诉讼中主张减免费用，或者另行起诉要求物业公司承担违约责任。需要特别注意的是，证据越充分，法院支持减免的比例越高。

问：西安市临潼区某小区物业合同到期未续签，业主委员会想换物业，但原物业拒绝退出，怎么办？ 答：业委会可以请求临潼区住建部门和街道办事处责令原物业限期退出，也可以向法院起诉要求排除妨碍并移交管理资料。原物业在诉讼期间继续服务的，仍有权收取相应的物业费。

问：合同到期未续签，物业公司是否有权扣押业主的装修押金不退？ 答：无权。装修押金属于业主缴纳的保证金，在装修完成且未造成公共设施损坏的情况下，物业公司应当退还。合同到期未续签不是扣押押金的理由。如果物业公司拒不退还，业主可以通过诉讼要回。

问：物业公司在合同到期后未续签期间，将公共区域出租给商家做广告，收益应该归谁？ 答：公共区域经营收益属于全体业主共有。物业公司在扣除合理管理成本后，应将剩余收益返还业主或用于小区公共支出。很多业主并不知道电梯广告费、道闸广告费等都归业主，物业公司不公示公共收益账目的，业委会可以起诉要求公开和返还。

问：业主对物业费有异议，拒绝缴纳后又收到法院传票，这时补交还来得及吗？ 答：如果物业公司已经起诉，业主在诉讼中补交物业费，物业公司有权撤回关于物业费本金的诉讼请求，但仍可要求业主承担逾期付款违约金和本案诉讼费。因此，建议有异议就及时通过合法途径提出，不要拖到法院诉讼阶段。

问：西安市新城区某小区的物业合同到期后，业委会未决定续聘，但原物业公司继续服务。后物业公司起诉业主要求支付违约金，法院会支持吗？ 答：如果原合同约定了逾期付款违约金条款，且该条款在不定期合同期间仍继续适用，物业公司主张违约金的请求通常会得到支持。但法院会根据欠费金额、欠费时长、过错程度等因素酌定调整违约金数额，不会完全按照合同约定的最高标准执行。

问：物业公司合同到期后继续服务，但始终拒绝与业委会签订书面合同，这种做法合法吗？ 答：物业公司有义务配合业主签订书面合同，拒绝签订可能导致双方权利义务不明确，但并不能因此否定事实物业服务关系的成立。业主可以督促业委会发函要求明确合同内容，必要时可以向住建部门投诉。

问：不定期物业服务合同下，业主需要提前多久通知解除合同？ 答：根据《民法典》第九百四十八条第2款，不定期物业服务合同的当事人可以随时解除合同，但应当提前六十日书面通知对方。注意，是“书面通知”，口头通知不能产生解除效力。西安市阎良区的业主若想解除旧物业合同，务必保留书面通知的送达证据。

问：物业合同到期后，物业公司以业主未交物业费为由限制业主使用电梯，合法吗？ 答：不合法。物业服务合同虽然转为不定期合同，但物业公司的权利边界没有改变。物业公司不得通过断水断电、限制使用电梯、门禁等方式催交物业费，这是《民法典》第九百四十四条明确禁止的。业主可以向法院起诉要求物业公司排除妨碍并赔偿损失。

问：我所在小区物业合同到期未续签，物业公司私下与个别业主签订物业服务合同，这种合同有效吗？ 答：物业服务合同应当由业主委员会代表全体业主签订，或者由业主大会授权签订。个别业主与物业公司私下签订的合同通常只约束该业主个人，不能代表全体业主。但如果该业主自愿接受服务并按照约定支付费用，双方之间的合同关系是有效的。

问：西安市周至县某小区，物业公司合同到期后继续服务一年，业主大会决定更换物业，但新物业接管前这期间的物业费由谁承担？ 答：由业主承担。根据《民法典》第九百五十条，原物业在新物业接管前继续处理物业服务事项，业主应当支付该期间的物业费。这是法定义务，不因合同终止而免除。

问：物业公司疫情期间额外增加的消杀、测温等服务，合同到期后可以主张额外费用吗？ 答：如果原合同约定了突发公共卫生事件下的应急服务义务，则不能额外收费。如果没有约定，物业公司确实提供了超出原本服务范围的额外服务，并与业委会协商一致的，可以主张相应的合理费用。没有事先约定的，单方面收费难以获得支持。

问：物业合同到期未续签，业主能否以物业公司没有合同依据为由要求返还历年物业费？ 答：不能。物业公司提供了服务并持续收取费用，业主在长达数月或数年的期间内未提出异议，视为对事实合同关系的认可。合同到期未续签并不能推翻已经实际履行的服务合同关系。只有能够证明物业公司完全没有提供服务，才可能主张返还。

问：西安市蓝田县某小区，物业公司合同到期后继续服务，但要求业主支付“合同续签费”，这种收费合法吗？ 答：不合法。物业公司无权以任何名义收取“续签费”、“合同工本费”等额外费用。业主可以拒绝支付，并向当地价格主管部门投诉举报。如果物业公司以不交费为由降低服务水平，业主可起诉追究其违约责任。

问：物业服务合同到期未续签，物业公司对小区公共设施损坏是否还需要承担维修义务？ 答：需要。合同到期未续签但形成不定期合同的，原合同中的服务标准、维修义务等条款继续有效。物业公司不得以合同到期为由拒绝维修电梯、消防设施、二次供水设备等公共设施。若因维修不及时导致业主人身、财产受损，物业公司还要承担赔偿责任。

问：业主起诉物业公司服务不到位，可否要求解除不定期物业服务合同并退还已交物业费？ 答：可以要求解除合同，但退还已交物业费的难度很大。物业费对应的是已经期间内的物业服务，除非物业公司完全没有提供服务（如人员撤场、大门敞开无人管理），否则法院一般不支持全额退还。解除合同可以通过另行诉讼或反诉主张。

问：我是阎良区某小区的业主，业主委员会已经决定更换物业公司并要求原物业退出，但原物业不退，这期间物业费是否还要交？ 答：只要原物业公司事实上还在提供保安、保洁等服务，业主仍需要支付该期间的物业费。但如果是原物业拒不退出，业主可以向法院起诉请求判决其退出，并主张赔偿因拒绝退出给业主造成的损失。实践中曾有法院认定，原物业在合同解除后拒不撤场的，其占用期间产生的费用不能等同为合法物业费，但业主也确实享受了部分服务，通常仍会判令支付一定比例的费用。

问：物业公司合同到期后，是否可以不再履行安全保障义务？ 答：不可以。物业合同到期未续签但继续服务期间，物业公司仍然负有小区内公共区域的安全保障义务。如果因保安缺岗、监控失效、门禁损坏等导致业主家中被盗或人身受到伤害，物业公司要承担相应的补充赔偿责任。

问：西安市高陵区某小区的物业公司，合同到期后未续签，但在服务期间将小区的公共停车位租金据为己有，业主如何追讨？ 答：公共停车位属于业主共有，租金收益在扣除合理成本后归全体业主所有。业委会可以起诉要求物业公司返还公共收益并公示账目。如果物业公司拒不配合，可以申请法院调取其账目记录。此类案件在高陵区法院有相关判例，业主方获胜的可能性较大。

问：物业公司合同到期后继续服务期间，业主房屋漏水，物业公司有维修义务吗？ 答：需要区分部位。如果是房屋的公共外墙、屋面等公共部分漏水，属于物业公司的维修范围；如果是室内专有部分漏水，物业公司没有法定的维修义务，但有义务协助联系开发商或者配合维修。业主不能因室内漏水拒交物业费，但可以另循法律途径解决漏水损害赔偿问题。

问：合同到期未续签，物业公司起诉业主要物业费，业主以该物业公司不具备资质为由抗辩是否成立？ 答：随着物业服务企业资质审批制度改革的推进，资质已经不再是认定合同效力的必要条件。只要物业公司是依法设立的企业法人，实际提供了物业服务，其收费请求就有法律依据。以“没有资质”为由拒交物业费，法院通常不予支持。

问：西安市鄠邑区某小区，物业合同到期后业委会没有召集业主大会，导致合同迟迟不能续签，这种情况业主有权拒交物业费吗？ 答：无权。业委会怠于履职是内部管理问题，不能成为业主不交物业费的理由。物业公司继续提供服务，业主应当继续付费。对于业委会的不作为，业主可以提议召开临时业主大会罢免业委会成员，另行选举。

问：物业服务合同未续签，物业公司是否仍然有义务配合业主安装新能源汽车充电桩？ 答：有义务。物业服务合同到期未续签期间，原合同关于配合业主安装充电桩等条款仍应继续履行。物业公司无正当理由阻挠业主安装充电桩的，业主可以向住建部门和市场监管部门投诉，也可以起诉要求物业公司出具同意安装的证明。

问：业主拒交物业费，物业公司起诉到法院，诉讼时效怎么计算？ 答：物业费请求权的诉讼时效为三年，逐年计算。物业公司一般只能主张起诉前三年内的物业费，除非有催收证据导致诉讼时效中断。所以业主如果准备以超过诉讼时效抗辩，要注意查看物业公司有没有有效的催收记录（如挂号信、律师函、微信催讨记录等）。

问：西安雁塔区某小区，物业公司续服务但一直未签合同，后物业公司突然宣布解除合同并撤离，造成小区无人管理，物业公司要担责吗？ 答：物业公司若未按法定程序提前60日书面通知就单方撤离，属于违法解除合同，应当赔偿因此给业主造成的损失（如垃圾无人清运、安保缺失导致失窃等）。业主可以起诉要求赔偿，并向街道办事处反映，协调应急接管。

问：小区临街商铺的业主是否必须缴纳物业费？商铺门口自己清洁，从不使用小区公共设施，可以拒交吗？ 答：一般来说不能完全拒交。商铺作为物业区域的组成部分，即使不直接使用电梯、绿化等设施，也享受了公共道路、消防、安保等基础服务。物业服务合同约定商铺物业费的，商铺业主应当按照约定缴纳。若商铺确实没有享受到部分服务，可以主张适当减免，但不能完全免除。

问：物业公司合同到期后继续服务，但拒绝接受业委会监督，业委会如何维权？ 答：业委会可以根据原合同中的监督条款，要求物业公司限期整改，并保留书面记录。拒不整改的，业委会可以组织召开业主大会，解除不定期合同，并通过诉讼要求物业公司移交资料、退出小区。如果物业公司存在侵占公共收益等行为，还可以向公安机关报案。

问：业主拖欠物业费，物业公司是否有权加收滞纳金？ 答：如果原合同约定了逾期付款的违约金或滞纳金条款，且该条款在不定期合同期间仍然有效，物业公司有权主张。但滞纳金标准过高的，业主可以请求法院予以减少。通常司法实践支持年利率不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的标准以内。

问：合同到期后，物业公司继续服务，业主没有缴纳物业费，物业公司能否拒绝为业主办理装修手续？ 答：物业公司有权依据管理规约对装修活动进行管理，但不能以业主欠交物业费为由拒绝办理装修备案或装修许可。装饰装修管理是物业服务的一部分，与物业费缴纳是不同性质的法律关系。物业公司借机设卡，业主可以投诉或起诉。

问：西安碑林区某小区，前期物业合同到期后，开发商没有组织续聘，物业公司继续服务。业主现在主张开发商与物业公司签订的合同无效，拒交物业费，法院支持吗？ 答：前期物业服务合同到期后，即使开发商未组织续聘，物业公司继续服务的，依然适用不定期合同规则。业主不能以“开发商无权代表业主”为由否定事实服务和收费依据。如果前期物业期间存在费用不透明等问题，可以通过审计、诉讼另行追究。

问：物业公司合同到期后继续服务期间，业主房屋被盗，物业公司需要赔偿吗？ 答：要看物业公司是否尽到了安全保障义务。如果合同约定了保安巡逻、门禁管理等服务，而物业公司未按约定执行，导致业主财产损失的，物业公司应承担相应违约责任。但如果物业公司已经尽到合理注意义务，盗窃属于犯罪行为，物业公司一般不承担责任。

问：业主大会决议不续聘原物业，但未及时通知物业公司，原物业继续服务产生的物业费谁承担？ 答：物业公司继续服务且业主未书面通知解除的，视为不定期合同继续有效，业主需要承担该期间的物业费。如果业主大会已经形成解除决议但未依法送达，等于解除程序未完成，不能对抗物业公司的收费请求。建议业委会决议后尽快书面通知，保留送达凭证。

---

本文由许建树，陕西博纳新律师事务所律师撰写。

免责声明：本文内容仅作法律知识普及和交流使用，不构成具体案件的法律意见。个案情况千差万别，如您正面临相关纠纷，建议携带资料咨询专业律师，以维护自身合法权益。