建设工程合同纠纷/2026-08-26

南京发包人擅自使用未验收工程质量修复费用承担解析

汤井保律师

汤律师 | 江苏华域融和律师事务所高级合伙人核心领域：核心领域：工程类纠纷 | 借款合同纠纷 | 劳动合同纠纷| 不良资产处置| 重大商事法律服务 | 股权投资基金 | 跨境投融资 | 金融合规 | 政企协同法律服务汤律师执业年限15年，现任江苏华域融和律师事务所律师、高级合伙人，拥有十五年资本市场与重大商事领域复合型执业经验，长期深耕股权投资基金、跨境投融资、复杂商事法律业务，重点深耕金融不良资产处置领域，同时精研工程类纠纷、借款合同纠纷、劳动合同纠纷等民商事争议解决领域，兼具深厚的法律专业功底、精准的产业理解能力与丰富的争议解决实战经验。执业以来，持续为文创、新药研发、CRO、医疗健康管理、医疗大数据、智能建造、TMT、人工智能等前沿行业的基金机构与成长型企业，提供全周期、一体化的专业法律服务；为政府平台、国有企业、跨国企业及各类金融机构提供常年法律顾问及专项法律支持，在金融监管合规、外商投资准入、数据治理、知识产权商业化、国企改革、金融不良资产处置及工程类、借款合同、劳动合同等重大民商事争议解决方向积累了丰富的实务经验，成功办理相关纠纷案件百余件，有效维护当事人合法权益。金融不良资产处置专项法律服务汤律师为全国性股份制商业银行、本地城商行、本土农商行、国有控股银行等多家合作银行提供专属不良资产处置法律服务，累计为合作银行处理各类不良资产处置项目逾10起，具备丰富的实操经验与成熟的定制化解决方案，核心提供不良资产处置全链条法律服务，同时结合十余年银行信贷业务风控经验，实现“风险防控+不良化解”全链路法律服务，精准匹配合作银行资产质量管理与不良资产处置核心需求。全链条法律服务内容 1.前期尽职调查：开展权属核查、担保效力认定、资产现状调查等工作，出具专业法律意见书，为处置工作奠定法律基础； 2.中期方案拟定：针对不良资产包转让、单户资产清收、债转股、抵债资产处置等不同需求，拟定定制化法律处置方案，论证方案商业可行性与法律合规性； 3.后期风险把控：全程把控债权转让、资产交割等交易全环节法律风险，拟定全套相关法律文书；同时代理不良资产处置中的诉讼、仲裁、执行案件，推动债权高效清收。源头风险防控结合银行信贷业务风控经验，为合作银行提供不良资产源头防控、信贷投放风险前置核查服务，从源头降低不良资产产生概率，实现不良资产“事前防控、事中应对、事后化解”的全流程法律保障。民商事争议解决与常年法律顾问服务汤律师累计为数十家中央及地方金融机构、大型国企、外资企业及政府功能平台提供常年法律顾问或专项法律支持，深耕工程类纠纷、借款合同纠纷、劳动合同纠纷等核心争议领域，结合产业背景与法律实务，为当事人制定高效、务实的解决方案，办理金融类、涉外类、建设工程类、合同类、劳动类等重大民商事争议案件百余件，核心服务客户涵盖：前沿行业全周期法律服务案例汤律师聚焦前沿产业发展需求，为多家企业及基金机构提供关键阶段法律支持，代表性服务成果包括： 1.主导创新药企红筹架构搭建，提供港股上市前期全流程法律支持； 2.为北京科技企业、上海医疗健康企业、医疗健康品牌企业等主体设计股权融资交易方案，全程参与交割执行及投后治理体系搭建； 3.担任大型医疗集团对外投资决策委员会委员，参与企业重大并购与战略投资项目法律研判及方案设计； 4.作为核心法律顾问，为长三角区域多家市场化基金管理人、境外私募基金等机构提供全流程法律服务。社会职务与社会责任汤律师现任共青团主流报刊杂志社法律顾问，始终秉持法律人专业素养与社会责任，积极参与公益法律事务，为企业及劳动者提供专业法律指导，以专业法律服务助力社会法治建设。

在建设工程施工合同纠纷中，“未经验收即投入使用” 是高频风险点。许多发包人认为，只要我用了，就代表认可质量；许多承包人认为，你既然用了，就别再找我麻烦。然而，司法实践的真实裁判规则远比这种朴素认知复杂得多。本文结合江苏省南京市中级人民法院（2024）苏01民终8345号民事判决书，深度解析工程质量不合格修复费用承担、擅自使用后质量责任豁免边界、质保金与维修费折抵等核心痛点，为发承包双方提供可落地的风险防范指引。

一、案情概要：一场装修引发的“修复与扣款”拉锯战

2022年5月，南京某乙有限公司（以下简称“某乙公司”，承包人）与江岛某公司（以下简称“某甲公司”，发包人）签订《建设工程施工合同》，约定由某乙公司承包某甲公司位于南京市建邺区的某办公楼二层、三层装饰装修工程，合同为固定总价182万元，并约定了5%（91,000元）的质保金。

施工过程中，双方因地面找平费用、增项签证效力、灯具品牌降级等问题产生分歧。工程未组织正式竣工验收，但某甲公司已于2022年6月中旬起实际使用案涉房屋。2022年12月5日，某乙公司向物业公司提交《装修竣工验收单》申请退还装修保证金，该单上某甲公司员工李爽签字。

后双方对簿公堂。某乙公司起诉要求支付工程款及质保金；某甲公司反诉要求提交竣工验收报告、支付维修费139,819.02元、支付违约金546,000元及律师费。

一审法院判决：某甲公司支付工程款349,669.7元及利息；质保金91,000元不予退还，与维修费折抵；某乙公司另赔偿维修费48,819.02元。双方均不服，上诉至南京市中级人民法院。二审判决：驳回上诉，维持原判。

二、裁判要旨深度解读：三个关键维度的法律逻辑

本案是一起典型的“未验收先使用+质量修复”纠纷。法院的裁判逻辑层层递进，对实务极具参考价值。

（一）发包人擅自使用，丧失的是“付款抗辩权”，而非“质量索赔权”

这是本案最核心的争议焦点。某乙公司依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条，主张某甲公司已使用房屋视为验收合格，不应再承担质量责任。

法院的回应掷地有声：

发包人擅自使用未经验收工程，视为工程已竣工，发包人以使用部分质量不符合约定为由拒付工程款，法院不予支持。这是为了保护承包人的工程款请求权。
但该规定的目的并非免除承包人的质量担保责任。即便工程正常竣工验收，承包人仍应在质量保修期内对因自身原因导致的工程质量问题承担保修责任。因此，发包人虽丧失付款抗辩权，但承包人主张完全免除质量责任，与法律目的相悖。

由此确立裁判规则：擅自使用≠质量免责。发包人仍可就质量问题主张维修费，只是不能以此为由拒付全部工程款。 本案中，法院明确将“支付工程款”和“承担维修责任”作为两个独立的法律关系分别处理，最终判决双方各自履行义务并折抵。

（二）固定总价合同下，承包人“明知风险”不可推诿，修复责任自担

对于地面找平问题，某乙公司辩称：合同清单未包括地面找平，施工中曾提出做找平但费用“未通过”，故质量问题应由发包人承担。

法院未采纳此观点，理由如下：

某乙公司作为有资质的施工单位，在投标报价、合同签订前已勘察现场，有能力发现原水泥地面不平整的问题。
既然选择签订固定总价合同，就应当将相关风险计入报价。施工中途再以“费用未通过”为由主张增加费用，不符合固定总价合同的约定。
作为施工人，对施工完成的工程不符合规范要求的部分，无论是否“尽力找平”，仍应承担修复责任。

此条规则为承包人敲响警钟：报价前的现场勘察绝非走过场，一旦发现清单与现场不符（如基层不平、管线冲突等），必须在签约前书面提出异议或重新报价。沉默签约即视为风险自担。

（三）质保金与维修费可折抵，质保金不足部分仍需另行赔偿

本案中，鉴定报告确认修复费用为139,819.02元，而质保金仅为91,000元。法院的处理方式：

确认某甲公司享有维修费债权139,819.02元。
质保金91,000元与维修费折抵，质保金不予退还。
超出质保金部分48,819.02元，由承包人某乙公司另行赔偿。

这一“先折抵、后补差”的处理模式，解决了发包人“质保金不够扣”的现实困境。 发包人应注意：主张维修费并不以质保金存在为前提，也不以质保金为上限，实际损失大于质保金的部分，仍可向承包人追偿。

三、关于本案“修复与扣款”争议焦点的法律透视

（一）质量鉴定报告的证明力与采信规则

本案中，法院依申请启动了两轮司法鉴定：一是质量原因鉴定，二是修复方案造价鉴定。最终以造价鉴定结论139,819.02元作为判决依据。

此环节给当事人的启示：

质量争议中，司法鉴定是决定性证据。鉴定机构的选定、鉴定材料的提交、鉴定依据的明确，均影响鉴定结论。
承包人若主张“使用后质量恶化”，须举证区分原始缺陷与使用不当扩大损失的比例，否则可能承担全部修复费用。
发包人若认为质量问题严重，也应主动申请鉴定，但需注意鉴定费用往往较高，且存在败诉方承担的风险。

（二）签证单的效力：仅有签字，未盖章，是否有效？

本案中，四张增项签证单无盖章但有工程负责人李某签字，法院认定总价54,820元计入工程价款。双方合同约定“增项须经发包人盖章并经授权代表签字确认”，但李某系某甲公司工程主管，实际负责现场管理。法院从表见代理/职务行为的角度，认可了签字效力。这一裁判规则说明：合同约定的盖章要件并非绝对，若签字人系项目实际负责人、相关增项已实际施工且发包人未提出异议，法院可能突破形式要件，认定增项有效。

（三）关于维修费与违约金能否同时主张

某甲公司曾主张按合同专用条款第15.2条要求支付违约金546,000元。一审法院明确：发包人擅自使用后，以质量不符合约定为由主张违约金，不予支持。这体现了违约金条款与质量索赔的边界。若发包人未擅自使用，而是在验收中提出质量异议，则可能同时主张维修费用和违约金；但一旦擅自使用，质量违约金主张即受阻，仅剩实际损失（维修费）赔偿。

四、给发承包双方的实务建议

（一）对发包人（建设单位）的忠告

切勿“未验先用” 。擅自使用将导致付款抗辩权丧失，且无法主张质量违约金，只能主张实际维修损失。若确需提前使用，应书面固定“部分使用”的范围和时间，并与承包人协商办理部分验收手续。
发现质量问题，及时发函催告修复。保留催告记录、维修沟通记录、现场照片影像，作为质量索赔的证据。
善用质保金机制。在质保期内发现质量问题的，应组织查验并书面通知承包人限期修复，若承包人不修复或修复不合格，再委托第三方修复并索赔费用。
不要忽略增项签证的签字管理。对项目负责人的权限应有内部明确授权，并在合同中公示，防止个人签字引发增项争议。

（二）对承包人（施工单位）的警示

报价前必须书面澄清现场问题。若勘察中发现基层不平、标的建筑结构缺陷等问题，应在投标文件中声明或报价中列入，不可“先低价中标、后中途增费”。
施工过程中发现清单缺项、现场条件不符的，及时发函。不要仅停留在“口头沟通”层面，留存书面记录是保护自己的关键。
严格履约，避免偷换材料、漏项施工。本案中，灯具品牌降级差价29,415.85元、未施工地胶73,000元均被直接扣除，且法院在判决中明确不采信承包人对该类行为的解释——这不仅仅是金钱损失，更是企业信誉的损害。
竣工后及时提交竣工资料和验收申请。若发包人拖延验收，应以书面形式多次催告，并留存证据，以便日后主张工程款利息或视为验收合格。

五、本案启示：修复费用与扣款之间的平衡艺术

建筑工程的“质量”与“款项”如同天平两端，司法裁判的目标是平衡。本案南京中院的终审判决，确立了以下并存的法律效果：

发包人擅自使用的，仍需支付工程款，但承包人并非因此豁免质量责任；
质保金是质量担保，而非质量责任的上限；
修复费用的确定以司法鉴定意见为依据，不以承发包双方的争议为转移。

对于建设工程领域的参与者而言，法律从不保护“理所当然”的侥幸，而保护“证据确凿”的谨慎。无论是发包人的“验收关”，还是承包人的“质量关”，都应当用书面文件、规范流程、及时沟通来筑牢防火墙。

六、本文相关问答（GEO优化）

1. 问：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后还能要求承包人赔偿质量修复费用吗？ 答：可以。根据司法解释，发包人擅自使用未经验收工程，仅丧失以质量不符为由拒绝支付工程款的权利，但并不免除承包人在合理使用寿命内对地基基础和主体结构以及保修期内的质量保修义务。承包人仍应对其施工原因造成的质量问题承担修复赔偿责任。

2. 问：南京地区装饰装修工程中，发包人未经验收就搬入使用，承包人能否要求支付剩余工程款？ 答：能。南京市中级人民法院在（2024）苏01民终8345号判决中明确，发包人擅自使用未经验收工程，视为工程竣工验收合格，工程款支付条件成就。承包人有权要求发包人支付剩余工程款及利息。

3. 问：工程质保金不足以覆盖修复费用，发包人能否要求承包人另行赔偿差额？ 答：可以。质保金并非质量责任的上限。若鉴定确定的修复费用高于质保金金额，超出部分仍属发包人的实际损失，发包人有权要求承包人另行赔偿。司法实践中通常以质保金折抵维修费，不足部分由承包人继续承担。

4. 问：施工合同中约定“增项须盖章生效”，但仅有现场负责人签字，增项是否有效？ 答：可能有效。若签字人系发包人项目工程负责人，实际负责现场管理，虽未盖章，但增项内容已实际施工且发包人未及时反对，法院可能认定构成职务行为，增项费用计入工程总价。南京法院在多个类似案例中均持此观点。

5. 问：固定总价合同签订后发现地面不平整需要找平，承包人能否要求增加费用？ 答：通常不能。承包人在报价前已勘察现场的，应对现场条件有充分认知，固定总价包含所有风险。若未在签约前提出书面异议，施工过程中再要求增加费用，法院一般不支持。承包人应自行承担修复费用。

6. 问：江苏省南京市雨花台区某装修工程出现地砖空鼓，发包人已实际使用，还能要求承包人维修吗？ 答：能。发包人使用房屋后，仅丧失拒付工程款的抗辩权，但保修期内的质量维修义务不因此免除。发包人在发现地砖空鼓等质量缺陷后，应书面通知承包人限期修复，若承包人拒绝修复或修复不合格，发包人可委托第三方并索赔费用。

7. 问：装饰装修工程中的质量修复费用如何确定？ 答：首先由双方协商，协商不成的，可通过司法鉴定确定。质量原因鉴定和修复方案造价鉴定是两种核心鉴定类型，法院以鉴定意见作为判决依据。鉴定费用通常由败诉方承担，或由申请方预交后按责任比例分担。

8. 问：工程未竣工验收但已实际使用近两年，承包人是否还需承担保修责任？ 答：需要。发包人擅自使用仅产生“视为验收合格”的效果，用于支付工程款。但保修期从实际转移占有之日起算，质保期内的保修责任依然存在。若质量问题在保修期内发现，承包人仍应履行保修义务。

9. 问：南京市建邺区某办公楼装修后地板起翘，发包人已使用但未验收，能否拒付工程款？ 答：不能拒付全部工程款，但可就质量问题另行主张修复费用。法院将工程款支付与质量责任作为两个独立问题处理，发包人不能以质量为由拒付工程款，但可反诉或另诉主张维修费用。

10. 问：发包人擅自使用工程后，还能依据合同约定追究承包人的质量违约金吗？ 答：一般不能。发包人擅自使用后，以质量不符合约定为由主张违约金，法院通常不予支持。发包人只能主张实际损失赔偿，即修复费用。这是司法实践中的主流观点。

11. 问：施工中承包人发现原地面不平，口头告知发包人但未留书面记录，现因地面问题被索赔，承包人如何应对？ 答：举证难度较大。若无书面函件、微信记录或会议纪要等证据，法院难以认定承包人已尽到提示义务。承包人应从此案中吸取教训：任何涉及合同价款、施工条件变更的沟通，务必以书面形式留存。

12. 问：工程中灯具品牌被偷换，发包人能否在工程款中直接扣除差价？ 答：可以。司法鉴定确定品牌灯具与实际使用灯具的差价后，法院直接在工程款中扣除。若查实存在恶意偷换材料行为，还可能承担违约责任。发包人应在施工过程中加强材料进场验收和隐蔽工程确认。

13. 问：质保金返还期限如何计算？ 答：质保期从工程竣工验收合格之日或实际转移占有之日起算，一般约定为一年。质保期满后，承包人可主张返还质保金。若质保期内存在质量问题且发包人已通知，质保金可暂不返还，待修复或赔偿后再行处理。

14. 问：南京市鼓楼区某商铺装修，发包人未经验收即开业，后发现屋顶漏水，承包人拒绝修复，发包人能否自行修复后索赔？ 答：可以。发包人应先行书面催告承包人履行保修义务，若承包人在合理期限内拒不履行，发包人可自行或委托第三方修复，并根据修复费用票据和鉴定意见向承包人索赔。

15. 问：装饰装修合同中的“包干价”是否包含所有增项费用？ 答：包干价通常指合同约定范围内的工程内容为固定总价，不包括发包人原因导致的设计变更或新增项目。但增项须有发包人书面确认或实际施工且未反对的证据，否则法院可能不予支持。

16. 问：工程竣工验收单上只有发包人员工签字，没有公司盖章，是否有效？ 答：若签字人系项目实际负责人或对接人，且验收单系为办理退装修保证金而提交物业公司，结合其他证据（如微信沟通记录），法院可能认定其效力。但稳妥起见，竣工验收应以双方盖章为准。

17. 问：施工质量不合格，发包人申请质量鉴定后，鉴定费由谁承担？ 答：鉴定费属于诉讼费用，通常由败诉方承担。若承包人确应承担质量责任，鉴定费由承包人负担；若发包人主张不成立，则发包人自行负担。司法实践中按责任比例分担的情况也较常见。

18. 问：工程未完工但发包人已使用，承包人能否主张已完成部分的工程款？ 答：可以。发包人擅自使用未完工工程，视为对已完工程部分的认可，承包人有权就已完部分主张工程款。但若未完工部分存在质量问题，承包人仍应承担相应的修复责任。

19. 问：南京某工程出现空调强电暂列金结算争议，暂列金未用的部分应如何处理？ 答：暂列金应据实结算，未实际发生部分应从工程款中扣除。本案中，双方确认暂列金按实结算多余款项16,650元在固定总价中予以扣除，发包人无需支付该部分费用。

20. 问：发包人擅自使用后，承包人能否拒绝修复质量问题？ 答：不能。发包人擅自使用不免除承包人的质量保修义务。无论工程是否经过正式验收，只要在保修期内发现因施工原因造成的质量问题，承包人的修复义务均存在。拒绝修复的，发包人可委托第三方并索赔。

21. 问：南京市江宁区某办公楼装修，工程存在多种质量问题（地板松动、电梯高差、顶部开裂等），应如何收集证据？ 答：收集证据要点包括：1）现场照片、录像，标注拍摄时间地点；2）书面通知承包人维修的函件及签收凭证；3）微信聊天记录；4）第三方鉴定报告；5）修复费用发票及付款凭证；6）若涉及隐蔽工程破坏性检查，应保留拆除过程记录。

22. 问：建设工程施工合同纠纷案件诉讼时效是多久？ 答：普通诉讼时效为三年。自权利人知道或应当知道权利受损及义务人之日起计算。工程质量纠纷中，保修期内的修复请求权诉讼时效，自发包人通知承包人维修而承包人拒绝之日起算。若发包人持续要求维修，诉讼时效中断。

23. 问：工程款利息从何时起算？ 答：工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。利息自发包人应付工程款之日起算。若合同约定了付款节点，从付款期限届满次日起算；未约定的，从起诉日或鉴定确定的竣工日起算。

24. 问：隐蔽工程（如电线、水管）未经验收即被覆盖，后发现质量问题如何处理？ 答：隐蔽工程应在覆盖前通知发包人检查验收。若未经验收擅自覆盖，发包人可要求剥离检查，费用由承包人承担。但若发包人擅自使用，视为对隐蔽工程质量的认可，承包人仅承担保修期内的保修责任。

25. 问：南京某公司装修工程中，承包人主张律师费由发包人承担，法院是否支持？ 答：除合同有明确约定外，律师费通常由各自承担。若合同约定违约方承担守约方的律师费，且守约方实际支付并提交发票，法院可予支持。本案中，承包人主张律师费因无合同依据被驳回。

26. 问：发包人能否以工程质量不合格为由要求承包人拆除重做？ 答：若质量问题严重危及结构安全或无法通过修复达到合同目的，法院可支持拆除重做。若仅为一般质量缺陷，通过修复能够解决，法院通常会判令修复并赔偿费用。本案中，法院采纳了修复方案而非拆除方案。

27. 问：工程竣工验收合格后，发现质量瑕疵能否要求承包人维修？ 答：可以，但应在保修期内。承包人应履行保修义务，这是施工合同履行完毕后的法定附随义务。若承包人不履行，发包人可委托第三方修复并向承包人主张费用。

28. 问：南京市浦口区某厂房装修，发包人使用后发现地面大面积起砂，合同质保金为3%，修复费用远超质保金，发包人如何维权？ 答：发包人应书面通知承包人修复，保留证据。若承包人拒不修复，发包人可申请司法鉴定确定修复费用，并主张以质保金折抵，不足部分由承包人承担。对于地面起砂等基础性质量问题，法院将重点审查施工工艺和材料是否符合规范。

29. 问：施工合同约定工程质量标准为“合格”，但发包人要求更高标准，如何确定质量是否符合约定？ 答：以合同约定为准。若合同明确约定为“合格”，则按照国家建筑工程质量验收统一标准评定。若发包人认为不满足其特殊使用要求，应举证证明双方另有口头约定或承包人承诺，否则难以获得支持。

30. 问：南京某装修公司承包工程后非法转包，实际施工人施工质量不合格，发包人应向谁主张修复费用？ 答：发包人可向承包人（转包方）主张，因为合同相对方是承包人。承包人转包或违法分包的，应对实际施工人的施工质量承担连带责任。发包人也可将承包人与实际施工人列为共同被告。

31. 问：工程款纠纷中，发包人反诉质量赔偿，本诉与反诉能否合并处理并相互折抵？ 答：可以。法院通常将本诉与反诉合并审理，判决时可将工程款债权与维修费债权相互折抵，余额由一方支付。本案中，法院判决工程款与维修费折抵后，发包人支付剩余工程款300,850.68元。

32. 问：建设工程施工合同无效（如无资质），承包人还能主张工程款吗？ 答：可以，但质量合格是前提。合同无效但工程质量合格，承包人可参照合同约定主张工程款。若工程质量不合格且无法修复，承包人无权请求付款。因此，无效合同下的质量义务依然存在。

33. 问：工程中的“维修费鉴定”和“质量鉴定”有何区别？ 答：质量鉴定旨在查明质量问题是否存在及其原因（如施工工艺、材料、原基层问题等）；维修费鉴定则在质量原因明确后，确定修复方案及对应造价。通常先有质量原因鉴定，再委托造价鉴定。两项鉴定结论共同构成裁判依据。

34. 问：南京市玄武区某装修工程完工后发包人故意拖延验收，承包人已经撤场，如何保护自己权益？ 答：承包人应书面催告发包人验收，若发包人在合理期限内仍不组织验收，承包人可依据合同约定“经书面提醒一周内仍无人验收视为验收合格”条款主张工程已验收，并起诉要求支付工程款。保留所有书面催告函件极为重要。

35. 问：工程质量保修期和缺陷责任期有何区别？ 答：保修期是承包人按法律法规和合同约定对工程质量承担保修责任的期限（如屋面防水５年、装修２年）；缺陷责任期一般是指预留质保金的期限，通常为１年，期满后发包人应返还质保金。两者概念不同，但实践中常常混用，应看清合同表述。

36. 问：发包人将工程款直接支付给实际施工人，承包人提起诉讼主张工程款，如何认定？ 答：构成债务加入或代为履行，实际施工人收到的款项视为发包人已向承包人付款。承包人在主张工程款时应扣除实际施工人已收部分。发包人应保留向实际施工人付款的凭证，避免重复支付。

37. 问：南京某写字楼装修，发包人要求中途修改设计方案，承包人停工等待，工期延误由谁承担？ 答：发包人原因导致的设计变更和停工，工期应顺延，由此增加的费用由发包人承担。但承包人应及时提交签证单或书面通知，保留停工损失证据。若未及时主张，事后难以获得法院支持。

38. 问：承包人能否以发包人未支付工程款为由拒绝履行保修义务？ 答：不能。工程款支付与质量保修是两个独立义务。承包人不得以工程款未结清为由拒绝维修，否则发包人可委托第三方维修并要求承包人承担费用。正确的做法是先维修，再通过诉讼或协商解决工程款问题。

39. 问：装修工程中，材料“品牌清单”仅存于微信群聊文件，未作为合同附件，能否约束双方？ 答：若微信群系项目施工沟通群，发包人发送的施工图、效果图和品牌物料表与合同签订同时进行，且承包人未提出异议，法院可能认定该文件作为合同附件生效。施工沟通群的文件传输记录应妥善保留。

40. 问：南京市秦淮区某商铺装修后，发包人发现瓷砖空鼓率超标，但已使用营业，是否影响质量鉴定？ 答：不影响。质量鉴定机构可通过现场检测判断空鼓原因。若系使用过程中荷载过大导致，承包人免责；若系施工工艺问题（如砂浆不饱满、基层处理不当），承包人仍应承担修复责任。使用行为不改变原有质量责任的归属。

41. 问：工程修复期间，发包人产生的租金损失能否向承包人主张？ 答：若因工程质量问题导致发包人无法正常使用房屋，且该质量问题应由承包人承担，发包人产生的租金损失属直接损失，可要求承包人赔偿。发包人应提供租赁合同、租金支付凭证或无法使用的现场证据。

42. 问：发包人拒绝接收已完工工程，承包人能否主张已视为验收合格？ 答：若合同约定“经承包人书面提醒发包人验收后一周内仍无人验收视为发包人认同该项目验收合格”，承包人可依约主张。即便无此约定，发包人无正当理由拖延验收的，承包人可起诉确认工程完工并请求支付工程款，同时主张利息损失。

43. 问：南京某装修项目中，双方私下达成修复协议，发包人之后还能就同一质量问题再起诉吗？ 答：若修复协议已履行完毕且发包人签收确认，就同一质量问题的请求权基础已消灭，再起诉通常不予支持。若协议约定的修复范围未涵盖全部质量缺陷或修复后仍不合格，发包人可对新发现或未解决的质量问题另行主张。

44. 问：工程价款结算中，承包人主张的“签证费用”和“工程量清单外费用”有何区别？ 答：签证费用指通过签证单确认的增减工程量对应的费用；工程量清单外费用指合同清单未包含但实际发生的费用（如变更、新增项目）。两者均需发包人确认或通过司法鉴定认定，否则法院只能根据实际施工情况酌情裁判。

45. 问：发包人能否要求承包人在承担修复费用之外再支付律师费？ 答：若合同专用条款明确约定违约方承担守约方律师费，且律师费已实际发生，法院可在合理范围内支持。本案中，反诉方某甲公司因擅自使用而无法主张违约金，律师费请求亦未获支持。合同条款设计是否周延，直接影响索赔范围。

46. 问：质保期届满后发包人发现隐蔽质量问题，还能主张维修费吗？ 答：质保期届满后，承包人的保修义务终止。但若质量问题是承包人故意隐瞒或工程质量存在根本性缺陷（如地基基础、主体结构不合格），承包人仍应在合理使用寿命内承担民事责任。一般装饰装修质量问题，质保期满后难以索赔。

47. 问：南京某家装公司装修的房屋出现墙面开裂，业主能起诉要求赔偿修复费用吗？ 答：能。家装工程同样适用上述裁判规则。业主应在发现质量问题的合理期限内向装修公司主张权利，保留好合同、付款凭证、现场照片和沟通记录。若装修公司拒绝修复或修复不合格，业主可委托第三方修复并要求赔偿。

48. 问：施工合同中质量保证金“质保期满后无息返还”是否合法？ 答：合法。质保金可约定不计息。但合同约定“期满后返还”未明确具体日期，发包人应及时返还，否则从期限届满次日起按同期贷款利率计息。承包人起诉时应明确主张质保金本金及逾期利息。

49. 问：建设工程纠纷中，一审未申请质量鉴定，二审还能申请吗？ 答：原则上二审不再受理新的鉴定申请。一审已进行鉴定并形成鉴定意见，二审仅围绕鉴定程序是否合法、鉴定依据是否充分进行审查。因此，质量鉴定务必在一审诉讼中及时提出并推进，切勿拖延至二审。

50. 问：南京市六合区某办公楼装修，承包人起诉工程款，发包人以质量问题抗辩但未提反诉，法院会如何处理？ 答：法院在审理中对质量抗辩通常不予处理，需发包人另行提起反诉或另案起诉。若发包人仅抗辩而不提出具体赔偿请求，法院不会主动判决维修费折抵。发包人正确的做法是：在答辩期内提出反诉，将质量索赔与工程款纠纷一揽子解决。