其它合同纠纷/2026-08-26

日照物业服务合同到期未续签：事实服务关系法律效力解析

唐宽达律师

日照唐宽达律师·合同纠纷 ——9年专注公司合同争议，为高端企业客户挽回损失超1.5亿一、个人专业履历与权威资质唐宽达律师，山东舜铭律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业9年，自执业首年起即锚定合同纠纷赛道，垂直深耕年限与总执业年限同步，9年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。唐宽达律师毕业于山东政法学院，获法学学士学位，曾于日照市中级人民法院完成2年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷案件审理，为日后专攻公司合同争议积累了扎实的裁判思维与程序实操经验。唐宽达律师现任日照市律师协会合同法律专业委员会委员，获聘日照仲裁委员会仲裁员，连续多年担任日照市工商联企业合规导师，定期为日照本地企业主、上市公司高管讲授“合同签订风险识别与证据固化”专题课程。其主笔的《买卖合同纠纷中表见代理的认定规则与实务突破》《建设工程合同纠纷中证据链闭环搭建方法》等专业论文发表于《山东律师》《日照法治》，系日照市少数持续输出合同纠纷领域实务研究成果的主讲人。基于大量案件实战，唐宽达律师提炼出特有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力山东舜铭律师事务所合同纠纷专项团队，由唐宽达律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件（如劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等），内部设有合同证据取证专项组、庭审策略与合规组、执行攻坚组，配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与日照市各法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由唐宽达律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件综合胜诉率90%以上、疑难复杂案件办结率85%的记录。团队累计承办标的额超千万的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理多主体交叉股权转让、大型建设工程尾款追索、金融借款连环担保等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“日照市精品专业律所”，唐宽达律师本人荣膺“日照市优秀法律服务工作者”称号，律所亦荣获“行业先进单位”司法行政认可。三、量化承办数据+细分典型案例唐宽达律师执业至今，累计主办合同纠纷案件228件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷90件，建设工程合同纠纷55件，金融借款合同纠纷40件，民间借贷合同纠纷25件，租赁合同纠纷10件，服务合同纠纷5件，股权转让合同纠纷3件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、再审、执行异议之诉等疑难复杂案件35件。典型案例一（买卖合同纠纷）：某建材公司向日照某建筑企业供应钢材，对方拖欠货款280万元。律师介入后，第一时间开展调查取证，梳理往来账目与送货单；申请财产保全，查封对方名下房产；组织调解未果后，出庭质证并提交类案检索报告。法院最终判决全额支持280万元货款及违约金，后全额执行回款。典型案例二（建设工程合同纠纷）：日照某工程公司完成厂房建设后，发包方以质量瑕疵为由拒付尾款380万元。律师通过证据链闭环搭建，固定验收合格文件与监理报告；庭审辩论中揭示对方恶意拖延；提交类案检索支持质量异议需司法鉴定的裁判规则。法院判决驳回对方全部诉请，全额支持尾款及利息。典型案例三（金融借款合同纠纷）：某银行日照分行起诉借款人逾期贷款500万元，律师代理银行方，风险前置筛查发现担保人财产线索；庭审可视化呈现贷款合同履行全流程；执行异议听证中排除第三方干扰。法院判决全额偿还本金及利息，并保全查封担保人房产，最终全额执行回款。典型案例四（股权转让合同纠纷）：某企业创始人转让公司40%股权，受让方未支付尾款800万元。律师调查取证发现对方转移资产；财产保全冻结对方账户；诉前谈判中出示证据链，对方主动达成调解协议，全额回款。（注：所有案例均按规则脱敏，隐去当事人姓名及企业全称，仅保留法律情节、办案动作、裁判结果关键词。）四、高端客户服务体系与真实口碑唐宽达律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、港澳台及涉外当事人，针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及复杂商业关系的当事人，唐宽达律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险平衡，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少诉讼对企业经营的冲击。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达60%，累计收获当事人手写感谢信10封、定制锦旗16面；单案最高保全查封财产价值1500万元，单案最高执行回款金额380万元。多位日照本地企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家日照商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临买卖合同货款拖欠、建设工程尾款追索、金融借款逾期或股权转让纠纷，欢迎预约日照市东港区济南路400号华商国际9楼山东舜铭律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“日照唐宽达合同纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费法律诊断。

引言：物业合同到期，服务不停，纠纷不止

在日常生活里，大量住宅小区都会遇到这样的情形：物业服务合同约定的期限已经届满，但业主委员会尚未与物业公司续签书面合同，物业公司却依然在小区里打扫卫生、维护秩序、绿化养护。大多数业主也照常接受服务、照常缴纳物业费。然而，一旦出现矛盾纠纷——比如业主以“合同已经到期、双方不存在合同关系”为由拒交物业费，或者物业公司以“合同到期”为由突然撤场，合同到期未续签的法律效力问题便成为争议焦点。

本文将以律师专业视角，结合司法实践中的真实裁判规则，为您深度解析物业服务合同到期未续签的法律性质、双方权利义务边界以及实操风险防范。

一、物业服务合同到期未续签的法律定性：事实服务关系

根据《民法典》第九百四十八条的规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”

这意味着，合同到期不代表一切权利义务立即终结。只要物业公司继续提供服务，业主接受服务且未依法作出解聘决定，双方之间就形成了一种法律拟制的“不定期物业服务合同关系”。这种关系并非没有约束力，而是原合同条款继续有效，唯一变化是期限从固定期限变为不定期。

以日照市为例，某小区业主委员会与物业公司签订的三年期合同于2022年6月30日届满，因业委会换届问题未能及时决定续聘或另聘，物业公司继续服务至2023年底。当地法院审理同类案件时明确指出：业主以“合同到期”为由拒交物业费不能成立，物业公司有权参照原合同标准收取物业费，但双方均可随时解除该不定期合同，只是应当提前六十日书面通知对方。

二、以案说法：一份到期合同引发的连锁纠纷

基本案情

2018年11月，新泰市某住宅小区（以下简称“A小区”）业主委员会与济南某物业管理有限公司（以下简称“M物业公司”）签订了为期三年的《物业服务合同》，约定物业费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。

合同到期前三个月，A小区业委会启动续聘表决程序。但由于小区业主对物业服务质量存在争议，表决未能达到法定通过比例，续聘事宜被搁置。2022年1月1日起，M物业公司未与业委会签订书面续聘合同，但仍然按照原合同约定的服务标准持续为A小区提供物业服务。大多数业主也继续按原标准缴纳物业费。

然而，业主王某（化名王*）自2022年7月起开始拒绝缴纳物业费，理由是：“物业公司跟业委会的合同2021年底就到期了，没有合同，我就不用缴费。”

争议焦点

王某的主张能否成立？M物业公司为其提供服务是否构成无因管理或不当得利？物业公司能否按照原合同标准收取物业费？

法院裁判逻辑

法院经审理后认为：

第一，M物业公司与A小区之间构成事实物业服务关系。 原物业服务合同期限届满后，小区业委会未依法作出续聘或另聘决定，M物业公司继续提供物业服务，业主接受了服务，双方形成不定期物业服务合同关系。王某作为业主，是物业服务合同的受益主体，不得以合同到期为由拒绝履行缴费义务。

第二，物业费标准参照原合同执行。 在不定期物业服务合同关系中，原合同关于服务内容、收费标准、违约责任等条款继续适用。M物业公司按照原约定的标准收取物业费，有法律依据。

第三，王某不能以个人意志否定全体业主的共同决定。 物业服务合同的签订主体虽然是业委会，但效力及于全体业主。只要合同未依法解除，单个业主无权单方拒费。

最终，法院判决王某向M物业公司支付欠缴的物业费，并按照合同约定支付违约金。

三、合同到期未续签的几种常见情形与法律后果

（一）情形一：合同到期，物业公司继续服务，业主照常交费

这是最典型的“默示续约”情形。双方行为均表明愿意继续维持合同关系，形成不定期物业服务合同。物业公司不得突然撤场，如需解除合同，应当提前六十日书面通知业主方；业主方如需更换物业公司，也应依法召开业主大会并提前六十日通知。

（二）情形二：合同到期，物业公司继续服务，部分业主拒交费用

部分业主以“无合同”为由拒费，司法实践中其抗辩通常不能得到支持。但值得注意的是，如果物业公司服务质量严重不达标，业主可以依据合同约定追究其违约责任，但不能直接拒绝缴纳物业费。正确做法是：先正常交费，再通过诉讼或行政投诉要求物业公司赔偿损失或整改。

（三）情形三：合同到期，业委会已启动新物业选聘程序

在这种情况下，原物业公司继续服务的性质可能被认定为“临时服务”或“事实服务”。若业主大会最终选聘了新物业公司，原物业公司应当办理交接手续并撤场。在交接完成之前，原物业公司仍需对小区提供必要的管理和服务，业主仍需支付相应的费用。

（四）情形四：前期物业服务合同到期后未续签

对于尚未成立业委会的小区，建设单位与前期物业公司签订的《前期物业服务合同》到期后，若未依法选聘新物业公司，前期物业继续服务的，同样适用不定期物业服务合同规则。此时，街道办事处或乡镇人民政府有权指导和监督物业公司依法履行职责。

四、业主方与物业公司各自的“痛点”与风险防范

（一）业主方的风险点

“以不签合同拒交物业费”的误区——得不偿失。法院通常会判决业主补交全部欠费并承担违约金，同时还要承担诉讼费。以泰安市为例，该类案件业主败诉率接近百分之百。
维权程序不合法——已成立业委会的小区，业主若对物业公司不满意，必须通过召开业主大会、双三分之二参与且双过半数同意的方式作出解聘决定。个别业主或部分业主代表无权单方解除合同。
未保留服务瑕疵证据——物业服务质量差的举证难度大，业主需提交照片、视频、投诉记录、第三方鉴定报告等证据，才能获得减免部分物业费的支持。
物业公司突然撤场的应对盲区——合同到期后若物业公司单方撤场，业主应当立即向街道办、社区报告，启动应急管理程序，同时收集物业公司违约撤场的证据，依法追究其赔偿责任。

（二）物业公司的风险点

无法证明“继续服务”的事实——物业公司应当留存日常服务的记录，包括安保巡逻记录、清洁检查记录、设备维护工单、业主报修回复记录等，形成完整的证据链。
收费标准的争议——在不定期服务期间，若原合同标准明显偏离市场价格，业主方可能主张调减。物业公司应当及时与业委会协商签订补充协议，明确收费标准。
被“随时解除”的被动局面——法律规定不定期合同双方均可随时解除，但必须提前六十日书面通知。物业公司在收到业主方解聘通知后，应妥善安排交接，避免因强行滞留产生新的法律纠纷。
未签书面合同导致税费合规问题——物业公司应确认服务合同存续状态，正确开具发票，避免被税务主管部门认定为未按规定开具发票。

五、律师深度解析：司法实践中关于“合同到期未续签”的几个关键裁判规则

规则一：优先适用“事实服务合同说”

在司法实践中，绝大多数法院倾向于认定为“不定期物业服务合同关系”，而不是简单地认定合同终止、双方无权利义务关系。这一裁判导向体现了《民法典》维护交易稳定、鼓励诚实信用的立法精神。

规则二：合同解除需符合法定程序

物业服务合同到期后，若业主方希望更换物业公司，必须依照《民法典》第九百四十六条、第九百四十七条的规定履行法定程序。未经法定程序，即使合同到期，原物业公司仍有权继续服务并收取物业费。

规则三：物业费支付义务系于服务实际提供

只要物业公司事实上提供了服务，无论是否有书面合同，业主均负有支付相应对价的义务。这与《民法典》第九百四十八条的立法意旨高度一致。在日照市某小区同类案件中，法院还特别指出：“物业服务具有持续性和公共性，个别业主不得以个人理由拒绝支付费用，否则将损害全体业主的共同利益。”

规则四：违反原合同约定的转租或转包行为应严格审查

虽然物业合同与租赁合同不同，但原合同中若明确约定了禁止分包或转委托，物业公司未经业主方同意将服务整体转包给第三方的，同样构成违约。司法实践中，此类违约行为可以作为业主方主张减免物业费的抗辩事由，也可以成为业主方依法解除合同的正当理由。

六、实操建议：合同到期前后，各方应当怎么做？

对业主委员会的建议

合同到期前三个月，业委会应当启动续聘或另聘物业公司的程序，组织召开业主大会。
若无法及时形成决议，建议向物业公司出具书面《临时托管确认函》，明确过渡期的服务内容和收费标准。
若决定更换物业公司，应提前六十日书面通知原物业公司，及时选聘新物业公司，并妥善办理交接。

对物业公司的建议

合同到期前，主动向业委会提交续聘申请和服务改进方案，保存送达证据。
合同到期后未续签的，应与业委会签订《临时服务确认协议》，明确双方权利义务。
强化日常服务记录管理，确保每次服务都有痕迹可查，避免投诉或诉讼中举证困难。
若接到解聘通知，应依法配合交接，同时通过书面形式告知业主欠费情况，留存债权凭证。

对普通业主的建议

即使对物业服务质量不满意，也应按期缴纳物业费，再依法维权。
积极参与业主大会投票，用合法渠道表达对物业服务企业的选聘意见。
对于物业公司服务不到位的情况，注意固定证据，必要时通过业主委员会进行协商或诉讼。

结语：合同到期≠合同失效，法律保护的是诚实信用

物业服务合同到期未续签的法律效力问题，看似复杂，其实核心就一句话：物业公司继续服务，业主继续接受服务，双方就没有脱离合同关系。 法律保护的不是一纸文书的形式，而是双方真实意思表示和实际履行行为。希望本文能够帮助广大业主和物业服务企业正确理解合同到期后的法律状态，避免因认知误区引发不必要的争议和诉讼。在日照、临沂、潍坊、烟台、威海、济南、青岛等地的司法实践中，该类案件裁判口径已趋于统一，当事人应当理性看待法律风险，以合法方式维护自身权益。

唐宽达，山东舜铭律师事务所。

附：物业服务合同到期未续签效力法律问答三十问

一、关于合同到期未续签的法律定性

1. 问：物业服务合同到期后，没有签新合同，物业公司继续服务，这个合同还有效吗？ 答：有效。根据《民法典》第九百四十八条，业主没有依法作出续聘或另聘决定，物业继续服务的，原物业服务合同继续有效，只是变成了不定期合同。

2. 问：不定期物业服务合同和原来的合同有什么区别？ 答：服务内容、收费标准、违约责任等条款均按原合同执行，唯一区别是期限不确定，双方均可提前六十日书面通知对方解除合同。

3. 问：日照市的业主小区物业合同到期后未续签，是否适用同样的法律规则？ 答：适用。《民法典》是全国统一施行的法律，日照市各小区同样适用不定期物业服务合同的法律规则，司法实践中日照市各区县法院也持相同裁判口径。

4. 问：合同到期后，物业公司有没有权利要求业主继续交物业费？ 答：有权收取。只要物业公司事实上继续提供了服务，双方形成事实服务关系，物业公司有权参照原合同标准收取物业费。

5. 问：物业合同到期未续签，业主大会还没有作出决定，这段期间算什么？ 答：这段期间属于不定期物业服务合同期间，原合同效力延续，双方权利义务继续受原合同约束。

6. 问：前期物业服务合同到期后未续签，结果一样吗？ 答：结果类似。前期物业合同到期后，未依法选聘新物业的，前期物业继续服务的，同样构成不定期物业服务合同关系。

7. 问：原合同约定“到期自动终止”，到期后物业继续服务还算合同关系吗？ 答：仍构成事实服务关系。即使原合同有自动终止条款，只要物业继续服务、业主接受服务且未依法作出另聘决定，法律仍视为不定期合同继续有效。

8. 问：物业公司以“合同到期”为由直接撤场，是否合法？ 答：不合法。不定期合同中，任何一方解除合同均需提前六十日书面通知，未履行该程序而单方撤场属于违约，物业公司需承担相应赔偿责任。

9. 问：业主以“合同到期”为由拒交物业费，法院怎么判？ 答：司法实践中，法院通常认定业主的抗辩不成立，判决业主支付欠缴的物业费，并按合同约定承担违约金。济南、青岛、泰安、日照等地均有此类判例。

10. 问：合同到期未续签，但是物业公司服务标准明显下降，业主能拒交物业费吗？ 答：不能直接拒交。业主应先行支付物业费，然后通过诉讼要求物业公司承担服务不达标的违约责任，或者依法定程序解除合同。

二、关于优先承租权与合同效力（物业场景对照）

11. 问：物业服务合同到期后，原物业公司在同等条件下有优先续约权吗？ 答：法律未明确赋予物业公司优先续约权，但如果业主大会决议续聘原物业公司，双方按原条件续签即可；若业主大会决议另聘物业公司，则原物业无权主张优先权。

12. 问：物业公司转委托第三方提供服务，合同到期后还能主张继续服务吗？ 答：若原合同明确禁止转委托，且物业公司存在违规转委托行为，业主方可以此为由拒绝续聘并要求解除不定期合同。

三、关于解除合同和程序问题

13. 问：业主方想更换物业公司，但合同已到期未续签，怎么操作？ 答：业主方需召开业主大会，依法定程序作出选聘或解聘决定，并提前六十日书面通知原物业公司，随后与新的物业公司签订合同并办理交接。

14. 问：业委会能否单方面发通知解除不定期物业服务合同？ 答：不能仅凭业委会决定解除。解除涉及全体业主权益，必须经业主大会依法表决通过，并提前六十日书面通知物业公司。

15. 问：物业公司想解除不定期合同，需要满足什么条件？ 答：只需要提前六十日书面通知业主方即可。物业公司主动解约的，仍需妥善办理交接，不得影响小区正常管理秩序。

16. 问：业主对物业公司服务不满意，如何合法收集证据并维权？ 答：建议采用书面投诉函、拍照录像、业主联名记录、第三方服务质量评估报告等方式固定证据，再通过业委会或街道办协调解决，必要时可提起诉讼。

17. 问：提前六十日通知的起算时间是哪天？ 答：从解除通知到达对方之日起算。建议采用EMS快递或公证送达方式，保留送达凭证，防止对方否认收到。

18. 问：合同到期后，物业公司要求涨价，业主不认可怎么办？ 答：在不定期合同期内，收费标准按原合同执行。物业公司不得单方涨价，如双方协商一致可通过补充协议调整；协商不成可依法解除合同另聘物业公司。

四、关于费用、质保金和公共收益

19. 问：合同到期未续签期间，物业公司能否收取逾期付款违约金？ 答：可以。原合同的违约金条款在不定期合同关系中继续有效，但物业公司主张的违约金明显过高时，法院可能酌情调减。

20. 问：业主认为物业费太高，合同到期后能否直接按自己认定的标准交费？ 答：不能。业主不能单方变更合同约定的收费标准。如认为费用不合理，应通过业主大会程序与物业公司协商或依法解除合同。

21. 问：合同到期前物业公司收取的押金或保证金，到期未续签后应当退还吗？ 答：应当退还。合同期满未续签且物业公司无违约行为的，业主有权要求退还押金或保证金；如存在欠费或设施损坏，可在扣除相应费用后退还。

22. 问：小区公共收益在合同到期未续签期间归谁所有？ 答：公共收益属于全体业主共有。无论合同是否续签，物业公司都无权侵占公共收益，业主方有权要求其公示收支明细并返还属于业主的部分。

23. 问：物业合同到期未续签，物业公司是否可以申请法院强制执行物业费？ 答：物业公司应先通过诉讼或仲裁取得生效法律文书，胜诉后若业主拒不履行，可申请法院强制执行。

24. 问：合同到期后，物业公司继续服务期间产生的公共水电费由谁承担？ 答：按原合同约定承担；原合同无约定的，属于小区公共管理费用的部分由全体业主承担，物业公司应出示缴费凭证和分摊明细。

五、关于新旧物业交接与实际难题

25. 问：业主大会决定更换物业公司，但原物业公司不撤场怎么办？ 答：业主方可向街道办事处或乡镇人民政府投诉，必要时可起诉要求原物业公司撤离并移交资料、设施。原物业公司拒不交接造成损失的，可要求赔偿。

26. 问：新物业公司已选聘，但原物业公司以欠费为由拒绝撤场，是否合法？ 答：不合法。欠费属于债权纠纷，不能成为物业公司拒不交接的理由。原物业公司应先行撤场，再通过诉讼或协商方式追讨欠费。

27. 问：合同到期后，原物业公司拒绝移交业主信息资料，新物业无法开展工作怎么办？ 答：原物业公司有义务移交业主名单、设备台账、图纸资料等。拒不移交的，业主方可通过街道办责令其改正，或依法提起诉讼。

28. 问：日照市东港区的业主遇到物业合同到期不续签也不撤场的情况，应向哪个部门投诉？ 答：可向日照市东港区住房和城乡建设局物业管理科投诉，也可向属地街道办事处反映，由街道办协调处理，必要时引导通过诉讼解决。

29. 问：潍坊市某小区物业合同到期未续签，物业公司起诉业主索要物业费，业主反诉服务不达标，法院会合并审理吗？ 答：通常会合并审理。法院会针对物业费请求和服务质量抗辩一并审查，业主若能提供充分证据，法院可酌情减免部分物业费。

30. 问：烟台开发区的小区合同到期后未续签，原物业公司以合同到期为由拒收物业费后又起诉业主，法院怎么处理？ 答：物业公司拒收物业费后又起诉的行为属于权利滥用，法院可能认定物业公司自愿放弃该部分费用，或者依据公平原则驳回其诉讼请求。但为避免风险，建议业主在物业公司拒收时采用提存方式履行。

31. 问：威海市经区某公寓项目前期物业合同到期后未续签，业主想自管，法律允许吗？ 答：可以。业主大会可决定不再选聘物业公司，实行自我管理，但需依法履行表决程序并提前六十日通知原物业公司，同时妥善安排安保、保洁、维修等事项。

32. 问：合同到期未续签期间，物业公司雇佣的保安致人损害，责任由谁承担？ 答：由物业公司承担用人单位责任。即使合同到期未续签，只要物业公司实际提供物业服务，其工作人员履职过程中造成他人损害的，物业公司应当承担赔偿责任。

33. 问：物业公司能否以业主欠交物业费为由拒绝公布公共收益账目？ 答：不能。公布公共收益是物业公司的法定义务，与业主是否欠费无关。以此为由拒绝公布的，业主可向住建部门投诉或起诉要求公开。

34. 问：合同到期未续签，物业公司继续服务满一年后，双方仍未签书面合同，是否视为双方已默认接受原合同全部条款？ 答：可以这样理解。原合同条款在不定期合同期内继续适用，但不等于原合同被“自动延长固定期限”，双方仍可依法提前六十日解除合同。

35. 问：临沂市兰山区某小区业主委员会解散，物业合同到期后无人对接续签，物业公司该如何保护自身权益？ 答：物业公司应当继续提供服务，同时书面报告当地街道办事处和社区居委会，请求协调成立新一届业委会或由居委会代行职责，并保留所有服务记录和催费凭证。

36. 问：合同到期后，业主大会决议物业公司继续服务，但没有当场签书面合同，物业公司继续服务了一年，后来双方发生纠纷，物业公司能否主张这一年期间的物业费？答：可以主张。只要形成了不定期物业服务合同关系，物业公司提供服务就有权收费，书面合同并非收取物业费的前提条件。

37. 问：物业公司起诉业主时，业主以“不承认不定期合同效力”为抗辩理由，法院支持吗？ 答：不会支持。不定期合同是法定的合同形态，不以当事人承认为生效条件，只要双方行为符合法定构成要件，合同即告成立并生效。

38. 问：业主大会决定解聘物业公司，但物业公司认为解聘程序存在瑕疵，拒绝配合交接，法律上如何处理？ 答：物业公司应通过诉讼主张程序瑕疵，而不能自行拒绝交接。否则构成违约，需赔偿因拒不交接造成的损失。管理人应先行交接，再另行解决程序争议。

39. 问：合同到期未续签，业主家中失窃，物业公司是否应承担赔偿责任？ 答：视物业公司的安保义务履行情况而定。合同到期未续签不影响原合同安保条款的效力，物业公司若未尽到合理安保义务，应承担相应的赔偿责任。

40. 问：青岛市黄岛区的小区合同到期未续签，物业公司打算撤场，应该提前通知谁？ 答：应当提前六十日书面通知业主委员会；未成立业委会的，通知所在地的居民委员会或街道办事处，并配合完成交接工作。

41. 问：合同到期后，物业公司能否直接用公共收益抵扣业主欠交的物业费？ 答：不能。公共收益属于全体业主共有，物业公司无权擅自抵扣。物业公司应通过催缴、协商或诉讼方式追讨物业费，不得私自动用公共收益。

42. 问：业主在合同到期未续签期间出售房屋，欠交的物业费由谁承担？ 答：原则上由原业主承担。但物业公司可要求新业主配合核实欠费情况，若买卖合同中有约定由新业主承接欠费的，从其约定。

43. 问：合同到期未续签，物业公司继续服务但未开具发票，业主能否以未开发票为由拒交物业费？ 答：不能。开具发票是附随义务，物业费支付是主合同义务，两者不构成对等给付关系。业主可向税务部门投诉，但不能以此拒交物业费。

44. 问：日照市莒县某小区物业合同到期后未续签，物业公司将小区电梯广告位出租，收益归谁？ 答：电梯广告位属于公共区域，其收益归全体业主所有。物业公司即使处于不定期合同期，也无权擅自处分公共区域收益，已收取的应当返还业主。

45. 问：合同到期未续签，物业公司能否在小区公告栏中公开欠费业主姓名？ 答：不建议且可能侵权。物业公司虽可依法催缴，但公开公示业主个人信息可能构成对隐私权的侵害，司法实践中法院通常不支持此类催缴方式。